הרשם לקבלת עדכונים

תגיות

ערבות הדדית חיי אדם עני המהפך בחררה דיני חברות סמכות השלטון המקומי שכנים דיני עבודה נזיקין שכירות דירה פשרה תיווך טוהר הנשק העימות האסימטרי עדות טוען ונטען שבועה דינא דמלכותא - דינא חזרה מהתחייבות דיני חוזים קבלן פיטורי עובד שומרים קנסות הוצאה לפועל רישום בטאבו אודות המשפט העברי חוק הבוררות הסתמכות צדק מקור ראשון סקירת פסק דין הפרת חוזה הדין הבינלאומי על האתיקה הצבאית הוצאת דיבה ולשון הרע דוגמא אישית התמודדות עם כשלים חוזים משפטי ארץ מבוא לאתיקה צבאית גבורה מצור פדיון שבויים משמעת מכר רכב אונאה אתיקה עסקית ריבית מיקח טעות קניין חוקי המדינה צדקה זכויות יוצרים מכר דירה משטר וממשל כופים על מידת סדום ערעור אומדן הוצאות משפט בתי המשפט מנהג הלנת שכר דבר האבד גרמא ומניעת רווח מאיס עלי עדות קרובים שטר בוררות חוקה הצעות חוק כלכלה יהודית צוואה היתר עיסקא הלוואה הסכם ממון בין בני זוג שמיטה מזונות ביטוח היתר עגונה יוחסין - מעמד אישי ירושה דיני ראיות דיני תנאים גזל דין נהנה שותפות מוניטין זכיונות נישואים אזרחיים ופרטיים השקעות מחילה בן המצר - בר מצרא מקרקעין מכר עילות גירושין סדר הדין המחאה / שיק מיסים וארנונה היתר לשאת אשה שניה (מאה רבנים) השבת אבידה משמורת ילדים הדין הפלילי דיני משפחה לימודי אזרחות בתי הדין הרבניים עבודות אקדמיות שו"ת משפטי ארץ חלק א סמכות בית הדין ומקום הדיון כתובה משפט מנהלי הסדרי ראיה השכרת רכב אתיקה צבאית מתנה פרשנות חוזה חוזה לטובת צד שלישי מגורי בני זוג אונס ואיומים הקדש ונאמני הקדש חלוקת רכוש ואיזון משאבים הצמדה משפטי ארץ ד - חוזים ודיניהם תום לב פסולי דין ערך זכויות עתידיות גיור משומדים זכרון דברים עריכת דין אסמכתא חשבון בנק נאמנות אב על כשרות בניו ממזרות שיעורים במסגרת מרכז הלכה והוראה עד מומחה עד פסול מורדת פוליגרף זכות עמידה בירור יהדות כפיית גט שלום בית בוררות חיובי אב לבניו דת יהודית תקנות הדיון סופיות הדיון הסכם גירושין תלונת שווא אפוטרופסות הברחת נכסים פיקציה התחייבות מופרזת התיישנות גט מעושה אבידה ומציאה קבלת עדות בטלפון או סקייפ חיוב גבוה מסכום התביעה טענת אי הבנה בדיקות גנטיות חקירה וראיה ביוזמת בית הדין מדריך ממוני מעשי אין אדם עושה בעילתו בעילת זנות פרשת שבוע יבום חדר"ג

חלוקת אחריות בין קונה ומוכר להשגת היתר בניה

הרב עמוס ראבילו
כאשר מוכר התחייב שלבית שהוא מוכר יהיה היתר בניה, ההתחייבות אל כללה הוצאת היתר לתוספת שבנה הקונה

תיאור העובדות

מדובר על עסקת מכירה של בית ביישוב מסוים. בעסקה נקבע כי הקונה רשאי לגור בבית עוד לפני שגמר לשלם עליו, ומעמדו הוגדר כשוכר. בתקופה בה נעשתה העסקה התב"ע של היישוב לא אושרה ולא היה ניתן (ואף לא היה צריך) להשיג היתר בניה ספציפי אלא היה רק היתר בניה עקרוני. בגלל עיכובים שנגרמו ע"י הצדדים העסקה טרם הושלמה.

בינתיים התב"ע של היישוב אושרה, וצריך להוציא היתר בנייה ספציפי על מנת לקבל משכנתא ועל מנת להבטיח את קניינו של הקונה. במהלך השנים, הקונה ביצע תוספת בניה בבית שאינה כלולה בהיתר הבניה העקרוני שניתן לבית המקורי.

הטענות

מוסכם על כולם שבהסכם נקבע כי על המוכר להשיג היתרי בניה על הבית.

המוכר טוען, שעל שני הצדדים להתחלק בשווה בעלות הוצאת ההיתר. זאת כיון שכלל לא ידע על הצורך להשיג היתר בניה, ואם היה יודע על כך היה משיג אותו עוד בטרם אושרה התב"ע. עוד הוא טוען, כי רק בגלל תוספת הבנייה של הקונה לא ניתן להסתמך על היתר הבניה העקרוני ויש צורך לערוך מדידות חדשות ולהוציא הוצאות מרובות על הוצאת היתר בנייה חדש. טענה זו מגובה בדברי האדריכל והמועצה. זאת ועוד, הוא איננו זוכר שאישר לקונה לעשות תוספת בניה וכיוון שמעמד הקונה בכל התקופה הנ"ל הוא כשוכר, אסור היה לו לעשות זאת ועליו לשאת בתוצאות.

הקונה טוען כי המוכר אישר לו בע"פ לבנות את התוספת. הקונה לא אמר כמה לדעתו הוא צריך לשלם, וביקש מבית הדין לקבוע זאת.

האדריכל שנשכר להשלים את המדידות החדשות הציע שיתחלקו שווה בשווה בתשלום, בכדי לפשט את התהליכים ולהגיע להסכמה.

טענות הצדדים הועברו לעיוננו בכתב.

תשובה

כדי לפסוק הלכה צריך לשמוע את שני הצדדים ולחקור אותם היטב – זה בפני זה, במקרה זה יש צורך לחקור את האדריכל ואת עורך הדין. לכן דברי לקמן יהיו בגדר המלצה בלבד:

חובתו של המוכר לדאוג להיתר בניה הוגדרה בחוזה. העובדה שבין חתימת החוזה לבין מימושו היו עיכובים וכעת לא די בהיתר בניה עקרוני אינה משחררת את המוכר מההתחייבות שלו. זאת, בגלל שהעיכובים נבעו מהתנהלות שני הצדדים.

התחייבות המוכר היתה להוציא היתר בניה לבית המקורי, ולכן, מסתבר שהקונה צריך לשאת בעלות הנוספת בגלל תוספת הבניה שבנה.

 אף אם המוכר אישר בע"פ לקונה להוסיף תוספת לבית, רחוק לומר שבהסכמתו בע"פ קיבל על עצמו את ההוצאות הכרוכות בכך. זאת ועוד, בחוזי שכירות המנהג הוא לדרוש הסכמה בכתב של המשכיר לכל שינוי בבית, וכיוון שהגדרתו של הקונה בכל התקופה הנ"ל היתה כשוכר עליו מוטל להוכיח שאכן המוכר הסכים, וכיוון שאין באפשרותו לעשות זאת, עליו לשאת בתוצאות.

סיכום

על פי שורת הדין, על המוכר לשאת בעלות הוצאת היתר בניה לבית ללא תוספת, ועל הקונה לשאת בעלות הנוספת בגלל תוספת הבניה שבנה.

למעשה, אני ממליץ לצדדים למען השלום ולמען השלמה מהירה של העסקה לנהוג לפי דברי האדריכל, כיוון שהמוכר בעצמו דרש רק חצי מהסכום, ובגלל הקשיים הכרוכים בשומה מדויקת של הסכום.