אדם שחתם על חוזה לרכישת דירה והביצוע התעכב בגלל המלחמה

השאלה: שלום חתמתי על חוזה לרכישת דירה. החוזה היה אמור להתקיים עד 30 בנובמבר. אולם כשפרצה המלחמה עורך הדין שלי גויס והבנקים לא עבדו, המשכנתא לא התקבלה עד 15 בפברואר. בחוזה יש סעיף שאומר שבמקרה של הפרת חוזה יהיה קנס של 115,000 ש"ח (10% ממחיר המכירה) בנוסף על כל יום איחור החל מ-8 ימים לאחר ה-30 בנובמבר קנס של 250 ש"ח ליום. המוכר אמר לי שהוא מוכן להתפשר, וביקש ממני להציע לו סכום. הצעתי שנלך יחד לבית דין ונשאל, הוא שלח אליי בחזרה "אם אתה רוצה ללכת לשאול רב, תרגיש חופשי. אני לא הולך לשאול שאלה שתחייב אותי, רק כפי המופיע בחוזה" לכן הייתי רוצה לדעת מה דעת בית הדין. תודה.

תשובה

לא ניתן לענות בשאלות בדיני ממונות ללא שמיעת שני הצדדים, ולכן רק נענה לפי מה שהצגת לנו.

אם אכן העיכוב התרחש רק בגלל המלחמה הדין כך:

א. הקונה לא מחוייב בקנס.

ב. במקרים מסוימים המוכר לא מחוייב למכור לקונה ויכול לחזור בו מהמכירה או לחדש את המושא ומתן ביניהם.

מקורות 

חיוב קנסות באונס

הגמרא במסכת נדרים (דף כז עמוד א) מספרת מעשה באדם שהיה בידו שטר חוב על חברו. הוא הפקיד את השטר בידי בית הדין ואמר שאם לא יבוא חזרה לדיון תוך שלושים יום הרי הוא מודה ששטר החוב מזוייף. בסופו של דבר הוא לא הצליח להגיע בגלל שנאנס. רב הונא פסק שלא ניתן להשתמש בשטר החוב הזה כי התנאי התקיים, התובע לא בא. והגמרא ממשיכה: "אמר ליה רבא: אנוס הוא, ואנוס רחמנא פטריה, דכתיב: ולנערה לא תעשה דבר! ...." הגמרא דנה מתי אנו אומרים שהאונס פוטר את האדם מקנסות שקיבל על עצמו ומסיימת: "....דלמא אונסא דמיגליא שאני, ומעברא מיגלי אונסיה". כלומר אולי יש הבדל בין אונס מצוי שכל אחד היה צריך לחשוב עליו ולהחריג אותו ובין אונס פחות מצוי.

התוס' (כתובות ג ע"א ד"ה איכא) כתבו שיש שלושה סוגי אונס: מצוי, לא שכיח כלל, ושכיח קצת. באונס מצוי (הפסיקו נהר) כולם מודים שאינו נחשב אונס, כי המתנה היה צריך להעלות אונס זה על דעתו ולהחריג אותו. אונס שאינו שכיח כלל כגון נשכו ארי או נחש, בזה לכל הדעות האונס הוא אונס כי המתנה לא היה צריך להעלות על דעתו אירוע מעין זה. המחלוקת נסובה על שכיח קצת, כגון מחלה.

כל המחלוקת נסובה על דיני גיטין שם ישנה תקנה מיוחדת באונסים (משום פרוצות וצנועות כתובות ג ע"א), אבל כאשר מדובר על דיני ממונות גם באונס במדרגה האמצעית נחשב לאונס הפוטר מהקנס, ורק אונס במדרגה הנמוכה אינו אונס. מ"מ מלחמה היא במדרגה של אונס לא שכיח כלל ולכן אין לחייב בקנס.

סיבה נוספת לא לחייב בקנס נובעת מכך שקנס נחשב 'אסמכתא' והחיוב בקנס נובע מקבלה בצורה מסוימת. אחד התנאים שבהם האדם מתחייב הוא שלא יהיה אונס וכדברי השולחן ערוך (חו"מ ר, ז): " אסמכתא שקנו עליה בבית דין חשוב, הרי זה קנה, .... והוא שיתפיס זכיותיו בבית דין, והוא שלא יהיה אנוס". מכאן שכל אסמכתא גם אם נעשית כראוי תקפה רק אם לא היה אונס אבל אם יש אונס אינה תקפה.

ביטול המקח מצד הצד השני

בשו"ע חו"מ (כא): "מי שקנו מידו שאם לא יבא ביום פלוני וישבע יהיה חבירו נאמן בטענותיו ויטול כל מה שטען בלא שבועה, או שאם לא יבא ביום פלוני וישבע ויטול אבד זכותו ואין לו כלום ויפטר חבירו, ועבר היום ולא בא, נתקיימו התנאים ואבד זכותו ... ואם הביא ראיה שהיה אנוס באותו היום, הרי זה פטור מקנין זה..."

וכתב הש"ך (כא, ג): " דהיכא דאדם מחייב עצמו נגד חבירו בדבר שלא היה חייב על תנאי, ואירעו אונס לזה שחייב עצמו שלא קיים התנאי, פטור והרי הדבר כמו שהיה מקדם, דאונס רחמנא פטריה, אבל מי שחייב עצמו נגד חבירו בדבר שלא היה חייב, על מנת שיעשה לו חבירו איזה ענין ליום פלוני, ואירעו אונס לחבירו, אין המתחייב חייב בשביל אונסו של זה, דאונס רחמנא פטריה אמרינן אבל אונס רחמנא חייביה לא אמרינן, ומה לו בזה שאירעו לחבירו אונס, הרי לא קיבל על עצמו חיוב זה אלא על תנאי זה, וכיון שלא קיים חבירו התנאי, אף שהוא מחמת אונס למה יתחייב הוא".

כלומר, נכון הדבר שמי שחייב את עצמו בקנסות ונאנס ולא קיים את התנאי אינו חייב בקנסות, אבל בכל אופן אין הצד השני מחוייב לקיים את המקח בשל כך. בהמשך הש"ך מביא את דבריו בנקודות הכסף ביורה דעה רלו. הרמ"א (יורה דעה רלו סעי' ו) כתב שאם נשבע לקיים דבר מה ונאנס- פטור מהשבועה. הט"ז (רלו, יג) כתב, שאם עיקר העסק תלוי בתנאי, אע"פ שפטור הנשבע מהקנסות שקיבל על עצמו מ"מ המוכר לא מחוייב לקיים את העסקה. לדוגמא, ראובן עשה עסק עם שמעון שיעמיד לו סחורה ליריד שזהו זמן המכירה ולא העמיד לו מחמת אונס. מצד אחד ראובן פטור מהקנסות שקיבל על עצמו, אך מצד שני שמעון לא מחוייב לקנות את הסחורה, ודאי במקרה בו מדובר על יריד שמקובל למכור בו את כל הסחורה: "נהי דאונס מהני להמקבל בענין שאם קבל עליו לתת איזה קנס אם לא יעמידה לאותו זמן כיון שהוא אונס אדעתא דהכי לא חייב עצמו מ"מ זה העושה מקח גם כן לא התקשר אלא אם יבוא לאותו זמן כיון שהזמן גורם זה והוא עיקר בו משא"כ אם התנאי אינו דבר עיקר כל כך ואירע אונס שלא יוכל לקיימו באותו זמן ודאי לא בטיל המעשה בשביל זה". 

הש"ך בנקודות הכסף חולק על הט"ז וסובר שכל תנאי שלא התקיים באונס מבטל את המעשה, ללא הפעלת שיקול דעת האם זהו תנאי שהמעשה תלוי בו. אולם אם לא מדובר בתנאי גמור שם הש"ך מודה לט"ז. הפתחי תשובה (סימן רז, ב) פסק כדברי הש"ך.

לסיכום, כאשר יש אונס לא שכיח כדוגמת מלחמה, אונס רחמנא פטריה ואין לקנוס את הנאנס. אולם הצד השני לעסקה אינו מחוייב לממש אותה אם מדובר על חלק מהותי בעסקה. ואם מדובר על תנאי גמור, נחלקו הש"ך והט"ז. ועיין עוד בפרטי הדין בפתחי חושן קניינים פרק כ הערה ל.

אי תשלום בזמן האם נחשב כעילה לביטול מקח (אף ללא תנאי מפורש)

אי תשלום במועד נחשב כעילה לביטול המקח במקרה בו המוכר 'עייל ונפיק אזוזי' כלומר דורש בדחיפות את המעות שמגיעות לו. השולחן ערוך (חו"מ קצ סעיף טז) מבאר מתי הוא נחשב 'עייל ונפיק': "יש מי שאומר דעייל ונפיק אזוזי היינו שהלך אליו לבקש מעותיו שני פעמים, לא שנא מצאו ובקש ממנו, לא שנא לא מצאו רק שגילה דעתו שהלך לבקשו. ודוקא דעייל ונפיק ביומא דאוקמוה לזביני, או ביום שקרוב לו, אבל לא עייל ונפיק ביומיה, אפילו עייל ונפיק למחר, לא מצי הדר ביה". הש"ך מציין לשו"ת מהר"ם אלשיך סימן ט שמסביר שיש לתבוע דווקא ביום הפירעון ולא מאוחר יותר.

אולם נראה, שכיוון שנקבעו מועדים מסודרים לתשלום ונקבעו קנסות על כך יש בכך גילוי דעת של המוכר שהוא לפחות במדרגה של 'עייל ונפיק אזוזי', או לפחות במקרים מסויימים (כגון כאשר המוכר זקוק לכסף לצורך קניית דירה אחרת) ניתן לומר כך.