מבוא

חוזה שכירות דירה הוא מהחוזים הנפוצים ביותר, ובמקרים רבים הוא נחתם אף ללא מעורבות של עורך דין. לפיכך, מוטלת על הצדדים לחוזה אחריות להבין את תוכן החוזה ואת החובות שהוא מטיל עליהם. ניתן לזהות בהקשר של חוזה שכירות דירה כמה סוגיות מרכזיות. להלן סקירה שלהן ולאחר מכן נוסח של חוזה עם הערות מבארות.

א. מעשה קניין בשכירות

שכירות דירה מקנה לשוכר זכות שימוש בנכס.[1] העברת זכות זו לידי השוכר מחייבת ביצוע מעשה קניין אשר זהה למעשה הקניין הנדרש לשם קניית הנכס. לפיכך, מעשה הקניין המועיל בשכירות קרקע הוא כל מעשה קניין המועיל במכירת קרקע. אלא שלדעת התוספות[2] קניין סודר אינו מועיל בשכירות קרקע, וכך כותב השולחן ערוך:

בדרכים שהקרקע נקנה בהם, שכירות ושאלת קרקע נקנין... ויש אומרים שאינם נקנים בקנין סודר.[3]

הרמ"א פסק בניגוד לתוספות שגם קניין סודר מועיל:

קרקע נקנה באחד מארבעה דברים: בכסף, בשטר, בחזקה ובקנין סודר.

הגה: וכדין המקח כך דין שכירות קרקע כל ימי השכירות.[4]

בחוזה שלפנינו הצדדים מודים שעשו מעשה קניין מועיל, והודאה זו מועילה גם אם לא עשו קניין בפועל כיוון שהודאת בעל דין כמאה עדים דמי.[5]

ב. תחולה מאוחרת של החוזה

לפעמים הדירה אינה פנויה בזמן חתימת החוזה, והעברת החזקה בדירה אמורה להתבצע זמן מה לאחר ביצוע מעשה הקניין. כאן אנו נתקלים בעיקרון הנקרא "כלתה קנינו". כלומר: מעשה הקניין מעביר זכויות רק בשעת עשייתו, ואי אפשר לדחות את חלות הקניין לזמן אחר, וכך פסק הרמב"ם: "האומר לחבירו משוך פרה זו ולא תקנה אלא לאחר שלשים יום ומשך לא קנה".[6] כך הדין גם בקניין סודר כמו שכתב השולחן ערוך:

יש אומרים שאין הקנין מועיל אלא אם כן מקנה לו החפץ הנמכר או הניתן מיד, אבל אם אמר לו הקונה תקנה סודר זה ותקנה חפצך לי לאחר שלשים, לא קנה מפני שבשעה שיש לו לקנות כבר החזיר הסודר לקונה.[7]

הפתרון לבעיה זו הוא על ידי הבהרה שהעברת הזכויות תתבצע בעת מעשה הקניין. משמעות הדברים היא שגם אם חוזה השכירות נחתם זמן מה לפני שהשוכר מקבל את החזקה, ואף אם הדירה מאוכלסת על ידי המשכיר או על ידי שוכר אחר בעת חתימת החוזה – העסקה נחתמת בעת החתימה על החוזה. וכך כתב הש"ך: "יכול להשכירו לאחר תוך זמנו לכשיגיע הזמן".[8]

בספר נתיבות המשפט כתב שגם אם בעת ביצוע מעשה הקניין לא נאמר במפורש שהעברת הזכויות תיעשה "מעכשיו" – העסקה תחול, ואלו דבריו:

...דאפילו אם השכיר לו סתם דהוי כאומר מעכשיו, דדוקא בדבר שאי אפשר לחול תיכף, או אפילו אפשר לחול מ"מ כשתלה הקנין כגון שאמר אל תקנה אלא לאחר שלשים או קנה לאחר ל', אבל אם השכיר לו סתם או שאמר לו אני צריך עוד לישב בו עוד זמן או שמושכר כעת, הוי כאומר מעכשיו, דסתם כאומר מעכשיו דמי דבכדי לא הוה עביד...[9]

לסיכום, ניתן לחתום על חוזה שכירות, גם אם מועד העברת החזקה יהיה מאוחר למועד החתימה וגם אם בעת החתימה מחזיק במבנה שוכר אחר. לכתחילה רצוי לציין שהעסקה חלה "מעכשיו" אולם בדיעבד גם ללא אזכור כזה העסקה בעלת תוקף. ברור שחובות השוכר לשלם ולשמור על הנכס מתחילות רק עם קבלת החזקה.

ג. התחייבות של שניים יחד

במקרים רבים, כאשר השוכרים או המשכירים הם בני זוג, שני בני הזוג חתומים על החוזה. לגבי משמעותה של התחייבות משותפת זו נחלקו ראשונים. בנוגע לשותפים שהתחייבו יחד, כגון שלוו מאחד או שאלו מאחד, יש סוברים שכל אחד מהם חייב את מלוא הסכום, והמלווה יכול לגבות מכל אחד מהם את ההלוואה כולה,[10] ויש סוברים שכל אחד מהם חייב במחצית ההלוואה בלבד.[11] לפי הדעה האחרונה המלווה אינו יכול לתבוע מאחד השותפים את כל הסכום, אבל אם תבע משניהם, ומאחד מהם לא ניתן לגבות, אזי הוא רשאי לתבוע את השותף מדין ערב, וכך נפסק בשולחן ערוך.[12]

בחוזה שלפנינו הנוסח הוא ששני השוכרים ושני המשכירים מתחייבים "שניהם ביחד וכל אחד לחוד". נוסח זה מטיל את מלוא ההתחייבויות על כל אחד מהשוכרים וכן על כל אחד מהמשכירים.

ד. אחריות השוכר לשלמות הנכס המושכר

על פי דין תורה שוכר מיטלטלין חייב בתשלומים במקרה של נזק כשומר שכר,[13] ולכן הוא חייב אם המושכר נגנב או אבד. לעומת זאת שוכר קרקע פטור מתשלומים כשומר שכר,[14] ובכלל זה כל דבר המחובר לקרקע.[15] דירה היא דבר המחובר לקרקע ולכן השוכר פטור על נזקים שנגרמו לה.[16] לגבי חיוב שומר בפשיעה בקרקע נחלקו הפוסקים.[17]

אולם, השוכר יכול לקבל על עצמו להתחייב באחריות על קרקע, ובלבד שיעשה מעשה קניין כדי להתחייב.[18] בחוזה שלפנינו יש סעיף המחייב את השוכר בתשלומים על נזקים שנגרמו לדירה עקב מעשיו או מחדליו, והשוכר מקבל על עצמו התחייבות זו במעשה קניין.

ה. העברת השכירות ושכירות משנה

לגבי מיטלטלין שהושכרו נאמר בגמרא: "כאן שנה רבי אין השואל רשאי להשאיל ואין השוכר רשאי להשכיר".[19] הטעם הוא שהמשכיר או המשאיל יכולים לומר "אין רצוני שיהיה פקדוני ביד אחר".[20] נחלקו אמוראים[21] מה הדין כאשר השוכר עבר על האיסור והשכיר לאחר ואירע אונס, שאילו אירע אצל השוכר המקורי הוא היה פטור. לדעת רב אין מחייבים אותו בשל כך באונסים, כיוון שלדעתו "שומר שמסר לשומר – פטור", ואילו לדעת רבי יוחנן "שומר שמסר לשומר – חייב" גם באונס.

התוספות[22] הסבירו שלדעת רב ש"שומר שמסר לשומר – פטור" האיסור על השוכר להשכיר את הנכס לאחר הוא לכתחילה בלבד, אבל אם השוכר עבר על האיסור והשכיר לאחר אין מחייבים אותו בשל כך באונס.

לשיטה ש"שומר שמסר לשומר – חייב" נאמרו שני נימוקים: לדעת רבי יוחנן הנימוק הוא משום טענת בעל הפיקדון: "אין רצוני שיהא פקדוני ביד אחר", כלומר, השומר אינו רשאי להעביר את הפיקדון לשומר אחר ללא רשות. אם בכל זאת העביר לשומר אחר הוא חייב באחריות מוגברת הכוללת גם פיצוי במקרה של נזק באונס.

לעומת זאת, לדעת רבא הנימוק הוא משום: "את מהימנת לי בשבועה והאיך לא נאמן לי בשבועה", כלומר, השומר השני אינו נאמן כדי להיפטר בשבועה. לפי נימוק זה, אם יש עדים על האונס ואין צורך בנאמנותו של השומר השני, אזי השומר הראשון יהיה פטור, כך סבר גם הרי"ף.[23]

בספר מחנה אפרים[24] למד מדברי הרי"ף שלמרות שלכתחילה השוכר אינו רשאי להשכיר את הנכס לאחר, בדיעבד הנכס מושכר, והמשכיר אינו יכול להוציאו מידי השוכר השני.

עד כאן עסק הדיון בשאלת השכרת משנה של מיטלטלין, לגבי השכרת משנה של מקרקעין נחלקו ראשונים: לדעת הרמב"ם[25] יש להבחין בין מיטלטלין לבין קרקעות. לדבריו, הנימוק "אין רצוני שיהא פקדוני ביד אחר" כוחו יפה במיטלטלין, אבל בקרקעות או בספינה אין אומרים כן "שהרי בעלה עמה". לעומתו הראב"ד סובר שגם בקרקעות אומרים "אין רצוני שיהא פקדוני ביד אחר", כיוון "שיש בני אדם שמחריבים בית בדירתם".[26] בשולחן ערוך[27] פסק כדעת הרמב"ם.

מחלוקת זו היא כאשר אין הסכם מפורש בין הצדדים, אבל אם הצדדים הסכימו במפורש בנוגע לשכירות משנה הולכים אחר הסיכום המפורש על פי הכלל "כל תנאי שבממון קיים".[28] ואכן בחוזה זה הוגדר במפורש ששכירות משנה אינה אפשרית.

ו. אונס שמונע מהשוכר להמשיך בשכירות

במקרה של מות השוכר ח"ו עולה השאלה, האם יורשיו או המשכיר רשאים להפסיק את השכירות?

לדעת מהר"ם מרוטנבורג[29] היורשים רשאים להפסיק את השכירות וממילא הם אינם חייבים לשלם מעבר לתקופה שבה גר המוריש בבית. לעומתו כתב הרשב"א[30] בשם הראב"ד שהיורשים אינם יכולים להפסיק את השכירות ועליהם לשלם עד סוף תקופת השכירות. שתי הדעות הובאו על ידי הרמ"א שהכריע כך:

מי ששכר בית לדור בו, ומת בתוך זמן השכירות, אין צריך לשלם לו רק מה שדר בו, דבעל הבית הוי כפועל והוי ליה להתנות. מיהו יש חולקין. לכן אם קבל השכר כולו, אין צריך להחזיר כלום, כן נראה לי.[31]

כלומר, כיוון שיש מחלוקת בעניין, אזי רק אם השוכר שילם מראש את דמי השכירות לכל תקופת ההסכם, יורשיו אינם יכולים לבטל את ההסכם מיום מותו ולקבל את יתרת דמי השכירות בחזרה. לעומת זאת, הש"ך[32] פסק כדעת מהר"ם שהשכירות בטלה.

לגבי אירועים אחרים המונעים מהשוכר להמשיך בשכירות, כתב בספר פתחי חושן[33] שרק פטירה היא עילה לבטל הסכם שכירות, ולא כל אונס אחר.[34] אמנם, בספר מחנה אפרים[35] כתב "כי מת השוכר או חלה שאינו יכול לדור שם". מניסוח זה עולה, שלדעתו גם מחלה היא עילה לביטול.[36] בכל מקרה מסתבר ששינוי נסיבות שגורם לשוכר להעדיף את הפסקת השכירות איננו בגדר אונס.

כדי להבהיר את התנאים לצדדים הדברים הוגדרו בחוזה בסעיף ‎4 לחוזה המוצע.

ז. תיקונים במושכר

על פי השולחן ערוך המשכיר חייב להעמיד לשוכר בית ראוי לדירה, ולתקן כל דבר שהוא "מעשה אומן והם עיקר גדול בישיבת הבתים והחצרות".[37] כל דבר שאינו מעשה אומן השוכר חייב לעשותו.[38]

נימוקי יוסף[39] כתב בשם הריטב"א שהמשכיר לחברו בית מסוים ("בית זה") חייב להעמיד לו דלתות בתחילת השכירות, אבל אם אחר כך במשך זמן השכירות נתקלקלו הדלתות אינו חייב לתקן לו. מלשון הרמ"א[40] משמע שגם הוא מסכים לכך: "תקן המשכיר דברים אלו, ונשברו תוך ימי השכירות, אם אמר ליה: בית זה, אין צריך להעמיד לו אחר".

לעומת זאת שיטת הרא"ש[41] היא שאם נשברו קורות הבית ומסוכן לדור בו, אזי המשכיר חייב לתקן, כיוון שהבית קיים ויש עליו שם "בית", אלא שמסוכן לדור בו ומסתמא הוא עומד לתיקון. בשולחן ערוך[42] פסק כשיטת הרא"ש. קצות החושן[43] תמה מדוע הרמ"א, שכאמור פסק כשיטת הריטב"א, לא חלק על כך. בסיום הדברים כתב הרמ"א[44] "ובכל אלו הענינים הולכים אחר מנהג המדינה".

לגבי השאלה האם השוכר רשאי לתקן את הליקויים בעצמו ולנכות את עלות התיקון מדמי השכירות כתב המאירי:

...כן הדין בכל אלו אם שכרן והיה הכל ראוי ודר שם הרבה ונתקלקל שהמשכיר חייב לו לתקנם ואם תקן שוכר מעצמו מנכה לו מן השכירות...[45]

וכך כתב בספר נתיבות המשפט:

...וממילא מוכח דמכל שכן אם דמי השכירות ביד השוכר שיכול השוכר לתקן מדמי שכירותו...[46]

מדבריהם עולה שהשוכר רשאי לתקן בעצמו את ליקויי הדירה כיוון שהמשכיר אינו עומד בהתחייבותו. ועיינו בדברי ד"ר מיכאל ויגודה[47] שטען כי ניתן למצוא "רמז" לחובתו של השוכר להודיע על הליקוי לפני שהוא מתקן בעצמו, ולחובתו של המשכיר לתקן ללא שיהוי, בדבריהם של אחרונים. אולם, מעבר לרמז לא מצאנו.

למעשה, גם כאן בחרנו להגדיר את הדברים בחוזה (בסעיפים ‎28-‎30), תוך התייחסות למקרים שבהם המשכיר אינו מבצע את חובתו תוך זמן סביר.

ח. ריבית בשכירות

ריבית היא כל תשלום שנותן אחד מן הצדדים להתקשרות (שהוא בגדר לווה) לצד השני (שהוא בגדר מלווה) תמורת ההיתר להשתמש בכספו לצרכיו. והדברים אמורים לא רק ביחסי מלווה-לווה אלא גם ביחסי לקוח-סַפָּק, אם התמורה והתשלום אינם חלים בו-זמנית.[48] התמורה יכולה להיות עבודה או השכרת נכס או מכירת נכס.

בשכירות, התמורה ניתנת לאורך זמן, מפני שבכל רגע ורגע של תקופת השכירות השוכר מקבל את הנכס מן המשכיר, לכן, אם המועד המוסכם לתשלום הוא במהלך תקופת השכירות, אין שהות של זמן בין התשלום לקבלת התמורה. לפיכך, הנחה או תוספת אינן מהוות תשלום על הימצאות כספו של המשכיר אצל השוכר ולהיפך.[49]

אבל אם התשלום נעשה לפני תחילת השכירות או אחרי סיומה, הריהו בגדר תשלום שלא במועד מתן התמורה, ובגלל איסור ריבית אסור להוסיף על המחיר המקובל בשוק בגלל האיחור בתשלום או לתת הנחה בגלל הקדמת התשלום.[50]

משמעות הדברים היא שניתן לסכם בחוזה שכירות על שינוי בגובה שכר הדירה במהלך תקופת השכירות. בדרך כלל הדברים אמורים כאשר השוכר מתחייב לשלם דמי שכירות מוגדלים אם לא ישלם בזמן, כאשר התחייבות זו איננה בגדר ריבית. לעומת זאת, תוספת תשלום לאחר סיום תקופת השכירות עקב איחור בתשלום היא בגדר ריבית דרבנן (כיוון שהיא מותנית ואינה ודאית).[51]