תשלום דמי שכירות על תקופה שבה הבית לא היה ראוי למגורים

לפני כחודש שכרנו דירה. הכנסנו את החפצים שלנו לבית אך הבהרתי למשכיר שאני מתחיל לשלם את הכסף מהיום שאני נכנס לגור בדירה, כי הדירה עוד לא היתה מוכנה. בעיקרון הדירה היתה אמורה להיות מוכנה תוך יומיים שלשה . בפעל זה לקח הרבה יותר זמן, וגם כשנכנסנו עדיין הסתובבו בעלי מקצוע בבית ולכן גם באותם ימים אשתי לא נכנסה לדירה עד שאני חזרתי מהעבודה בערב.

המשכיר טוען שמגיע לו תשלום מלא כי הוא לא ידע שאנחנו לא נשלם על התקופה שלא גרנו שם (למרות שהבהרתי לו את זה כמה וכמה פעמים), הוא טען שהיה אפשר לגור שם וסתם התפנקנו שלא גרנו שם, ואם הוא היה יודע שלא נשלם לו על התקופה הזאת אז הוא היה מחפש מישהו אחר ומוריד לו קצת כסף כל חודש,

לכן שאלתי כבוד הרב : מה עושים במצב כזה, כמה אנחנו אמורים לשלם על הדירה? נודה מאוד לתשובתכם בהקדם. ובתודה מראש, מצפה לתשובתכם.

תשובה

לא ניתן להשיב בדיני ממונות ללא שמיעת שני הצדדים. לכן נענה באופן כללי.

תשובה בקצרה

השוכר אינו חייב לשלם עבור תקופה שבה הדירה לא הייתה ראויה למגורים – כך עולה מדין המשכיר שחייב להעמיד בית תקין (חו"מ שיד, א) ומדברי הפוסקים שדנו במקרה של בית שהתקלקל. 

עם זאת, אם אפשר היה לגור שם באופן מינימלי, ייתכן שיש לשלם מחיר מופחת. 

הפתרון המעשי – אי תשלום על התקופה הפטורה והגעה להסכמה בין הצדדים על תקופה מופחתת. 

 תשובה בהרחבה

המשכיר מכחיש ואומר: 'מעולם לא הסכמתי שלא תשלם כל עוד הבית לא מוכן.' אך מוסיף ואומר שהוא היה משכיר את הבית במחיר יותר זול, כלומר הוא מודה שעליו להפחית סכום מסויים, את הסכום שהוא היה מסכים להפחית- אין ויכוח שעליו להחזיר.

 א. אם חתמתם על חוזה צריך לעיין בחוזה כיצד הוגדרה השכירות ומה הם חובות המשכיר כלפיכם.  

ב. אם אין חוזה, כיוון שכבר שילמת 'המוציא מחבירו עליו הראיה' ועליך להוכיח שאמרת למשכיר שלא תשלם כל עוד הבית לא מתוקן לגמרי, ושהוא הסכים לכך.

ג. למרות האמור בסעיף ב', כל משכיר מתחייב להשכיר לשוכר דירה ראויה.

השולחן ערוך חושן משפט שיד, א כתב: "המשכיר בית לחבירו, חייב להעמיד לו דלתות ולפתוח לו החלונות שנתקלקלו ולחזק את התקרה ... וכן כל כיוצא בזה מדברים שהם מעשה אומן והם עיקר גדול בישיבת הבתים והחצרות. הגה: ואף על פי שנכנס שם השוכר (וראה שלא היו שם דברים אלו, לא) אמרינן דנתפייס במה שראה, אלא על המשכיר לתקן". כיוון שמדובר על דירה מרוהטת עליו להשכיר אותה עם ריהוט סביר.

הפוסקים דנו במקרה בו שוכר שכר בית ובתקופת השכירות הוא התקלקל באופן כזה שלא ניתן היה להמשיך לגור בו. דעת הראנ"ח[1] (סימן ל"ח) שהשוכר פטור מתשלום דמי שכירות: " ...נלע"ד שחיוב השכירות אינו אלא כל זמן שהבית בתקונו וכל שחסר ממנו תקון שהמשכיר חיב לתקן אין שם חיוב שכירות וכאלו אינו בשכירות אצלו..."  וכן פסק בית יהודה (עייאש), ענייני מנהיגי שכירות אות יג, ובשו"ת מכתם לדויד (חו"מ סימן י) "...דכל דהוי מום עובר לחוד אין זה מקח טעות ... אלא שיוכל ...לנכות מדמי השכי' אותן הימים שאינו יכול לדור בבית".

בעמק המשפט (א: שכירות בתים, סימן נא) דן ע"פ שיטות הראשונים (הר"ש משנץ והריטב"א) שסוברים שאף אם נשרף הבית פטור המשכיר מלתקן, האם גם כאשר הבית התקלקל פטור מלתקן, שכן סברתם היא 'מזלך (=השוכר) גרם'. אולם נראה לי שאם מדובר בתחילת השכירות ולא בקלקול שהתרחש נראה שקשה לומר שמזלו של השוכר גרם, אלא המשכיר לא סיים עדיין את הכנת הדירה.

לכאורה המשכיר יכול לומר: סו"ס השכרתי לך דירה, אפילו אם היא לא מרוהטת, ודירה זו ראויה למגורים. אך נראה שאם העסקה היתה דירה מרוהטת לא ניתן לדרוש תשלום כפי דירה שאינה מרוהטת, כמו מי שיגיע לבית מלון ולא יהיו בו אלא קירות ריקים שלא יוכל בעל המלון לדרוש תשלום.  

מכל האמור לעיל נראה שצריך לחלק את התשלום בדרך הבאה:

5. לא ניתן לגור בבית ללא מקרר ומיטות. ולכן כל עוד לא הגיע המקרר- הבית לא ראוי למגורים, ופטור מתשלום.
5. ניתן לגור בבית שנכנסים אליו פועלים.
5. בית ללא ארונות מטבח- ניתן לגור בו, אבל המחיר שלו זול יותר מבית עם ארונות מטבח.  

לפי העקרונות האלו עליכם להתפשר בינכם.

לסיכום, אם הבית לא היה ראוי למגורים (ללא מקרר, מיטות), אין חובה לשלם.  אם היה ניתן לגור שם בתנאים מסוימים, המחיר צריך להיות נמוך יותר. כדאי להגיע לפשרה בהתאם למה שהצדדים מסכימים עליו.