נזילות כתוצאה מגשם במרפסת לדירה אחרת

השאלה

מתחת למרפסת שלי ישנו חדר של שכן. המרפסת אינה מקורה ומתחת לחור ניקוז של המרפסת יש רטיבות אצל השכן. הרטיבות קיימת רק בימים של גשם. יצויין כי הבעיה נוצרה לאחר כ 10 שנים מאז שרכשנו את הדירה. אין יותר אחריות קבלן. הבאתי בעלי מקצוע חלקם טענו שהבעיה בניקוז וחלקם טענו שיש להחליף את כל הריצוף ולבצע יריעות על כל המרפסת . מדובר בעלויות של עשרות אלפי שקלים. מצידי ניסיתי לתקן באמצעות אנשי מקצוע את בעיית הניקוז אך היא לא נפטרה. נאמר לי שאין זו בעיה שלי אלא של השכן. האם אכן? תודה רבה

תשובה

הסמ"ע (קנה טו) הקשה שישנה סתירה לדין זה מסימן קסד,א שם מבואר שכל ענייני הגג ופגמיו הם באחריות העליון.

הב"ח תירץ, שהאחריות לתיקון היא על העליון, כמו בסימן קסד. אלא שאם הגג היה תקין ולמרות זאת היו נזקים התחתון צריך לתקן.

 נתיבות המשפט (קסד ס"ק ב) תירץ כי בסימן קנה מדובר על מקרה שעל דעת כן חילקו והשתעבדו, ולכן העליון חייב לשלם, אבל במקרה בו שניהם זכו מההפקר התחתון חייב לתקן.

ספר פרח מטה אהרון (ח"א סימן קיב הובא בפתחי חושן ח"ו פט"ו הערה פד) תירץ שיש הבדל בין גג ששניהם צריכים לו ובין מקרה בו רק התחתון ניזוק. ועיין בפתחי חושן שם עוד תירוצים.

לפי זה, לדעת הב"ח לא העליון לא פשע אלא נהג כדרכו. לדעת הנתיבות נראה כי על דעת כן חילקו וחייב העליון בתשלומים, כאשר חילקו דירות שנקנו מקבלן. לפי שו"ת פרח מטה אהרון האחריות מוטלת על התחתון, כי המרפסת אינה נצרכת לשניהם.

בספר משכן שלום (הרב שלום מרדכי סגל, עמ’ קלז) כתב סברה שהעליון והתחתון ישתתפו בתיקון שווה בשווה לכל הדעות. לדעתו, אלמלא היתה זו מרפסת פתוחה התחתון היה יכול לתקן את גגו בזול ע"י זיפות פעם בכמה שנים. עכשיו שיש מרפסת מוטלת עליו חובת תשלום יקרה הרבה יותר בגין השכן העליון. מסיבה זו עליהם להשתתף שווה בשווה בתשלומים.

מנהג

אמנם, בדיני שכנים הולכים אחרי המנהג. והמנהג הפשוט בבניין בעל דירות מרובות שהעליון נושא במלוא האחריות (מנהג זה נובע כנראה מסעיף 3 (ב) לתקנון המצוי, וכנראה מפסקי דין האומרים כי החובה לתיקון היא 'אבסולוטית' וחלה בכל מקרה על העליון).

במקום בו מדובר על שתי דירות יש פוסקים שאמרו שאין מנהג ויש שלא חילקו בכך (ראו פס"ד המוזכר פה http://dintora.org/article/275  אך אם המנהג נובע מהחוק לא ברורה החלוקה בין 2 דירות ובניין משותף).

מסקנה

במקום בו אין מנהג, נחלקו הפוסקים האם העליון חייב לתקן, או יחלקו שווה בשווה, ועל בית הדין שידון בעניין להכריע כמי לנהוג במחלוקת.  

במקום בו יש מנהג, האחריות על התיקון מוטלת על העליון. כאשר יש שני דיירם בלבד ראוי לפסוק על דרך הפשרה, כפי שנהגו בפס"ד המצוטט לעיל.