קנס מתרבה בחוזה שכירות דירה

שאלה

שלום רב, ראיתי חוזה שכירות של משפטי ארץ, ובהסברים על סעיף 10 כתוב שאין חשש ריבית בהגדלת דמי השכירות עקב איחור כפי שמוזכר במשנה. יש לשאול, הלא במשנה מדובר על מי שמציע מראש שתי אפשרויות, והשוכר יכול לבחור באפשרות הרצויה לו, אבל בחוזה זה המשמעות ברורה שחיוב השוכר לשלם במועד שנקבע בשטר, ולא ניתנת לו אופציה אחרת לבחירה, אלא שהוא מתחייב שאם יאחר התשלום יחוייב בתוספת. במקרה זה לכאורה יש איסור כמבואר ברמ"א שאם שוכר התחייב לשלם מראש אסור לו להוסיף על תשלום המאוחר, וגם במקרה שלנו הרי התחייב לשלם מראש, והמשכיר יכול לתבוע אותו לפי דין תורה על פי החוזה לשלם מראש, וממילא אסור לו לשלם יותר באיחור. ומ"מ אם מסתמכים על היתר עיסקא שכתוב בסוף החוזה יש להתיר זאת על פי ההיתר עיסקא. אמנם מן הראוי היה לנסח היתר עיסקא ברור עם כל פרטיו הרלוונטים, ולא להסתמך על אמירה קצרה של כפיפות להיתר עסקא של החכמ"א.

תשובה

שלום וברכה,

א. בספר משפטי ארץ חוזים ודיניהם כרך ד לא כתוב במפורש שטעם ההתר הוא בגלל ששכירות אינה משתלמת אלא לבסוף. מכל מקום, הרב אורי סדן הסביר את הסעיף הנ"ל בכך שלא גובים כלל כסף עבור האיחור בתשלום, אלא גובים מעתה והלאה יותר (בעצם יש פה מעין סיום שכירות והתחלת שכירות חדשה).

וזאת משום שיש שני סוגי שוכרים: שוכרים הגונים, ושוכרים 'מסוכנים' ועל סיכון גובים יותר, ומעתה השוכר עובר למסלול של השוכרים המסוכנים שהמחיר שנגבה מהם הוא גבוה יותר. כאשר ישוב בתשובה יחזור למסלול השוכרים המהוגנים.

אמנם, אסור לשוכר לעבור למסלול הלא מהוגנים ואם יעשה כך המשכיר רשאי לראות בכך הפרה יסודית ולבטל את השכירות.

ההסבר לסעיף בחוזה. אמנם יש פה חידוש, ומי שלא רוצה לסמוך על חידוש זה יכתוב קנס לא מתרבה לדוגמא אם השוכר לא ישלם עד ה10 לחודש ישלם 1500 ₪ נוספים על אותו חודש, ועל כל איחור של כל חודש ניתן לקנוס בנפרד (שולחן ערוך יורה דעה קעז יח).

ב. כיוון שהיתר עיסקא לחובות שאדם נוטל עבור מחייתו (דוגמת אוברדראפט) אינו פשוט כלל וכלל לא רצינו להסתמך עליו.

ג. השיקול האם לכתוב היתר עיסקא עם כל פרטיו בחוזה או לסמוך על כך שאומרים שההסכם נחתם ע"פ היתר עיסקא של החכ"א הוא שיקול עדין. ככל שהחוזה יהיה יותר מסובך עם מילים המובנות רק למעטים כך ימנעו אנשים מלחתום. כיוון שאין הבדל הלכתי משמעותי בין שתי השיטות, בחרנו באפשרות שתגרום לרבים יותר להשתמש בחוזה.