סיום שכירות לפני הזמן

ט. סיום שכירות לפני הזמן

שאלה

לרב שלום אני אברך שהיה בשליחות בחו"ל שנים רבות ובעל דירה בישראל. את הדירה השכרתי במשך שהותי בחו"ל. ביוני 2021 - תום חוזה השכירות הודעתי לשוכר שאצטרך את הדירה, אך הוא ביקש להאריך בשנה את השכירות עד סוף יוני 2022, ואני הסכמתי ושכרתי עבור עצמי דירה אחרת.

בחודש נובמבר 21 הודיע לי השוכר שהוא קנה דירה ולכן הוא יוצא מהדירה שלי ומסיים את התחייבותו בסוף החודש, וכשאמרתי לו שעל פי החוזה החתום כחוק עליו למצוא שוכר חילופי באותו המחיר, הוא טען שעלי חובת הפרסום. הסכמתי ופרסמתי אך הוא חזר אלי וטען שאין שוכרים משום שהדירה צריכה שיפוץ, ולכן התנער מכל אחריות.

בסופו של דבר מצאתי שוכר מחודש ינואר 2022 עד חודש סוף חודש יוני, אך מחיר השכירות היה זול מהמחיר ששילם השוכר הראשון שעזב לפני הזמן.

כעת, השוכר הראשון לא מוכן לשלם את שכירות חודש דצמבר ואת ההפרשים בין השכירויות. לטענתו, הוא התייעץ עם רבנים ואמרו לו שמספיק להודיע 30 יום למשכיר ואפשר לצאת ללא שום בעיה הגם שבחוזה כתוב לא כך. אשמח לדעת מה היא דעתכם?

תשובה

בהלכה יש שני סוגי שכירות, יש שכירות סתם, ויש שכירות קצובה.

שכירות סתם ניתן לסיים בהודעה מראש של 30 יום (חו"מ שיב, ז ערוך השולחן שם יג), שכירות קצובה לא ניתן לסיים לפני המועד שנקבע (חו"מ שיב, א).

אם השוכר מסיים והמשכיר או השוכר מצאו שוכר חילופי שיכול לשלם פחות מהסכום שהראשון היה משלם- השוכר הראשון צריך להשלים את ההפרש (ע"פ שולחן ערוך חו"מ סי' שלג סע' ב; עמק המשפט ה: שכירות בתים, סימן ח, עמוד קמח).

ולכן אם כתבת בחוזה שהוא מתחיל מיום א' אלול תשפ"א עד א' אלול תשפ"ב זה שכירות עם מועד קצוב, ולא ניתן לסיים את השכירות קודם (אלא במקרים מיוחדים המפורטים שם בשולחן ערוך). אם לא כתבת תאריך אלא סתם כתבת שיש לשלם כך וכך ש"ח לחודש- ניתן לסיים את השכירות בהודעה מראש של 30 יום.

במקרה ששוכר נשאר במושכר מעבר לתקופה הקצובה, ללא חוזה חדש ובשתיקת המשכיר סכום השכירות נשאר כמו החוזה הישן (אם שילמו 5000 לחודש ימשיכו לעשות כן גם בתקופה החדשה), אבל כל אחד מהצדדים יכול להודיע על סיום השכירות בכל זמן (פתחי חושן שכירות פ"ה הערה ט. ראו שם מחלוקת האם יש חובת הודעה מוקדמת במקרה כזה). ולכן במקרה שלכם, רק אם השוכר נשאר ולא חידשתם חוזה, ולא אמרתם אפילו בע"פ שום דבר אלא השוכר נשאר סתם בדירה ללא שום דיבור וקביעת כללים- הוא יכול לעזוב. אחרת- החוזה הראשון בתוקף.