דין עני המהפך בחררה בקניית דירה

השאלה

ראובן שוחח בטלפון עם שמעון ביום רביעי בלילה על מכירת דירתו של שמעון במשך כ-10 דקות, שמעון אמר שעליו להתכונן לשמחה והציע להיפגש בעוד יומיים או שלשה ע"מ לראות את הדירה. ביום ראשון ראובן יזם שוב שיחת טלפון ושמעון טען שהדירה נמכרה ביום שישי לאדם שנקש בדלת וראה את הדירה וחתם. ראובן טען כי ישנו דין עני המהפך בחררה מאחר וסוכם להיפגש אך שמעון לא יצר קשר וחתם על זיכרון דברים, ולכן, אין פה ועשית הישר והטוב. שאלתי, האם על פי דין תורה יש עילה לתבוע את הקונה שלא ידע מזה ואסור לו לקנות , או לחלופין את המוכר שלא עמד בדיבורו?

התשובה

דין 'עני המהפך בחררה' נלמד בגמרא קידושין נט. ונפסק להלכה בשו"ע חושן משפט סימן רל"ז. לפיו, המחזר אחר דבר לקנותו, ובא אחר וקנה לפניו – אע"פ שהמקח קיים[1] הרי זה נקרא רשע.

אמנם כל האמור הוא דווקא בשלב בו הקונה הראשון והמוכר היו מצויים בשלב מתקדם של המו"מ ביניהם, על סף סיכום. הרמ"א (שם) קובע לפי דברי המרדכי  כי מדובר בשלב שכבר סוכם המחיר (ואולי גם כל שאר התנאים) ואינו חסר אלא הקניין עצמו. יש שנטו להקדים קצת ולומר שכשמתנהל מו"מ רציני על המחיר ולולא התערבות הקונה השני היו מגיעים לעמק שווה – גם שם יחול דין עני המהפך בחררה או דין השגת גבול (ערוך השולחן בעקבות הפרישה). אך מכל מקום נדרש שלב מתקדם מאד במו"מ.

עוד יש להוסיף בגדרי הדין כי נראה שהדין מופנה דווקא לקונה השני ולא למוכר שלגביו מישור הדיון אם פעל כשורה  יהיה מצד דין 'מחוסר אמנה'. וכ"כ בתושבה דומה: "...וגם אז האיסור הוא על העובד המתחרה ואילו על המעביד אין איסור לחפש עובד אחר (שו''ת מהר''ם אלשיך סז; שו''ת מהרש''ל לו). יש מי שכתב שגם על המעסיק יש איסור לשתף פעולה עם מבקשי עבודה מתחרים (ראה פתחי חושן גניבה פרק ט הערה לב) אך זהו דווקא מי שכבר היה מוכן להעסיק וכעת מראיין מתחרים נוספים". ועיין עוד אבני נזר חו"מ יז.

כמו כן יש אחרונים רבים שסברו כי כאשר הקונה השני עשה זאת בלא ידיעה – לא יחול הדין (למשל 'חמדת שלמה' המובא בפתחי תשובה שם ; אמנם ר' אגרות משה חו"מ ח"א ס' שסבר אחרת) .

במקרה שתואר בשאלה נראה כי המדובר בשלב מאד ראשוני של הצגת הנכס. עוד נראה כי המוכר שמעון לא התחייב להמתין ואף שיעור הזמן שציין לא היה מסויים ('יומיים שלושה'). כמו כן לא עולה מהתיאור כי לקונה לוי נודע על מציאות ראובן הממתין לראות את הדירה. על כן נראה לענ"ד כי לא חל דין עני המהפך בחררה במקרה זה, לא ביחס ללוי, ובודאי לא ביחס לשמעון המוכר. גם מצד דין מחוסר אמנה ( ר' בשו"ע סימן רד ז', יא ובפתחי חושן קניינים ח"א,ב) - נראה כי לא חל עד שלב שנפסק המחיר וסוכמו כל פרטי העסקה.