סיוד דירה מושכרת בעת הפינוי

השאלה

שלום וברכה יש בבעלותי דירה שקניתי לפני קרוב לשנתיים ואני משכיר לדיירים שהתחילו עוד בתקופת הבעלים הקודמים. בקרוב אנחנו עומדים לסיים את תקופת השכירות ונוצרו חילוקי דעות בקשר לחיוב השוכרים להשאיר את הדירה מסוידת.

העובדות הן (לדברי השוכרים) שכשהם קיבלו את הדירה מהבעלים הקודמים היא אכן היתה מסוידת, אבל מצב הלכלוך בדירה היה חריג ולא סביר, כולל לכלוכי צבע שהיה צריך לגרד ולנקות במשך יומיים. בעקבות כך, הם הודיעו למתווך שקישר ביניהם לבין הבעלים שהם לא מתכוונים להחזיר את הדירה צבועה. גם לטענתם, כנראה המסר לא הועבר לבעלים ולכן הוא לא יכול היה להסכים לכך. מאז, הם המשיכו מולנו את תקופת השכירות, ובחוזה שחתמנו לא מוזכרת בפירוש צביעת הדירה, אבל מצוין שבתום תקופת השכירות השוכרים יחזירו את הנכס "כשהוא במצב תקין באותו המצב בו קבלוהו".

לסיכום, לטענת השוכרים, מכיוון שהם קיבלו את הדירה במצב ניקיון גרוע והם הודיעו בזמנו שמבחינתם זה לא סביר והם לא מתכוונים להחזיר את הדירה צבועה, אין להם חיוב כלפינו להחזיר את הדירה צבועה. לטענתנו, מכיוון שהם קיבלו את הדירה מסוידת והבעלים מעולם לא ויתר והסכים כביכול לקזז את צביעת הדירה כנגד הניקיון (בנוסף לכך שלא ברור שזה שווה ערך זה כנגד זה), וגם הנורמה המקובלת בשוק וגם החוזה מחייבים אותם להחזיר את הדירה כמו שקיבלוה, הם מחויבים לצבוע לפני סיום השכירות. במצב זה, האם על פי דין השוכרים מחויבים בצביעת הדירה או לא? תודה רבה

התשובה

בדיני ממונות שבין שני צדדים לא ניתן להשיב ללא שמיעת שני בעלי הדין, לכן יש צורך לקבוע דיון בנוכחות שניכם. יחד עם זאת ניתן לתת את העקרונות הכלליים של הדיון.

א. האם יש תוקף להתחייבות לביצוע פעולה בחוזה?

ישנה בעיה כללית בחוזים המצויים כיום, האם ניתן מבחינה הלכתית לחייב את הצדדים לעמוד במה שנכתב בחוזה, כאשר לא מדובר על התחייבות בכסף אלא בעשיית פעולות מסוימות כגון לסייד את הדירה או "להחזיר" אותה במצב מסוים. בספר "משפטי ארץ ד: חוזים ודיניהם" בהוצאת מכון משפטי ארץ הציעו לכך כמה פתרונות. נראה שבנדון שלנו, כיוון שהשוכר קיבל דירה למגורים ובתמורה התחייב לבצע את הסיוד (מלבד התשלום החודשי של שכ"ד) הוא מחויב בכך כדין קבלן שמעשה הקניין מחייבו לעשות את העבודה (ראו הרב אלעזר גולדשטיין, "חוזה קבלני לביצוע עבודות בניין", משפטי ארץ ד: חוזים ודיניהם בהוצאת מכון משפטי ארץ, עמוד 269, שיטות הפוסקים לגבי אמצעי הכפייה שיכול המשכיר לנקוט בהם).

ב. פרשנות החוזה

אדם העושה תנאי עם חברו בכתב אין הולכים אחרי לשון הכתב אלא אחרי הכוונה, אם ברור למה כוונתו (חושן משפט סא' טז'). ולכן גם אם לא נכתב בפירוש בחוזה שהשוכר חייב לסייד מכיוון ששני הצדדים מודים שהבינו שזו הכוונה אז יש כאן הסכמה והתחייבות של השוכר לסייד. בנוסף, המנהג המקובל הוא ששוכר שקיבל דירה מסוידת מתחייב להחזיר אותה מסוידת, ובעסקות ממון הולכים אחר המנהג.

ג. האם חוסר ניקיון הוא עילה לביטול החיוב?

אין אפשרות לקזז את ההתחייבות לסייד במידה ויש חיוב - כנגד החיוב לניקיון הדירה, משום שעל המתחייב לעמוד בדבריו גם אם יש לו תביעות כלפי השני, עי' שו"ע חושן משפט סי' כד'. ובנדון שלנו אין השוכר תובע כעת את המשכיר אלא שטוען שכיוון שניקה את הדירה הוא אינו חייב לסייד, ולכן נראה שאין זו עילה לפטור אותו אם לא הסכים לכך המשכיר. בנוסף, אין לכאורה השוואה בין עלויות סיוד לעלויות ניקיון, ככל שיהיו.

ד. מעמדה של המחאה בפני המתווך על המצב של הדירה

במידה והשוכר חתם על ההסכם ואף נכנס לדירה נכרת חוזה השכירות עם כל ההתחייבויות ואין ביכולתו לחזור בו מהתחייבויותיו אלא אם המשכיר מוחל לו על כך. בדרך כלל למתווך אין זכות למחול בשם המשכיר, אלא אם כן הוסכם עם המתווך שהוא לוקח את מלוא האחריות על השכרת הדירה ומייצג את בעל הדירה לכל דבר. במקרה זה השוכר הודה שהמתווך לא העביר את המחאה שלו למוכר ולכן אין למחאה כל תוקף.

לסיכום: על השוכר לסייד את הדירה.