פינוי וקנסות בתקופת ביניים של מכירת המושכר

מועד פינוי המושכר במקרה של מכירת דירה חודשיים בתום החוזה

שאלה:
שלושה חודשים לפני תום חוזה השכירות מכר המשכיר את הדירה. שאלנו את המתווך מתי המכירה נכנסת לתוקף, ואמר שהבעלות תועבר כחצי שנה לאחר סיום החוזה. שאלנו את המשכיר בדבר המשך שכירות והמשכיר השיב שבתום החוזה הוא מסתלק. הקונה אמר לנו שמבחינתו אנו יכולים להמשיך אבל הוא יחליט סופית רק כאשר יהפוך להיות בעלים ויודיע לנו כחודש לפני המועד, וכך סוכם בעל פה.

שלושה שבועות לפני תום החוזה דרש המשכיר שנפנה את הדירה, ושבועיים לפני הסיום הודיע שאם נישאר נצטרך להוסיף כ־2,000 ₪ לחודש, ואם לא – נשלם קנס של 300 ₪ ליום לפי החוזה החתום ביננו. לאחר מכן התברר שהבעלות תעבור לקונה רק בעוד כחודשיים.

שאלות:

א. האם אנו חייבים בקנס, אף שהדירה אינה מיועדת להשכרה בתקופה זו והוטעינו לגבי המשך השכירות?

ב. האם המשכיר רשאי לדרוש תוספת שכירות ואנו מוכרחים להסכים?

ג. האם אנו חייבים בתשלום כלשהו כאשר המשכיר כבר מכר את הדירה והעלה את דרישותיו רק סמוך לסיום החוזה?

ד. במשך כל תקופת השכירות המשכיר הטריד אותנו בהבאת מתווכים ורוכשים, איים בטענות להפרת חוזה ובדרישות תשלום. האם יש לכך משמעות הלכתית?

תשובה

ניתוח המקרה

הקונה אינו בעל הדירה בתקופת הביניים, ולכן אין בסמכותו לקבל החלטות מחייבות. הבעלים בתקופה זו הוא המשכיר.

המשכיר לא הסכים להמשך השכירות אך גם לא דרש במפורש פינוי בסיום החוזה, אלא אמר שהוא "מסתלק" מהדירה. אין לראות בכך מחילה או הסכמה להמשך השכירות, שכן ניתן לפרש דבריו באופנים שונים.

יש לדון האם היה עליו לתת הודעה מוקדמת. בשו"ע (חו"מ שיב, ח) נפסק שבשכירות לזמן קצוב אין צורך בהודעה מוקדמת, אך בשכירות ללא זמן קצוב יש לתת הודעה מוקדמת (שם סעיף ה מפורטים זמנים שונים). במקרה שלכם ההודעה המוקדמת היא של שלושים יום.

במקרה זה, מאחר שדברי המשכיר יצרו רושם שאין צורך להתפנות מיד, נראה שלא היה רשאי לדרוש פינוי ללא הודעה מוקדמת למרות שהיה זמן קצוב. לכן יש מקום לומר שהיה עליו לתת שלושים יום, ולכן מאחר שהודיע רק 21 יום לפני הסיום – היה עליכם לקבל תשעה ימים נוספים.

ועתה לשאלותיכם:

א. לאחר תשעה ימים מסיום החוזה יחולו תנאי החוזה, ככל שהם תקפים לפי ההלכה (אסמכתא). קנס מוסכם אינו תלוי בהוכחת נזק בפועל.

ב. אינכם חייבים להסכים לתוספת השכירות. אך אם תרצו להמשיך, עליכם להגיע להסכמה חדשה עם המשכיר.

ג. אין כאן דין "זה נהנה וזה לא חסר", מאחר שיש חוזה והמשכיר מתנגד להמשך השימוש ללא הסכמה.

ד. אם המשכיר השתמש בזכות הכניסה לדירה באופן בלתי סביר, היה עליו להימנע מכך, אך אין בכך היתר לעכב או לקזז דמי שכירות ללא בסיס הלכתי.