איחור במסירת דירה

איחור בביצוע העסקה כמקח טעות במכירה ובהשכרה

שאלה

ראיתי שלפי האו"ש שכירות שונה ממכר שהשוכר רוצה רק את ההשתמשות, ולא את החפץ, ולכן אם השכיר חפץ/מקום, ולא קבל מיד בשעה שקבעו, יכול השוכר לומר שיש פה מקח טעות ולבטל את השכירות. האם זה נכון אף בעיכוב קטן, כמו ביום אחד מתוך שכירות של שנה על דירה וכד' או האם לא נאמר שעיכוב קטן לא מהווה "מקח טעות" ו"הפרת חוזה" ועילה לביטול השכירות. תודה רבה אליאב

תשובה

ראשית אף אם כך היא היא דעתו של האור שמח, ישנן עוד דעות בעניין, ולכן אם השאלה היא הלכה למעשה לא ברור שיש לפסוק לפי דעת האור שמח.

אני מבין שכוונתך לדברי האור שמח (מכירה יז, ט). נחזור בקצרה על הסוגיא כדי לענות לשאלתך. שו"ת הרא"ש (כלל צו, ו) הובא בשולחן ערוך (חושן משפט סימן רלב, סעי' ה) פסק שאם יש בבית מום שניתן לתקנו אי אפשר לטעון טענת מקח טעות, ולכן אם הקירות מעושנים והחלונות שבורים, כיוון שניתן לתקן את הבית אין בכך מקח טעות.

האחרונים (מגן אברהם תלז סק"ז, והאור שמח לקמן) הקשו על כך מגמרא (פסחים ד ע"ב) שם מבואר שמי ששכר בית בערב פסח בחזקת שהוא בדוק והתברר שאינו בדוק - השכירות לא בטלה כי נוח לאדם לעשות מצווה בממונו, ומשמע שלולי סברה זו היינו אומרים מקח טעות אע"פ שניתן לתקן את המום הנ"ל על ידי בדיקה.

האור שמח (שם) מיישב בשני אופנים ובאופן השני כתב:

אמנם יתכן דזה דוקא בשכירות, שהזמן הוא עצם הקניה, שקנה להבית לזמן כך וכך, וכאן שהיה יכול להיות שלא יודע לו עד הפסח ויהא דר באיסור, א"כ הוי מום בגוף המקח שקנויה לו לדור זמן קצוב, ובתוך הזמן יהיה פסח וידור בה באיסור, דשמא יבוא לאכול חמץ, ולכך הוי טעות בגוף הקניה, משא"כ במקח כה"ג, כיון שאין זה מום רק בזמן לא שייך להיות זה מקח טעות לבטל המקח, דאטו כאן בעובדא דרבינו אשר דאף דלא אפשר ליה להשתמש שלא יתודע לו המום הוא שבירת החלונות ועישון הכותל, בכ"ז הלא עד שיתוקן יהא צריך זמן, ולא חזי בה למידר, בכ"ז כיון דהוא יכול להתקן ושם בית עליו אין זה מקח טעות, אבל בשכירות לזמן ויעבור משך זמן עד שיתוקן הוי מקח טעות, ולכן בחמץ בפסח, דאם לא נתוודע לו דר זמן הפסח באיסור הוי טעות לבטל השכירות, אבל באין הטעות בגוף המקח, ששם אחר עליו אז ודאי דבטל,

תירוץ מעין תרוצו של האור שמח הובא בפוסקים נוספים (ראו ב"ח רלב סעי' ד, אולם המשפט רלב, יז, מגן האלף אורח חיים תלז, יז), אולם פוסקים אלו לא חילקו בין שכירות ובין מכירה כחלוקה מהותית, אלא חילקו במציאות: אם מדובר על הפסד זמן שמשמעותי למקח- אין הבדל בין מכירה ובין שכירות ובשניהם המקח בטל, אך אם מדובר על מכירה או שכירות שהזמן איננו משמעותי כל כך בהם- המקח לא בטל ויש זכות לתקן. לדוגמא, 'מגן האלף' כתב על כל מכירה שנועדה למגורים, שאיחור של יום הוא משמעותי ומהווה מום במקח, שכן הלקוח אינו יכול לדור ברחוב אפילו יום אחד, והעמיד את דברי הרא"ש והשולחן ערוך רק במקרה של קניין דירה להשקעה שם האיחור אינו משמעותי. הרי שלא חילק בין שכירות ובין מכירה אלא במהות העסקה שנעשתה בין הצדדים.

נראה שאף אם האור שמח התכוון לדברים ממש כפשוטם שיש הבדל מהותי בין שכירות ובין מכירה אין לסמוך על דבריו במקרים בהם ברור שהאיחור אינו משמעותי (ולהפך, גם במכירה ניתן לומר שאיחור משמעותי יהווה הפרה יסודית ומום במקח), מהסיבות הבאות:

א. לאור שמח עצמו היה תירוץ אחר לקושיא, ראו שם, ואם כן אין לסמוך על תרוצו האחרון ולבטל מקח.

ב. הרי בגמרא בפסחים עצמה שם מבואר החידוש עליו מסתמך האור שמח הרי מבואר שאם זה מצווה אדם לא מקפיד ונוח לו לעשות מצווה בממונו. הרי לנו שאפילו שהבית לא היה ראוי באמת למגורים והתמעט הזמן למרות זאת בגלל אנן סהדי שאינו מקפיד ואינו מום מבחינתו, משתנה הדין.  לכן נראה שכיוון שהוא לא מקפיד על מיעוט הזמן אין זה נחשב מום. כלומר אפילו אם נגיד שמדובר על מום בגוף המקח אם אנשים לא מקפידים על כגון זה- המקח לא בטל.

ג. בפסק דין 80108 של בית דין ארץ חמדה גזית (הרבנים: רטבי, תפוחי וקניאל) הקשו על תירוצו השני של האור שמח מהתוספות בכתובות עד: ד"ה חכם, שנפסק להלכה בשולחן ערוך אבן העזר סימן לט סעי' ב, (והובא לעיל על ידי האור שמח עצמו), ולכן תירצו שדברי האור שמח נאמרו כהשלמה לתירוצו הראשון. ראו שם.

ד. כאמור לעיל אף הפוסקים שנקטו בגישתו העקרונית של האור שמח לא חילקו מהותית בין שכירות ובין מכירה, ולכן אין להסתמך על דברי האור שמח כפשוטם לדינא.

למסקנה, על בית הדין לבחון כל מקרה לגופו ואם האיחור הוא משמעותי לשכירות או למכירה - זו הפרה יסודית של ההסכם ואפשר לבטלו.