שכן הבטיח לא לדרוש תשלום ועכשיו חוזר בו

שכן הבטיח לא לדרוש תשלום ועכשיו חוזר בו

שאלה

שכן הרחיב את ביתו בקומת קרקע בשטח משותף. ביקש להצמיד את היציקה של החדר הנוסף שבנה לקומה שלי שמעליו ולתפוס את התקרה שלו עם הרצפה שלי.

אמר שיסכים שנרצף את היציקה שלו (וכך נרחיב את השטח שלנו) ונשתמש כמרפסת ללא תמורה. כעת התחרט ומבקש תשלום. מה הדין?

תשובה

לא ניתן לפסוק בשאלות בדיני ממונות ללא שמיעת שני הצדדים ולכן רק נכתוב לאן הדין נוטה לפי הסיפור שאתם ספרתם.

לא כתבתם האם הבונה ביקש רשות לבנות על הרכוש המשותף או עשה כן על דעת עצמו ללא רשות. אנו נצא מנקודת הנחה שפעל כראוי וקיבל רשות מהשכנים לפי ההלכה ולהבדיל לפי החוק.

החיוב לשלם על הרחבת בנייה של השכן והבטחה לתת מתנה

א. שכן שהרחיב את דירתו והשכן מעליו נהנה מהתוספת חייב לשלם לשכן הבונה, כך עולה מדברי השולחן ערוך (חו"מ קנז, י):

''כותל חצר המבדיל בין שני השותפין שנפל, יש לכל אחד מהם לכוף את חבירו לבנותו עד גובה ארבע אמות. רצה האחד והגביהו יותר מארבע אמות, אין מחייבין אותו ליתן חלקו במה שהגביה יותר מארבע אמות, אלא (אם) כן בנה כותל אחר גבוה כנגד הכותל שביניהם, שאז מחייבין אותו לתת חלקו בגובה שכנגד כותלו. כיצד, בנה האחד כותל שביניהם והגביהו י' אמות, ובא חבירו ובנה כותל אחר כנגדו או בצדו והגביה כותל האחר שש אמות, מחייבין אותו ליתן חלקו בשתי אמות שהוסיף על ד' אמות, שהרי נראה ממעשיו שהוא רוצה בהם.''

בראשונים נאמרו שתי סיבות לכך: האחת כיוון שנהנה ונהנה צריך לשלם (תוספות בבא קמא כ, ב ד''ה טעמא) והשניה כיוון שהבונה מוכר את חלקו לשכן ודורש עבור זה תשלום (נימוקי יוסף בבא בתרא ג, א בדפי הרי''ף, ד''ה אבל).

במידה והאמירה של הבונה נאמרה לפני הבניה או תוך כדי נראה שיש שם רק הבטחה לתת מתנה וכיוון שמדובר במתנה גדולה אז יכול לחזור בו. במסכת בבא מציעא דף מט עמוד א למדנו:

"דאיתמר; דברים, רב אמר: אין בהן משום מחוסרי אמנה, ורבי יוחנן אמר: יש בהם משום מחוסרי אמנה...ומי אמר רבי יוחנן הכי? והאמר רבה בר בר חנה אמר רבי יוחנן: האומר לחבירו מתנה אני נותן לך - יכול לחזור בו. - יכול, פשיטא! אלא: מותר לחזור בו? אמר רב פפא; ומודה רבי יוחנן במתנה מועטת, דסמכא דעתייהו".

כלומר אסור לאדם לחזור בו מהבטחתו לתת מתנה מועטת אך אם מדובר על מתנה גדולה כמו לא לתבוע את המגיע לו על הבנייה שזה עשוי להגיע לעשרות אלפים, לא. (וראו בשולחן ערוך חושן משפט רמט סעיף א, ורד סעיף ח, ורמא סעיף א).

אם האמירה נאמרה אחרי שהמבנה היה בנוי אז יש מקום לדון האם יש פה מחילה שאי אפשר לחזור ממנה, והדין יהיה תלוי בלשון שבו נאמרה המחילה ובעוד פרטים רבים שלא פרטתי כי מהסיפור הנחתי שהאמירה נאמרה לפני הבנייה.

ההתחייבות לא לתבוע היא המחיר של ההסכמה לבנייה ולתפיסת התקרה ברצפה

ב. אולם ישנו טעם אחר לומר שהבונה לא יכול לחזור בו, שכן במקרה זה אתם נתתם לשכן רשות לבנות בשטח שלכם, ולהשתמש בקיר שלכם, והשכן מיוזמתו או על פי דרישתכם אמר שלא ידרוש מכם תשלום עבור השימוש בתקרה. אם כן התשלום עבור השטח שלכם והשימוש בקיר שלכם הוא היתר השימוש בגג שנוצר, כיוון שכך זה המחיר להסכמה שלכם ועליו לשלם את המחיר שנקבע. (אם הוא טוען שהוא רוצה לחזור בו מההסכמה הזאת, לשיטתו גם אתם יכולים לחזור בכם מההסכמה לבנייה על הרכוש המשותף שלכם ומההסכמה לתפיסת התקרה עם הרצפה שלכם ויתכבד השכן ויוציא את כל הבנייה שלו. כיוון שאין הדבר אפשרי גם הוא לא יכול לחזור בו כלל ואין לו זכות לתבוע). מעין דוגמא לדבר, כתב הרב גולדברג (תחומין יח עמו' 182) שיש לדון האם תנאים מסוימים בשעת חלוקת שותפות יכולים להיחשב כחלק מהתשלום. ובמקרה דנן נראה שכיוון שלא היה כלל תשלום יש יותר מקום לומר שמדובר על תשלום עבור ההסכמה.

אונאה בקרקעות

ג. אולם אם המחיר המקובל בשוק לשלם עבור הסכמה לבנייה ועבור תפיסת התקרה על ידי הרצפה הוא נמוך משמעותית מהמחיר שנהוג לשלם עבור שימוש והנאה מתוספת בנייה של השכן, יש לבחון האם אין אונאה. ונחלקו בדבר השו"ע והרמ"א (חו"מ סימן רכז, כט). לדעת השו"ע לעולם אין בקרקעות אונאה אפילו אם מכר קרקע שווה אלף בזוז אחד, ואילו לדעת הרמ"א אם ההפרש הוא יותר מחצי יש אונאה, והמקח בטל.