תיקון דירה שנמכרה שהתגלה בה רטיבות

השאלה

מכרתי דירה לפני 7 שנים, דירה שלא גרו בה והיא ללא מים וחשמל, ועכשיו הקונה רוצה פיצוי או תיקון על רטיבות שיש לו. הוא טוען שבשנה הראשונה הוא טיפל ברטיבות אבל עד היום יש לו רטיבות. הקונה לא הודיע לי על שום בעיה בבית במשך השנים ומה גם כאשר הוא קנה את הבית לא היה שום חיבור לא חשמל ולא מים לדירה. מה הדין?

תשובה

שלום וברכה,

שאלתך היא מה מידת חיוב התיקון של נזקים לאחר מכירה?

ככלל בדיני מקח וממכר הכלל העקרוני הוא ש"כל הלוקח סתם, אינו לוקח אלא הדבר שלם מכל מום" (שו"ע חו"מ רלב, ז). ולכן אם מתגלה מום אפילו מום נסתר שלא ידע המוכר המקח בטל. אולם אם הקונה ראה את המום והמשיך להשתמש בנכס אין הוא יכול לחזור ולטעון למקח טעות (שם, ג). עם זאת במקרה שהקונה מחה בפני המוכר גם אם השתמש בנכס לאחר מכן ניתן לטעון למקח טעות (מחנה אפרים הלכות הונאה סי' ה').

במקרה שלפנינו נראה שלא הייתה כל מחאה ומתוך הדברים נראה שהקונה המשיך להשתמש למרות הנזקים ומכאן שהוא קיבל אותם על עצמו והוא אינו יכול לטעון למקח טעות.

למעשה במקרה שלכם כיון שגם מוכח שהמוכר המשיך להשתמש בנכס לאחר שהתגלה המום, (ויש לצרף לכך שיתכן והנזק נגרם במהלך השימוש בנכס, בפרט במקרה שאתה מציין שהבית לא היה מחובר לצנרת) לא ניתן לטעון למקח טעות.

לגבי חיוב התיקון, ככלל הדיון המרכזי הוא בביטול המקח, ולכן הלוקח לא יכול לומר למוכר תקן את המכר או תחזיר לי חלק מהתשלום (שו"ע רלב, ד) למעט מקרים שמדובר ב"מום עובר" והתיקון לא נחשב "פנים חדשות" כלומר שינוי משמעותי מהמוצר המקורי (ראה שם ה).

למעשה בחוזי מכר רבים מוסיפים סעיף תיקון, אך גם כאן מדובר במקרה שהקונה מחה על הנזק ולא במקרה שהוא מבקש לתקן אותו לאחר שבע שנים. ראה לדוגמא בחוזה מכר דירה של מכון משפטי ארץ באתר:http:/www.dintora.org/article/175 (סעיפים 14; ו 15 ה).

לסיכום:

מום שהמוכר גילה לאחר קניה ולא מחה עליו הוא אינו יכול לטעון עליו מקח טעות, ובמקרים שמחל הוא וודאי לא יכול לדרוש תיקון למפרע.

בברכה,

הרב אלעזר גולדשטיין

מנהל אתר דין תורה

מכון משפטי ארץ, עפרה