שוכר דירה שנשאר בדירה לאחר תום החוזה, והחזיר אותה לבסוף עם נזקים

[1] ראו ש"ך חושן משפט סימן שיב סק"י, ומחנה אפרים שכירות יא, וראו  כאן חוקי התורה שכירות סעיף 34.  

[2] ישנם אחרונים שכתבו שחייב לצאת ידי שמים אפילו שהתורה פטרה אותו. ראו אמרי בינה דיני פסח סימן ה שתלה זאת במחלוקת ראשונים: " ויש מקום לומר דהנך דמיעטה התורה מדין שמירה דאף אם פטור אף מפשיעה  מכל מקום בדיני שמים חייב לשלם... ". אך נראה שכל דבריהם נאמרו בנוגע לפשיעה שם יש מקום לחייב כמו גרמא, אך בנוגע לגנבה ואבדה נראה שאין חיוב לצאת ידי שמים. ואפילו אם בנוגע לאבדה יהיה חיוב בנוגע לנזק שהוא דומה לגנבה נראה שאין חיוב. התוספות מגדירים את גניבה כאונס שאדם המזיק פטור עליו, ונראה שנזק שנגרם ע"י אדם שלישי הוא דומה לגניבה ויוגדר כאונס לשיטת התוספות ואין חיוב לצאת ידי שמים בזה, וכן כתב בפתחי חושן (שכירות ו, הערה י): "ואם נתקלקל הבית או דבר המחובר לבית, ... אבל מזיק בידים ודאי חייב, ואם נתקלקל הבית ע"י גנבים, נראה שזה בכלל גניבה ואבידה, שלכולי עלמא פטור בקרקע".

שאלה

שלום וברכה, השוכר עזב את הדירה עם ליקויים בדירה ומתנער מאחריות בטענה שכך הוא קיבל אותה. הוא עזב את הדירה הרבה אחרי שהחוזה נגמר, כי הוא ביקש להישאר בדירה עד שהדירה שרכש תהיה מוכנה, אז כך נשאר  כשנה נוספת בלי חוזה.

תשובה

שאלתך כללית מידי, לכן נענה באופן כללי.

משאלתך הבנתי שהסכמתם ביניכם בעל פה שתמשיכו את השכירות כל עוד השוכר רוצה וצריך, ובפועל השכירות המשיכה עוד שנה שלמה. אם השוכר המשיך לגור סתם בלי שדברתם ביניכם דבר, הדין עשוי להיות שונה[1].

שוכר שהמשיך לגור באותה דירה בהסכמת הצדדים, בלי שיחתמו חוזה חדש, תנאי החוזה הקודם ממשיכים לחייב את הצדדים (רמ"א חושן משפט סימן שלג, סעי' ח, ש"ך חושן משפט סימן שיב סק"ט, וראו כאן חוקי התורה שכירות סעיף 33) לכן אם בחוזה הראשון כתבתם שהשוכר צריך לתקן נזקים בדירה החוזה הראשון ימשיך לחייב אותו. כמו כן אם כתבתם שהשוכר חייב להחזיר את הדירה כפי שקבלה, עליו לתקן נזקים.

אם לא כתבתם דבר השוכר חייב שמירה על הבית ברמה של 'שומר שכר' (פתחי חושן שכירות פרק ו, סעיף ד; ע"פ שו"ע חו"מ שא, א). במיטלטלין השוכר חייב על נזק שגרם על ידי שימוש חריג אך לא על נזקים שנגרמו משימוש שוטף. אבל במקרקעין אין חיוב תשלומי שמירה על קרקעות (בבא מציעא נז ע"א חו"מ שא, א, פתחי חושן שכירות ו, ד), ולכן שוכר פטור על נזק שאירע לקרקע שהוא שוכר[2]. ואם הנזק נעשה על ידי השוכר בידיים- חייב לשלם כמו כל אחד שהזיק לממון חברו.  

במקרה בו יש ויכוח בין הצדדים האם הנזק היה קיים לפני תחילת ההשכרה או נוצר במהלך השכירות באשמת השוכר, 'המוציא מחברו עליו הראיה' ולכן על המשכיר להוכיח שהנזקים לא היו קודם. הוכחה יכולה להיות על ידי עדות, (לדוגמא של השוכרים הקודמים שיעידו שהדירה היתה תקינה לגמרי), או ראיות אחרות שישכנעו את הדיינים שהצדק איתך.