תוקף הסכם חשאי מול שותף נוכל

תוקף הסכם חשאי מול שותף נוכל

שאלה:

במאי 2022 נחתם חוזה לרכישת נכס ב-3.3 מיליון ש"ח. השותף רכש 50% (ושילם 300,000 ש"ח) ושני אחים רכשו 25% כל אחד (ושילמו 150,000 ש"ח כ"א). סוכם שאת היתרה ישלמו באמצעות משכנתא משותפת.

עד מהרה התברר כי השותף הציג מצג שווא: הוא מסובך בחובות ובהוצאה לפועל, והבנקים מסרבים לאשר משכנתא כל עוד הוא בעסקה. הדבר הסב נזקים כבדים לאחים: הם נאלצו להשלים הון עצמי במקומו, לשלם מס רכישה לבדם, ולקחת הלוואת חוץ-בנקאית בריבית חריגה כדי למנוע את ביטול העסקה וקנסות ענק מול המוכר. בנוסף, התגלה כי השותף מסר לחברת האשראי צ'קים מזויפים מחשבון שאינו קיים.

כאשר דרשו האחים שהשותף ייצא מהעסקה בטענת "מקח טעות", הוא סירב ודרש כופר של 1.5 מיליון ש"ח. לאחר שניסיונות בוררות כשלו, האח המבוגר סירב בתוקף לכל פשרה כספית עמו מעבר להחזר הקרן המקורית ששילם, עקב התנהלותו המסוכנת.

בינואר 2023, פעל השותף מאחורי גבו של האח המבוגר ושכנע את האח הצעיר לחתום על "הסכם פשרה". בהסכם זה התחייב האח הצעיר לשלם לשותף 1,050,000 ש"ח ולמחוק חובות עבר, בתמורה ליציאתו. במקביל, השותף דיווח לרשויות המס על הסתלקותו מהעסקה בגין קשיים כלכליים.

כשהאח המבוגר גילה זאת, הוא הבהיר לאחיו הצעיר שאינו מסכים להסכם זה בשום אופן. לפנים משורת הדין וכדי לסיים את הסאגה, הוא העביר לאחיו 200,000 ש"ח (המהווים 50% מהסכום המקורי שהשותף השקיע) כדי שיעבירם לשותף. בפברואר 2023, הנכס נרשם בטאבו בחלוקה שווה בין שני האחים (50% לכל אחד).

בשנת 2024 הגיש השותף תביעה נגד שני האחים לתשלום סכום הפשרה. האח הצעיר טען בהגנתו שכבר שילם חלק ניכר (כולל צ'קים נוספים שהשותף סחר בהם וזייף), אך השותף מתכחש וטוען שהכספים שקיבל שייכים לחובות ישנים שביניהם ולא לעסקה הנוכחית.

השאלות:

1. האם האח המבוגר (שלא חתם) מחוייב בשום צורה להסכם שאחיו הצעיר חתם מול השותף ללא ידיעתו ובהתנגדותו הנחרצת?
2. במידה ולא, האם חלקם בבעלות בנכס (50% לכל אחד) שריר וקיים?

תשובה

1. מדובר בשאלה הטעונה בירור בבית דין, שכן אין לפנינו את מלוא טענות הצדדים והראיות. ככלל, אדם אינו נעשה שליח לחייב את חברו בעל כרחו, בניגוד לרצונו אפילו אם הוא שותף. לפיכך, אם יתברר שהאח הגדול לא הסמיך את אחיו לחתום על הסכם הפשרה ואף התנגד לכך, לכאורה אין האח הצעיר יכול היה להתחייב בשמו.

2. גם שאלה זו טעונה בירור בבית דין. מחד גיסא, אם יתברר שאכן מדובר היה במקח טעות, ושהשותף היה חייב להסתלק מן העסקה גם ללא תשלום נוסף, ניתן לטעון שהתחייבותו החד-צדדית של האח הצעיר אינה מקנה לו זכויות עודפות בנכס, שכן פעל ללא סמכות. חיזוק לכך ניתן למצוא גם בכך שלאחר מכן נרשם הנכס על שם שני האחים בחלקים שווים, דבר שעשוי ללמד על הסכמה לחלוקה שווה.

מאידך גיסא, אם יתברר שלא הייתה עילה לחייב את השותף להסתלק ללא תמורה, וכי הדרך היחידה להביא ליציאתו מן העסקה הייתה באמצעות ההתחייבות הכספית שנטל האח הצעיר, עשויה להתעורר טענה כי מי שנשא בעלות רכישת חלקו של השותף זכאי גם לזכויות הנובעות מכך.