חלוקת אחריות בין קונה ומוכר להשגת היתר בניה

תיאור העובדות

מדובר על עסקת מכירה של בית ביישוב מסוים. בעסקה נקבע כי הקונה רשאי לגור בבית עוד לפני שגמר לשלם עליו, ומעמדו הוגדר כשוכר. בתקופה בה נעשתה העסקה התב"ע של היישוב לא אושרה ולא היה ניתן (ואף לא היה צריך) להשיג היתר בניה ספציפי אלא היה רק היתר בניה עקרוני. בגלל עיכובים שנגרמו ע"י הצדדים העסקה טרם הושלמה.

בינתיים התב"ע של היישוב אושרה, וצריך להוציא היתר בנייה ספציפי על מנת לקבל משכנתא ועל מנת להבטיח את קניינו של הקונה. במהלך השנים, הקונה ביצע תוספת בניה בבית שאינה כלולה בהיתר הבניה העקרוני שניתן לבית המקורי.

הטענות

מוסכם על כולם שבהסכם נקבע כי על המוכר להשיג היתרי בניה על הבית.

המוכר טוען, שעל שני הצדדים להתחלק בשווה בעלות הוצאת ההיתר. זאת כיון שכלל לא ידע על הצורך להשיג היתר בניה, ואם היה יודע על כך היה משיג אותו עוד בטרם אושרה התב"ע. עוד הוא טוען, כי רק בגלל תוספת הבנייה של הקונה לא ניתן להסתמך על היתר הבניה העקרוני ויש צורך לערוך מדידות חדשות ולהוציא הוצאות מרובות על הוצאת היתר בנייה חדש. טענה זו מגובה בדברי האדריכל והמועצה. זאת ועוד, הוא איננו זוכר שאישר לקונה לעשות תוספת בניה וכיוון שמעמד הקונה בכל התקופה הנ"ל הוא כשוכר, אסור היה לו לעשות זאת ועליו לשאת בתוצאות.

הקונה טוען כי המוכר אישר לו בע"פ לבנות את התוספת. הקונה לא אמר כמה לדעתו הוא צריך לשלם, וביקש מבית הדין לקבוע זאת.

האדריכל שנשכר להשלים את המדידות החדשות הציע שיתחלקו שווה בשווה בתשלום, בכדי לפשט את התהליכים ולהגיע להסכמה.

טענות הצדדים הועברו לעיוננו בכתב.

תשובה

כדי לפסוק הלכה צריך לשמוע את שני הצדדים ולחקור אותם היטב – זה בפני זה, במקרה זה יש צורך לחקור את האדריכל ואת עורך הדין. לכן דברי לקמן יהיו בגדר המלצה בלבד:

חובתו של המוכר לדאוג להיתר בניה הוגדרה בחוזה. העובדה שבין חתימת החוזה לבין מימושו היו עיכובים וכעת לא די בהיתר בניה עקרוני אינה משחררת את המוכר מההתחייבות שלו. זאת, בגלל שהעיכובים נבעו מהתנהלות שני הצדדים.

התחייבות המוכר היתה להוציא היתר בניה לבית המקורי, ולכן, מסתבר שהקונה צריך לשאת בעלות הנוספת בגלל תוספת הבניה שבנה.

 אף אם המוכר אישר בע"פ לקונה להוסיף תוספת לבית, רחוק לומר שבהסכמתו בע"פ קיבל על עצמו את ההוצאות הכרוכות בכך. זאת ועוד, בחוזי שכירות המנהג הוא לדרוש הסכמה בכתב של המשכיר לכל שינוי בבית, וכיוון שהגדרתו של הקונה בכל התקופה הנ"ל היתה כשוכר עליו מוטל להוכיח שאכן המוכר הסכים, וכיוון שאין באפשרותו לעשות זאת, עליו לשאת בתוצאות.

סיכום

על פי שורת הדין, על המוכר לשאת בעלות הוצאת היתר בניה לבית ללא תוספת, ועל הקונה לשאת בעלות הנוספת בגלל תוספת הבניה שבנה.

למעשה, אני ממליץ לצדדים למען השלום ולמען השלמה מהירה של העסקה לנהוג לפי דברי האדריכל, כיוון שהמוכר בעצמו דרש רק חצי מהסכום, ובגלל הקשיים הכרוכים בשומה מדויקת של הסכום.