מי נושא בעלות תיקון הביוב לאחר ריצוף שבוצע על ידי דייר?

מי נושא בעלות תיקון הביוב לאחר ריצוף שבוצע על ידי דייר?

שאלה:
הקבלן בנה את הבניין לפני כ-25 שנה, התקין את מערכת הביוב, וקבע את מיקום ה"מִלוּ" (פתחי הגישה לביוב) בחצר האחורית של הבניין. בהמשך, הוא מכר חלק מהחצר לדייר של דירה מספר 1 (שנמצאת בקומה 3.5 מהכניסה לבניין). מאז, הדירה עברה בעלויות שונות.

לפני כ-15 שנה, אחד מבעלי הדירה של דירה 1 שינה את מיקום ה"מִלוּ" וכיסה את פתחי הביוב בריצוף. כעת, נוצרה סתימה במערכת הביוב, ואינסטלטור נדרש לאתר את מיקום פתחי הביוב ולתקן את הסתימה.
עלות החיפוש כ-2,000 ש"ח, ועלות התיקון והנחת הריצוף מחדש כ-3,000 ש"ח.

השכנים טוענים:

1. הם לא שינו את מיקום ה"מִלוּ" ולא הניחו את הריצוף בחצר.
2. בעבר, מספר שכנים הזהירו את בעל הדירה שהשינוי עלול לגרום לבעיות.
3. רק בעלי דירה 1 בקומה הראשונה יכלו להיכנס לחצר ולבצע שיפוצים ושינויים, משום שהחצר היא חצר פרטית. השכנים מעולם לא יכלו להיכנס לשם, וגם כיום אין להם גישה.

השאלה היא: מי אחראי לתשלום על החיפוש, התיקון והנחת הריצוף מחדש?

בעל החצר שביצע את השינויים, הדייר הנוכחי, או כלל השכנים?

תשובה

אין לפסוק בדיני ממונות ללא שמיעת שני הצדדים ואנו נענה רק לפי התמונה שאתה הצגת.

פתיחת סתימה רגילה בבניין מגורים.

השולחן ערוך (חושן משפט קסא, ו) מציין שכל השותפים צריכים להשתתף בתיקון צינור הביוב, כל עוד אין מדובר בסתימה שנגרמה באשמת אחד השכנים (כמו לדוגמא שכן שזרק מגבונים וכדומה).

תשלום עבור איתור בוב הביוב והריצוף

החצר שייכת לשכן בדירה מספר 1 ואילו צינור הביוב הוא רכוש משותף של כל השכנים. בנוסף, לשכנים יש שיעבוד על החצר לצורך הביוב.  

כאשר חצר מוצמדת לדייר מסויים מותר לו לנהוג בה כרצונו, בתנאי שלא יפגע בשכנים. כך כתב בספר בניין הבית המשותף (עמו' 230) ע"פ השולחן ערוך בסימן קנד סעיף א, שאע"פ שמותר לאדם לבנות תוספת בנייה במקרים מסויימים, אסור לו לפתוח פתח נוסף לחצר כיוון שהוא 'מרבה בדיורין' כלומר אין בבעלות הפרטית זכות לפגוע בהתנהלות התקינה של השכנים. וכן הפנה שם לתקנון המצוי (שייתכן ואף דיירי הבניין שלכם חתמו עליה) סעיף 2(ב) הקובע שאף בתוך דירתו עצמה יכול לנהוג כרצונו ובתנאי שלא יפגע בשכנים. ברור שחסימת פתח הביוב פוגעת בהתנהלות התקינה.

החובה לשלם על פתיחת הסתימה

הנזק הוא הסתימה שלא קרתה בגלל פעולותיו של בעל החצר.

היה מקום לדון האם הנזק נקרא גרמא או גרמי (לפי התוספות והרא"ש יש צורך בשלושה תנאים בכדי שנזק יוגדר כגרמי- וודאות בנזק, מעשה בידיים, ומיידיות, ואילו לפי הרמב"ם אין הבדל בין גרמא וגרמי, ואין כאן המקום להאריך) ובגלל הזמן הרב שעבר בין אטימת פתח הביוב ובין הנזק, אך נראה שהאטימה של הביוב אינה רק נזק שקרה ממזמן, אלא ישנה חובה בקום ועשה המוטלת על בעלי דירה 1 כל הזמן לדאוג לכך שתהיה אפשרות סבירה להגיע לביוב ולתקנו. חובה זו חלה עליו מרגע קנייתו את הדירה ורק השכנים תובעים זאת בזמן שבו נוצרה הסתימה.

מסקנה

א. על כל וועד הבית להשתתף בתשלום עבור פתיחת הסתימה, כל עוד לא הוכח שהסתימה התרחשה בגלל אחד הדיירים.  

ב. על בעל החצר לשלם עבור איתור בור הביוב והריצוף החדש.