האם שכן רשאי להוסיף תוספת בניה מעל התוספת של שכנו

על אזור מגורינו חלה הוראה חוקית שאינה מאפשרת להוציא היתרי בנייה, בגלל תוכנית כללית לפינוי בינוי. הבנין שלנו נמצא על צלע הר, ודירתי נמצאת קומה וחצי מתחת למפלס הכניסה לבנין. בצידה האחד היא עומדת במפלס הקרקע, ובכך פתוחה לחצר, ובצידה האחר עומדת בגובה של קומה מעל פני הקרקע. עקב חוסר האפשרות להוציא היתרי בנייה, הוצאתי מרפסת על עמודי ברזל, היוצאת מהסלון שלי (שנמצא בגובה קומה מעל פני הקרקע) ומגיעה עד לחצר העומדת במפלס הקרקע. השכן מעלי רוצה להוציא מרפסת ולהשתמש בעמודים שהוצאתי אני. הוא כמובן מוכן לשלם את חלקו היחסי. הוא מצידו היה שמח להוציא מרפסת בגודל מקסימלי. במקרה זה על כל שטח העמודים (7*3). בירור אצל מהנדס העלה שהדבר אפשרי מבחינה הנדסית. ככל שיידרשו חיזוקים הוא מתחייב לבצע אותם. היות שמדובר בשימוש באויר השטח המשותף אני מבין שבמידת העיקרון השותפות מאפשרת לשכן להוציא מרפסת (בהתעלם מהיבטי תכנון חוקיים, שכאמור, גם אני התעלמתי מהם).

השאלה היא באיזה נקודות עליו להתחשב בי, כלהלן:

 1. אני חושש שהיות שתי קומות של מרפסות העומדות זו על זו, יעוררו את העירייה להוציא צווי הריסה לשתיהן. זאת לעומת המצב הקיים שבאזור מגורינו יש עשרות מרפסות ברזל (על עמודים, ותלויות) ובבנין שלנו לבד עוד שניים, והעירייה מתעלמת מהם. האם זו טענה לגיטימית?

2. מרפסת שיוצאת למרחק שלושה מטרים מהבנין מחשיכה לי חלונות, בסלון ובעוד שני חדרים. האם זו טענה לגיטימית? האם המבחן לענין זה הוא המרחק הסטנדרטי הניתן בהיתרי בנייה מעל חלונות ברשות המקומית?

3. כעת המרפסת משמשת אותי לסוכה. שכמובן לא תוכל להתקיים במקרה כזה, ויהיה עלי לעשות את הסוכה בצורה נוחה פחות בהמשך החצר. אבל לשכן אין בכלל סוכה. האם עלינו לחלוק את השטח הנוח = השטח הצמוד לסלון. או שהאפשרויות שיש לי בהמשך החצר מונעות ממני חלוקה כזאת? אציין את המובן מאליו, שתמחור הדירה שלי כלל את החצר.

4. האם העובדה שככלל לא עושים מרפסות על עמודים בגובה שתי קומות, גם באופן לא חוקי, מאפשרת לי לטעון שזו זכות מופרזת וממילא לדרוש משכני לעשות את המרפסת בשטח שבו יידרשו עמודים רק בגובה של קומה אחת. אציין שבכל מקרה הוראות המהנדס אינן מבדילות בין שתי האפשרויות.

5. איך בכלל אמורים לחלק שטח כזה? האם לפי כלל כמות השטח או לפי כמות הפגיעה? בהנחה שאפשרות מסוימת שפוגעת בי פחות דורשת עלויות נוספות על מי עלויות אלו מוטלות? תודה רבה

תשובה

בכל דין בין שני צדדים ישנה חובה לשמוע את הצדדים על מנת להכריע את ההלכה. במקרה הזה, שמרובים בו הפרטים על אחת כמה וכמה. לכן אנחנו נענה בצורה כללית לפי הנתונים שסיפקת.

האם צריך את הסכמת כל השכנים להוצאת מרפסת (לא חוקית)?

ראשית יש מקום להבהיר שאם לא ניתן להוציא היתר בנייה עדיין צריך לבקש את רשות כל השכנים להוצאת מרפסת, ללא קשר למצב החוקי.

נחלקו הפוסקים בדבר הצורך בבקשת רשות להוצאת מרפסת:

המנחת יצחק (חלק ו סימן קע אות יז) כתב שמותר להוציא מרפסת ללא אישור השכנים. ראיה לשיטתו הביא משו"ע חו"מ סימן קנג סעי' ה שמותר להוציא זיז המשקיף על חצר השותפים (אפילו שהוא לא שותף באותה חצר) כיוון שאינו מוסיף בהיזק הראיה והזיז לא גורם שום נזק נוסף. אך לכאורה קשה על שיטתו הרי מעטפת הבניין שייכת לכלל השכנים ואם כן אין פה רק היזק ראיה אלא שימוש בשטח של שכן אחר ושונה הדבר מהיזק ראיה? על כך ענה הגר"מ שפרן (עלון המשפט 37) שמצאנו חובה לתת לשכן זכויות שימוש בשטח פרטי בהצבת סולם לעלייה (שו"ע חו"מ סימן קנג סעי' יג). אך הרב שפרן עצמו חילק שם בין המקרים. בהצבת סולם משתמש ברשות חברו אך אינו נוטל את רכושו של השני לעצמו. לעומת זאת בהוצאת מרפסת המוציא לוקח שטח ששייך לחברו לשימושו הקבוע, וציין למספר מקורות המורים שאין חובה לתת את רשותו לאנשים אחרים אפילו אם אינו זקוק לרשות כלל.

לכן למעשה נראה שגם אתה שכבר בנית וכמובן גם השכן שרוצה לבנות חייבים לבקש ולקבל רשות מהשכנים לבנייה.

מכח זה נראה שאם עדיין לא בקשת רשות מהשכנים גם אתה וגם השכן צריכים להתפשר על שאר הדברים, כיוון שהוא יכול לומר אני מסכים לבנייתך בתנאי שתעניק לי זכויות כאלו ואחרות וכן אתה.

תשובה על השאלות

 על חלק מהשאלות עניתי כי יש תשובה ברורה לאחד הצדדים:

1. חשש מפני העירייה אינו יכול להוות סיבה למנוע משכן בנייה, שכן הפקחים מסתובבים כל העת ורואים ויודעים מה נעשה.

2. טענת האפלה בדין תורה מבוארת במסכת בבא בתרא כב ע"א, ונפסק בשולחן ערוך חושן משפט (סימן קנד סעי' כא) שחייב להרחיק כדי שלא יאפיל, ודי בהרחקה של ד' אמות, אפילו אם בפועל מאפיל על דירת חברו. אולם כתב בספר 'עמק המשפט' (סימן טז) שמוכח בש"ס שישנם מבנים שזקוקים לאורה יתרה (כמו בית הכנסת או כמו אכסדרה), ובזמנינו תרבות הדיור השתנתה ואנשים זקוקים לאורה גדולה יותר. ולכן נראה לומר שהקריטריון הקובע הוא מה שהרשויות דורשות. וראו בשו"ת מנחת אשר (חלק א סימן צח אות ו), שכתב שבבית משותף על דעת כן השתתפו שלא יקפח האחד את חברו בדברים שאנן סהדי שאנשים השקיעו ממיטב כספם כדי שיוכלו לגר כראוי. ולכן עליו לבנות לפי חוקי הבנייה אילו היה ניתן לתת אישורי בנייה. לצורך כך דרוש מומחה בתחום. וצריך לדעת שלא כל הרשויות שוות, וישנם כללים שונים לרשויות שונות, וצריך להתיעץ עם מומחה שמכיר את הכללים ברשות שלכם.

3. גם אם החצר שייכת לך ומוצמדת לך, מעטפת הבניין לא שייכת לך, ועל כך תצטרכו להתפשר בכל מקרה.

4. יש להתחשב בעניין זה רק בדרישות הבטיחות, שהרי הכל לא חוקי.

5. אין להתחשב בפגיעה כיוון שלכל אחד ישנה אפשרות להוציא מרפסת על השטח המקסימאלי בהתעלם מחוקי הבנייה, אתם שותפים באותה המידה ואתם זקוקים להסכמה האחד של השני ולכן עליכם להתפשר.