הרשם לקבלת עדכונים

תגיות

חיי אדם גט מוטעה רועה זונות חברות השלטון המקומי שכנים עבודה נזיקין שכירות דירה פשרה תיווך טוהר הנשק העימות האסימטרי עדות טוען ונטען שבועה חזרה מהתחייבות חוזים קבלן פיטורי עובד שומרים קנסות הוצאה לפועל רישום בטאבו אודות המשפט העברי חוק הבוררות הסתמכות צדק מקור ראשון סקירת פסק דין הפרת חוזה הדין הבינלאומי הוצאת דיבה ולשון הרע דוגמא אישית חוזים משפטי ארץ ביטול מכירה קרע הודאת בעל דין מכר רכב אונאה אתיקה עסקית ריבית מיקח טעות קניין חוקי המדינה צדקה זכויות יוצרים מכר דירה משטר וממשל מידת סדום ערעור אומדן הוצאות משפט בתי המשפט מנהג הלנת שכר גרמא ומניעת רווח מאיס עלי עדות קרובים שטר בוררות חוקה הצעות חוק כלכלה יהודית צוואה היתר עיסקא הלוואה הסכם ממון בין בני זוג שמיטה מזונות האשה ביטוח היתר עגונה יוחסין - מעמד אישי ירושה ראיות דיני תנאים גזל דין נהנה שותפות מוניטין זיכיונות ורישיונות נישואים אזרחיים ופרטיים השקעות מחילה בר מצרא מקרקעין מכר עילות גירושין סדר הדין המחאה / שיק מיסים וארנונה היתר לשאת אשה שניה השבת אבידה משמורת ילדים הדין הפלילי משפחה לימודי אזרחות עבודות אקדמיות שו"ת משפטי ארץ חלק א סמכות בית הדין ומקום הדיון כתובה משפט מנהלי הסדרי ראיה השכרת רכב אתיקה צבאית מתנה פרשנות חוזה מזונות ומדור הילדים מגורי בני זוג אונס ואיומים הקדש ונאמניו חלוקת רכוש ואיזון משאבים הצמדה מעשי ידי אשתו תום לב פסולי דין גיור אתיקה משפטית עריכת דין אסמכתא חשבון בנק תנאים ממזרות שיעורי סולמות עד מומחה מורדת פוליגרף בירור יהדות כפיית גט שלום בית בוררות חיובי אב לבניו דת יהודית תקנות הדיון סופיות הדיון הסכם גירושין תלונת שווא אפוטרופסות הברחת נכסים פיקציה התיישנות גט מעושה אבידה ומציאה פסיקת סעד שלא נתבע טענת אי הבנה בדיקות גנטיות מדריך ממוני מעשי בעילת זנות פרשת שבוע יבום חדר"ג ייעוץ חקיקה סעד זמני כשרות משפטית מחשבה מדינית רווחה יהודית רמאות וגנבת דעת היתר נישואין מדינת הלכה ועד הבית הימורים יורד לאומנות חברו שיתוף נכסים שליחות גט ביטול קידושין מדור האשה קבלת עול מצוות חזרה מהודאה מורד חלוקת רכוש שומת מטלטלים גביית חוב דיין יחיד שיערוך מזונות חזקת יהדות תקנת שו''ם כונס נכסים צו הרחקה שליחות דמי ערבות משפטי ארץ ה: בית הדין לממונות דינא דמלכותא דינא עוברת על דת כיעור שומת מקרקעין פסילת הרכב חוקי התורה מעשר כספים אורות החושן: עבודה וקבלנות הסכם קיבוצי

חוקי התורה: שכירות מקרקעין

הרב עדו רכניץ, הרב עו"ד יוסף רוזנברג
מסמך נוסף במסגרת פרויקט כתיבת חוקי התורה, ובו דיני שכירות מקרקעין.

עודכן לאחרונה בשנת תשפ"א למאמר עם דברי הסבר לחצו כאן

חוקי התורה: דיני שכירות מקרקעין

פרק א: הגדרות

1.       הגדרת שכירות במקרקעין

שכירות במקרקעין היא זכות שימוש מוגבלת במקרקעין תמורת תשלום.[1]

2.       הגדרת תקופת השכירות

תקופת השכירות היא משך הזמן בו השוכר רשאי להשתמש במושכר.

3.       השפעת הסכם ומנהג על הדין

הלכות אלו יחולו כאשר אין מנהג,[2] או הסכם אחר, מפורש או מכללא, בין הצדדים.[3]

פרק ב: חלות שכירות

4.       שכירות חלה במעשה קניין

שכירות חלה במעשה קניין.

5.          מעשי קניין בשכירות מקרקעין

מעשי הקניין המחילים שכירות במקרקעין, הם מעשי הקניין המחילים קניין במקרקעין:[4] תשלום כסף, מתן שטר, מעשה חזקה, ועל פי המנהג גם חתימת הסכם.

6.       דרישת כתב בשכירות מקרקעין

במקומות וזמנים בהם נהוג לכרות הסכם בכתב לשכירות מקרקעין, תחול השכירות רק בחתימה על הסכם בכתב.[5]

7.       מעשה קניין חל אף על נכס מושכר או מושאל

מעשה קניין מחיל שכירות אף על נכסים המוחזקים בשכירות או בשאילה על ידי אדם אחר. במקרה כזה יקבל השוכר את זכות השימוש במושכר רק עם סיום השכירות או השאילה הקודמים.[6]

8.       פרטים שלא נקבעו בהסכם שכירות

פרטים שלא נקבעו בהסכם שכירות – יהיו לפי הנוהג שהצדדים להסכם הסכימו עליו בעסקאות קודמות שביניהם, ובאין נוהג שכזה – לפי הנוהג המקובל בעסקאות מאותו סוג.[7]

9.       קיום הסכם שכירות בדרך המקובלת

יש לקיים כל חיוב או זכות הנובעים מהסכם שכירות בדרך המקובלת.[8]

10.    מקח טעות בשכירות עקב פגם

מצא השוכר פגם במושכר לאחר שהחלה השכירות ולא התקיים האמור בסעיף 13, יחולו דיני מקח טעות[9] על שכירות זו.

פרק ג: חובות המשכיר

11.    העברת החזקה במושכר לידי השוכר

על המשכיר להעביר את החזקה במושכר לידי השוכר במועד הקבוע לכך בהסכם.[10]

12.    מצב המושכר בעת מסירת החזקה

בתחילת תקופת השכירות, חייב המשכיר להבטיח כי הנכס המושכר יהיה ראוי לשימושים המיועדים למטרת השכירות [11] לפיכך, חייב המשכיר לתקן פגם הקיים במושכר בטרם תחל השכירות, אם יש בו בכדי לפגוע באופן מהותי בשימוש במושכר.

13.    מחילת השוכר על ליקוי במושכר

הוראות סעיף 11 לא יחולו, והמשכיר יהיה פטור מלתקן את הפגם האמור, בהתקיים אחד מאלה:

  1. השוכר ראה את הפגם במושכר אך החל לעשות בו שימוש מבלי שהעיר על הפגם בפני המשכיר.[12]
  2. לאחר שהחל השוכר להשתמש במושכר היה יכול להבחין בקלות בפגם שהיה קיים בטרם החלה השכירות, ולא העלה את עניין הפגם בפני המשכיר בהזדמנות הראשונה.[13]

14.    נזק או תקלה במושכר

אירע פגם לאחר החלת השכירות במושכר שלא באשמת השוכרים או מי מטעמם, חייב המשכיר לתקן את הפגם בהתקיים כל אלה :[14]

  1. המשכיר קיבל דרישה על כך מאת השוכר;[15]
  2. הפגם פוגע באופן מהותי בשימוש השוכר במושכר, ותיקונו דורש בעל מקצוע.[16]

15.    זכות השוכרים לתקן את המושכר

לא תיקן המשכיר במועד פגם שעליו לתקן, רשאים השוכרים לתקן את הפגם ולנכות מדמי השכירות כגובה עלות תיקון הפגם.[17]

16.    הפחתת דמי שכירות כאשר המושכר לא תוקן במועד

לא תיקן המשכיר במועד פגם שעליו לתקן, זכאי השוכר להפחתת דמי השכירות על התקופה שבה המושכר לא היה תקין.[18]

פרק ד: דמי השכירות

17.    ביטול השכירות כאשר דמי השכירות שלא סוכמו מראש

לא קבעו השוכר והמשכיר את גובה דמי שכירות, לא יהא תוקף להסכם השכירות.[19]

18.  דמי השכירות כאשר השוכר התגורר במושכר ללא סיכום על שיעור דמי השכירות

לא נקבעו דמי שכירות, כאמור בסעיף 16, והשתמש השוכר במושכר – ישלם השוכר למשכיר דמי שכירות כשיעור הנמוך המקובל למושכר דומה.[20]

19.    קנסות על מגורים לאחר תום תקופת השכירות

הסכימו השוכר והמשכיר על עלייה משמעותית בשיעור דמי השכירות במקרה בו ייוותר השוכר במושכר לאחר תום תקופת השכירות, יחול תנאי זה ואין בו משום איסור ריבית. .[21]

20.    קנסות על איחור בתשלום

הסכימו השוכר והמשכיר על תשלום קנסות למיניהם בגין איחור בתשלום כלשהו, יחולו על קנסות אלו דיני ריבית[22] ואסמכתא.[23]

21.    אין אונאה בשכירות מקרקעין

דין אונאת מחיר בהשכרת מקרקעין כדינה במכר מקרקעין.[24]

22.    תשלום חל לפי טיבו

כל תשלום אשר טיבו לחול בגין הבעלות במושכר יחול על המשכיר. וכל תשלום אשר טיבו לחול בגין השימוש במושכר, יחול על השוכרים,[25] ובכלל זה:

  1. דמי שכירות לפי חוזה השכירות למגורים;
  2. מסים החלים על המחזיק בדירה, לרבות ארנונה;
  3. תשלומים בעד צריכה של שירותים שוטפים הניתנים לשוכר בדירה למגורים, ובכלל זה מים, חשמל, גז וחימום;
  4. תשלומים לצורך אחזקה שוטפת המשולמים לנציגות הבית המשותף או למי שנכרת עמו חוזה לניהול ואחזקה שוטפת של הבית המשותף.[26]

פרק ה: חובות השוכר

23.    תשלום דמי השכירות

קבעו המשכיר והשוכר את אורך תקופת השכירות, חייב השוכר לשלם למשכיר את דמי השכירות לאורך כל תקופת השכירות, אף אם הוא אינו משתמש במושכר[27].[28]

24.    מועד תשלום דמי השכירות

נקבעו דמי השכירות בסכום מסוים לתקופות קצובות, ישלם אותם השוכר בראשית כל תקופה כנהוג, למרות שעל פי שורת הדין יש לשלם בסוף כל תקופה.[29]

25.    שמירת המושכר

על השוכר לשמור על מצבו של המושכר כמקובל וכנהוג, לפי נסיבות השכירות.[30]

26.    השוכר מושכר ישיבנו כמצבו בתחילה

השוכר מושכר, ישיבנו למשכיר כמצבו בעת מסירת המושכר לשוכר.[31]

27.    שוכר אינו רשאי לבצע שינויים במושכר

לא יהיה שוכר רשאי לבצע שינויים בגוף המושכר, אף אם דעתו להשיב את מצב המושכר לקדמותו בתום השכירות ובהתאם להוראות סעיף 25.[32]

28.    שימוש למטרות השכירות בלבד

הסכימו השוכר והמשכיר על שימוש מוגדר למטרת השכירות, לא יהיה השוכר רשאי לחרוג מהמטרה המוסכמת. סעיף זה יחול אף אם הבלאי הנובע במושכר מהשימוש החורג הוא פחות מהבלאי הנובע מהמטרה המוסכמת.[33]

29.    שימוש במושכר כאשר תכלית השכירות לא הוגדרה

לא הסכימו השוכר והמשכיר על שימוש מוגדר למטרת השכירות, יהיה רשאי השוכר להשתמש במושכר בכל שימוש רגיל וסביר בהתאם לנוהג.[34]

30.    בדיקת המושכר ותיקונו על ידי המשכיר

על השוכר לאפשר למשכיר בכל עת סבירה לבדוק את מצב המושכר ולבצע בו תיקונים כפי שנדרש.[35]

פרק ו: תקופת השכירות וסיומה

31.    תקופת שכירות שסוכמה מראש

קבעו המשכיר והשוכר את משך תקופת השכירות, תסתיים תקופת השכירות בתום תקופה זו.[36]

32.    אופציה להארכת תקופת השכירות

סיכמו הצדדים על כך שלשוכר תינתן האפשרות להאריך את תקופת השכירות בתנאים מסוימים ("אופציה"), רשאי השוכר להחליט על הארכת השכירות ללא צורך בהסכמתו של המשכיר, ובלבד שהוא קיים את תנאי האופציה.[37]

33.    הארכת שכירות על פה

הסכימו השוכר והמשכיר בעל פה על הארכת תקופת השכירות, תוארך תקופת השכירות בהתאם להסכמתם ללא מעשה קניין נוסף.[38]

34.    תקופת שכירות שלא סוכמה מראש

לא קבעו השוכר והמשכיר את משך תקופת השכירות , תימשך תקופת השכירות כלהלן:

  1. שילם השוכר מראש דמי שכירות למשכיר, תימשך תקופת השכירות בהתאם לדמי השכירות אשר שולמו מראש.[39]
  2. לא שילם השוכר דמי שכירות למשכיר מראש, תימשך תקופת השכירות לתקופה שלא תפחת משלושים יום מיום תחילת השכירות.[40]

35.    המשך השכירות לאחר תום תקופת השכירות

קבעו המשכיר והשוכר את משך תקופת השכירות, אך השוכר נותר במושכר, מבלי שמחה בו המשכיר, ישלם השוכר דמי שכירות על פי תנאי ההסכם שתקופתו הסתיימה,[41] וכל אחד מהצדדים רשאי לסיים את השכירות.[42] אולם, בהסכם שכירות אשר מקובל לקבעו לתקופות מינימאליות מסוימות תימשך תקופת השכירות עד למועד סיום השכירות המינימאלי המקובל הבא.[43]

36.    היעדר חובת מתן הודעה מראש על סיום השכירות כאשר תקופת השכירות הוגדרה

קבעו המשכיר והשוכר את משך תקופת השכירות, תסתיים השכירות בתום התקופה המוסכמת, כאמור בסעיף 31 לעיל, ללא כל הודעה מראש.

37.    חובת מתן הודעה מראש על סיום השכירות כאשר תקופת השכירות לא הוגדרה

לא קבעו השוכר והמשכיר את משך תקופת השכירות, חייב כל צד להודיע למשנהו על רצונו לסיים את שכירות לפחות שלושים יום מראש .[44]

38.    הודעה מוקדמת בנכסים הקשים להשכרה

במקומות או בנכסים הידועים כקשים למציאת משכירים או שוכרים לפי העניין, תימסר ההודעה מראש, תקופה המספיקה למציאת מושכר חלופי או שוכר חדש, לפי העניין, ובהתאם לנסיבות המקום והנכס.[45]

39.    לא ניתן לחזור מהודעה על סיום השכירות

צד המודיע למשנהו על סיום השכירות בתום התקופה המוסכמת, לא יהיה רשאי לחזור בו מהודעתו[46]

40.    אימתי רשאי משכיר לסיים את שכירות למגורים ללא הודעה מוקדמת

לא קבעו השוכר והמשכיר את משך תקופת השכירות, והמושכר דרוש למגוריו של המשכיר, מבלי שהיה ניתן למשכיר לצפות זאת מראש, רשאי המשכיר לסיים את השכירות ללא כל הודעה מראש,[47] אולם, לא יהיה רשאי המשכיר לסיים את השכירות אם טרם עברו 30 יום מיום תחילת השכירות.[48]

41.    לא ניתן לסיים שכירות עסקית ללא הודעה מראש

האמור בסעיף 40 לעיל לא יחול בשכירות לצרכים עסקיים, ולא יהיה המשכיר רשאי לסיים שכירות עסקית ללא הודעה.[49]

42.    כיצד שכירות פוקעת

שכירות מסתיימת באחד מאלה:

  1. בסיום תקופת השכירות אשר סוכמה מראש;
  2. בטרם הסתיימה תקופת השכירות אשר סוכמה מראש, בהסכמה בין הצדדים על סיום השכירות, עם עשיית מעשה קניין של המשכיר במושכר לקנותו מחדש.[50]
  3. בשכירות ללא תקופה מוגדרת, בהתאם למפורט בסעיפים 36-41.

פרק ז: העברת המושכר, השכירות ושכירות משנה

43.    העברת השכירות

המשכיר רשאי להקנות לאחר את זכותו במושכר (בסעיף זה – "הרוכש") במעשה קניין החל במקרקעין (סעיף 6 לעיל); עשה כן המשכיר, יבוא הרוכש במקומו של המשכיר לעניין כל הזכויות והחובות של המשכיר על פי הסכם השכירות ועל פי כל דין.[51]

44.    תנאים למציאת שוכר חלופי

על אף הוראות סעיף 43, רשאי השוכר למצוא שוכר חלופי אשר ייכנס תמורתו במושכר וישלם הוא את דמי השכירות, בהתקיים כל אלה:

  1. לא יהיה רשאי השוכר הראשון להכניס למושכר שוכר חלופי אשר מספר הדיירים מטעמו גבוה ממספר הדיירים של השוכר הראשון.
  2.  הגינותו ונאמנותו של השוכר החלופי אינם פחותים מאלו של השוכר הראשון.

45.    השוכר החלופי מחליף את השוכר הראשון

מצא השוכר הראשון שוכר חלופי כאמור, יראו את השוכר החלופי כבא במקומו של השוכר הראשון לכל דבר ועניין, והשוכר הראשון יהיה פטור מתשלום דמי השכירות.[52]

46.    שוכר החלופי המשלם פחות ממה שהתחייב השוכר הראשון לשלם

מצא השוכר שוכר חלופי אשר משלם פחות מדמי השכירות המוסכמים, ישלים השוכר הראשון את גובה דמי השכירות למשכיר.[53]

47.    עזיבת מושכר עקב מכת מדינה או פגם במושכר

נאלץ השוכר לעזוב את המושכר מחמת אונס בטרם הסתיימה תקופת השכירות, או ללא הודעה מוקדמת של שלושים יום לפי העניין, פטור השוכר מלשלם דמי שכירות למשכיר כל עוד אנוס הוא מלהשתמש במושכר. דין זה יחול רק[54] בהתקיים אחת מאלה:

  1. האונס הוא מכת מדינה, כגון שנאלצו רבים מתושבי העיר לעזוב את אזור מגוריהם עקב אירוע אשר הפך את האזור לבלתי ראוי למגורים[55].[56]
  2. אירע פגם במושכר שלא באשמת השוכר, באופן ההופך את המושכר לבלתי ראוי למגורים.[57]

48.    עזיבת מושכר עקב אונס פרטי

אירע לשוכר אונס פרטי, אשר בגינו אין הוא יכול להשתמש במושכר, ישלם השוכר את דמי השכירות למשכיר, אלא אם ימצא שוכר חלופי, כמפורט בסעיף 44.[58]

49.    התנאים לשכירות משנה במקרקעין

כל עוד לא סוכם אחרת, רשאי השוכר להשכיר את המושכר בשכירות משנה[59], והרווחים מכך יהיו של השוכר[60], בהתקיים כל אלה:

  1. שכירות המשנה אינה פוגעת במשכיר;
  2. התנאים האמורים בסעיף 44 (א-ב).[61]

50.    שכירות משנה שלא כדין

השכיר השוכר את הנכס בשכירות משנה בהיעדר אחד מהתנאים האמורים בסעיף 49 לעיל, לא תחול שכירות המשנה. במקרה זה יהיו הרווחים הנובעים משכירות המשנה של המשכיר.[62]

51.    זכות הקדימה של המשכיר להיות שוכר משנה של השוכר

למשכיר המקרקעין, זכות קדימה לשכור מהשוכר בשכירות משנה.[63]

52.    שותפים במקרקעין

שותף במקרקעין אינו רשאי להשכיר את חלקו במקרקעין לאדם אחר, ללא הסכמת יתר השותפים במקרקעין.[64]

 

[1] רמב"ם שאלה ופקדון פ"א ה"ה.

[2] שולחן ערוך חו"מ סי' רלב סע' יט.

[3] שולחן ערוך חו"מ סי' רצו סע' ה.

[4] שולחן ערוך חו"מ סי' שטו סע' א. אמנם, יש אומרים ששכירות קרקע אינה נקנית בקניין סודר (שולחן ערוך חו"מ סי' קצה סע' ט בשם יש אומרים, מקורו בתוספות קידושין כז ע"א, ד"ה ומקומו) אבל נראה יותר שקניין סודר מועיל (מגן אברהם או"ח סי' תלז סע' א, והעתיקו דבריו במשנה ברורה שם, ס"ק ב; סמ"ע סי' שיב ס"ק א; באר היטב חו"מ סי' שיב ס"ק א).

[5] ערוך השולחן חו"מ סי' קצה סע' יג, פתחי תשובה חו"מ סי' קצ ס"ק ה.

[6] ש"ך חו"מ סי' שיב ס"ק ג, מעשה קניין במקרקעין מושכרים חל אף על בית לא מסוים ("בית סתם"), כגון הזמנת חדר במלון (פתחי תשובה חו"מ סי' שטו ס"ק א).

[7] שו"ת ריב"ש תעה; שולחן ערוך חו"מ סי' שיב סע' ט; רמ"א חו"מ סי' קסג סע' ה; שם סי' שלג סע' ח.

[8] ככל פרט שלא סוכם במפורש בין הצדדים לעיל סעיף 4. לפיכך, לא ישלם השוכר למשכיר בשווה כסף, על אף שיש פוסקים כי הדבר אפשרי לפי שורת הדין (פתחי חושן שכירות פ"ט סע' ב, הע' ג).

[9] לפירוט ראו: הרב אבישי קולין, "חוקי התורה: מקח טעות עקב אי התאמה".

[10] נתיבות המשפט סי' שיב ס"ק ה.

[11] בבא מציעא קא ע"ב, וכן פסק בשולחן ערוך חו"מ סי' שיד סע' א.

[12] הרמ"א (שם, סע' א) פסק ששתיקה אחרי ראיית הליקוי לפני התחלת השכירות אינה נחשבת למחילה. לעומת זאת, נימוקי יוסף בבא מציעא נט ע"א כתב שנחלקו בזה הראב"ד והרמב"ם. לפי דבריו, השולחן ערוך (חו"מ סי' שיד סע' א) שסתם דבריו כדעת הרמב"ם, פסק שראייה כמחילה. בספר פתחי חושן (שכירות פ"ו סע' ב) הכריע כדעת הרמ"א, וכתב שאם השתמש בשתיקה לאחר שראה את הליקוי – מחל (שם הע' ז).

יש להעיר כי מקובל לכתוב בחוזים שהשוכר בדק את המושכר ומצא אותו מתאים לצרכיו. אם נכתב כך בהסכם, לא יוכל השוכר לדרוש תיקון של ליקוי גלוי שראה ולא העיר עליו.

[13] פתחי חושן, שכירות פ"ו הע' ז.

[14] בבא מציעא קא ע"א. בהשכרת נכס מסוים ("בית זה") נחלקו הפוסקים: יש אומרים שעל המשכיר לתקן בהתקיים שני התנאים הנוספים, ויש אומרים שהמשכיר פטור מלתקן את הפגם אלא אם היה הפגם קיים בעת החלת השכירות. נימוקי יוסף בבא מציעא נט ע"א בדפי הרי"ף, הביא את שיטת הריטב"א שבהשכרת נכס מסוים המשכיר אינו חייב לתקן, וכן פסק הרמ"א חו"מ סי' שיד סע' א. לעומת זאת, קצות החושן (שם ס"ק א) והגר"א (שם ס"ק ו) דייקו מדברי השולחן ערוך (חו"מ סי' שיב סע' יז) שהוא חלק על כך וסבר שצריך המשכיר לתקן. אולם, ברור שהמנהג הוא שעל המשכיר לתקן ליקויים אף בהשכרת נכס מסוים.

[15] שהרי אם השוכר לא פנה למשכיר הוא מחל בזה על הליקוי (פתחי חושן שכירות פ"ד הע' ז).

[16] שני התנאים עולים מלשון השולחן ערוך (חו"מ סי' שיד סע' א) שכתב: "וכל כיוצא בזה מדברים שהם מעשה אומן, והם עיקר גדול בישיבת הבתים והחצרות".

נתיבות המשפט סי' שיב ס"ק יא כתב שחובת המשכיר לתקן היא עד גובה התשלום עבור כל תקופת השכירות, וכן כתב מנחת פיתים סי' שיב סע' יז. לעומת זאת, תשורת שי קמא, סי' תקטו וערוך השולחן חו"מ סי' שיב סע' לג, פסקו שהמשכיר חייב לתקן רק בעלות שעד שיעור דמי השכירות שקיבל על התקופה שבה השוכר טרם התגורר בדירה. ראו עוד בעניין זה: פתחי חושן שכירות פ"ו הערה לח. בניגוד אליהם, מהסמ"ע סי' שיב ס"ק לב משמע שחייב לתקן את הדרוש ללא הגבלה, וכך הכריע ע"פ המנהג בספר עמק המשפט ה: שכירות בתים, סי' לד, עמ' שפ.

[17] פתחי חושן שכירות פ"ו סע' ב.

[18] פתחי חושן שכירות פ"ו סע' טו הע' לט.

[19] ע"פ שולחן ערוך חו"מ סי' ר סע' ז.

[20] ע"פ שולחן ערוך סי' שלב סע' א.

[21] עמק המשפט שכירות סי' כב, עמ' רפו.

[22] תורת ריבית ו, ח.

[23] פתחי חושן קניינים כא, ד.

[24] שולחן ערוך חו"מ סי' רכז סע' לב; לדעת הרמ"א (שם) אם יחולו דיני אונאה באם המחיר כפול מהמחיר המקובל בשוק.

[25] פתחי חושן הלכות שכירות פ"ו סע' א הערה ה, בסופה. יש להעיר הנוהג הוא שתשלומי ארנונה חלים על השוכר.

[26] הרשימה מתוך סעיף 25(ט)(א) לחוק השכירות והשאלה.

[27] חזון איש בבא קמא סימן כג, אות י; פתחי חושן שכירות פ"ה סעיף טז. וכן יש לדייק מדברי השולחן ערוך חושן משפט סימן שיא סעיף ו, שכתב "ואם מצא השוכר מי שישכירו" שהחובה מוטלת על השוכר, וכפי שכתב בשו"ת אבני נזר חושן משפט נב, מחודש ו. לעומת זאת, בנתיבות המשפט סימן שטז סעיף קטן ב, פסק שבמקרה בו שכיח למצוא שוכרים, יוכל השוכר לעזוב את המושכר ולפסוק מלשלם שכירות.

[28] לגבי שיעור התשלום נחלקו הקצות החושן (סימן שטז סעיף קטן א) ונתיבות המשפט (שם סעיף קטן ב) באם יש לנכות מדמי השכירות את חיסכון המשכיר בגין היעדר הבלאי ("כפועל בטל"). בספר פתחי חושן (פ"ד מהלכות שכירות הל' טז) כתב כי הולכים אחר המוחזק, ובספר עמק המשפט (עמק המשפט ח"ה, סימן ח, עמוד קנב-קנג) כתב שהכל לפי הנסיבות וראות עיני הדיין.

[29] על פי ההלכה דמי השכירות אמורים להיות משולמים בסוף כל תקופה (בבא מציעא סה ע"א; רמ"א חושן משפט סימן קצב סעיף יג), אך מזה שנים רבות המנהג הוא לשלם בתחילת כל תקופה (מחנה אפרים שכירות סימן לא; חכמת אדם סימן קלו סעיף י).

[30] פתחי חושן שכירות פ"ו סעיף ד.

[31] ע"פ המנהג.

[32] שו"ת מהרשד"ם חו"מ סי' רפב.

[33] שולחן ערוך חו"מ סי' שכד סע' א; פתחי חושן שכירות פ"ב סע' יא.

[34] שו"ת מהרש''ם ח"א סי' ק.

[35] ע"פ המנהג.

[36] שולחן ערוך חו"מ סי' שיב סע' ח; סמ"ע שם, ס"ק יג.

[37] ע"פ קידושין כו ע"א.

[38] כפי שמשמע מהסמ"ע סי' שיב ס"ק יג, בסופו: "דהרי ידעו שיכלה הזמן והוי להו לדבר זה עם זה...".

 [39] רמ"א חו"מ סי' שיב סע' א; סמ"ע, קצות החושן ופתחי תשובה שם; ערוך השולחן שם, סע' ה.

[40] סמ"ע סי' שיב ס"ק טז (בניגוד למה שכתב שם ס"ק ו); ש"ך שם ס"ק ז; נתיבות המשפט שם ס"ק ח, וערוך השולחן שם סע' יב.

[41] ש"ך חו"מ סי' שיב ס"ק י.

[42] פתחי חושן שכירות פ"ה הערה ט. ראו שם מחלוקת האם יש חובת הודעה מוקדמת במקרה כזה.

[43] שם, פ"ה סע' ה.

[44] שולחן ערוך חו"מ סי' שיב סע' ז; ערוך השולחן שם סע' יג.

[45] שולחן ערוך חו"מ סי' שיב סע' ו. מה שנפסק שם על פי המשנה בבא מציעא קא ע"א, שאי אפשר להוציא שוכר בחורף אלא אם הודיע לו שלושים יום לפני חג הסוכות, ובכרכים שנה מראש, נראה שכבר לא שייך בזמנינו ובמקומנו, מאחר שמקובל לעבור דירה גם בחורף, והוא הדין והטעם בעניין כרכים.

[46] פתחי חושן שכירות פ"ד הערה ז, ד"ה וכל זה.

[47] שולחן ערוך חו"מ סי' שיב סע' יא-יב: "אינו בדין שתהיה אתה יושב בביתי עד שתמצא מקום ואני מושלך בדרך".

[48] סמ"ע סי' שיב ס"ק טז. אם השוכר משלם דמי שכירות חודשיים, המשכיר אינו יכול להוציאו לפני סוף החודש (ט"ז חו"מ סי' שיב סע' יא).

[49] כיון שלשוכר יש הפסד בגלל הקושי שלו לגבות חובות מלקוחות, ולמשכיר אין הבדל אם ישתמש בחנות שלו או בחנות אחרת – ערוך השולחן חו"מ סי' שיב סע' כ, וגם לא שייך כאן הטעם שהמשכיר יהיה "מושלך בדרך" (פתחי חושן שכירות פ"ה הערה מו).

[50] בשו"ת הריב"ש (סימן תקי, הובא בסמ"ע סי' שטו ס"ק ב) כתב שמשכיר שאמר שהוא מוותר על השכירות יכול לחזור בו. אולם, בספר שער המשפט (סי' שטו) חלק עליו. בשו"ת ראנ"ח (ח"א סי' לח) כתב שיש תוקף לוויתור של המשכיר כיון שהוא מוחל על חוב, ואילו לוויתור של השוכר אין תוקף כיוון שהוא מוותר על זכות קניינית. בספר קצות החושן (סי' שטז ס"ק ג) פסק כדעת הריב"ש והסמ"ע (למקורות נוספים ראו: פתחי חושן שכירות פ"ד סע' ב הע' ז).

[51] שולחן ערוך סי' שיב סע' א.

[52] בית יוסף חו"מ סי' שיב סע' ז; עמק המשפט ה: שכירות בתים, סימן ח, עמ' קמו-קמז.

[53] ע"פ שולחן ערוך חו"מ סי' שלג סע' ב; עמק המשפט ה: שכירות בתים, סימן ח, עמוד קמח.

[54] כשלא מדובר באונס אינו יכול לחזור בו, נלמד מדין משכיר, שולחן ערוך חו"מ סי' שיב סע' א.

[55] ברמ"א חו"מ סי' שלד סע' א, נפסק כך לגבי שכירות פועלים, ומסתבר כי הוא הדין לגבי שכירות מקרקעין.

[56] יש מי שכתב שגם במכת מדינה, אם האונס משפיע על השוכרים בלבד, כגון מגיפה, ולא על תנאי המגורים, חייב השוכר לשלם עבור כל תקופת השכירות (קצות החושן סי' שטז ס"ק א בשם תשובת מוהר"ם, מחנה אפרים הלכות שכירות סי' ז, ראו גם: שמרו משפט ח"ב סי' נב, ושו"ת ראנ"ח סי' לח).

[57] שולחן ערוך חו"מ סי' שיב סע' יז. על פי הבנת הסמ"ע שם, ס"ק לד. הרמ"א חולק על כך ומחייב את השוכר במלוא דמי השכירות. אך נראה שהדין והמנהג כדעת שולחן ערוך, וכן פסק ערוך השולחן שם, סע' לו.

[58] נראה שכך המנהג. בפוסקים יש מחלוקת בעניין זה, רמ"א חו"מ סי' שלד סע' א, ונושאי כלים שם.

 [59]שולחן ערוך חו"מ סי' שטז סע' א.

[60] רמ"א חו"מ סי' שסג סע' י.

[61] שולחן ערוך חו"מ סי' שטז סע' א; רמ"א חו"מ סי' שיב סע' ז.

[62] רמ"א חו"מ סי' שסג סע' י.

[63] שולחן ערוך חו"מ סי' שטז סע' א, כדינא דבר מצרא (הגר"א שם ס"ק ג).

[64] שולחן ערוך חו"מ סי' שטז סע' ב.