האם ניתן למנוע בחוזה מכירת נכס לאדם מסוים או לקבוצת אנשים?

האם ניתן למנוע בחוזה מכירת נכס לאדם מסוים או לקבוצת אנשים?

שאלה
האם אפשר לעגן בחוזה מכירת מקרקעין שהקונה לא ימכור את הנכס לאדם מסויים, או קבוצת אנשים?  אם כן, אשמח לקבל ניסוח הלכתי/משפטי לסעיף כזה. תודה!

תשובה

המכון אינו יכול לתת חוות דעת משפטית, אלא להציע כיוונים כלליים. לצורך ניסוח מחייב יש להיוועץ בעורך דין המתמחה במקרקעין.

א. ההיבט המשפטי

איננו בקיאים די הצורך בדיני המקרקעין כדי לקבוע האם ניתן ליצור מגבלה שתהיה תקפה, ובפרט מגבלה המבוססת על זהות קבוצת קונים ועל פניה פוגעת בזכות השוויון, ויש לבחון זאת מול מומחה בתחום. אולם על פניו הגבלת מכירה לאדם מסויים אפשרית יותר.

ב. ההיבט ההלכתי

קיימים מספר מנגנונים הלכתיים אפשריים:

1. שיור זכות בידי המוכר

ניתן לנסות לעצב את המכירה כך שהמוכר ישייר לעצמו זכות בנכס, כלומר הזכות למנוע מכירה לנכרי. מקור אפשרי לכך הוא דברי השולחן ערוך (חו"מ רמא, ה):"אם נותנה לו על מנת שלא ליתנה לאחר או שלא למוכרה... הוי מתנה לאותו דבר שפירש בלבד". הסמ"ע (שם ס"ק טו) ביאר שניתן לראות זאת כשיור חלק מהזכויות בידי המקנה. בשיטה זו נקט קצות החושן (קיא, ג) שניתן לשייר אף זכות מניעתית. אולם רבים מן הפוסקים חלקו עליו וסברו שאין תוקף לשיור של זכות מניעתית בלבד, בהתבסס על שו"ת הרא"ש (עד, ד). כך סוברים: שו"ת דברי חיים (ח"א חו"מ לא), חזון איש (כתובות עג, יח) וערוך השולחן (חו"מ רמא, י). ממילא תוקפו של מנגנון זה שנוי במחלוקת. וראו במאמרו של הרב רכניץ (משפטי ארץ קניין ומסחר חלק ג עמודים 131-144).

2. זכות קדימה או זכות רכישה חוזרת

ניתן לקבוע כי אם הקונה יבקש למכור את הנכס לנכרי, תהיה למוכר זכות לרכוש את הנכס במחיר שנקבע מראש. מקור אפשרי לכך הוא דברי השולחן ערוך (חו"מ רו, א): "האומר לחבירו: כשאמכור שדה זו הרי היא מכורה לך מעכשיו במנה... ולאחר זמן מכרה לאחר במאה, קנה הראשון".

יש מקום לדון גם בקביעת מחיר נמוך מראש, אולם יש לבחון היטב את פרטי ההסדר כדי למנוע טענות שונות בעתיד. כמו כן צריך לנסח את הסעיף באופן שיחייב גם את הבאים מכח הקונה הראשון.

3. תנאי במכירה

ניתן להתנות שהעברת הנכס לנכרי תהווה הפרת הסכם, או אף תביא לביטול המקח למפרע, בהתאם לדיני תנאים (ראו חו"מ סימן רז). גם את הסעיף הזה צריך לנסח באופן שיחייב את הקונה הראשון והבאים מכוחו.

4.  התחייבות כספית

אפשר לקבוע התחייבות כספית משמעותית במקרה שהנכס יימכר לנכרי. יש לעצב התחייבות זו באופן המתגבר על בעיות של אסמכתא ושאר דיני התחייבויות (ראו חו"מ רז, יד–טז).

ג. תחולת המנגנונים על רוכשים עתידיים

זכות קדימה, תנאי במכירה או התחייבות כספית מחייבים בדרך כלל את הקונה שהתחייב להם, אך אינם מחייבים כשלעצמם רוכש עתידי שלא קיבל על עצמו את ההתחייבות. בשביל לעגן את ההתחייבויות הללו יש צורך לכתוב הערת אזהרה בטאבו על כך.

מסקנה

מבחינה הלכתית, הדרך המבטיחה ביותר להשפיע גם על רוכשים עתידיים היא באמצעות שיור זכות קניינית, אך תוקפה של אפשרות זו שנוי במחלוקת. מבחינה מעשית ומשפטית, נראה שיש לבחון בעיקר מנגנונים של זכות קדימה או זכות רכישה חוזרת, תוך קבלת ייעוץ משפטי מקצועי לצורך ניסוח הסעיף והבטחת אכיפתו.