האם יש חובה לדווח על ליקויים בדירה שהמוכר יודע עליהם

השאלה:

שלום וברכה, הצעתי את הדירה שלי למכירה דרך מתווך ,והיה קונה שסגר זכרון דברים על הדירה ואחר כך הביא איש מקצוע שיבדוק את הדירה אם יש בה ליקויים. איש המקצוע כתב דו"ח שלם על ליקויי הדירה, לדעתי הרוב לא דברים מהותיים והם דברים שכלל לא ידעתי עליהם ולא הפריעו לנו ב7 השנים שאנחנו גרים בדירה. בכל מקרה הקונה טען שבדק עם איש מקצוע ותיקון הליקויים יעלה עשרות אלפי שקלים, ולכן החליט לא לקנות. כעת אנחנו רוצים להראות את הדירה לעוד מתעניינים ,השאלה היא האם אנחנו מחוייבים להודיע ולהראות את הדו"ח לכל לקוח שבא לראות את הדירה? תודה,

תשובה

אין להסתיר מום במקח[1]

כתב השו"ע[2]

"אסור לרמות בני אדם במקח וממכר או לגנוב דעתם, כגון אם יש מום במקחו צריך להודיעו ללוקח. אף אם הוא עובד כוכבים, לא ימכור לו בשר נבילה בחזקת שחוטה".

בשו"ע אחר כך מופיע[3]

"אין מפרכסין לא אדם ולא בהמה ולא כלים, ..., ולצבוע כלים ישנים כדי שיראו כחדשים. ...."

והסמ"ע שם בשם הטור ביאר מה ההבדל בין כלים חדשים וכלים ישנים לעניין הצביעה:

"אין השבח שמשביחין בצבע כמו העילוי שמעלה אותם בדמים, אבל חדשים מותר לצובען כדי ליפותם, שבלא"ה הן חדשים וטובים"

מדבריו ניתן ללמוד שהאיסור לצבוע ישנים הוא רק אם יש הפרש במחיר, שהעילוי האמיתי במחיר אינו כפי שהשקיע, אבל אם אין הפרש, ומוכר במחיר הזול - מותר.

הב"ח[4] הגדיר את הדברים:

"התם (בכלים צבועים ישנים) ודאי אין דרך להקפיד כל כך על שאינן חדשים כיון שהשבח הוי כמו העילוי אבל בשאר דברים כגון מנעל של מתה וכיוצא בו שמקפידין עליו שלא לקנותו כלל ודאי איכא טעות גמור"

כלומר, כל הטעיה או הסתרת מידע המורידה את ערך הדירה- אסורה, והיא בכלל איסור אונאה או גזל.

הטעיה או הסתרת מידע שאינה מורידה את ערך הדירה, או שמכר מראש במחיר נמוך- אם דרך האנשים להקפיד על פגם זה- אסור להסתיר את המידע, ואם אין דרך האנשים להקפיד על פגם זה- מותר להסתיר את המידע.

מסקנה

ולכן, עליכם לבדוק אם המומים שקבלתם בדו"ח הם מהסוג שאנשים רגילים מקפידים עליהם, עליכם לספר עליהם בכל מקרה. ואם אנשים לא מקפידים עליהם אבל זה מוריד את המחיר של הדירה- עליכם להוריד את המחיר ואז אתם לא צריכים לספר.

חשוב לדעת שגם לפי החוק זה כך, סעיף 16 לחוק המכר:

"הייתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה". והקונה עלול לתבוע אותך לאחר המכירה בבית משפט, כך שכדאי להימנע מזה מראש.