מקח טעות בקניית דירה עם ברזים לא מחוברים

שאלה

שלום הרב, מכרתי דירה, ולאחר כחודש מתקשר אליי הקונה ומבקש שאשלם לו 1200 ש"ח עקב כך שהיתה לו בעיה של רטיבות בכיורים במטבח וכאשר הביא בעל מקצוע אמר לו שהברזים כלל לא היו מחוברים וכל התיקון עלה סך הכל 1200. השאלה האם אני חייב לשלם לו:

א. אני לא גרתי בעצמי בדירה אלא היא הייתה מושכרת, השוכרים מעולם לא התלוננו על פגם כלשהוא. פגם של רטיבות כללית היה ידוע ונאמר לקונה וירד המחיר בגלל זה, אבל לא היו עוד פגמים שהוסתרו חלילה.

ב. הקונה בא בעצמו לבדוק את הדירה ועשה סיור שבו היה יכול לבדוק כמובן כל מה שירצה לבדוק וכן לשוחח עם הדיירים באופן ישיר.

 ג. ישנו כמובן סעיף בחוזה: "הדירה נמכרת במצבה כפי שהיא במועד חתימת הסכם זה (as-is) למעט בלאי סביר, וכי לא ידוע לו על פגם כלשהו בדירה.."

ד. הקונה התלונן רק לאחר יותר מחודש מעת קבלת המפתחות, ורק לאחר מעשה כאשר כבר שילם לבעל מקצוע שתיקן, מבלי ליידע אותי או להתייעץ איתי, אולי הייתי מביא בעל מקצוע זול יותר או מביא פתרון אחר וכדו', או אולי הייתי בודק עם הדיירים הקודמים אם זה היה בתקופתם וכו'..

כדי לפסוק הלכה כמובן צריך לשמוע את שני הצדדים בצורה מסודרת, השאלה שלי היא מה הכיוון לדעת הרב?

תשובה

שלום וברכה.

כפי שכתבת, אכן צריך לפסוק רק אחרי שמיעת שני הצדדים. אנחנו נכתוב באופן כללי על פי הנתונים שסיפקת.

א. אם אדם לא בטוח שעליו לשלם, אינו חייב לשלם, והוא רשאי לדרוש ללכת לדין תורה בבית דין מסודר (או ללכת לרב של השכונה). כמו בהלכות כשרות או שבת בהן כאשר יש ספק פונים לרב כך גם בתחום הממונות.

ב. לעצם השאלה, נפרט מספר דינים הקשורים למום שהתגלה במקח, ומתוך כך נבין את ההשלכות למקרה דנן

1) התגלה מום במקח שניתן לתקנו, המוכר צריך לתקנו, כך כתב השולחן ערוך (חושן משפט רלב, ה): "ראובן שמכר לשמעון בתים שיש לו בעיר אחרת, וקודם גמר המקח נכנסו עובדי כוכבים בבתים וקלקלו קצת מקומות ועשנו הכתלים ועקרו דלתות הבית והחלונות, ורוצה שמעון לחזור בו, וראובן טוען שכיון שהוא מום עובר ינכה לו מן הדמים כדי שיחזיר הבית לקדמותו ויקיים המקח, הדין עם ראובן". כלומר, במקרה בו ניתן לתקן את המום לא אומרים שהמקח הוא מקח טעות ובטל, אלא המוכר מממן את תיקון המום.

2) דירה שנמכרה as-is  הקונה לא ויתר בהכרח על מומים הקיימים במקח אלא באחד משני תנאים: או במקרה שהקונה מוותר על מום מסוים (כמו שעשיתם בנוגע לרטיבות), או שהוא מוותר על מומים עד סכום מסויים, כך כתב השולחן ערוך (חושן משפט רלב, ז): "כל הלוקח סתם, אינו לוקח אלא הדבר שלם מכל מום. ואם פירש המוכר ואמר: על מנת שאין אתה חוזר עלי במום, הרי זה חוזר, עד שיפרש המום שיש בממכרו וימחול הלוקח, או עד שיאמר לו: (כל מום) שימצא במקח זה הפוחת דמיו עד כך וכך קבלתי אותו, שהמוחל צריך לידע הדבר שמוחל לו בו ויפרש אותו, כמו המפרש האונאה". לפי הסעיף בחוזה שציינת נראה שאף אחד משני התנאים לא התקיים.

אם יש סעיף נוסף בו הקונה מודה שבדק את הדירה ומצא שלא היו בה פגמים גלויים, יתכן והדין יהיה שונה, והדבר תלוי עד כמה הברזים לא היו מחוברים ועד כמה נקרא הדבר פגם גלוי.

3) השאלה, האם קונה שניתנה לו הזדמנות לבדוק את הנכס לפני הרכישה, ובחר שלא לעשות כן, מנוע מלטעון בדיעבד על מום או פגם במקח, נתונה במחלוקת (סמ״ע רלב, י, בשם המגיד משנה, משנה למלך מכירה טו, ג; נתיבות המשפט רלב, א; פתחי תשובה רלב, א) והגאון הרב אשר וייס (שו"ת מנחת אשר חלק ג סימן קט) כתב שבמקרה בו לא היה עליו להסיק בדעתו שיש מום אף המגיד משנה והסמ"ע יודו שניתן לבטל את המקח, ואף אם לא כך להלכה יש להכריע כמו השיטות שאף אם ניתן לבדוק- ניתן לטעון מקח טעות.

4) השאלה האם הברז לא היה מחובר כבר בזמן המכירה זו שאלה מציאותית שמי שמבין באינסטלציה יצטרך להשיב עליה. קשה לתאר מצב שבו היתה נזילה מהברזים שהדיירים הקודמים לא התלוננו עליה, ולכן אם ייתכן שהמום קרה אחרי המכירה המוכר פטור מתיקון, כך כתב השולחן ערוך (חושן משפט רלב, יא): "המוכר בהמה לחבירו לטבחה, ושחטה ונמצאת טרפה, אם נודע בודאי שהיתה טריפה כשלקחה, ... הוי מקח טעות וצריך להחזיר הדמים. ואם לא ... דאז הוי ספק ... על הלוקח להביא ראיה, ואם לא, יפסיד ויתן הדמים אם הם עדיין בידו". כאמור, לא ברור כיצד הבעיה לא התגלתה קודם וכנראה הברזים היו מחוברים באופן רופף.

5) קונה שתקן את המום בלי ליידע את המוכר לפני כן: בכסף הקדשים (שיד,א) עוסק בכך לגבי שוכר: " נכון לו להראות לבקיאים ולתקן על פי בית דין צדק. ואם לא הראה לבקיאים ולא לבית דין צדק והוציא ותיקן וטוען שכן היה הכרחי להדירה גם אם אין בקיאים יודעים שכן היה טענתו טענה אך מוטל עליו לישבע שכן היה....אך אם בא להוציא מעות מהמשכיר ושכרו הקדים לו, אם טוען המשכיר שלא נתן לו רשות להוציא שום הוצאה ושיודע שלא היה שם הוצאה הכרחיית נשבע שכן הוא ופטור, ואולי גם כשאין המשכיר טוען ברי וטוען לא היה לך רשות להוציא רק על פי בד"צ ובקיאים וכיון שלא עשית כן אתה מוציא הוצאות שלא ברשות אולי ג"כ טענתו טענה..." ומסברא מעמדו של הקונה דומה לשוכר, לכן אם אכן יוכח בדיעבד על פי מומחים שאכן היה פגם, והמחיר שלקח בעל המקצוע הוא סביר- יהיה על המוכר לשלם.

6) לא היה ברור לי מהשאלה מדוע מחיר התיקון כה יקר, ואני מסיק שעלות התיקון כוללת תיקון של נזקי הרטיבות שנגרמו מהברז שלא היה מחובר. גם פה על הקונה להוכיח שאכן נזקי הרטיבות נגרמו בחודש שאחרי הקנייה ולא לפני כן, כיוון שעל ירידת הערך כתוצאה מהרטיבות כבר שילמתם.

אך גם בהנחה שנזקי רטיבות אלו התרחשו אחרי המכירה כתוצאה מהבעיה בברזים נראה שהמוכר פטור על נזקי הרטיבות, כך עולה מדברי השולחן ערוך חושן משפט רלב סעי' כא: "הלוקח מקח מחבירו והודיעו שהוא מוליכו למדינה פלונית למכרו שם, ואחר שהוליכו לשם נמצא בו מום, ... ואם היה המוכר יודע בממכרו שהיה בו מום, חייב בהוצאות שהוציא הלוקח להוליך אותו למקום פלוני. ואם לא היה יודע שהיה בו מום, פטור מהוצאת ההולכה, ואינו חייב אלא בהוצאת החזרה". הגר"א (שם, לה) כתב שחיובו של המוכר הוא מ'גרמי', ולכן רק אם המוכר ידע על המום במקח וידע על כך שיוציאו הוצאות נלוות עליו לשלם מדין 'גרמי' אבל אם לא ידע- פטור.

לסיכום, אם המום היה במקח לפני המכירה על המוכר לתקנו, אבל אין לחייב את המוכר בנזקים נלווים (רטיבות) שנגרמו מהמום אלא אם כן ידע על קיומו של המום לפני המכירה.