עודכן לאחרונה בשנת תשפ"א למאמר עם דברי הסבר לחצו כאן

חוקי התורה: דיני שכירות מקרקעין

פרק א: הגדרות

1.       הגדרת שכירות במקרקעין

שכירות במקרקעין היא זכות שימוש מוגבלת במקרקעין תמורת תשלום.[1]

2.       הגדרת תקופת השכירות

תקופת השכירות היא משך הזמן בו השוכר רשאי להשתמש במושכר.

3.       השפעת הסכם ומנהג על הדין

הלכות אלו יחולו כאשר אין מנהג,[2] או הסכם אחר, מפורש או מכללא, בין הצדדים.[3]

פרק ב: חלות שכירות

4.       שכירות חלה במעשה קניין

שכירות חלה במעשה קניין.

5.          מעשי קניין בשכירות מקרקעין

מעשי הקניין המחילים שכירות במקרקעין, הם מעשי הקניין המחילים קניין במקרקעין:[4] תשלום כסף, מתן שטר, מעשה חזקה, ועל פי המנהג גם חתימת הסכם.

6.       דרישת כתב בשכירות מקרקעין

במקומות וזמנים בהם נהוג לכרות הסכם בכתב לשכירות מקרקעין, תחול השכירות רק בחתימה על הסכם בכתב.[5]

7.       מעשה קניין חל אף על נכס מושכר או מושאל

מעשה קניין מחיל שכירות אף על נכסים המוחזקים בשכירות או בשאילה על ידי אדם אחר. במקרה כזה יקבל השוכר את זכות השימוש במושכר רק עם סיום השכירות או השאילה הקודמים.[6]

8.       פרטים שלא נקבעו בהסכם שכירות

פרטים שלא נקבעו בהסכם שכירות – יהיו לפי הנוהג שהצדדים להסכם הסכימו עליו בעסקאות קודמות שביניהם, ובאין נוהג שכזה – לפי הנוהג המקובל בעסקאות מאותו סוג.[7]

9.       קיום הסכם שכירות בדרך המקובלת

יש לקיים כל חיוב או זכות הנובעים מהסכם שכירות בדרך המקובלת.[8]

10.    מקח טעות בשכירות עקב פגם

מצא השוכר פגם במושכר לאחר שהחלה השכירות ולא התקיים האמור בסעיף ‎13, יחולו דיני מקח טעות[9] על שכירות זו.

פרק ג: חובות המשכיר

11.    העברת החזקה במושכר לידי השוכר

על המשכיר להעביר את החזקה במושכר לידי השוכר במועד הקבוע לכך בהסכם.[10]

12.    מצב המושכר בעת מסירת החזקה

בתחילת תקופת השכירות, חייב המשכיר להבטיח כי הנכס המושכר יהיה ראוי לשימושים המיועדים למטרת השכירות ^[11] לפיכך, חייב המשכיר לתקן פגם הקיים במושכר בטרם תחל השכירות, אם יש בו בכדי לפגוע באופן מהותי בשימוש במושכר.

13.    מחילת השוכר על ליקוי במושכר

הוראות סעיף ‎11 לא יחולו, והמשכיר יהיה פטור מלתקן את הפגם האמור, בהתקיים אחד מאלה:

1. השוכר ראה את הפגם במושכר אך החל לעשות בו שימוש מבלי שהעיר על הפגם בפני המשכיר.^[12]
2. לאחר שהחל השוכר להשתמש במושכר היה יכול להבחין בקלות בפגם שהיה קיים בטרם החלה השכירות, ולא העלה את עניין הפגם בפני המשכיר בהזדמנות הראשונה.^[13]

14.    נזק או תקלה במושכר

אירע פגם לאחר החלת השכירות במושכר שלא באשמת השוכרים או מי מטעמם, חייב המשכיר לתקן את הפגם בהתקיים כל אלה :[14]

1. המשכיר קיבל דרישה על כך מאת השוכר;[15]
2. הפגם פוגע באופן מהותי בשימוש השוכר במושכר, ותיקונו דורש בעל מקצוע.^[16]

15.    זכות השוכרים לתקן את המושכר

לא תיקן המשכיר במועד פגם שעליו לתקן, רשאים השוכרים לתקן את הפגם ולנכות מדמי השכירות כגובה עלות תיקון הפגם.^[17]

16.    הפחתת דמי שכירות כאשר המושכר לא תוקן במועד

לא תיקן המשכיר במועד פגם שעליו לתקן, זכאי השוכר להפחתת דמי השכירות על התקופה שבה המושכר לא היה תקין.[18]

פרק ד: דמי השכירות

17.    ביטול השכירות כאשר דמי השכירות שלא סוכמו מראש

לא קבעו השוכר והמשכיר את גובה דמי שכירות, לא יהא תוקף להסכם השכירות.[19]

18.  דמי השכירות כאשר השוכר התגורר במושכר ללא סיכום על שיעור דמי השכירות

לא נקבעו דמי שכירות, כאמור בסעיף ‎16, והשתמש השוכר במושכר – ישלם השוכר למשכיר דמי שכירות כשיעור הנמוך המקובל למושכר דומה.[20]

19.    קנסות על מגורים לאחר תום תקופת השכירות

הסכימו השוכר והמשכיר על עלייה משמעותית בשיעור דמי השכירות במקרה בו ייוותר השוכר במושכר לאחר תום תקופת השכירות, יחול תנאי זה ואין בו משום איסור ריבית. .[21]

20.    קנסות על איחור בתשלום

הסכימו השוכר והמשכיר על תשלום קנסות למיניהם בגין איחור בתשלום כלשהו, יחולו על קנסות אלו דיני ריבית[22] ואסמכתא.[23]

21.    אין אונאה בשכירות מקרקעין

דין אונאת מחיר בהשכרת מקרקעין כדינה במכר מקרקעין.[24]

22.    תשלום חל לפי טיבו

כל תשלום אשר טיבו לחול בגין הבעלות במושכר יחול על המשכיר. וכל תשלום אשר טיבו לחול בגין השימוש במושכר, יחול על השוכרים,^[25] ובכלל זה:

1. דמי שכירות לפי חוזה השכירות למגורים;
2. מסים החלים על המחזיק בדירה, לרבות ארנונה;
3. תשלומים בעד צריכה של שירותים שוטפים הניתנים לשוכר בדירה למגורים, ובכלל זה מים, חשמל, גז וחימום;
4. תשלומים לצורך אחזקה שוטפת המשולמים לנציגות הבית המשותף או למי שנכרת עמו חוזה לניהול ואחזקה שוטפת של הבית המשותף.[26]

פרק ה: חובות השוכר

23.    תשלום דמי השכירות

קבעו המשכיר והשוכר את אורך תקופת השכירות, חייב השוכר לשלם למשכיר את דמי השכירות לאורך כל תקופת השכירות, אף אם הוא אינו משתמש במושכר[27].[28]

24.    מועד תשלום דמי השכירות

נקבעו דמי השכירות בסכום מסוים לתקופות קצובות, ישלם אותם השוכר בראשית כל תקופה כנהוג, למרות שעל פי שורת הדין יש לשלם בסוף כל תקופה.[29]

25.    שמירת המושכר

על השוכר לשמור על מצבו של המושכר כמקובל וכנהוג, לפי נסיבות השכירות.[30]

26.    השוכר מושכר ישיבנו כמצבו בתחילה

השוכר מושכר, ישיבנו למשכיר כמצבו בעת מסירת המושכר לשוכר.[31]

27.    שוכר אינו רשאי לבצע שינויים במושכר

לא יהיה שוכר רשאי לבצע שינויים בגוף המושכר, אף אם דעתו להשיב את מצב המושכר לקדמותו בתום השכירות ובהתאם להוראות סעיף ‎25.[32]

28.    שימוש למטרות השכירות בלבד

הסכימו השוכר והמשכיר על שימוש מוגדר למטרת השכירות, לא יהיה השוכר רשאי לחרוג מהמטרה המוסכמת. סעיף זה יחול אף אם הבלאי הנובע במושכר מהשימוש החורג הוא פחות מהבלאי הנובע מהמטרה המוסכמת.[33]

29.    שימוש במושכר כאשר תכלית השכירות לא הוגדרה

לא הסכימו השוכר והמשכיר על שימוש מוגדר למטרת השכירות, יהיה רשאי השוכר להשתמש במושכר בכל שימוש רגיל וסביר בהתאם לנוהג.[34]

30.    בדיקת המושכר ותיקונו על ידי המשכיר

על השוכר לאפשר למשכיר בכל עת סבירה לבדוק את מצב המושכר ולבצע בו תיקונים כפי שנדרש.[35]

פרק ו: תקופת השכירות וסיומה

31.    תקופת שכירות שסוכמה מראש

קבעו המשכיר והשוכר את משך תקופת השכירות, תסתיים תקופת השכירות בתום תקופה זו.^[36]

32.    אופציה להארכת תקופת השכירות

סיכמו הצדדים על כך שלשוכר תינתן האפשרות להאריך את תקופת השכירות בתנאים מסוימים ("אופציה"), רשאי השוכר להחליט על הארכת השכירות ללא צורך בהסכמתו של המשכיר, ובלבד שהוא קיים את תנאי האופציה.^[37]

33.    הארכת שכירות על פה

הסכימו השוכר והמשכיר בעל פה על הארכת תקופת השכירות, תוארך תקופת השכירות בהתאם להסכמתם ללא מעשה קניין נוסף.^[38]

34.    תקופת שכירות שלא סוכמה מראש

לא קבעו השוכר והמשכיר את משך תקופת השכירות , תימשך תקופת השכירות כלהלן:

1. שילם השוכר מראש דמי שכירות למשכיר, תימשך תקופת השכירות בהתאם לדמי השכירות אשר שולמו מראש.^[39]
2. לא שילם השוכר דמי שכירות למשכיר מראש, תימשך תקופת השכירות לתקופה שלא תפחת משלושים יום מיום תחילת השכירות.^[40]

35.    המשך השכירות לאחר תום תקופת השכירות

קבעו המשכיר והשוכר את משך תקופת השכירות, אך השוכר נותר במושכר, מבלי שמחה בו המשכיר, ישלם השוכר דמי שכירות על פי תנאי ההסכם שתקופתו הסתיימה,[41] וכל אחד מהצדדים רשאי לסיים את השכירות.[42] אולם, בהסכם שכירות אשר מקובל לקבעו לתקופות מינימאליות מסוימות תימשך תקופת השכירות עד למועד סיום השכירות המינימאלי המקובל הבא.[43]

36.    היעדר חובת מתן הודעה מראש על סיום השכירות כאשר תקופת השכירות הוגדרה

קבעו המשכיר והשוכר את משך תקופת השכירות, תסתיים השכירות בתום התקופה המוסכמת, כאמור בסעיף ‎31 לעיל, ללא כל הודעה מראש.

37.    חובת מתן הודעה מראש על סיום השכירות כאשר תקופת השכירות לא הוגדרה

לא קבעו השוכר והמשכיר את משך תקופת השכירות, חייב כל צד להודיע למשנהו על רצונו לסיים את שכירות לפחות שלושים יום מראש .^[44]

38.    הודעה מוקדמת בנכסים הקשים להשכרה

במקומות או בנכסים הידועים כקשים למציאת משכירים או שוכרים לפי העניין, תימסר ההודעה מראש, תקופה המספיקה למציאת מושכר חלופי או שוכר חדש, לפי העניין, ובהתאם לנסיבות המקום והנכס.^[45]

39.    לא ניתן לחזור מהודעה על סיום השכירות

צד המודיע למשנהו על סיום השכירות בתום התקופה המוסכמת, לא יהיה רשאי לחזור בו מהודעתו^[46]

40.    אימתי רשאי משכיר לסיים את שכירות למגורים ללא הודעה מוקדמת

לא קבעו השוכר והמשכיר את משך תקופת השכירות, והמושכר דרוש למגוריו של המשכיר, מבלי שהיה ניתן למשכיר לצפות זאת מראש, רשאי המשכיר לסיים את השכירות ללא כל הודעה מראש,^[47] אולם, לא יהיה רשאי המשכיר לסיים את השכירות אם טרם עברו 30 יום מיום תחילת השכירות.^[48]

41.    לא ניתן לסיים שכירות עסקית ללא הודעה מראש

האמור בסעיף ‎40 לעיל לא יחול בשכירות לצרכים עסקיים, ולא יהיה המשכיר רשאי לסיים שכירות עסקית ללא הודעה.^[49]

42.    כיצד שכירות פוקעת

שכירות מסתיימת באחד מאלה:

1. בסיום תקופת השכירות אשר סוכמה מראש;
2. בטרם הסתיימה תקופת השכירות אשר סוכמה מראש, בהסכמה בין הצדדים על סיום השכירות, עם עשיית מעשה קניין של המשכיר במושכר לקנותו מחדש.^[50]
3. בשכירות ללא תקופה מוגדרת, בהתאם למפורט בסעיפים ‎36-‎41.

פרק ז: העברת המושכר, השכירות ושכירות משנה

43.    העברת השכירות

המשכיר רשאי להקנות לאחר את זכותו במושכר (בסעיף זה – "הרוכש") במעשה קניין החל במקרקעין (סעיף ‎6 לעיל); עשה כן המשכיר, יבוא הרוכש במקומו של המשכיר לעניין כל הזכויות והחובות של המשכיר על פי הסכם השכירות ועל פי כל דין.[51]

44.    תנאים למציאת שוכר חלופי

על אף הוראות סעיף ‎43, רשאי השוכר למצוא שוכר חלופי אשר ייכנס תמורתו במושכר וישלם הוא את דמי השכירות, בהתקיים כל אלה:

1. לא יהיה רשאי השוכר הראשון להכניס למושכר שוכר חלופי אשר מספר הדיירים מטעמו גבוה ממספר הדיירים של השוכר הראשון.
2.  הגינותו ונאמנותו של השוכר החלופי אינם פחותים מאלו של השוכר הראשון.

45.    השוכר החלופי מחליף את השוכר הראשון

מצא השוכר הראשון שוכר חלופי כאמור, יראו את השוכר החלופי כבא במקומו של השוכר הראשון לכל דבר ועניין, והשוכר הראשון יהיה פטור מתשלום דמי השכירות.[52]

46.    שוכר החלופי המשלם פחות ממה שהתחייב השוכר הראשון לשלם

מצא השוכר שוכר חלופי אשר משלם פחות מדמי השכירות המוסכמים, ישלים השוכר הראשון את גובה דמי השכירות למשכיר.[53]

47.    עזיבת מושכר עקב מכת מדינה או פגם במושכר

נאלץ השוכר לעזוב את המושכר מחמת אונס בטרם הסתיימה תקופת השכירות, או ללא הודעה מוקדמת של שלושים יום לפי העניין, פטור השוכר מלשלם דמי שכירות למשכיר כל עוד אנוס הוא מלהשתמש במושכר. דין זה יחול רק[54] בהתקיים אחת מאלה:

1. האונס הוא מכת מדינה, כגון שנאלצו רבים מתושבי העיר לעזוב את אזור מגוריהם עקב אירוע אשר הפך את האזור לבלתי ראוי למגורים^[55].^[56]
2. אירע פגם במושכר שלא באשמת השוכר, באופן ההופך את המושכר לבלתי ראוי למגורים.^[57]

48.    עזיבת מושכר עקב אונס פרטי

אירע לשוכר אונס פרטי, אשר בגינו אין הוא יכול להשתמש במושכר, ישלם השוכר את דמי השכירות למשכיר, אלא אם ימצא שוכר חלופי, כמפורט בסעיף ‎44.^[58]

49.    התנאים לשכירות משנה במקרקעין

כל עוד לא סוכם אחרת, רשאי השוכר להשכיר את המושכר בשכירות משנה[59], והרווחים מכך יהיו של השוכר[60], בהתקיים כל אלה:

1. שכירות המשנה אינה פוגעת במשכיר;
2. התנאים האמורים בסעיף ‎44 (א-ב).[61]

50.    שכירות משנה שלא כדין

השכיר השוכר את הנכס בשכירות משנה בהיעדר אחד מהתנאים האמורים בסעיף ‎49 לעיל, לא תחול שכירות המשנה. במקרה זה יהיו הרווחים הנובעים משכירות המשנה של המשכיר.[62]

51.    זכות הקדימה של המשכיר להיות שוכר משנה של השוכר

למשכיר המקרקעין, זכות קדימה לשכור מהשוכר בשכירות משנה.[63]

52.    שותפים במקרקעין

שותף במקרקעין אינו רשאי להשכיר את חלקו במקרקעין לאדם אחר, ללא הסכמת יתר השותפים במקרקעין.[64]