הפסקת שכירות דירה לפני הזמן שנקבע בחוזה

אחת השאלות המצויות בנוגע לשכירות דירה היא האם השוכר או המשכיר יכולים להפסיק את השכירות באופן חד צדדי.  בדרך כלל, במקרה בו נקבע בחוזה מועד לסיום השכירות, המשכיר אינו רשאי לפנות את השוכר עד תום תקופת השכירות (שולחן ערוך חו"מ שיב, א).

הודעה מוקדמת

כמו כן, כאשר נקבע מועד לסיום השכירות, אין צורך למסור הודעה מראש שהשכירות תסתיים במועדה, כי הצדדים אמורים להניח שהשכירות תסתיים במועד הקבוע מראש (שולחן ערוך שם שיב, ח). עם זאת, גם אם נקבע תאריך לסיום השכירות, במקרים רבים חוסר תקשורת בין הצדדים עלול לגרום לאי הבנות, ולתפיסה מוטעית של כוונות הצד השני. לכן רצוי לכל צד להודיע על תוכניותיו לצד השני די זמן מראש, ובכך למנוע סכסוכים מיותרים ועוגמת נפש.

במקרה בו לא נקבע מועד לסיום השכירות, אלא רק נקבעו דמי השכירות החודשית, הצדדים אינם יכולים להפסיק את השכירות באופן פתאומי. עליהם להודיע מראש על רצונם לסיים את ההסכם, כדי שהצד השני יוכל להיערך בהתאם. בימינו, לרוב אין מניעה לעבור דירה בכל עונה ובכל מקום, ולכן לרוב תקופת ההודעה המוקדמת תעמוד על חודש בלבד (עמק המשפט - שכירות בתים עמוד קיח). כמובן שאם ישנה התייחסות מפורשת בחוזה לאפשרות לסיום מוקדם של השכירות או להודעה מוקדמת יש לפעול על פיה.

ראוי לציין, שגם אם השוכר והמשכיר הסתכסכו - ברוב המקרים אין זו עילה לסיים את השכירות לפני סוף התקופה או ללא הודעה (רמ"א חושן משפט שיב, ט).

עזיבה לפני סוף השכירות

כאשר הוגדר מראש מועד סיום השכירות, יש בכך התחייבות של השוכר לשלם על כל התקופה גם אם יעזוב באמצע.

גם אם לא נקבע מועד לסיום השכירות והשוכר פינה את הדירה בלי להודיע מראש, יהיה עליו לשלם שכר דירה על תקופת ההודעה המוקדמת (נחלת צבי חו"מ שיב, ז).

חזרה מהסכמה לסיים את החוזה

הפוסקים עסקו בהרחבה בשאלה האם לאחר שניתנה הסכמה בעל פה לבטל את הסכם השכירות, יכולים הצדדים לחזור בהם מהסכמה זו.

נושא זה מובא לראשונה בשו"ת הריב"ש (סימן תקי). הריב"ש פוסק שבהסכמה גרידא אין די כדי לבטל את השכירות, והצדדים יוכלו לחזור בהם, משום שהבית נחשב כקנוי לשוכר לכל משך תקופת השכירות, וכדי להחזיר את הבית למשכיר, עליו להקנות את הבית על ידי קניין למשכיר.

לעומתו, שער המשפט (סימן שטו) סבור, שלאחר שהצדדים התרצו בעל פה לסיים את השכירות הם אינם יכולים לחזור בהם. לדעתו הדירה המושכרת אינה קנויה לשוכר, ויש לו בה רק זכות שימוש. כדי לוותר על זכות זו די במחילה בדיבור, ואין צורך במעשה קניין.

בשו"ת ראנ"ח (סימן לח) נוקט בדרך ביניים: לדעתו לשוכר יש זכות קניינית במושכר, ומחילה אינה מפקיעה את הזכות הזו, כשיטת הריב"ש. לעומת זאת, זכותו של המשכיר לקבל את דמי השכירות היא חוב אישי של השוכר, ומחילה מפקיעה חוב כזה. לכן אם הצדדים הסכימו בעל פה לבטל את השכירות, רק השוכר יוכל לחזור בו, ולא המשכיר.

מחלוקת זו לא הוכרעה הלכה למעשה (עיינו גם פד"ר יז עמ' 69-78), ולכן בכל מקרה של הפסקה מוקדמת של השכירות, מומלץ לצדדים לעשות מעשה קניין, כגון, הסכם קצר בכתב, שייתן להסכמתם מעמד משפטי המחייב לכל הדעות.