חוזה קבלני לביצוע עבודות בנייה

 

1. חוזה קבלני לביצוע עבודות בניין
   1. הרב אלעזר גולדשטיין

הקדמה א. הגדרת קבלן ודיניו 1. ההבדל בין קבלן לבין עובד 2. הגדרה – הבדל בין התחייבות לזמן לבין התחייבות לתוצאה 3. מהות הסכם קבלנות והסכם עבודה 4. יצירת הקבלנות 5. אחריות על נזקים ב. מעמדו של קבלן בניין 1. קנסות על השבתת עבודה 2. זכות הפיקוח 3. קנסות על איחור בסיום העבודה ג. תרופות הפרה מצד המזמין 1. איחור בתשלומים 2. סילוק הקבלן ד. תרופות על הפרה מצד הקבלן – קבלן בניין שהפסיק לעבוד 1. כאשר לא נכרת חוזה 2. לאחר התחלת עבודה 3. אחרי חתימת חוזה או מעשה קניין אחר

ה. תרעומת – הגדרתה ודיניה ו. קבלן בניין שהמעסיק רוצה לסלק אותו 1. עילות הסילוק 2. זכות התיקון ז. קנסות, פיגורים ואונסים 1. אסמכתא 2. אונס 3. התחייבות לפיצוי על נזקים עקיפים ומניעת רווח (גרמא) ח. שינויים וליקויים 1. תוספות: סוגיית יורד לשדה חברו ונטעה 2. ליקויים: סוגיית אומן ששינה מה שסוכם איתו 3. מתי זכותו של מזמין לדרוש פירוק? 4. תוספות בלתי רצויות 5. סיכום והמלצות ט. סיכום ומדריך הלכתי מעשי לדיני קבלן בניין

לזכרון

ידיד אמת הרב מיכאל-מיכי מרק הי"ד

היה שותף בליבון הדברים

ולא זכיתי שיברך על המוגמר

• • • i. הקדמה*

חוזה קבלנות בניין הוא מהחוזים הנפוצים ביותר, בשונה מחוזה מכר הוא עוסק בעבודה עתידית ונתון להשפעת גורמים רבים שלעתים קשה לצפות אותם בזמן כריתת החוזה. על כן צריך להגדיר מנגנונים של פיקוח וכן יש להגדיר באופן ברור כיצד להתמודד עם שינויים שמתרחשים לאחר חתימת החוזה.

נבחן תחילה מהי הגדרת קבלן בהלכה ואת ההשלכות של הגדרה זאת, בשלב השני נבחן במה קבלן בניין דומה לקבלן המופיע בהלכה ובמה הוא שונה ממנו. לאחר מכן נדון בתרופות במקרה של הפרת חוזה מכל צד, ונבחן כמה מהסוגיות המרכזיות שיש להתייחס אליהן בעת עריכת חוזה עם קבלן בניין. יובהר, כי המונח "קבלן" במאמר זה פירושו קבלן באופן כללי, וזאת, במובחן מקבלן בניין.

• • • ii. א. הגדרת קבלן ודיניו
      1. 1. ההבדל בין קבלן לבין עובד

ישנם כמה הבדלים מהותיים בין קבלן לבין עובד. ההבדל המרכזי הוא הזכות להפסיק את העבודה באמצע החוזה. לגבי עובד נפסק:

...אם התחיל הפועל במלאכה וחזר בו אפילו בחצי היום חוזר שנאמר כי לי בני ישראל עבדים ולא עבדים לעבדים[1]

כלומר עובד רשאי להפסיק את עבודתו בכל זמן, לעומת זאת קבלן אינו זכאי לחזור בו באמצע עבודתו (בהמשך נדון בתוצאות הממוניות של הבדל זה). ההבדל המהותי בין השניים נובע ממה שאמר רב בגמרא:

אמר רב: פועל יכול לחזור בו אפילו בחצי היום!... כי הדר ביה – טעמא אחרינא הוא, דכתיב כי לי בני ישראל עבדים – עבדי הם, ולא עבדים לעבדים.[2]

כלומר עובד יכול לחזור בו מהסכם עבודה אפילו בחצי היום ולקבל את מלוא התמורה על מה שעשה, מפני שללא הזכות להתפטר העובד ייחשב כ"עבד" של המעסיק השולט בזמנו. לעומת זאת, קבלן אינו מוגדר כ"עבד", כפי שהסביר רש"י:

דגבי שכירות איתא להא טעמא דעבדי הם ולא עבדים לעבדים, אבל בקבלנות – אין זה עבד אלא לעצמו...[3]

בדומה לכך כתב הסמ"ע:

ואם הוא קבלן שקיבל עליו מלאכה בכך וכך [פירוש, ואינו כעבד דמלאכת רבו מוטלת עליו לעסוק בה כל היום בלי הפסק, אבל זה גומר מלאכה שקיבל עליו איזה שעה ביום שירצה, וכדרך כל בעל הבית העושה במלאכה שלו למכור ולהשתכר בה], משום הכי גם הוא אינו יכול לחזור בו ואם חזר בו ידו על התחתונה...[4]

כלומר השליטה בזמנו של העובד לעומת ההתחייבות של קבלן לתוצר, היא המבדילה בין קבלן לעובד, והיא גם המגדירה את החשש שעובד יועסק כעבד. במילים אחרות, חולשתו של העובד ביחס לקבלן, היא זו הגורמת לכך שהוא מקבל זכויות יתר.

לאחר שעמדנו על ההבדל המהותי בין דיני עובד לדיני קבלן יש להגדיר את תוכן ההסכמות בשתי צורות העבודה. נבחן תחילה מה מגדיר אדם כקבלן.

1. 1. 1. 2. 2. הגדרה – הבדל בין התחייבות לזמן לבין התחייבות לתוצאה

במשנה אנו מוצאים חלוקה בין אוּמן לפועל, אוּמן הוא בעל מקצוע ייחודי (כגון חמר, קדר וכד') ואילו פועל הוא שכיר יום למלאכה, והגדירו התוספות[5] שפועל המוזכר במשנה הוא לעולם עובד, ואילו אוּמן לעתים יחשב כקבלן ולעתים כעובד. מדברים אלו (ומדברי פוסקים נוספים)[6] מוכח שהיותו של האדם בעל מקצוע או לא-מקצועי אינה משפיעה על הגדרתו כעובד או קבלן. מה שמגדיר אותו כעובד או כקבלן הוא תוכן ההתחייבות שקיבל על עצמו.

על פניו נראה שקבלן הוא מי שהתחייב להגיע לתוצאה מסוימת כגון לצבוע בגד, או לייצר כלי חדש. ולכן החוזה מולו הוא חוזה התחייבות להביא מוצר מוגמר ללא תלות בדרך הביצוע ובזמן בו התבצעה העבודה (בתנאי שהיא הסתיימה במועד שנקבע), ועל כך הוא מקבל את שכרו. לעומתו, עובד נשכר לבצע פעולה בזמן קצוב, כגון לבצע עבודה חקלאית על פי הוראות המעביד במשך יום עבודה. כך עולה מדברי רש"י:

קבלנות – אומן שקבל עליו לעשות מלאכה בכך וכך, ולא לשכירות ימים.[7]

הגדרה דומה המבחינה בין שכירות לזמן לבין התחייבות להשגת תוצאה מובאת אצל ראשונים רבים.[8] לאור זאת מובנים דברי רש"י שראינו לעיל על קבלן "אין זה עבד אלא לעצמו", זאת כיוון שזמנו בידו להחליט מתי ימלא את התחייבותו והמזמין אינו יכול לומר לו מתי לעבוד.

כאמור "אומן" יכול להיות עובד או קבלן. הגדרתו אינה תלויה בהכרח בתחום המקצועי בו הוא עוסק, אלא בהתחייבות שקיבל על עצמו: אם הוא נשכר להשיג תוצאה מסוימת הוא קבלן, ואם הוא נשכר לעבוד במשך זמן מסוים הוא עובד. דוגמה למקצוע שדנו בו הפוסקים שיכול להיות קבלן או עובד היא "מלמד תינוקות". המהר"ם מרוטנבורג דן בשאלה האם מלמד שנשכר ללמד ילד נחשב לעובד או קבלן:

אשר אמרת יש בני אדם חלוקים להחזיק מלמד תינוקות כקבלן... לא ידעו פשט ההלכה במה מחלקין פועל מקבלן. דבר פשוט לכל כי פועל שאינו רשאי להתבטל כמו שכיר [יום] או שכיר חדש או שכיר שנה באותו אמר רב... מטעם עבדי הם ולא עבדים לעבדים אבל קבלן שקבל עליו קמה לקצור או בגד לארוג והוא רשאי להתבטל כשהוא רוצה... ודכותיה (=וכמוהו) גבי מלמד תינוקות אם שכרהו ללמוד כל הספר או חציו ולא קבעו לו זמן ללמוד בו ויכול להתבטל כשהוא רוצה אז הוא חשוב כקבלן.[9]

לדברי המהר"ם, מלמד שקבעו לו זמן ללמד דינו כעובד ואילו מלמד שנקבע לו הספק של חומר ללמד הוא קבלן. מעבר לכך ניתן לראות שהמהר"ם מתמקד בשוני המהותי: מי שזמנו בידו ויכול להתבטל כשרוצה נחשב קבלן ומי שאין זמנו בידו נחשב עובד. דברי המהר"ם הובאו על ידי ראשונים נוספים[10] וכן פסק הרמ"א.[11]

לאור דברים אלו יש מי שהגדיר שההבדל המהותי בין קבלן לבין עובד הוא "זכות הפיקוח"[12] של המעסיק על העבודה. אולם, כפי שנראה בהמשך יש מצבים שגם בקבלן יתאפשר פיקוח. אמנם, נראה שאכן יש ללמוד מיסודות הדין שפיקוח הדוק מדי עשוי להפוך את הקבלן לעובד על כל זכויותיו.

1. 1. 1. 3. 3. מהות הסכם קבלנות והסכם עבודה

אחת השאלות הבסיסיות לגבי כמעט כל מצב משפטי היא, האם מדובר על התחייבות או על קניין. בנוגע לקבלן השאלה היא האם המזמין קונה את הקבלן כמעין-עבד כדין שכירות פועלים או שמדובר על התחייבות של הקבלן להגיע לתוצר. תשובה לכך ניתן למצוא בדיני אונאת מחיר. לגבי עובד כתב הרמב"ם:

השוכר את הפועל לעשות עמו בין בקרקע בין במטלטלין אין לו הונייה, מפני שהוא כקונה אותו לזמן, ועבדים אין בהם הונייה...

נראה לי שהקבלן יש לו הונאה... וכל אחד משניהם בין קבלן בין בעל הבגד חוזר לעולם כמוכר.[13]

דהיינו, הרמב"ם מבחין בין עובד שגופו קנוי למעסיק,[14] לבין קבלן שמוכר מוצר מסוים למזמין. מהבחנה זו הוא גוזר נפקות הנוגעת לדיני אונאת מחיר: לעובד אין אונאה, כשם שאין אונאת מחיר לעבדים, ואילו לקבלן יש אונאה, כשם שיש אונאה בכל מכר אחר, וכך פסק בשולחן ערוך.[15]

לעומת זאת, הרמב"ן כתב שאין אונאת מחיר בעובד ובקבלן כיוון שבשניהם לא מדובר על מכירה:

ובשכירות ישראל כגון ששכר פועלים יש אומרים שאין בהם אונאה דלאו ממכר הוא וכן בקבלנות.[16]

מסתבר שכוונתו שמדובר על התחייבות לעבוד ולא על קניין.

1. 1. 1. 4. 4. יצירת הקבלנות

כלל יסוד בהלכה הוא שאין התחייבות או קניין נוצרים ללא מעשה קניין.[17] מעשה הקניין הרגיל בעובד הוא תחילת העבודה, וליתר דיוק יציאה לדרך למקום העבודה. הסביר זאת רב האי גאון כך: "בהאי הנאה שהוא הולך ובא בצרכו גמר ומשעבד נפשיה".[18] דהיינו, בתמורה להנאה הממונית שיש למעביד מיציאתו של העובד למקום העבודה המעסיק מתחייב לשלם לו את שכרו. כך עולה מדברי השולחן ערוך:

ראובן שכר נער לשמשו, ואמר לו שמעון לסמוך עליו לשלם לו כל מה שיפסיד בהיות הנער בביתו, אף על פי שלא היה קנין בדבר, חייב, כי כל תנאי שכירות אינו צריך קנין.[19]

מדברי הפוסקים ומלשון השולחן ערוך מוכח שאין הבחנה בעניין זה בין עובד לקבלן.[20] עם זאת יש לדון האם מעשה קניין נוסף יגרום לשינוי תנאי החוזה שבין הצדדים?

כפי שראינו לעיל עובד יכול לחזור בו בחצי היום, כדי שלא ייחשב כעבד. לאור זאת רבים מהפוסקים כתבו שמעשה קניין נוסף לא יועיל כדי ליצור התחייבות שממנה העובד לא יוכל להשתחרר.[21]

לעומת זאת, בנוגע לקבלן שאינו נחשב ל"עבד" לזמן, אלא רק התחייב לתוצר, הדין שונה. כאן חידש רבנו תם, שניתן לעשות מעשה קניין היוצר התחייבות בלתי-חוזרת מצד הקבלן:

והא בעי לממשך תספורת – מכאן אומר רבנו תם דהסופר שהשכיר עצמו אם משכו ממנו קולמוס או תער שלו אין יכולין שוב לחזור בהם. ואם תאמר מאי שנא (=במה הוא שונה) מפועל דיכול לחזור בו? ויש לומר דפועל דוקא דכתיב ביה "עבדי הם" ולא עבדים לעבדים יכול לחזור בו, ולא קבלן.[22]

רבנו תם מסביר שההבדל המהותי בין עובד שנחשב "עבד" לבין קבלן שאינו נחשב ל"עבד", הוא הגורם להבדל ביניהם. וכן פסק הרמ"א:

ויש אומרים דאם משך בעל הבית כלי אומנות שעושה בהם מלאכה, אין הבעל הבית יכול לחזור בו, ולא הפועל אם הוא קבלן; אבל אם הוא שכיר יום, יכול לחזור כמו שנתבאר.[23]

הרמ"א פוסק שלגבי עובד גם אם ייעשה מעשה קניין נוסף לא תיווצר התחייבות בלתי-חוזרת מצד העובד. לעומת זאת לגבי קבלן, אם ייעשה מעשה קניין יווצר חוזה בלתי הדיר ושני הצדדים לא יוכלו לחזור בהם.[24]

האחרונים הסיקו מדברי רבנו תם שלא רק משיכת כלי עבודתו של הקבלן מועילה ליצירת חוזה בלתי הדיר, אלא גם מעשי קניין אחרים, ובכלל זה חתימת חוזה.[25] ביחס לשאלה כיצד ניתן לאכוף את העמידה בחוזה נרחיב בהמשך בפרקים על תרופות לאי עמידה בחוזה קבלנות (עמ' 284 והלאה).

1. 1. 1. 5. 5. אחריות על נזקים

הבדל נוסף שניתן למצוא בין קבלן לעובד הוא בעניין אחריות לנזקים. קבלן מוגדר כשומר שכר שחייב גם על גניבה ואבידה, וודאי שהוא חייב על נזקים שעשה.[26] לעומת זאת, יש מחלוקת האם עובד מוגדר כשומר חינם שחייב רק בפשיעה אך פטור באונס ובגניבה ואבידה, או שמא דינו כשומר שכר שפטור רק במקרה של אונס.[27]

דין זה עוסק בחובת השמירה של קבלן מפני נזקים חיצוניים, אולם מוכח שהוא הדין ביחס לנזקים שעושה הקבלן עצמו לרכושו של המעסיק. לכן נפסק שקבלן שהזיק לאבנים של המזמין חייב לפצותו. וגם בדין זה מצינו בראשונים שבשונה מקבלן שמקבל אחריות מלאה לכל דבר שנעשה בשטח שתחת אחריותו, עובד אינו נושא באחריות מלאה לרכושו של המעסיק. וכך כתבו באופן מפורש הר"י מלוניל והמאירי:

הבנאי שקבל עליו לסתור את הכותל ושבר את האבנים חייב לשלמן שכך קבל עליו מן הסתם שלא לשברן. וכן אם הזיק בסתירתו שמועד הוא לעולם ובעל הבית כבר נסתלק משמירה זו הואיל וזה קבל מלאכה זו בדרך קבולת. הא אם עשה בה שכיר יום לא נסתלק בעל הבית משמירתה ושניהם משלמין.[28]

כלומר קבלן אחראי לאתר כולו והרי הוא כשומר על האתר, והמזמין סילק את ידו. ואילו בעובד ישנה אחריות משותפת לנזקים של העובד והמעביד.

בקבלן בניין ישנה בעיה נוספת והיא היחס בין אחריות עובד לאחריות קבלן: מעיקר הדין כאשר שומר מסר לשומר, במקום שכך רגילים לעשות – השומר הראשון פטור.[29] ולכן לכאורה כאשר קבלן בניין מסר לקבלני משנה או לפועלים את העבודה, אזי הפועלים הם האחראים ולא הקבלן. עם זאת ודאי שאם סוכם עם המזמין שקבלן הבניין הראשי אחראי גם לנזקים שגרמו הפועלים – הסיכום מחייב. מעבר לכך, המנהג המקובל כיום הוא שקבלן הבניין אחראי לתוצאה המלאה ואין קשר ישיר בין המזמין לפועלים, ולכן גם אם הדבר לא הותנה במפורש יש לראות בזה מנהג המדינה.[30]

למעשה בחוזה קבלנות בניין מקובל לדרוש מהקבלן לדאוג לביטוח. אולם מעיקר הדין גם אם הוא לא דואג לביטוח, אם הקבלן עובד באתר פעמים רבות לבדו, מסתבר שיש לו אחריות מלאה לכל מה שקורה באתר, עד לרגע המסירה.[31]

• • • iii. ב. מעמדו של קבלן בניין

אין ספק שמעמדו הבסיסי של קבלן בניין הוא של קבלן ולא כשל עובד,[32] שהרי הוא מתחייב להגיע לתוצר מוסכם ואינו מקבל שכר לפי שעות העבודה. מעבר לכך מבחינה חוקית מקובל להוסיף סעיף שמגדיר שאין יחסי עובד ומעביד בין הקבלן למזמין העבודה.[33]

על אף הקביעה הפשוטה שקבלן בניין נחשב "קבלן" ולא "עובד", צריך לדון בכמה סעיפים מקובלים שלכאורה עלולים להיתפס כנוגדים את ההגדרה היסודית: קנסות על השבתת עבודה, זכות הפיקוח, וקנסות על איחור בסיום העבודה.

1. 1. 1. 1. 1. קנסות על השבתת עבודה

מקובל בחוזי קבלנות בניין רבים להוסיף קנסות במקרה שקבלן הבניין לא יעבוד באתר מספר ימים, וזאת, במטרה למנוע מראש איחור במסירת הנכס. לכאורה, סעיף זה נוגד באופן מהותי את הקביעה שקבלן איננו שכיר לזמן, שהרי במקרה שנקבע קנס על השבתת עבודה אין זמנו בידו. אלא שיש להבחין בין עובד שצריך לעבוד בזמנים מסוימים, לבין קבלן, גם אם האחרון התחייב שלא לבצע הפסקות ארוכות בעבודה. במילים אחרות, הגדרת קבלן כמי שהתחייב לתוצאה ויכול להחליט מתי לעבוד איננה מחייבת שכל התחייבות הנוגעת לרציפות העבודה הופכת אותו לעובד.

בדומה לכך, כותב מהריא"ז ענזיל, תלמידו של בעל קצות החושן, בנוגע להגדרת שוחט כקבלן:

ואע"ג שקבעו זמן להמשך הקבולת ההוא שנה או יותר אין זה אלא תנאי בעלמא ואין זה מעיקר ועצם השכירות, אלא כמי שהתנה שיעשה המלאכה במקום פלוני או על צורה פלונית וכיוצא בו, דתנאי כי האי מילתא אחריתא היא, ואין עצם הקבלנות משתנה בזה.[34]

דהיינו, העובדה שסוכם עם השוחט שהוא יועסק במשך תקופה מסוימת אינה מגדירה אותו כעובד (ובלבד ששכרו ישולם לפי הספק). מדברי מהריא"ז ענזיל עולה שגם אם יהיו תנאים הנוגעים לזמן או לצורת עבודה, אין הם פוגעים בהכרח בהגדרת ההסכם כקבלנות.

אולם, חשוב להדגיש שכדי שקבלן בניין לא יוגדר כעובד מסתבר שההסכם צריך לכלול הגדרות זמן כלליות ולא שעות עבודה מדויקות או מספר פועלים מסוים שעל קבלן הבניין להביא לאתר, שהן ממאפייני עובד (הדומה ל"עבד").[35]

לפיכך, מסתבר שתנאי בחוזה הקובע שקבלן בניין שלא בא לאתר הבנייה בכלל במשך כמה ימים במידה הגורמת לחשש שהמסירה תתאחר – ייקנס, איננו פוגע במהות הקבלנות. לעומת זאת, תנאי המחייב לעבוד בשעות עבודה מסוימות כפי שנהוג אצל עובדים חותר תחת הגדרת ההסכם כקבלנות, והופך אותו לעובד.

1. 1. 1. 2. 2. זכות הפיקוח

כאמור, ההגדרה של קבלנות היא התחייבות להגיע לתוצאה בדרך הנראית לקבלן. לכאורה על פי זה אין למעסיק זכות לפקח על דרך ביצוע העבודה. ואכן כפי שראינו לעיל (עמ' 254) יש מי שהגדיר שההבדל בין קבלן לעובד הוא ב"זכות הפיקוח".[36]

אלא שבחוזה עם קבלן בניין, בשונה מאומנים אחרים (כדוגמת מוסך), מקובל מאוד להוסיף סעיפי פיקוח. הסיבה לכך נובעת מהחשש לנזקים במקרה של ביצוע לא-תקין. לדוגמה, אם בעת יציקת הבטון לא יערבלו אותו, ייווצרו בבטון בועות שלא יהיה ניתן לתקן, וכן אם יציקה תתבצע בצורה עקומה, ועוד.

האם פיקוח כזה משנה את ההגדרה הבסיסית של החוזה? מסתבר שלא, ובלבד שהזכות תהיה מוגדרת ומוגבלת. כך למשל, הפיקוח לא יוכל לשלוט בדרך ביצוע העבודה, כלומר לא ניתן לומר לקבלן כיצד לפעול בכל שלב ושלב, וודאי שלא ניתן להורות לו כיצד לנהל את העבודה. ולכן נראה שיש להגביל את זכות הפיקוח לשני מרכיבים:

א. איסוף של ראיות מהשטח כדי לדעת האם קבלן הבניין גרם נזק או ביצע באופן לקוי עבודות שלא יהיו גלויות בשלבים מתקדמים יותר (כגון, בועות בבטון).

ב. מניעת ביצוע לקוי, ובוודאי כזה שאת תוצאותיו קשה יהיה לתקן, כגון, יציקה עקומה.

כל זאת, תוך שמירה על חירותו של קבלן הבניין להחליט על אופן ומועד ביצוע העבודה (ובלבד שהוא אינו מזיק במעשיו). כמו גם על התנהלותו העסקית או על מוסר העבודה של הקבלן ופועליו: לדוגמה כמה פועלים מועסקים, כמה זמן הם מועסקים ובאיזה שלב עושים כל פעולה.

על כן, נוסף בחוזה סעיף העוסק בזכות פיקוח והיקפה, והשלכה של הפרת הוראות הפיקוח.

1. 1. 1. 3. 3. קנסות על איחור בסיום העבודה

האמור בנוגע לזכות הפיקוח נכון גם לסעיף המחייב את קבלן הבניין לסיים את העבודה במועד מסוים, שבדומה לסעיף העוסק בהפסקת עבודה, שנדון לעיל, אינו פוגע במהות הקבלנות.[37] בהמשך לכך ניתן לסכם על קנס שישלם קבלן הבניין במקרה שלא יעמוד במועד עליו סוכם. לגבי איחור בסיום הפרויקט יש עוד להרחיב ולדון במקרה של איחור מחמת אונס כפי שנפרט בהמשך.

• • • iv. ג. תרופות הפרה מצד המזמין

עד כה עסקנו בסעיפים שמגדירים את מהותו של חוזה קבלנות הבניין ודיניו. כעת יש לדון בשאלה מהן התרופות הניתנות לכל צד בחוזה במקרה של הפרה. בשלב הראשון נסקור מה מוגדר כהפרה של החוזה, ובשלב השני מה התרופות לכל הפרה. ככלל יש לדון בשלוש תרופות: א. ביטול – זכות הפסקת החוזה עם פיצוי ובלעדיו. ב. פיצוי – על נזקים. ג. אכיפה – כפייה על השלמת החוזה.[38]

יכולות להיות שתי הפרות חוזה מרכזיות מצדו של המזמין:

1. איחור בתשלומים המגיעים לקבלן הבניין – כאן מדובר על הפרת חלק מהחוזה מצד המזמין.
2. סילוקו של קבלן הבניין והפסקת עבודתו – כאן מדובר על הפרה מלאה של החוזה מצד המזמין.

מהן התרופות העומדות לזכותו של קבלן הבניין במקרה שהמזמין סילק אותו והפסיק את עבודתו או במקרה שהמזמין לא שילם לו כפי שהתחייב?

באופן כללי יש להתייחס כאן לכל שלוש התרופות: א. ביטול-נגדי של החוזה על ידי קבלן הבניין, ב. פיצוי – על נזקים שנגרמו כתוצאה מהביטול, ג. אכיפת החוזה – חיוב תשלום מלא כפי שהוסכם בחוזה. ביטול-נגדי רלוונטי רק להפרה הראשונה – איחור בתשלומים, שהרי בהפרה השנייה המזמין כבר ביטל את החוזה.

חשוב להדגיש שאכיפת החוזה כלפי המזמין משמעה חיובו בתשלום השכר בלבד, ללא חיוב להעסיק בפועל את קבלן הבניין, כפי שכתב מהריא"ז ענזיל:

...זה לא עלה על דעת תוספות שיהיו כופין את הבעל הבית לקבל מלאכת הפועל בעל כורכו. דנהי דאשתעבד בעל הבית לשכירותו של הפועל או הקבלן. ממונו הוא דאשתעבד אבל לא גופו והא לא אצטריך רב לאשמעינן.[39]

כלומר, התחייבות המזמין היא לשלם לעובד או לקבלן (שעבוד ממון), ואין לו חובה להעסיק אותם בפועל (שעבוד הגוף).

1. 1. 1. 1. 1. איחור בתשלומים

אם לא סוכם אחרת קבלן זכאי לקבל את שכרו רק לאחר מסירת התוצר, וכך ניתן ללמוד מדיני הלנת שכר.[40] אולם, בקבלן בנייה, העבודה מתבצעת בשטח השייך למזמין ולכן מסתבר שכל שלב בבנייה נמסר באופן מיידי למזמין, ולכן מקובל לחלק את התשלומים לשלבי הבנייה השונים, מתוך הבנה שכל שלב שהסתיים נמסר ויש לשלם עליו. לאור זאת, יש לראות כל שלב שהסתיים כגמר מלאכה של אותו שלב, והחיוב לתשלום עליו בעת הסיום הוא חיוב מן הדין.

בנוגע למקרה בו המזמין אינו משלם במועד, זהה דין קבלן הבניין למוכר קרקע שלא קיבל את התשלום במועד. לגבי מוכר נפסק שכאשר שולם רק חלק מהתשלום עבור הקרקע יכול המוכר לבחור בין ביטול כל העסקה (ואז עליו להחזיר את הכסף שקיבל), לבין ביטול יתרת העסקה ולהסתפק במכירת החלק עליו קיבל תמורה.[41] כל האמור לעיל נכון במקרה שבו המוכר מנסה לגבות את יתרת התשלום, כלשון השולחן ערוך: "יוצא ונכנס ותובע". אולם, במקרה שהמוכר לא רודף אחר הכסף, יתרת החוב הופכת להלוואה והמכר חל על כל הקרקע.

מכאן נלמד, שאם קבלן הבניין מוחל למזמין על העיכוב בתשלום הוא מגלה דעתו שברצונו להמשיך לעבוד למרות העיכוב והחוב נעשה כמלווה שהוא זכאי לתבעו בהמשך. אולם, זכותו של קבלן הבניין גם לתבוע לקבל את התשלום במועד, ואז לכאורה דינו יהיה כדין מוכר, שיכול לבחור בין עצירת המשך העסקה, לבין ביטול העסקה כולה.

יישום דיני מכר בנוגע לקבלן בניין ייתן את התוצאות הבאות:

עצירת המשך העסקה, פירושה גביית מה שהובטח לו בחוזה עד אותו שלב שבוצע.

ביטול העסקה, פירושו במקרה זה איננו מובן מאליו, כיוון שחלק מהעבודה כבר בוצע. לפיכך, ניתן לומר שיש להחיל כאן את דין מזמין שחזר בו וסילק את קבלן הבניין שלא כדין, ואז הקבלן יקבל את מה שסוכם עמו על כלל העבודה בניכוי עלות השלמת העבודה, או תשלום על מה שבוצע – הגבוה מבין שניהם.[42] לחילופין ניתן לומר שהחוזה כולו בטל וקבלן הבניין יקבל תשלום כפי המקובל בשוק כדין "יורד ברשות" (ראו לקמן בפרק על תוספות, עמ' 287). אפשרות זאת טובה לקבלן בניין במקרה שהסכים מלכתחילה למחיר הנמוך ממחיר השוק, וכעת יקבל יותר.

בכל מקרה ברור שקבלן הבניין אינו חייב להמשיך לעבוד כל עוד לא קיבל תמורה במועד על מה שכבר ביצע, וזכותו לעצור את העבודה עד לקבלת תשלום על מה שכבר נעשה.

בחוק הישראלי ישנה הבחנה בין תנאי יסודי בחוזה שהפרה שלו מאפשרת לצד השני לבטל את החוזה ללא צורך בהתראה, לבין תנאי שאיננו יסודי שהפרה שלו מאפשרת ביטול של החוזה רק לאחר התראה. הפרה יסודית נקבעת לפי מבחן האדם הסביר, האם לא היה כורת את החוזה בלעדיה, או אם הוגדר במפורש שסעיף מסוים מהווה תנאי יסודי בחוזה.[43]

הדעת נותנת שביצוע התשלומים במועד המדויק איננו תנאי יסודי, וביטול החוזה מחמת איחור קטן מצריך התראה. זאת, כיוון שפעמים רבות העיכובים בתשלום הם זמניים או שיש להם הצדקה. ולכן בחוזה שלפנינו מוצע נוסח שמחד גיסא, נותן ארכה קצובה לתשלום החוב גם אחרי המועד המוסכם (וכל הארכה נוספת תלויה בהסכמת קבלן הבניין), ומאידך גיסא, לאחר התראה מצד הקבלן, זכאי קבלן הבניין שלא לעבוד בזמן העיכוב והוא יהיה זכאי לתוספת זמן במסירת הבית. זאת, כדי למנוע מצב שבו הארכה תפגע בקבלן. על פי הצעה זו, לאחר התראה מצד קבלן הבניין על עיכוב בתשלום, כל יום של עיכוב בתשלום יגרור אחריו איחור מתאים במועד מסירת הבית. בנוסף, רשאי הקבלן להתרות במזמין שאם לא ישלם לו אזי החוזה יתבטל, כפי שהוסבר לעיל.

1. 1. 1. 2. 2. סילוק הקבלן

כאשר המזמין מבטל את החוזה ומסלק את קבלן הבניין יש לדון בשתיים מהתרופות:

א. אכיפת החוזה – דהיינו, חיוב המזמין לשלם את כל מה שהובטח לקבלן הבניין בחוזה (במקרה כזה המזמין יוכל לבחור האם לאפשר לקבלן לעבוד או לוותר על העבודה).

ב. פיצוי – מתן פיצוי לקבלן הבניין על הנזק שנגרם לו מביטול החוזה.

בדיון יש להבחין בין שלושה שלבים שונים הנוגעים לכריתת החוזה: כאשר לא נכרת חוזה, כאשר נכרת חוזה בתחילת עבודה, כאשר בוצע מעשה קניין נוסף (כגון חתימת חוזה כתוב), כפי שנראה להלן (על אף שחלק מהמקורות עוסקים בעובד ניתן להסיק מהם לדיניו של קבלן).

1. 1. 1. 1. 1. א. כאשר לא נכרת חוזה

לאחר סיכום בעל פה ולפני תחילת עבודה נפסק לגבי עובדים כך:

השוכר את הפועלים והטעו את בעל הבית, או בעל הבית הטעה אותם, אין להם זה על זה אלא תרעומת.[44]

דהיינו, כאשר המעסיק חוזר בו טרם לכריתת חוזה, לא ניתן לאכוף את החוזה (כיוון שזה לא נכרת), למעט תרעומת שיש לעובד על המעסיק (לגבי משמעותה של תרעומת נדון בהמשך עמ' 270). דין זה חל גם בנוגע לקבלן.

על פניו, דין זה מתבסס על העיקרון ההלכתי שחוזה נכרת רק במעשה קניין (כפי שנראה עוד להלן),[45] זאת בשונה מתפיסת החוק הישראלי, על פיו חוזה נכרת בסיכום בעל פה, וניתן משקל משמעותי לתום הלב.[46]

גם במקרה שלא נכרת חוזה, ייתכן שהמעסיק יחויב לשלם לעובד את שכרו, וזאת, כאשר מחמת הסיכום עם המעסיק העובד איבד עבודה אחרת, וכך נפסק:

במה דברים אמורים שאין להם עליו אלא תרעומת בשלא הלכו? דוקא בשלא היו יכולים להשכיר עצמם אמש כששכרם בעל הבית זה; אבל אם היו נשכרים אמש, ועכשיו אינם נשכרים כלל, הרי זה כדבר האבוד להם, ונותן להם שכרם כפועל בטל; ואם נשכרים בפחות, משלם הפחת.[47]

במקרה כזה ישלם המעסיק לעובד פיצוי כחלק מדיני נזיקין ("דינא דגרמי"), וגובה הפיצוי יהיה "כפועל בטל", כלומר כשיעור השכר החלופי שהפסידו בניכוי מה שאדם יהיה מוכן לוותר כדי לקבל שכר מבלי לעבוד. אם העובד מצא עבודה אחרת בטלה חובת הפיצוי, ואם הוא מצא עבודה בשכר נמוך יפצה אותו המעסיק על ההפרש בין גובה השכר שבוטל לבין מה שהרוויח בפועל.

ישנה שאלה האם פיצוי על אבדן עבודה אחרת קיים גם בקבלן. אפשר שדין זה נכון דווקא בעובד, כיוון שיש למעסיק שליטה על זמנו של העובד וממילא מנוע העובד לקחת עבודה אחרת במקביל לעבודתו. לעומת זאת, לכאורה, קבלן יכול היה לקבל על עצמו עבודות אחרות במקביל.

השולחן ערוך לא הבחין בדין זה בין עובד לקבלן.[48] עם זאת כיוון שדין זה לא נובע מכריתת חוזה אלא כפיצוי על הנזק מ"דינא דגרמי" יש לבחון כל מקרה לגופו: כאשר קבלן לא יכול לקחת במקביל שתי עבודות והוא יכול להוכיח שהוא ויתר על עסקאות נוספות, הוא יהיה זכאי לפיצוי על הפסד העבודה החלופית. ואילו במקרים שהקבלן יכול לקחת יותר מעבודה אחת במקביל הוא לא יהיה זכאי לפיצוי.[49]

1. 1. 1. 1. 2. ב. לאחר התחלת עבודה

כאמור לעיל, תחילת העבודה היא מעשה הקניין שכורת את החוזה בין הקבלן והמזמין, ובין העובד והמעסיק. מה חובתו של המזמין במקרה שהוא מפר את החוזה לאחר כריתתו?

בנוגע לפיטורי עובד, מפורש בשולחן ערוך[50] שהוא זכאי למלוא השכר שהובטח לו כ"פועל בטל" (דהיינו, בניכוי התועלת שיש לו מכך שלא עבד בפועל). זאת, לפי שיטת הרמב"ן שלאחר תחילת עבודה נכרת חוזה בין הצדדים, לפיכך, ניתן לאכוף על המעסיק את חלקו בחוזה (לשלם שכר) והדבר לא תלוי בשאלה האם העובד היה מוצא עבודה אחרת. אמנם, מהתשלום יש להפחית את השכר שהעובד יכול לקבל מעבודה אחרת שימצא לאחר שפוטר.

דברי השולחן ערוך עוסקים בעובד, אולם, לא נראה שהוא מבחין בין עובד לקבלן בעניין זה. דהיינו, מסתבר שלאחר התחלת עבודה, גם מזמין שסילק קבלן, יחויב לשלם לו את מלוא שכרו. לעומת זאת, בנוגע לקבלן, הרמ"א כתב:

הגה: ובעל הבית החוזר בו דינו כקבלן, שידו על התחתונה (טור).[51]

נראה שכוונתו שהמזמין חייב לשלם את מלוא השכר רק על מה שכבר נעשה, או את מה שהובטח בניכוי עלות השלמת העבודה – הגבוה מבין שניהם. מדבריו נראה, שלא ניתן לאכוף על המעסיק את חלקו בחוזה ולחייב אותו לשלם את מלוא התשלום שהובטח בחוזה.

לאור זאת הקשה בספר נתיבות המשפט[52] על דברי הרמ"א, מדוע מזמין שחזר בו חייב לשלם רק על מה שנעשה ולא את מלוא שכרו?

לפיכך, הוא מעמיד את דברי הרמ"א במקרה שבו הקבלן לא מעוניין שהמזמין ימשיך להעסיק אותו, ולכן הוא זכאי לתשלום רק על מה שנעשה. אבל אם הקבלן דורש להמשיך ולעבוד יחויב המזמין במלוא שכרו. מעבר לכך הוא מדייק שכיוון שקבלן יכול לקבל כמה עבודות במקביל, ממילא גם אם הקבלן מצא עבודה אחרת לאחר שסולק, יתחייב המזמין לשלם לו את מלוא שכרו (בניגוד לעובד, כאמור).

חשוב להדגיש שגם לשיטת נתיבות המשפט יקבל קבלן בניין תשלום מלא בניכוי עלויות שנחסכו, כגון חומרים, פועלים וקבלני משנה.[53] בנוסף נראה שכאשר מדובר על קבלן בניין שלא יכול לעבוד בשני מקומות במקביל ומצא עבודה אחרת, הוא יקבל את מה שהובטח לו בניכוי רווחיו מהעבודה שמצא כדין עובד.[54]

למעשה שיטת נתיבות המשפט נתונה במחלוקת,[55] מעבר לכך דרישה זאת לשלם לקבלן בניין את מלוא שכרו גם אם ימצא עבודה אחרת יוצרת חוזה בלתי הדיר מבחינת המזמין, שהרי לא ישתלם לו גם לשלם לקבלן הבניין את מלוא שכרו וגם לדרוש ממנו להפסיק לעבוד. חוזה בלתי הדיר אינו מומלץ כיוון שהוא כובל שני צדדים זה לזה אף שאינם מעוניינים בכך, מה שיביא למחלוקות נוספות ביניהם. בחוזה שלפנינו נקטנו במגמה שלא ליצור חוזה בלתי הדיר, אלא לאפשר היפרדות תוך תשלום פיצוי הוגן.

1. 1. 1. 1. 3. ג. אחרי חתימת חוזה או מעשה קניין אחר

כפי שכבר הוזכר לדעת הרמב"ן תחילת מלאכה מהווה מעשה קניין וכריתת חוזה, וכן נראה שסבר גם השולחן ערוך.[56] מעבר לכך הוזכרה שיטתו של רבנו תם שבמקרה של קבלן אם נעשה מעשה קניין נוסף אין המזמין יכול לחזור בו, וכך מכריע הרמ"א:

ויש אומרים דאם משך בעל הבית כלי אומנות שעושה בהם מלאכה, אין הבעל הבית יכול לחזור בו, ולא הפועל אם הוא קבלן; אבל אם הוא שכיר יום, יכול לחזור כמו שנתבאר.[57]

בפתחי תשובה[58] הוסיף בשם הנודע ביהודה שהוא הדין אם נעשה אחד ממעשי הקניין האחרים ובכלל זה שטר. מכאן, שלאחר חתימה על חוזה, מזמין שחזר בו חייב לשלם לקבלן את מלוא שכרו, כלומר הקבלן זכאי לתרופה של אכיפת החוזה. במקרה של קבלן בניין נראה שמוסכם על כל הפוסקים שניתן לגבות מהמעסיק את התשלום שהובטח על כל העבודה ולא רק שכר בטלה אך גם כאן מדובר על שכרו של הקבלן לאחר קיזוז ההוצאות שלו, כגון, עלות החומרים.

משמעות הדברים היא שזהו חוזה בלתי הדיר, שכפי שכתבנו לעיל, אינו מומלץ. לכן נקטנו דרך אחרת על פיה ניתן יהיה להפר את החוזה תוך תשלום פיצויים הוגנים.

• • • v. ד. תרופות על הפרה מצד הקבלן – קבלן בניין שהפסיק לעבוד

עד כה עסקנו בהפרות מצד המעסיק, כעת נבחן את ההפרות האפשריות מצד קבלן הבניין. ההפרה הבסיסית היא במקרה שהקבלן חזר בו והפסיק לעבוד. במקרה כזה יש להבחין בין שלושת השלבים שנדונו לעיל. מקרים נוספים נוגעים לטיב העבודה ובהם נעסוק בנפרד בפרק על "סילוק יד", זכות התיקון וקנסות.

1. 1. 1. 1. 1. כאשר לא נכרת חוזה

כאמור לעיל, במקרה שלא נכרת חוזה ואחד הצדדים חזר בו "אין זה על זה אלא תרעומת". עם זאת מבואר במשנה[59] שגם כשעובדים יכולים לחזור בהם אם מדובר על "דבר האבוד", כלומר שייגרם נזק למעסיק עד שהוא ימצא עובדים אחרים במחיר המקובל, אזי המעסיק "שוכר עליהן או מטען". הכוונה לכך שהמעסיק רשאי לשכור בשכר שהוא כבר חייב להם, עובדים אחרים בשכר גבוה. כמו כן, הוא רשאי להטעות את העובדים ולהבטיח להם סכום נוסף אם ישובו לעבוד, הבטחה שהמעסיק לא יצטרך לקיים.

בספר קצות החושן[60] כתב (על פי נימוקי יוסף)[61] שדין "שוכר עליהן או מטען" קיים גם אם העובדים עוד לא התחילו במלאכה (זאת, במקביל לחיוב של המעסיק שחזר בו טרם התחלת מלאכה, לפצות את העובד על עבודה אחרת שהפסיד). מסתבר שהחיוב נובע מדיני הנזיקין שאינם מותנים בכריתת חוזה. למעשה, טרם התחלת עבודה המעסיק יכול רק להטעות את העובדים אך לשכור עליהם אינו יכול, שהרי הוא עדיין לא חייב שכר לעובדים.

בנוגע ליישום דין זה בקבלן נחלקו אחרונים:

הש"ך[62] דייק מדברי הרא"ש, שבקבלן גם אם אין הפסד וגם לפני תחילת מלאכה, ניתן להשתמש בפתרון של "שוכר עליהן או מטען" במקרה שהקבלן חזר בו ממה שסיכמו.

לעומתו, בעל קצות החושן[63] כתב שלא ייתכן שללא הפסד ולפני כריתת חוזה ניתן יהיה להטעות את הקבלן כדי שיעבוד, שהרי מן הדין מותר לקבלן לחזור בו לפני כריתת חוזה (קצות החושן מבאר שדברי הרא"ש מתייחסים דווקא לחזרה לאחר תחילת מלאכה).

בעל נתיבות המשפט[64] חלק על כך אף יותר, שהרי קבלן יכול לחזור בו גם לאחר תחילת מלאכה כלומר לאחר כריתת החוזה אלא ש"ידו על התחתונה". לכן, הוא ביאר שניתן ליישם דין "שוכר עליהן או מטען" רק במקרה שנעשה מעשה קניין נוסף עם הקבלן, וזאת, לפי שיטת ר"ת שבמקרה זה ניתן לאכוף את החוזה, ונדון במקרה זה בהמשך.

יש לציין שבכל מקרה לא ניתן לנסח בחוזה מראש תניות המאפשרות למזמין להטעות את קבלן הבניין (שהרי מדובר בהטעיה). ולכן ההטעיה עשויה להתקבל רק בדיון בדיעבד בבית הדין, ותלויה בהכרעת הדיינים במחלוקת האחרונים.

1. 1. 1. 2. 2. לאחר התחלת עבודה

לגבי מקרה כזה נפסק בשולחן ערוך כך:

כיצד דין הפועל שחזר בו אחר שהתחיל... ואם קבלן הוא, שמין לו את שעתיד לעשות, בין שהוזלה בעת ששכרו בין שלא הוזלה, בין שהוזלה המלאכה אחר כך בין שלא הוזלה, שמין לו מה שעתיד לעשות.

כיצד, קבל ממנו קמה לקצור בשתי סלעים, קצר חציה והניח חציה; בגד לארוג בשתי סלעים, ארג חציו והניח חציו; שמין לו מה שעתיד לעשות, אם היה שוה ו' דינרים נותן לו שקל או יגמרו את מלאכתן; ואם היה הנשאר יפה שני דינרים, אינו נותן אלא סלע, שהרי לא עשו אלא חצי מלאכה.[65]

כלומר קבלן שמתפטר זכאי לקבל את התשלום שהובטח לו לאחר קיזוז עלות השלמת העבודה, ולא יותר מהשווי של מה שכבר ביצע. כלומר יש כאן תרופה של פיצוי על הנזקים למזמין עקב הגידול האפשרי בעלות השלמת עבודה שכבר החלה, אך אין תרופה של אכיפה, קרי כפייה על הקבלן להמשיך בעבודה.

הסמ"ע[66] הוסיף שאם עלות השלמת המלאכה גדולה מכל השכר שהובטח לקבלן, הקבלן לא יקבל כלום (ויחזיר את מה ששולם), אך בכל מקרה לא יידרש לשלם מכיסו פיצוי למזמין.

במקרה כזה, במקום הפסד, מוסכם שניתן להשתמש בפתרון של "שוכר עליהן או מטען", כאמור לעיל. וכאמור לעיל, לדעת בעל קצות החושן והש"ך במקרה זה הפתרון רלוונטי גם כשאין הפסד.

1. 1. 1. 3. 3. אחרי חתימת חוזה או מעשה קניין אחר

במקרה זה ברור שעומד למזמין הסעד שקיים לאחר תחילת עבודה. אולם בנוסף לכך בנוגע לקבלן כתבו התוספות:

והא בעי לממשך תספורת – מכאן אומר רבנו תם דהסופר שהשכיר עצמו אם משכו ממנו קולמוס או תער שלו אין יכולין שוב לחזור בהם. ואם תאמר מאי שנא מפועל דיכול לחזור בו ויש לומר דפועל דוקא דכתיב ביה 'עבדי הם – ולא עבדים לעבדים' יכול לחזור בו ולא קבלן.[67]

כלומר לא רק שהקבלן חייב לפצות את המזמין, אלא ניתן אף לאכוף על קבלן להשלים את מלאכתו (וזאת כיוון שהוא אינו דומה ל"עבד"), וכאמור לעיל כך פסק הרמ"א.[68] אולם נחלקו האחרונים כיצד נעשית הכפייה למימוש החוזה:

לדעת הש"ך[69] (בעקבות הגהות אשרי[70]) הקניין הנוסף מאפשר כפייה בגופו, כלומר כפייה פיזית ("בשוטים") על ידי בית דין לממש את החוזה ולבצע את העבודה.[71]

לעומת זאת הנודע ביהודה[72] מדייק שלדעת הסמ"ע מעשה קניין נוסף מועיל רק לכך שניתן לגבות מהקבלן את עלות השלמת החוזה גם מעבר לסכום שסוכם עמו, אך אין לכפות על הקבלן לעבוד. וכן כתב מהריא"ז ענזיל:

ואפילו במקום שהיה קנין לדעת רבנו תם וסייעתו כגון שמשך כלי המלאכה שמשתעביד קבלן ואינו חוזר כלל. היינו לומר שנשתעבדו כל נכסיו ואפילו לא התחיל במלאכה ולית ליה גבי בעל הבית מידי... ואילו הוי דיניה דידו על התחתונה בלחוד. לא הי' נפסד כלום. דהיכא דידו על התחתונה אין צריך לשלם מביתו כמבואר ברא"ש וטור ושאר פוסקים. להכי מהני קנין לדעת רבנו תם דיכול בעל הבית לכוף אותו למלאכתו רוצה לומר שיורדין לנכסיו להשלים לבעל הבית כל מה שיוסיף לאחרים אפילו אינו דבר האבד אבל לא עלה על הדעת לומר שכופין אותו בגופו ע"י נדוי ושוטים. דלא גרע מנוטל ממון חבירו שלא כדין דאמרינן אם ממון נתחייב לך נדוי מי נתחייב לך...[73]

כלומר לשיטתו כל חוזה עבודה הוא חוזה ממוני, ולכן רק הממון משתעבד ולא הגוף. לפיכך, לא ניתן לכפות על הקבלן להשלים את מלאכתו, אלא רק לגבות מכיסו של הקבלן את עלות ההשלמה, אפילו מעבר לשכר שהובטח לו.

בעל ערוך השולחן[74] צמצם את הדברים אף יותר, וכתב שכל חידושו של רבנו תם הוא שגם לפני תחילת מלאכה תהיה ידו של קבלן על התחתונה אך לא יצטרך לשלם מביתו.

כפי שציינו לעיל, לדעת נתיבות המשפט[75] רק לאחר מעשה קניין נוסף כתב הרא"ש שניתן להשתמש בדרך של "שוכר עליהן או מטען" גם כשאין הפסד.

למעשה, כפי שכתבנו לעיל, לא מומלץ ליצור חוזה בלתי הדיר שקושר שני צדדים בעל כורחם, כיוון שיהיה קשה מאוד לאכוף אותו ויש חשש סביר שהתוצאות לא תהיינה רצויות. לכן מומלץ לקבוע בחוזה פיצוי ראוי בלבד ולא להשתמש באפשרות הכפייה.

• • • vi. ה. תרעומת – הגדרתה ודיניה

כאמור לעיל, מעסיק או קבלן שחזרו בהם לפני כריתת חוזה "אין להם זה על זה אלא תרעומת",[76] ומבאר הטור: "איזה מהן שבא לחזור הרשות בידו שיכול לומר הבעל הבית לעובד: 'השכר עצמך במקום אחר', אלא שיש על החוזר תרעומת בשביל הטורח".[77]

כעת יש לברר מה המשמעות של "התרעומת" והאם מותר לגרום לה לכתחילה?

הסמ"ע התייחס לדברי הטור שראינו "איזה מהן שבא לחזור הרשות בידו" והשווה בין דין זה לדין "מחוסר אמנה" שחל על מי שחוזר בו מסיכום לא מחייב במקח וממכר. לגבי מחוסר אמנה ישנה מחלוקת האם אדם רשאי לחזור בו כאשר השער השתנה והוא חוזר בו כדי לקנות את המוצר במחיר הזול (או כדי למכור במחיר היקר). כאשר לדעת הטור מותר לחזור במקרה זה ולא חל עליו דין "מחוסר אמנה", ואילו הרמ"א[78] הביא את דעת החולקים שאוסרים לחזור גם במקרה כזה.

לאור מחלוקת זו כתב הסמ"ע:

...וכתבתי בפרישה [שם] דממה שכתוב הרשות בידו לחזור, משמע דלית ביה אפילו משום מחוסרי אמנה. דסבירא ליה (=לטור) דלא אמרו כן (=שהחוזר בו הוא מחוסר אמנה) אלא כשחוזר מדבריו בדבר שאין בו תועלת, וכמו שכתב הטור ומור"ם ז"ל לעיל סוף סימן ר"ד [סעיף י"א] דכשנשתנה השער לית ביה משום מחוסרי אמנה. והכי נמי כשחוזר בעל הבית משום שאינו צריך להם או שנמצאו פועלים בזול יותר (=הוא אינו בגדר מחוסר אמנה).

ולפי זה, החולקין שם וכמו שכתב מור"ם ז"ל שיש חולקין בזה, חולקין גם כאן. ומה שכתבו אין להם אלא תרעומת, רוצה לומר לאפוקי תביעת ממון, אבל ממחוסרי אמנה ג"כ נינהו.[79]

הוא דייק מלשון הטור, שכתב "הרשות בידו לחזור", שאפילו מחוסר אמנה אין כאן, אלא רק תרעומת. הוא נימק זאת בכך שכאמור לדעת הטור אין דין "מחוסר אמנה" כאשר אדם חוזר בו מסיכום לשם תועלת, ולכן כאן, כאשר המעסיק חוזר בו מסיבה כלשהי הוא איננו בגדר מחוסר אמנה, אלא שיש לעובד תרעומת עליו.

לשיטתו, הוא כתב שלדעת הרמ"א שגם אם השתנה השער נחשב החוזר בו למחוסר אמנה, גם מעסיק ועובד החוזרים בהם יהיו בגדר מחוסר אמנה, הזהה ל"תרעומת" המוזכרת בעניינם. במילים אחרות, לדעת הטור אין כל פגם לחזור כשאין נזק ויש רק "תרעומת" ולשיטת הרמ"א גם כשאין נזק לא ראוי לחזור וייחשב החוזר למחוסר אמנה,[80] עם זאת מוסכם שאין פיצוי כספי.

לכל השיטות, כאשר יש "תרעומת" הכוונה שמותר לצד הנפגע "להתרעם" ולספר לאחרים על העוול שנעשה לו כדי לגרום לצד השני לעמוד בדיבורו, אולם, הוא לא זכאי לכל סעד משפטי אחר.[81]

בספר תפארת ישראל אף כתב שאין חובה לפצות אפילו לצאת ידי שמים.[82] ובערוך השולחן הביא את דברי הסמ"ע אך הוסיף שלמרות דברים אלו כאשר יש סיבה מוצדקת לאחד משני הצדדים, כגון כשכבר אין תועלת במלאכה או שהמעסיק רואה שהעובדים הללו אינם מיומנים מספיק אין דין תרעומת, ואין כל פגם מוסרי לחזור.[83]

1. 1. 7. ו. קבלן בניין שהמעסיק רוצה לסלק אותו

עד כה עסקנו בהפרות חד צדדיות של ההסכם, קצתו או כולו. כעת יש לדון האם ומתי יכול מזמין לסלק קבלן בניין עקב טענות על התנהלותו וביצועיו, ובמקרה שהסילוק מוצדק לאיזה תשלום יהיה זכאי הקבלן.

1. 1. 1. 1. 1. עילות הסילוק

להלכה נחלקו שו"ע ורמ"א האם ניתן לסלק בעל מקצוע שמזיק, וכך נכתב בשולחן ערוך:

הנוטע אילנות לבני המדינה, שהפסיד, (ויש אומרים דהוא הדין ליחיד) (טור), וכן טבח של בני העיר שנבל הבהמות, והמקיז דם שחבל, והסופר שטעה בשטרות, ומלמד תינוקות שפשע בתנוקות ולא למד (אפילו רק יום או יומים) (מרדכי שם), או למד בטעות, וכל כיוצא כאלו, והאומנים שאי אפשר שיחזרו ההפסד שהפסידו, מסלקין אותם בלא התראה, שהם כמותרים ועומדים, עד שישתדלו במלאכתם, הואיל והעמידו אותם הצבור עליהם.

הגה: ויש אומרים דאף על פי שאין צריכין התראה, מכל מקום בעינן חזקה, דעד שיהיו מוחזקין או שיתרו בהן לא מסלקינן להו.[84]

בשולחן ערוך פסק שרק עובד ציבור שגרם נזק שאינו ניתן לתיקון מפוטר ללא התראה.[85] לעומתו, הרמ"א כתב שהוא הדין בעובד של אדם פרטי, והוסיף שרק מי שהוחזק לקלקל ניתן לפטר בלי התראה, ולא מי שקלקל באופן חד פעמי. בספר נימוקי יוסף[86] התבאר שהוחזק פירושו שקילקל שלוש פעמים.[87]

יש לשים לב שמדובר כאן על אומנים, קרי על קבלנים (כגון, שוחט שמקבל שכר לפי מספר השחיטות שביצע).

לגבי הגדרת קלקול שאינו ניתן לתיקון כתבו התוספות[88] שמדובר דווקא בהפסד לא כספי שאין עליו פיצוי, כגון, שוחט שהטריף את הבהמה וגרם עגמת נפש בכך שלא יהיה אוכל בסעודה וכדומה. אולם, הריטב"א כתב שהדברים אמורים גם אם מדובר על נזק שניתן לפצות עליו בפיצוי כספי.[89]

בעקבות כל זאת כתב בספר פתחי חושן לגבי עובד כך:

פועל המתרשל במלאכתו וגורם הפסד לבעל הבית, יכול לסלקו לאחר שהתרה בו ולא הועיל.[90]

כלומר, אם המעסיק התרה בעובד ניתן לפטרו.[91] ובהערות שם[92] הרחיב וביאר שכאשר התרה בעובד לכל הדעות ניתן לפטר גם עובד של אדם פרטי. עוד כתב שאם התרה בעובד יכול לפטרו גם כאשר "אינו מפסידו ממש אלא מתרשל במלאכתו", אולם, חייב לשלם לו את שכרו על מה שעבד בניכוי פיצוי על נזקים שגרם.

עילת פיטורין נוספת הביא הרמ"א: "מי שיש לו משרת, וחושש שיגנוב לו, יוכל להוציאו קודם זמן השכירות".[93] כאן מדובר על עילת פיטורין עקב חשש שהעובד יגנוב, לכך ניתן להוסיף שגם אם יש חשש שבעל מקצוע השתמש בחומרים לא תקניים וכדומה הדין זהה. זאת, כיוון שמדובר על מעשה שאיננו בגדר רשלנות אלא בגדר הפרת אמון חמורה.

מסתבר שכאשר מדובר בחשש לגניבה אין צורך בהתראה, שעיקרה להסב את תשומת לב העובד לקיומו של הליקוי. לעומת זאת, במקרה של גניבה, מדובר במעשה מודע וחמור במידה כזו שדי בפעם אחת כדי להפסיק את ההסכם. אף שדין זה נאמר לגבי עובד אין סיבה להבחין בינו לבין קבלן.

תרופות למזמין – לאור כל הדברים הללו, במקרים שקבלן בניין מתרשל בתפקידו וגורם נזקים שלא יהיה ניתן לתקנם, והמזמין התרה בו שלוש פעמים, המזמין יכול לסלקו. גם כאשר המזמין יכול לסלק את קבלן הבניין הוא חייב לשלם לו על מה שכבר עשה בניכוי עלות הנזק.[94]

1. 1. 1. 2. 2. זכות התיקון

כאשר קבלן הזיק או ביצע את העבודה באופן לקוי ברירת המחדל היא לאפשר לו לתקן. בעניין תיקון ליקויים בכתיבת ספר תורה כתב הרמ"א:

הנותן מעות לחבירו לכתוב לו ספר תורה ונמצא בו טעות, וצריך לשכור אחר שיגיה אותו, אם הם טעיות שדרך סופרים לטעות, אין הסופר חייב כלום. אבל אם טעה כל כך שאין דרך לטעות, חייב. ומכל מקום אזלינן בתר המנהג, אם מנהג המקום שכותבי ספרים מגיהים, אף זה צריך להגיה. ובסתם המקומות שאין על הסופר להגיה, אם עמד והגיה מעצמו, חייבים הבעלים לשלם לו.[95]

מדברי הרמ"א ניתן ללמוד כמה דברים:

א. כאשר מדובר על טעויות סבירות אין הסופר חייב לתקנן, ואם תיקן יש לשלם לו על כך.

ב. כאשר מדובר בטעויות בלתי סבירות הסופר חייב בעלות התיקון.

ג. על הסופר לבצע הגהה אם כך מקובל.

בספר ערוך השולחן העיר על כך:

ובסתם המקומות שאין על הסופר להגיה אם עמד והגיה מעצמו חייבים הבעלים לשלם לו עכ"ל, דהוה כיורד לשדה חבירו שלא ברשות שנתבאר בסי' שע"ה, ודוקא כשרצונו לסמוך על הגהתו אבל אם אין רצונו לסמוך עליו ונותן למגיה אחר אין צריך לשלם לו [נ"ל].[96]

כלומר כאשר אין חובת תיקון על הסופר, אולם הסופר ביצע מיוזמתו הגהה, אזי המזמין צריך לשלם לו על ההנאה הממונית מעבודתו. אולם, אם המזמין אינו סומך על הסופר ומוסר את הספר להגהה לסופר אחר, אזי המזמין אינו צריך לשלם לסופר על ההגהה שביצע. זאת, כיוון שלא הרוויח ממנה דבר, שהרי ביצע הגהה נוספת.

מתוך דברים אלו דייק בפתחי חושן:

ונראה דהוא הדין בכל אומן שיכול לתקן הקלקול חייב לתקן, ואם אינו יכול לתקן, ישכור אחר על חשבון האומן... ובערוך השולחן כתב שהוא הדין אם הבעלים אינו רוצה לסמוך על הגהתו ותיקונו, פטור מלשלם לו שכרו.[97]

כלומר, זכות התיקון תלויה בהסכמת הבעלים, ואם הבעלים אינם סומכים על הקבלן הם זכאים שלא לתת לו לתקן את הנזקים, ויהיה על הקבלן לשלם את עלות התיקון. אולם, כאמור לעיל, על פניו, פשט דברי ערוך השולחן אינם כך, והוא עוסק במקרה אחר בו אין חובת תיקון בכלל. ממילא אי אפשר ללמוד מדין זה למקרה בו ישנה חובת תיקון.[98] לפיכך, נראה שאם מקובל לתת לקבלן לתקן, והמזמין מעדיף שאדם אחר יתקן, הקבלן לא יספוג את עלות התיקון.

זכות התיקון של הקבלן היא ברירת המחדל, אולם, במקרים בהם ניתן לבטל את החוזה ניתן לתת לאדם אחר לתקן. מקרים אלה נדונו בפרק "קבלן בניין שהמעסיק רוצה לסלק אותו" (עמ' 272).[99] אשר על כן, במקרים בהם ניתן לסלק קבלן (כגון, לאחר התראה בנזק שלא ניתן לתקן, או בהפרת אמון חמורה) יכול המעסיק לסלק את קבלן הבניין באופן מיידי, והוא יקזז מהשכר המגיע לקבלן עבור מה שביצע את עלות השלמה של העבודה וכן את עלות הנזקים והליקויים.

1. 1. 8. ז. קנסות, פיגורים ואונסים

כפי שכתבנו לעיל, ברור שניתן לדרוש מקבלן בניין לסיים את העבודה בתוך זמן מוגדר, ולכן מקובל להגדיר תאריכים וקנסות בחוזה במקרה של איחור. חשוב להדגיש שגם אם לא נכתבו תאריכים אין זה אומר שקבלן הבניין רשאי להתעצל ולהימנע מלעשות את העבודה וחובה עליו להשלים את המלאכה בזמן סביר כפי המקובל.[100] במקרה שהוגדר קנס על איחור בסיום העבודה יש לדון במספר שאלות: האם להתחייבות זו יש תוקף לאור דין "אסמכתא", ומהו הדין במקרה שקבלן הבניין היה אנוס ומנוע מלעמוד במועדים שנקבעו בחוזה?

1. 1. 1. 1. 1. אסמכתא

נושא זה נדון בספר זה, במאמר מבוא לדיני חוזים (עמ' 40). לענייננו, כל עוד בידו של קבלן הבניין לעבוד ולהימנע מתשלום הקנס והקנס איננו מוגזם ההתחייבות תקפה ואין היא בגדר אסמכתא.[101] מלבד הכלל האמור, בקבלן ישנו טעם נוסף לתוקף של ההתחייבות, והוא שכיוון שהכסף עדיין לא שולם ומדובר על קנס שמשמעו פטור של המזמין מתשלום, יש אומרים שבכל מקרה אין בעיה של אסמכתא.[102] אולם כדי להבטיח את תקפות החוזה על פי כל השיטות ייכתב בחוזה שנעשה מעשה קניין בפני בית דין חשוב כדי לחסן את ההתחייבויות מפני בעיית אסמכתא.

1. 1. 1. 2. 2. אונס

עיקרון חשוב בהלכה הוא ש"אונס רחמנא פטריה". הגמרא קובעת שעיקרון זה פוטר גם מהתחייבויות ממוניות ולא רק מעונש על איסורים.[103] ולכן בהעדר תנאים מיוחדים אין לחייב קנס כנגד התחייבות שהופרה כתוצאה מאונס.

לאור עקרונות אלו כתב הרב יועזר אריאל[104] מצד אחד, שכל עוד לא התנו אחרת קבלן בניין נפטר מקנס פיגורים במקרה של אונס, בין באונס מצוי (כגון תנאי מזג האוויר שאינם מאפשרים עבודה) ובין באונס שאינו מצוי.

מצד שני כותב הרב יועזר אריאל,[105] שגם במקרה של איחור מחמת אונס שבו קבלן הבניין לא יתחייב בקנס, יוכל המזמין להפסיק את ההתקשרות ולשלם לקבלן את שכרו על מה שכבר עשה.[106] זאת, על פי העיקרון שאונס פוטר מחיוב אבל אין בו כדי להגדיר את מי שהיה אנוס כמי שעמד בהתחייבות שלו. כפי שכתב הש"ך:

מי שחייב עצמו נגד חבירו בדבר שלא היה חייב, ע"מ שיעשה לו חבירו איזה ענין ליום פלוני, ואירעו אונס לחבירו, אין המתחייב חייב בשביל אונסו של זה, דאונס רחמנא פטריה אמרינן אבל אונס רחמנא חייביה לא אמרינן, ומה לו בזה שאירעו לחבירו אונס. הרי לא קיבל על עצמו חיוב זה אלא על תנאי זה, וכיון שלא קיים חבירו התנאי, אף שהוא מחמת אונס למה יתחייב הוא...[107]

כלומר, הכלל "אונס רחמנה פטריה", יוצר פטור מהתחייבות ולכן המתחייב לא חייב לפצות את חברו על כך שלא עמד בהתחייבות שלו. אולם, גם חברו לא חייב לעמוד בהתחייבות שלו, כיוון שגם במקרה של אונס אין לראות את מי שהיה אנוס כמי שעמד בהתחייבות שלו. ולענייננו, גם כאשר קבלן הבניין אנוס יוכל המזמין להפר את ההסכם איתו.

למעשה, מומלץ לקבוע בחוזה שאונס מצוי[108] (כגון, ימי גשם המעכבים את העבודה) לא יפטור את קבלן הבניין מקנס במקרה של איחור במסירה, וממילא לא יאפשר למזמין להכניס קבלן אחר. במקרה של אונס שאינו מצוי תינתן ארכה קצובה לקבלן הבניין שלאחריה יוכל המזמין לסלקו. זאת, כדי לאזן בין הגנה סבירה על קבלן שנאנס, לבין הגנה על המזמין שלא יתעכב ללא גבול.[109]

1. 1. 1. 3. 3. התחייבות לפיצוי על נזקים עקיפים ומניעת רווח (גרמא)

לעתים כתוצאה מאיחור במסירה נגרמים למזמין נזקים עקיפים, כגון, תשלום שכר דירה עד להשלמת העבודה, או מניעת רווח כגון אובדן שכר הדירה שטרם הושלמה.[110] מבלי להאריך נציין שישנן דעות שונות בהלכה באילו מקרים הגורם לנזק חייב ובאילו הוא פטור.[111]

לאור זאת, נכון להתייחס לכך בחוזה, ולקבוע שאם המסירה תתעכב יפצה קבלן הבניין את הלקוח גם על נזקים עקיפים[112] וגם על מניעת רווח, זאת, למעט מקרה בו הקבלן היה אנוס.

זה המקום לציין שחוק המכר (דירות) עוסק במתן פיצויים על איחור במסירה למי שקנה דירה מקבלן, אולם הוא אינו עוסק במי ששכר קבלן שיפוצים, או מי ששכר קבלן שיבנה לו בית על מגרש השייך למזמין.

• • • ix. ח. שינויים וליקויים

כאמור בהקדמה, אחד מהמאפיינים של הסכם לביצוע עבודות בנייה הוא הצורך להיערך לאפשרות של שינויים. לעתים שינוי נדרש בשל תנאי השטח ולפעמים הצורך נובע מרצון להוסיף פריטים נוספים. חשוב להגדיר בחוזה כיצד ייקבע מחיר השינויים. דבר זה חשוב לשני הצדדים, כיוון שלעתים צד אחד מנסה לגרום לצד השני להסכים לשינויים באופן בלתי הוגן.

נעיין תחילה ביסודות ההלכה, ולאורם נציע את הנוסח הראוי בחוזה. יש לחלק את השינויים לשלושה תחומים: א. תוספות, ב. ליקויים, ג. שינויים שיש מחלוקת האם הוסכמו או לא.

1. 1. 1. 1. 1. תוספות: סוגיית יורד לשדה חברו ונטעה

שאלת תשלום על תוספות שלא סוכמו במפורש נדונה בסוגיית יורד לשדה חברו ונטעה ללא סיכום, וכך סיכם זאת הרמב"ם:

היורד לתוך שדה חבירו שלא ברשות ונטעה אם היתה שדה העשויה ליטע אומדין כמה אדם רוצה ליתן בשדה זו ליטעה ונוטל מבעל השדה, ואם אינה עשויה ליטע שמין לו וידו על התחתונה...

היורד לשדה חבירו ברשות אפילו נטע שדה שאינה עשויה ליטע שמין לו וידו על העליונה, שאם היתה ההוצאה יתירה על השבח נוטל ההוצאה ואם השבח יתר על ההוצאה נוטל השבח...[113]

כלומר ישנם שלושה מצבים:

• אם אדם נטע בשדה חברו שאינה ראויה לנטיעה שלא ברשות – אזי בעל השדה חייב לשלם לנוטע וידו של הנוטע על התחתונה. דהיינו הוא צריך לשלם עבור ההוצאות שלו או עבור השבח (התועלת הכספית שהסב לבעל השדה) – הנמוך מבין שניהם.[114]
• אם אדם נטע בשדה חברו שראויה לנטיעה שלא ברשות, אזי הוא יקבל תשלום כפי המקובל.
• אם אדם נטע בשדה חברו ברשותו של בעל השדה, אזי למרות שלא סוכם מה יהיה שכרו של הנוטע, הוא זכאי לקבל תשלום וידו על העליונה, דהיינו הוא יקבל את החזר ההוצאות שלו או על תשלום על השבח – הגבוה מבין שניהם.

דינים אלה מבוססים על ההנחה שאדם שקיבל הנאה ממונית חייב לשלם עליה למרות שלא סוכם מראש על תשלום.[115]

בנוגע לנוטע שלא ברשות כתב הרמב"ם שזכותו של בעל השדה לדרוש מהנוטע לעקור את עציו ואז הוא לא יקבל כל תשלום:

אמר לו בעל השדה עקור אילנך ולך שומעין לו, אמר הנוטע הריני עוקר אילני אין שומעין לו מפני שמכחיש את הקרקע.[116]

כלומר לדעת הרמב"ם זכותו של בעל השדה לדרוש מהנוטע לעקור את הנטיעות, אולם, הנוטע אינו רשאי לעקור אותן. יסוד דין זה בגמרא בבא מציעא,[117] וכן פוסק למעשה השולחן ערוך.[118]

1. 1. 1. 2. 2. ליקויים: סוגיית אומן ששינה מה שסוכם איתו

במקרה של אומן ששינה ממה שסוכם מצאנו ברמב"ם הבחנה בין שני מצבים:

נתן לאומנין לתקן וקלקלו חייבין לשלם. כיצד? נתן לחרש שידה תיבה ומגדל לקבוע בהן מסמר ושברו, או שנתן לו את העצים לעשות מהן שידה תיבה ומגדל ונשברו אחר שנעשו – משלם לו דמי שידה תיבה ומגדל...

נתן צמר לצבּע והקדיחתו יורה – נותן לו דמי צמרו. צבעו כעור או נתנו לו לצבעו אדום וצבעו שחור, שחור וצבעו אדום, נתן עצים לחרש לעשות מהן כסא נאה ועשה כסא רע או ספסל – אם השבח יתר על ההוצאה נותן בעל הכלי את ההוצאה, ואם ההוצאה יתירה על השבח נותן לו את השבח בלבד.[119]

מדברי הרמב"ם המבוססים על המשנה בבא קמא[120] ניתן לראות שישנם שני מצבים:

א. אם הליקוי הרס את החפץ לגמרי האומן חייב על הנזק ולא זכאי לתשלום כלל.

ב. אם האומן שינה ממה שסוכם עמו או ביצע את העבודה באופן לקוי אזי ידו על התחתונה – דהיינו הוא יקבל תשלום על השבח (התועלת הכספית שיש למזמין העבודה) או על ההוצאות שהיו במהלך העבודה – הנמוך מבין שניהם.

נשאלת השאלה האם במצב השני בעל הכלי יכול לדרוש מהאומן תשלום על חומרי הגלם מאחר שהאומן לא ביצע את מה שסוכם איתו. על כך כתב הרמב"ם:

אמר בעל הכלי איני רוצה בתקנה זו אלא יתן לי דמי הצמר או דמי העצים אין שומעין לו, וכן אם אמר האומן הא לך דמי צמרך או דמי עצך ולך אין שומעין לו שאין האומן קונה בשבח כלי שעשה.

השגת הראב"ד: נתן צמר לצבע וכו' נתן עצים לחרש וכו' ואם ההוצאה יתירה, וכו' אמר בעל הכלי וכו' עד אין שומעין לו. א"א אין לזה טעם עכ"ל.

כלומר לפי הרמב"ם אין אפשרות לאף אחד מהצדדים לדרוש שהאומן יקבל את התוצר וישלם למזמין על חומרי הגלם. ואילו לדעת הראב"ד המזמין רשאי לדרוש תשלום עבור חומרי הגלם והתוצר יישאר בידי האומן.

1. 1. 1. 3. 3. מתי זכותו של מזמין לדרוש פירוק?

לכאורה ישנה סתירה ברמב"ם, שהרי בדין יורד לשדה חברו ובנה שם, יכולים הבעלים לתבוע מהבונה שיפרק את מה שבנה, ואז הבעלים פטורים מתשלום. לעומת זאת, מזמין אינו יכול לומר לאומן ששינה ממה שסוכם שהוא אינו מעוניין בעבודתו, אלא עליו לשלם. מה אם כן ההבדל בין שני המקרים? על כך השיב בעל קצות החושן:

והרמב"ם לא אתי עלה אלא משום תקנה. ודברי הרמב"ם ושו"ע פשוט וברור כמו שכתבתי וכמבואר להדיא מדבריו בפירוש המשניות. דקאי בעבר על דעת בעל הכלי ואיכא נמי שבחא אלא דבעל הכלי אינו רוצה ליתן לו היציאה או שבח וכמו שכתבתי.[121]

כלומר לפי דעת קצות החושן אכן יש להשוות בין המקרים, ולכן שורת הדין היא שבשני המקרים יכולים הבעלים לסרב לשלם ולדרוש מבעל המלאכה להסיר את מה שביצע. אלא שלדעת הרמב"ם לגבי אומן שביצע עבודה בהוראת מזמין ישנה תקנה הדדית. מטרתה להגן, במקרה שהתוצאה תהיה לקויה, הן על האומן שיקבל תמורה מסוימת, והן על המזמין שלא ישלם יותר ממה שהעבודה שווה (שבח). כיוון שהתקנה הדדית לא ניתן לומר "אין רצוני בתקנה שתקנו לי". לעומת זאת, אדם שביצע עבודה מיוזמתו (יורד לשדה חברו) אינו חוסה בצל התקנה, ובעל השדה רשאי להורות לו לסלק את העבודה שביצע (קצות החושן ביאר שלדעת הראב"ד התקנה קיימת בשני המקרים בשווה).

נתיבות המשפט חלק על כך:

אמר לו בעל השדה עקור אילנך ולך. נראה דדוקא בכהאי גוונא שיכול ליקח האילנות (במה) [כמה] שנתן ולכך יכול לומר לו איני רוצה בהנאה זו ואיני רוצה ליהנות מזה, אבל כשאינו יכול ליקח הדבר ההוא כגון שצבע לו בגד ואי אפשר להעביר הצבע מחויב לשלם לו.[122]

לדבריו, ההבדל תלוי אך ורק בשאלה האם אפשר להחזיר את הגלגל לאחור: כאשר מדובר על פירוק מבנה או עקירת שתילים – הדבר אפשרי, ולכן בעל השדה יכול לדרוש זאת ולהיפטר. לעומת זאת, כיוון שאי אפשר להסיר צבע מבגד, חייב בעל הבגד לשלם לצבּע.

מדבריו עולה שאם מדובר על תוספת בנייה או ליקוי בנייה שכוללים חומרים שניתן להשתמש בהם שוב לאחר פירוק, כגון כיורים אסלות וכד', אזי יכול מזמין לדרוש שיפרק אותו. אולם, אם לא יהיה לחומרים ערך לאחר הפירוק, כגון חלון אלומיניום שהותאם לפתח בגודל מסוים, קרמיקה, לבנים, בטון וכד', אזי המזמין לא יוכל לדרוש פירוק.

למעשה יוצא שקבלן בניין שביצע עבודה שהתבקש אך באופן לקוי, והעבודה אינה ניתנת לפירוק – זכאי לקבל החזר הוצאות או תשלום על שווי העבודה – הנמוך מבין שניהם, והמזמין אינו יכול להיפטר מתשלום.

אם ביצע עבודה שלא התבקש והעבודה ניתנת לפירוק – המזמין יכול להורות לו לפרק את מה שביצע והמזמין ייפטר מתשלום. בשאר המקרים יש מחלוקת.

1. 1. 1. 4. 4. תוספות בלתי רצויות

כאמור, לכאורה, ישנם מצבים בהם המזמין יחויב בתשלום (גם אם נמוך) על תוספות שקבלן הבניין ביצע מיוזמתו. מה יהיה הדין במקרה שהמזמין יטען שאין הוא מעוניין בתוספת כלל, כיוון שאין לו כסף לכך, או כיוון שמדובר בדבר שאין לו שום ערך בעיניו? החזון איש כתב שאכן יש מקרים שמזמין ייפטר:

ושבחא דאי אפשר להסירו כמו צבע, נמי העיקר תלוי בניחותיה של הבעלים, ואם יש מעשה מוכיחה על ניחותיה דיינינן ליה כעשויה ליטע, ואם ניחותא דידיה רק דיעבד, הוי לי כאינה עשויה ליטע, ואם בעל הבית טוען שאינו נהנה כלל ואין רצונו בזה והדבר ספק בעיני הב"ד, נשבע היסת דלא ניחא ליה ומפטר.[123]

כלומר לפי דעת החזון איש אם המזמין טוען שאין הוא מעוניין כלל בתוספת אזי הוא פטור מלשלם. נראה שהוא הדין במקרה שהמזמין יאמר שאין לו כסף לשלם על התוספת, ולכן לא היה בונה אותה. במקרה כזה המזמין יהיה פטור וקבלן הבניין יהיה רשאי לפרק את התוספת אם ירצה.

כדי למנוע מחלוקות עובדתיות והלכתיות, בחוזה נוסף תנאי מפורש שעל כל תוספת שתיעשה שלא בהסכמה לא תהיה חובת תשלום.

1. 1. 1. 5. 5. סיכום והמלצות

לאור האמור לעיל נסכם את ההלכה ונוסיף המלצות לניסוח החוזה בשאלת התוספות והליקויים.

1. 1. 1. 1. 1. א. ליקויים

על פי שורת הדין, כאשר קבלן בניין ביצע עבודה באופן לקוי הוא זכאי להחזר ההוצאות שלו או לתשלום על השבח – הנמוך מבין שניהם. כל זאת, כאשר מדובר על ליקוי שלא ניתן לתקן, או שלא סביר לתקן (כגון, קיר עקום).

כאשר מדובר על ליקוי שמקובל לתקן דינו של קבלן בניין כמי שלא סיים את עבודתו וחלה עליו חובת תיקון. אם הוא יסרב לתקן או במקרה שלמזמין יש זכות לסלק אותו מהעבודה, אזי הוא יחויב בעלות התיקון.

כאן המקום להעיר שחוק המכר (דירות) מגדיר תקופת בדק שבה על קבלן בניין לתקן כל ליקוי שיימצא, אלא אם כן הוא יוכיח שהליקוי אינו באחריותו. בנוסף, ישנה תקופת אחריות שבה על המזמין להוכיח שהקבלן אחראי. אף שהחוק אינו חל על חוזה קבלנות, בחוזה המוצע נקבע כי הצדדים מקבלים אותו על עצמם.

1. 1. 1. 1. 2. ב. תוספות ושינויים בהסכמת המזמין

ברור שאם סוכם עם קבלן בניין שהוא יקבל תשלום על תוספת מסוימת, והוא ביצע את התוספת – הוא זכאי לקבל את התשלום שסוכם.

כאשר קבלן בניין מבצע שינוי או תוספת בהוראת הלקוח, גם אם לא היה סיכום בכתב, דינו כדין "יורד לשדה חברו ברשות". במקרה זה המזמין חייב לשלם לקבלן וידו של קבלן "על העליונה", והוא זכאי לקבל תשלום על השבח או החזר הוצאותיו – הגבוה מבין שניהם.

כדי למנוע מחלוקת על גובה התשלום מומלץ להגדיר בחוזה שיש לקבל מהמזמין הסכמה בכתב לכל שינוי באופן מסודר, ועל שינוי שתמורתו לא הוסכמה בכתב ישלם המזמין לפי מחירון מוסכם (בדרך כלל מחירון דקל בתוספת או בהפחתה מסוימת). בכל מקרה מומלץ מאוד לשני הצדדים לתעד את ההסכמה כדי למנוע ויכוחים בשאלה מה הוסכם.

1. 1. 1. 1. 3. ג. שינויים שלא בהסכמה

מעיקר הדין חובה לשלם גם על תוספות שלא הוסכמו אם המזמין נהנה מהם הנאה ממונית (כדין יורד לשדה חברו שלא ברשות), כלומר, על מזמין לשלם על השבח או על ההוצאות – הנמוך מבין שניהם. אם מדובר בתוספת שיכולים לפרק אותה ולהשתמש בה שוב, יכול המזמין לדרוש פירוק. אולם אם אין דרך להשתמש שוב לאחר פירוק נראה שמעיקר הדין חובתו לשלם. אולם אם המזמין מוכיח שהוא לא היה בונה תוספת זאת הוא פטור.

כדי למנוע מקבלן בניין להוסיף פריטים שאין הלקוח רוצה בהם, מומלץ להוסיף סעיף תנאי בחוזה שעל כל תוספת שתיעשה שלא בהסכמת הלקוח (בכתב או בעל פה), הלקוח יהיה פטור מתשלום. וממילא תהיה על הקבלן חובת ההוכחה שהייתה הסכמה לתוספת זאת.

1. 1. 1. 1. 4. ג. שינויים ותוספות כאשר הצדדים חלוקים מה סוכם

לעתים הצדדים חלוקים בשאלה האם הייתה הסכמה. כל אחד מהצדדים יכול לנצל מצב כזה כדי לפגוע בצד השני: קבלן הבניין יכול להוסיף פריטים ללא כל תיאום ולדרוש עליהם תשלום, וכן המזמין יכול לבקש מהקבלן פריטים ולטעון שהם נוספו ללא ידיעתו.

כדי למנוע מצב זה ניתן להוסיף תנאי בחוזה שעל כל תוספת שלא תתועד בכתב יהיה המזמין פטור. נוסח זה יגן על המזמין, אולם עלול לאפשר פגיעה בקבלן הבניין. לכן מוצע שייקבע שעל כל תוספות או שינוי שלא הוסכם עליהם כלל יהיה המזמין פטור. אולם, אם הקבלן יוכיח שהם נעשו תוך תיאום עם המזמין ואפילו בעל פה – יהיה קבלן הבניין זכאי לתשלום כפי שסוכם. כאשר, אם היה אישור בעל פה לביצוע ללא הסכמה על הסכום יהיה הקבלן זכאי לתשלום כדין תוספת שלא בהסכמה (יורד שלא ברשות), קרי, תשלום על ההוצאות או על השבח – הנמוך מבין שניהם.

 

 

• • • x.ט. סיכום ומדריך הלכתי מעשי לדיני קבלן בניין
      1. 1. הגדרת קבלן ודיניו
  • קבלן הוא מי שהתחייב כלפי מזמין להגיע לתוצר מסוים, ולמזמין אין שליטה על ניהול זמנו. לעומת זאת, עובד הוא מי שלמעסיק יש שליטה על ניהול הזמן שבו הוא עובד.
  • לעובד ישנן זכויות שמטרתן להגן על חירותו ולמנוע מצב שבו הוא יועסק כ"עבד", זכויות אלה אינן ניתנות לקבלן.
  • מעמדו הבסיסי של קבלן בניין הוא כשל קבלן ולא של כעובד, כיוון שהוא מתחייב להגיע לתוצר מוסכם בזמן מסוים ואינו מקבל שכר לפי שעות העבודה. גם אם לא נקבע מועד לסיום העבודה על קבלן הבניין להשלים את המלאכה בזמן סביר כפי המקובל.
  • יש בהסכם עם קבלן בניין גם מרכיב של מכירה וקנייה לגבי חומרי הבנייה, ולכך יש משמעויות הלכתיות כמבואר בהמשך.
  • ההתחייבות של המזמין כלפי קבלן הבניין היא לשלם את שכרו, אין לו חובה לאפשר לקבלן לבצע את העבודה.
  • מועד חיוב תשלום המזמין בקבלנות הוא רק במסירה, אולם בקבלן בניין כיוון שהעבודה נעשית על קרקע של המזמין, ממילא ניתן (וכך מקובל) לבצע את המסירה בסיום כל אחד משלבי הבנייה, ואז יש לשלם.
  • התשלום של המזמין עבור החומרים יכול שיתבצע בעת ההזמנה שלהם או בעת סיום שלב הבנייה.
  • חוזה קבלנות נכרת בהתחלת העבודה על ידי הקבלן או פועליו. ניתן גם לחתום על חוזה בכתב שמהווה "מעשה קניין נוסף", אשר לו השלכות על דיני קבלן כפי שיפורט בהמשך.
    1. 2. 2. פיקוח וקנסות
  • ישנם תנאים הנוגעים לזמן או לצורת עבודה המחייבים קבלן שאינם פוגעים בחירות הקבלן ובהגדרת ההסכם כקבלנות. אולם, פיקוח הדוק מדי יהפוך את הקבלן לעובד, ולכך משמעות הלכתית רבה.
  • ניתן לקבוע בהסכם קבלנות בניין מועד לסיום העבודה, אולם אין לקבוע ולפקח על שעות עבודה מדויקות (פיקוח המאפיין עובד).
  • בהמשך לאמור בס"ק הקודם ניתן לקבוע בחוזה קנס על קבלן בניין במקרה של איחור במסירה. כמו גם במקרה שקבלן לא עבד במשך כמה ימים, כיוון שהקנס נועד למנוע איחור במסירה.
  • תנאי בחוזה קבלנות המאפשר פיקוח על איכות התוצאה – אפשרי, אולם אין לקבוע פיקוח ששולט בקבלן כיצד לפעול בכל שלב ושלב, ואין להורות לו כיצד לנהל את העבודה.
  • למעשה יש להגביל את זכות הפיקוח לשלושה מרכיבים: א) איסוף ראיות מהשטח כדי לדעת האם הקבלן גרם נזק שלא יהיה גלוי בשלבים מתקדמים יותר. ב) מניעת ביצוע לקוי, שתוצאותיו יצריכו תיקון, וודאי שניתן לפקח באופן שנועד למנוע בעיות שלא יהיו ניתנות לתיקון (כגון יציקה עקומה). ג) מעקב וקנסות כדי למנוע מראש אי עמידה במועד המסירה.
    1. 3. 3. תרופות על הפרת חוזה קבלנות בניין – מבוא
  • בנוגע לתרופות על הפרת חוזה יש הבחנה בין שלושה שלבים שונים של כריתת החוזה: א) כאשר הוסכמו דברים בעל פה אך לא נכרת חוזה, ב) כאשר נכרת חוזה בתחילת עבודתו של קבלן הבניין (זאת, ע"פ העיקרון ההלכתי שחוזה נכרת רק במעשה קניין), ג) כאשר בוצע מעשה קניין נוסף (כגון חתימת חוזה כתוב).
  • לכל הפרה ישנן שלוש תרופות אפשריות: א) ביטול החוזה, ב) פיצוי על הפרת החוזה, ג) אכיפה – כפייה על השלמת החוזה.
  • אכיפת החוזה כלפי המזמין משמעה חיובו בתשלום השכר בלבד, ואין המזמין חייב לתת לקבלן הבניין לבצע את העבודה. לגבי אכיפת חוזה על קבלן הבניין הדבר נתון במחלוקת אחרונים. אולם, למעשה לא מומלץ לכפות על אדם לעשות דבר לא רצוי שיוליד בהכרח בעיות נוספות בעתיד, ולכן למעשה נקטנו בחוזה שבמקרה שיש אכיפה החיוב הוא תשלום כספי.
    1. 4. 4. סעדים על הפרת חוזה מצדו של המזמין – איחור בתשלומים
  • במקרה בו המזמין אינו משלם במועד, קבלן הבניין יכול לבחור בין שתי אפשרויות: א. עצירת העסקה וקבלת תשלום על מה שסוכם עמו על כלל העבודה בניכוי עלות השלמת העבודה, או תשלום על החלק שבוצע – הגבוה מבין שניהם. ב. לבטל את העסקה כולה, שמשמעה, קבלת תשלום על מה שבוצע לפי שווי העבודה המקובל בשוק (במקרה שהוא גבוה מהמחיר שסוכּם).
  • הדעת נותנת שביטול החוזה מחמת איחור קטן מצריך התראה.
  • אם קבלן הבניין לא דורש את התשלום במועד הוא מגלה דעתו שברצונו להמשיך לעבוד למרות העיכוב, והחוב נעשה כמלווה אותו הוא זכאי לתבוע בהמשך.
  • קבלן בניין יכול לדרוש ארכה לסיום העבודה בהתאם למשך האיחור בתשלום, אולם, ללא דרישה מפורשת הוא לא יהיה זכאי לארכה.
    1. 5. 5. סעדים על הפרת חוזה מצדו של המזמין – הפסקת החוזה
  • לפני כריתת חוזה – כאשר מזמין הפסיק את החוזה וסילק את קבלן הבניין לאחר סיכום בעל פה ולפני תחילת עבודה – לא ניתן לאכוף את החוזה (כיוון שזה לא נכרת), אולם, יש לקבלן "תרעומת" על המזמין (כאשר יש מחלוקת האם משמעותה ביקורת מוסרית) ללא פיצוי כספי.
  • כאשר מחמת הסיכום עם המזמין קבלן הבניין הפסיד עבודה אחרת, המזמין צריך לפצות אותו על ההפסד כ"פועל בטל", דהיינו, בניכוי התועלת שיש לקבלן מכך שהוא לא נדרש לעבוד בפועל. למעשה יש לבחון בכל מקרה את הנזק הממשי שנגרם לקבלן עקב חזרת המזמין.
  • לאחר כריתת חוזה בתחילת עבודה – נחלקו אחרונים:
  • לדעת הרמ"א המזמין חייב לשלם לקבלן את השכר היחסי על מה שכבר נעשה, או את מה שהובטח בניכוי עלות השלמת העבודה – הגבוה מבין שניהם.
  • לדעת בעל נתיבות המשפט אם הקבלן דורש להמשיך ולעבוד יחויב המזמין במלוא השכר שהובטח. אולם יש לנכות עלויות שנחסכו כגון, חומרים, פועלים וקבלני משנה. מסתבר שכאשר מדובר על קבלן שלא יכול לעבוד בשני מקומות במקביל ומצא עבודה אחרת, יש לנכות את רווחיו מהעבודה החדשה שמצא.
  • אחרי מעשה קניין נוסף, כגון חתימה על חוזה – לאחר חתימה על חוזה, מזמין שחזר בו חייב לשלם לקבלן הבניין את מלוא השכר שהובטח על כל העבודה, בניכוי עלויות שנחסכו כגון, חומרים, פועלים וקבלני משנה.
  • למעשה, המלצתנו היא לקבוע בחוזה שהמזמין רשאי להפסיק את החוזה תוך פיצוי הוגן לקבלן הבניין, כדי לאפשר היפרדות במקרה של מחלוקת.
    1. 6. 6. סעדים על הפרת חוזה מצדו של קבלן בניין – הפסקת החוזה
  • לאחר סיכום בעל פה ולפני תחילת עבודה – ניתן לבטל את החוזה, וגם כאן יש למזמין "תרעומת" על קבלן הבניין (כאשר יש מחלוקת האם משמעותה ביקורת מוסרית).
  • במקרה שנגרם למזמין נזק מחמת חזרתו של קבלן הבניין, רשאי המזמין לאכוף את ההסכמה באמצעות מה שמכונה "שוכר עליהן או להטען", כלומר המזמין רשאי לשכור קבלן אחר על חשבון מה שהוא כבר חייב לקבלן (אם אכן ישנו חוב כזה), וכן הוא רשאי להטעות את הקבלן ולהבטיח לו סכום נוסף אם ישוב לעבוד, הבטחה שהמזמין לא יצטרך לקיים.
  • נחלקו אחרונים האם ניתן להשתמש בדרך של "שוכר עליהן או מטען" כלפי קבלן שחזר בו לפני תחילת מלאכה במקרה שלא נגרם למזמין הפסד, והדבר יוכרע בבית הדין.
  • לאחר כריתת חוזה בתחילת עבודה – לא ניתן לאכוף על הקבלן את המשך העבודה, וקבלן הבניין יקבל תשלום על החלק שביצע או את מה שהובטח לו בניכוי עלות השלמת העבודה (אולם, הקבלן לא יצטרך לשלם מכיסו אלא לכל היותר לא יקבל תשלום) – הנמוך מבין שניהם. בכך מובטח למזמין שההוצאות שלו לא יגדלו עקב חזרת הקבלן.
  • במקום הפסד למזמין מוסכם שניתן להשתמש בפתרון של "שוכר עליהן או מטען".
  • אחרי מעשה קניין נוסף כגון חתימת חוזה – מלבד הפיצוי האמור לעיל, ניתן לאכוף על קבלן את ההסכם.
  • לגבי תוכן האכיפה נחלקו אחרונים: לדעת הש"ך ניתן לאכוף את הקבלן בגופו. ואילו לדעת הסמ"ע (לפי הנודע ביהודה) ומהריא"ז ענזיל לא ניתן לבצע אכיפה בעין, אלא רק לגבות מהקבלן את עלות השלמת החוזה גם אם היא גבוהה יותר ממה שסוכם איתו, ויתכן שהקבלן ייאלץ לשלם מכיסו עבור עלות ההשלמה.
  • למעשה, גם כאן המלצתנו היא שלא ליצור חוזה בלתי הדיר שקושר שני צדדים בעל כורחם, ולכן מומלץ לקבוע בחוזה פיצוי ראוי בלבד.
    1. 7. 7. תיקונים וסילוק ידו של קבלן בניין
  • כאשר קבלן הזיק או ביצע את העבודה באופן לקוי זכותו לתקן את הליקוי ולא להתחייב בפיצוי.
  • לאחר שמזמין הִתְרָה בקבלן על נזקים שלוש פעמים הוא רשאי לסלקו.
  • במקרה שמדובר על עובד ציבור שגרם נזק שאינו ניתן לתיקון ניתן לסלקו מיידית ללא התראה. לדעת השולחן ערוך ההיתר קיים רק בעובד ציבור. ולדעת הרמ"א כן הדין גם בעובד של אדם פרטי.
  • במקרה של מעשה מודע וחמור (כגון גנבה או שימוש בחומר באופן לא תקני בניגוד להסכם או באופן המזיק לתוצאה) אין צורך בהתראה וניתן לסלק את הקבלן לאחר אירוע בודד.
  • כאשר המזמין יכול לסלק את הקבלן הוא לא חייב בפיצויים אך הוא עדיין חייב לשלם על מה שכבר עשה בניכוי עלות השלמת העבודה, הנזקים והליקויים.
    1. 8. 8. קנסות פיגורים
  • מקובל לקבוע בחוזה קנס למקרה שקבלן הבניין לא יבצע את העבודה במועד, וכן קנס על המזמין במקרה שזה לא ישלם לקבלן במועד.
  • כדי להבטיח את תוקפו של הקנס מבחינה הלכתית יש לוודא שהוא אינו בגדר "אסמכתא". למעשה, המקובל הוא לקבוע בחוזה סעיף כללי המחסן את כל החוזה מפני בעיה זו.
  • פטור מחמת אונס – עיקרון חשוב בהלכה הוא שאנוס פטור מחובותיו, ולכן בהעדר תנאים מיוחדים אין לחייב קנס כנגד התחייבות שהופרה כתוצאה מאונס. כל עוד לא התנו אחרת הפטור קיים בין באונס מצוי (כגון עיכובים בשל תנאי מזג האוויר שאינם מאפשרים עבודה) ובין באונס שאינו מצוי (כגון עוצר על פועלים וכד').
  • העיקרון שאונס פוטר מחיוב אין בו כדי לחייב את הצד השני, ולכן אם הצד השני בוחר להפסיק את ההסכם אין לחייב אותו בפיצוי. לדוגמה, במקרה של איחור של קבלן הבניין מחמת אונס, יוכל המזמין להפסיק את ההתקשרות ולשלם לקבלן את שכרו על מה שכבר עשה.
  • למעשה, מומלץ לקבוע בחוזה שאונס מצוי לא יפטור את קבלן הבניין מקנס (למשל, איחור במסירה בגלל ימי גשם), וכן לא יאפשרו למזמין להכניס קבלן אחר. במקרה של אונס שאינו מצוי לא יהיה קנס, אולם, במקרה של עיכוב גדול יוכל המזמין לסלקו.
    1. 9. 9. תוספות שינויים וליקויים
  • תוספות – מעיקר הדין אסור לעשות "עושר ולא במשפט" ולכן יש לשלם על כל תוספת, גם אם לא סוכמה מראש. ולכן, אם קבלן בניין ביצע עבודה מיוזמתו במקום שאינו מיועד לכך והמזמין מעוניין בעבודה, אזי הקבלן יקבל החזר הוצאות או את שווי העבודה (השבח) – הנמוך מבין שניהם. אם העבודה בוצעה במקום המיועד לכך, וכן אם היא בוצעה על פי בקשת המזמין ללא סיכום מראש על התמורה – הקבלן זכאי לתשלום המקובל.
  • במקרה שהמזמין לא מעוניין בתוספת ולא ניתן לפרק את התוספות ישנה מחלוקת האם המזמין חייב לשלם.
  • במקרה שהמזמין לא ביקש את העבודה ומוכח שהוא אינו מעוניין בה (כגון, שהוא הבהיר לקבלן הבניין מראש שאין לו כסף לתוספות), לדעת החזון איש הוא פטור מתשלום.
  • כדי למנוע מחלוקות עובדתיות והלכתיות וכן למנוע ניצול לרעה מצד אחד הצדדים, נוסף בחוזה תנאי מפורש שעל כל תוספת שתיעשה שלא בהסכמה לא תהיה חובת תשלום.
  • ליקויים – על פי שורת הדין, כאשר קבלן בניין ביצע עבודה באופן שונה ולקוי ממה שסוכם הוא זכאי להחזר ההוצאות שלו או לתשלום על השבח – הנמוך מבין שניהם. כל זאת, כאשר מדובר על ליקוי שלא ניתן לתקן, או שלא סביר לתקן (כגון, קיר עקום).
  • כאשר מדובר על ליקוי שמקובל לתקן דינו של הקבלן כמי שלא סיים את עבודתו וחלה עליו חובת תיקון. אם הוא יסרב לתקן או במקרה שלמזמין יש זכות לסלק אותו מהעבודה (ע"פ המפורט בפרק 7‎0 למדריך זה), אזי הוא יחויב בעלות התיקון.
  • במקרה שמדובר על תוספת לא רצויה שלא ניתן לסלקה, חייב המזמין לשלם עליה. אלא שכאמור הומלץ לקבוע בחוזה שלא תהיה חובת תשלום על תוספת שלא הוסכמה.
  • שינויים – דין שינוי המטייב את הבניה כדין תוספת. במקרה שמדובר על שינוי שמרע את הבניה ביחס למתוכנן דינו כליקוי.
  • מחלוקות עובדתיות – סיבה נוספת לקביעת נוהל תוספות בחוזה היא שלעתים ישנה מחלוקת בין הצדדים האם המזמין ביקש את התוספת או לא.

 

 

2. הסכם קבלני לביצוע עבודות בנייה עם הערות מבארות

שנערך ונחתם ב ____________ ביום _________ בחדש ________ שנת התש______ ( / / למניינם)

בין:       

1. שם ________________________ ת.ז. _____________________

2. שם ________________________ ת.ז. _____________________

כתובת ________________________________________________

טלפון _____________ טלפון נייד _____________ דוא"ל _____________________

שניהם יחד וכל אחד לחוד[124] להלן: "המזמינים" מצד אחד

ובין:

שם ________________________ ת.ז./ח.פ. _____________________

כתובת ________________________________________________

טלפון _____________ טלפון נייד _____________ דוא"ל _____________________

להלן "המבצע" מצד שני

1. 1. 1. 1. מבוא

הואיל:        והמזמינים הנם בעלי הזכויות והמחזיקים כחוק בקרקע (/ הבעלים ומחזיקים כחוק בבית) הנמצא/ת בכתובת ______________________ (להלן, אתר הבנייה).

והואיל:         והמזמינים מעוניינים להזמין אצל המבצע את עבודות הבנייה (/ השיפוץ) באתר הבנייה (להלן "עבודות הבנייה"), כאמור בהסכם זה ובנספחים המצורפים לו.

והואיל:        והמזמינים מצהירים כי קיים היתר בנייה בתוקף לביצוע עבודות הבנייה שעותק ממנו נמסר למבצע, אם יש צורך חוקי בהיתר בנייה.

והואיל:        והמבצע, מעוניין לבצע את עבודות הבנייה עבור המזמינים, לאחר שביקר באתר הבנייה באור יום, ראה את מצבו והבין את כל הנדרש ממנו לביצוע עבודות הבנייה בתנאים המפורטים בהסכם זה ובנספחיו.

והואיל:        והמבצע מצהיר כי הוא בעל הידע, הניסיון והיכולת הפיננסית לבצע את עבודות הבנייה וכי הוא קיבל לידיו את כל תכניות הבנייה, הבין, למד ובחן אותם ומסוגל לבצען.

והואיל:        והמבצע מצהיר כי [רשות>הוא קבלן רשום מס' ________, ו]עובדיו בעלי מקצוע מיומנים ומוסמכים כדין לביצוע עבודות הבנייה.

לפיכך, הוסכם והוצהר על ידי הצדדים כדלקמן:

1. המבוא להסכם זה מהווה חלק בלתי נפרד ממנו ותנאי מתנאיו.
2. תנאי תשלום (נספח א), תכניות העבודה, תכנית מהנדס קונסטרוקציה, תכנית אדריכל, נספח טכני, היתר בניה, מפרט, סקיצות וכתבי הכמויות הנם חלק בלתי נפרד מהסכם זה [ויש לחתום על כל אחד מהם בנפרד].
3. הצדדים מודים ומצהירים בזאת, שחתמו על חוזה זה ברצון חופשי, בדעה צלולה וביישוב הדעת, אחר שקראו את החוזה או שהוא הוקרא בפניהם והם הבינו את תוכנו.[125]
4. הגדרות

א. "המבצע" – לרבות עובדיו ו/או שלוחיו ו/או קבלני משנה ו/או כל פועל ו/או עובד עבורו ו/או מטעמו בביצוע העבודה.

ב. (>סעיף רשות) "המזמינים" – הם ו/או בני זוגם.[126]

ג. "העבודה" – כל העבודות הכרוכות בבניית הבית באתר (/ בשיפוץ הבית) עד לסיומן בהתאם לתכנית המתכננים ובהתאם להסכם זה, לנספחים המצורפים אליו והתאמתם למגורים לפי דרישת המפקח.

ד. "מפקח" – המהנדס או האדריכל, ו/או כל בעל מקצוע אחר, אשר ימונה ע"י המזמינים לצורך פיקוח על ביצוע עבודות הבניה.

ה. "אתר הבנייה" – המגרש עליו יבנה המבנה (/ הבית – המבנה בו מתבצעות עבודות השיפוץ).

5. המבצע מאשר כי ראה ובחן את אתר הבנייה והסכם זה וכי הוא מתחייב לבצע את העבודה לשביעות רצונם של המזמינים והמפקח, וזאת במיומנות מקצועית, תוך שימוש באביזרים, בציוד ובחומרים תקניים ובהתאם לתכנית. המבצע אף אחראי להתאמת הבנייה למידות על פי התכניות. בכל מקרה שתתגלה סתירה או אי התאמה של המידות לאתר הבנייה יהיה עליו להפסיק העבודות ולקבל הנחיות מתאימות מהמפקח.
6. א.    הצדדים מצהירים ומאשרים כי המבצע ו/או עובדיו ו/או שלוחיו לא יחשבו כעובדי המזמינים, בין היתר משום שאינם משולבים במערך העבודה של המזמינים. לפיכך, המבצע ו/או עובדיו ו/או שלוחיו לא יהיו זכאים לשכר עבודה מהמזמינים ו/או לפיצויי פיטורין ו/או לכל תשלום אחר.

ב. אם תוגש תביעה נגד המזמינים על ידי עובד מעובדי המבצע, ישפה המבצע את המזמינים על כל סכום אשר ישלמו המזמינים לעובד כתוצאה מתביעה כאמור אשר תוגש על ידי העובד.

7. המבצע מצהיר כי הנו בעל האחריות הבלעדית כלפי העובדים וקבלני המשנה שיעסקו בביצוע העבודה, ולא תהיה למזמינים כל התחייבות כלפיהם.[127] כן מתחייב המבצע לשלם לעובדים את כל התשלומים המגיעים להם בהתאם לדין.
8. המבצע מתחייב לבטח ולהיות אחראי לכל מקרה נזיקין (גוף ורכוש) שיתרחש באתר הבניה, לו לעובדיו ולכל צד ג'. בפוליסה יקבעו המזמינים כצד ג'. טרם תחילת עבודות הבניה ימציא המבצע למזמינים עותק של פוליסת הביטוח שלו, ובכלל זה אישור מהמבטחת כי הפוליסה לא תבוטל מבלי שתינתן התראה למזמינים 60 יום טרם לביטול.
9. המבצע מתחייב לבצע ולמלא אחר כל הוראות הבטיחות לפי כל דין ו/או הוראות משרד העבודה ו/או כל הוראות של כל גוף מוסמך אחר ובהתאם למקובל ולנקוט בכל אמצעי הזהירות והבטיחות הדרושים והמקובלים בביצוע עבודות הבניה באתר הבניה ובקרבתו. בכלל זה, המבצע מתחייב לספק במסגרת העבודה: שמירה, גידור, תמרורים ושאר אמצעי זהירות לבטיחותו ונוחיותו של הציבור, בכל מקום שיהיה צורך בכך, בהתאם להוראות המפקח.
10. המבצע אינו רשאי להמחות זכויותיו עפ"י הסכם זה ואף אינו רשאי להסב הסכם זה לאחר.
11. המבצע מתחייב לבצע את עבודות הבניה בהתאם להסכם זה על נספחיו, ובנוסף מוסכם במפורש כי:

א. כל הכלים וחומרי הבניה אשר יידרשו לעבודה עפ"י התכניות כלולים במחירה והם ירכשו ויסופקו על ידי המבצע. כל חומרי הבניה יהיו בעלי תו תקן של מכון התקנים. מוסכם על הצדדים שאספקת החומרים כוללת גם את כל הוצאות העמסת החומרים, הובלתם, פירוקם ואחסנתם באתר הבניה.

ב. מוסכם ומוצהר על ידי הצדדים שאם ירכשו המזמינים כלים סניטרים, מרצפות או מוצרים אחרים הדרושים לעבודות השיפוץ, הם יזוכו ועלותם תופחת מהמחיר הסופי לפי הטבלה בנספח ב'.

ג. כל החומרים, הציוד, האמצעים והפועלים הדרושים לביצוע עבודת הבניה כלולים בתמורה שישלמו המזמינים ויסופקו על ידי המבצע ועל חשבונו, לרבות הובלתם לאתר הבנייה. המבצע מתחייב לרכז את כל החומרים, ובכלל זה חומרי בניה שסופקו על ידי המזמינים, בתוך שטח מגודר תוך שהוא נושא בכל האחריות לגביהם.

ד. התמורה הנקובה להלן אינה כוללת את הוצאות הבדיקות, אשר ידרשו בנספח, או שידרשו על ידי המפקח, כאמור לעיל. הבדיקות תערכנה ככל שהדבר ניתן במכון התקנים הישראלי והמזמינים יישאו בהוצאות הבדיקה. גילתה הבדיקה פגם בביצוע העבודה ו/או באיכות החומרים הנובע ממעשה ו/או ממחדל של המבצע, ישא המבצע בהוצאות הבדיקה.

ה. הוראות הפיקוח מטעם המפקח, כהגדרתו להלן, ודרישותיו מהמבצע מחייבות את המבצע וכלולות בתמורה, אולם, אין בהן כדי ליצור יחסי עובד-מעביד בין המזמינים והמבצע.[128]

12. תקופת העבודה ומשכה:

א. המבצע מתחייב להתחיל בביצוע העבודה בתוך _______ יום (מחקו את המיותר): מיום חתימת החוזה / מהיום שיומצאו היתרי הבניה מהרשות המקומית, ולסיימה עד ולא יאוחר מתום _______ יום מיום תחילת העבודה עד תאריך _____________.[129]

חל עיכוב בנסיבות התלויות במזמין יידחה יום סיום העבודה בהתאם.

ב. עיכובים באונס המצוי כדוגמת ימי גשם כלולים בימי העבודה ולא מאפשרים דחייה במועד המסירה.[130]

ג. עיכובים באונס שאינו מצוי שאינו בשליטת המבצע, כגון, בעיות בריאות שמונעות ממנו לעבוד, ימי עוצר, וכד' מאפשרים דחייה של מועד המסירה עד 30 יום, אם האונס ממשיך רשאים המזמינים להפסיק את ההסכם ולמצוא קבלן אחר שישלים את העבודה, במקרה כזה הם ישלמו למבצע על העבודה שכבר בוצעה בלבד.[131]

ד. המבצע מתחייב לעבוד מיום תחילת העבודה, בכל ימי העבודה המקובלים בישראל להוציא חגי ישראל, ולבצעה בשקידה ובקצב התקדמות ראוי ובכפוף לתקופת העבודה המפורטת בסעיף ‎12א לעיל.

ה. הפסקת עבודה תיחשב כל הפסקה של 7 ימי עבודה במצטבר ומעלה, החל מיום תחילת העבודות ועד ליום סיום העבודות, ללא סיבה מאושרת ע"י המפקח ו/או המזמינים.

איחור במסירה ייחשב כל איחור מעבר ל-7 ימי עבודה במצטבר מהתאריך שנקבע בחוזה זה.

ו. במקרה של הפסקת עבודה מצד המבצע, או במקרה של איחור במסירה מתחייב המבצע לשלם למזמינים סך של 500 ש"ח לכל יום מעבר ל-7 ימי העבודה האמורים בס"ק ה', זאת בנוסף לכל פיצוי אחר להם יהיו זכאים המזמינים בהתאם להחלטת הבורר.[132]

ז. במקרה של הפסקת עבודה יהיו המזמינים רשאים גם לבטל את החוזה, והם ישלמו למבצע עבור מה שביצע או עבור מה שסוכם לאחר הפחתת הפיצוי המוזכר בס"ק ו' ועלות ההשלמה – הנמוך מבין שניהם. במקרה של ביטול כדין של החוזה, כל חומרי הבנייה שנמצאים במגרש יהיו בבעלותם הבלעדית של המזמינים מיום מסירת הודעת הביטול.

13. נהלי עבודה

א. את עבודות הבנייה ילווה מפקח מטעם המזמינים (אשר אף יישאו בשכרו), אם ירצו בכך המזמינים. המבצע מתחייב להישמע להוראות המפקח ולפעול על פיהן.

ב. המבצע או מנהל עבודה מטעמו יהיו נוכחים באתר הבנייה בכל השעות בהן מתבצעת עבודה על ידם ו/או מי מטעמם. ההוראות או ההסברים שינתנו למנהל העבודה ע"י המפקח, ייחשבו כאילו ניתנו למבצע. מנהל העבודה יהיה בעל ניסיון מוכח בתחום ובעל הסמכה מתאימה על פי החוק. המבצע יהיה אחראי לדאוג כי כל עבודות הבנייה יבוצעו אך ורק בשעות העבודה המקובלות.

ג. העתק מהסכם זה על נספחיו ולרבות התכניות יוחזקו דרך קבע באתר הבנייה, בין השאר לשימושם ועיונם של הפיקוח הצמוד והפיקוח העליון בשעות העבודה באתר.

ד. המבצע יהא כפוף בביצוע העבודה למפקח, ויפעל על פי הוראותיו והנחיותיו. בכלל זה, ומבלי לפגוע בכלליות האמור יהא המבצע חייב לתקן כל פגם וליקוי ולבצע כל שינוי כנדרש ע"י המפקח – לפי העניין. המבצע אף מתחייב לפנות מיידית למפקח בכל עניין או שאלה העולים בקשר עם עבודות הבנייה וכאשר לא ברור לו כיצד עליו לפעול, ולקבל על כך הנחיות ואישורים מראש ובכתב מהמפקח.

ה. המזמינים ו/או המפקח זכאים לדרוש בכל עת בדיקת טיב וסוג החומרים ו/או האביזרים ו/או העבודה, והמבצע מתחייב לבצע את הבדיקה מיד עם קבלת הדרישה ולסלק ו/או לתקן ו/או להחליף כל חומר ו/או אביזר ו/או לבצע את העבודה מחדש, כפי שיידרש על ידי המפקחים, הכול על חשבונו של המבצע בלבד.

14. אחריות לטיב העבודה

א. בתמורה כלולה אחריות המבצע לתיקון של כל פגם או אי התאמה אשר יתהוו בתקופת הבדק (כמוגדר להלן), וכן יישא בכל נזק אשר נגרם ישירות מתוך קיומו של הפגם או אי ההתאמה.

ב. האמור בסעיף זה מותנה בכך, כי התהוות הפגם, אי ההתאמה והנזק נובעים יהיו מעבודה גרועה של המבצע ו/או כל העובד מטעמו ו/או מתוך שימוש בחומרים גרועים ו/או מתוך הפרת ההסכם על נספחיו.

ג. עד לסוף תקופת הבדק יבצע המבצע גם את התיקונים שנדרשו ממנו על ידי המפקח.

ד. במקרה של התהוות ליקוי ו/או אי התאמה הנמצאים באחריות המבצע כפי שהוגדר לעיל, יבוצע התיקון מוקדם ובסמוך ככל האפשר לפניית המזמינים ו/או המפקח ולכל המאוחר תוך 7 ימים מיום קבלת הפנייה של המזמינים ו/או המפקח.

ה. לעניין תקופת האחריות, תקופת הבדק ופיצוי על איחור, הצדדים מקבלים על עצמם את הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 או כל חוק אחר אשר יחליף בעתיד את החוק האמור, כאילו מדובר על הסכם לרכישת דירה. בכלל זה, משך התקופות והגדרת נטל הראיה, כפי שמוגדר בחוק שם.[133]

ו. במקרה של ליקוי שלא ניתן לתקנו מתחייב המבצע לשלם פיצוי כפי שיוסכם בין הצדדים; ובהעדר הסכמה – כפי שיקבע הבורר המוסכם.[134]

15. אחריות המבצע לנזק

א. המבצע יהא אחראי יחידי כלפי המזמינים לכל נזק אשר יתהווה תוך כדי ביצועה של העבודה לגופו ו/או לרכושו של צד ג' כלשהו, לרבות המזמינים ו/או עובדי המבצע ו/או העובדים עבורו ו/או מטעמו והוא משחרר בזה את המזמינים מכל אחריות ו/או מכל חובה לפי כל דין בקשר לתאונה, חבלה או נזק שיגרמו כנ"ל, ובלבד שהאמור לעיל נבע ממעשה ו/או ממחדל של המבצע ו/או מי מטעמו.[135]

ב. בכל מקרה בו ייתבעו המזמינים בגין פעולה או מחדל ו/או נזק האמור בסעיף א) לעיל, הם יודיעו על כך למבצע כדי שהלה יוכל להצטרף כנתבע נוסף. סירב המבצע להצטרף כנתבע, הרי שהמבצע מתחייב לשפות את המזמינים במלוא הסכום אשר ייקבע בפסק דין סופי של בית משפט או בית דין לממונות.

ג. שילמו המזמינים תשלום שהיה על המבצע לשלמו מכוח כל הסכם או דין, ישפה המבצע את המזמינים בגין כל תשלום שחויבו בו מכוח פסק דין בקשר עם עבודות הבנייה ובקשר עם הסכם זה, לרבות תשלומים בגין הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.

ד. המזמינים יהיו רשאים לקזז ולנכות מסכום כלשהו המגיע למבצע לפי הסכם זה – כל סכום שלדעת המפקח מגיע מהמבצע למזמינים ו/או לכל צד ג' עפ"י כל הסכם או דין, כל זאת מבלי לפגוע בכל סעד או תרופה לה זכאים המזמינים על פי כל דין או הסכם.

16. התמורה

א. תמורת עבודות המבצע כמפורט בנספח להסכם זה ישלמו המזמינים למבצע סך של __________ ש"ח ( ______________________________ ש"ח + מע"מ, סה"כ ________) (להלן: "התמורה"). במקרה ששיעור המע"מ יעלה או ירד יחושב המע"מ לפי שיעורו ביום ביצועו בפועל של כל תשלום. בכפוף לתנאים ולסייגים הבאים:

ב. התמורה היא עבור כלל העבודה (פאושלי) / התמורה היא עבור ביצוע כתב הכמויות המופיע בנספח (מחקו את המיותר).

ג. אם מדד תשומות הבניה יעלה או ירד בין יום חתימת הסכם זה לבין יום הביצוע של תשלום על פי ההסכם, ישתנה סכום התשלום בהתאם.

ד. המחיר שניתן עבור העבודה כולל את בניית / שיפוץ הבית לפי המפרט הטכני המצ"ב כנספח להסכם והוא יכלול גם את הכנת אתר הבנייה, גידור לעבודה, יסודות, רצפה, קירות, תקרה, טיח פנים וחוץ, ריצוף וחיפוי קירות, עבודות אלומיניום ותריסים, עבודות עץ ודלתות, ביוב וסניטריה, חשמל, מטבח וזאת לפי תכניות ומפרט אדריכל וקונסטרוקטור ולפי התכניות (נספח להסכם זה).

ה. כל תמורה תשולם, רק לאחר אישור המפקח שאכן בוצעו במלואן העבודות המתוארות, במועדים המופיעים בנספח התשלומים.

17. איחור בתשלומים

א. אם יאחרו המזמינים לשלם את התמורה במועדים שנקבעו, רשאי המבצע להפסיק את העבודות זמנית באתר או לאחר את מועד המסירה הסופי כנגד הימים בהם איחרו המזמינים לשלם, ועליו להודיע על כך למזמינים בכתב.[136]

ב. אם יאחרו המזמינים לשלם את התמורה במועדים שנקבעו ונתבעו לכך על ידי המבצע, לאחר דחייה של 7 ימים שלא בהסכמה הם ישלמו למבצע כקנס סך 500 ש"ח עבור כל יום איחור נוסף.

18. תוספות ושינויים

א. תוספות ושינויים מעבר לקבוע במפרט המצורף להסכם זה, כגון, מטבח גדול יותר, החלפת אסלות, שינוי ריצוף, הוספת/החלפת קרמיקה וחלונות מיוחדים ישולמו כהשלמה לתמורה על פי התוספת המבוצעת ועל פי מחיר שיקבע מראש ובכתב בין המזמינים למבצע.

ב. הפרטים הבאים: __________________ לא נכללים במחיר וככל שהמזמינים יהיו מעונינים בביצועם מחירם יהיה כלהלן: ______, והמזמינים יהיו רשאים להורות בכתב למבצע לבצעם במחירים אלו ואז המחיר יצטרף לתמורה הקבוע למעלה.[137]

ג. המזמינים יהיו רשאים להפחית מעבודות המבצע על פי הסכם זה עבודות עד 10% מעלות כלל העבודה. המזמינים יהיו רשאים להוסיף על עבודות הבנייה עבודות נוספות דומות לאלה שנקבעו בהסכם ובשיעור 10% מעלות כלל עבודות הבנייה.[138]

ד. ההוראות בדבר שינויים יעשו במסמך בחתימת המבצע והמזמינים / והמפקח (מחקו את המיותר) תוך התייחסות לעלות השינוי.

ה. בוצעו שינויים ע"פ הוראת המזמינים ללא הסכם בכתב או ללא התייחסות לעלות השינוי יחויבו המזמינים או יזוכו בהתאמה בסכום הראוי על בסיס מחירון דקל ללא תוספות בניכוי 10%.[139]

ו. בוצעו שינויים שלא ע"פ הוראת המזמינים, ללא הסכמה בכתב או בעל פה, המזמינים יהיו פטורים עליהם מכל תשלום.[140]

19. אחריות המזמינים

א. המזמינים יהיו אחראים לכך שלא יבוצעו עבודות שאינן קשורות בעבודת הבנייה ואשר יעכבו או יפריעו לעבודות המבצע.

ב. המזמינים יהיו אחראים להיתרי בנייה, ככל שיידרשו.

20. סילוק יד

א. המזמינים רשאים להפסיק את ההתקשרות עם המבצע במקרה שהמבצע לא עמד בתנאי החוזה, ובכלל זה במקרים הבאים: כאשר ברור שהמבצע לא יוכל לסיים את העבודה במועד שנקבע בתוספת 7 ימי עבודה,[141] כאשר המבצע אינו מציית להוראות המזמינים / הפיקוח, כאשר המבצע פועל באופן שיש בו סכנה לקריסת המבנה או סכנה לסביבה או משתמש בחומרים שאינם תקניים, וכד'.[142]

ב. מוסכם בין הצדדים כי המזמינים יהיו רשאים לבטל את ההסכם מיידית גם במקרים הבאים:

1. מונה למבצע כונס נכסים מכוח כל דין, ו/או הוכרז כפושט רגל, או – אם הנו תאגיד – ניתן לגביו צו פירוק.

2. נגד המבצע או מי ממנהליו הוגש נגדו כתב אישום, או הורשע בנוגע למעשים שההרשעה לגביהם הנה בבחינת עבירה שיש עמה קלון.

3. הוכח למפקח ו/או למזמינים כי המבצע אינו מסוגל לעמוד בדרישות ההסכם מסיבה מקצועית, כספית, טכנית וכדומה.

4. מובהר בזאת כי אין המקרים המנויים לעיל כעילות ביטול ההסכם בבחינת רשימה סגורה וכי אין במנייתם בכדי לגרוע מזכות המזמינים לבטל ההסכם מכוח כל עילה שבדין, ובכלל זה לבטל ההסכם עקב הפרתו על ידי המבצע.

ג. כאשר המזמינים רשאים להפסיק את החוזה או כאשר המבצע הפסיק את החוזה ללא סיבה מוצדקת ע"פ דין, יקבל המבצע תמורה עבור מה שביצע או את ההפרש בין מה שסוכם עמו לבין עלות השלמת העבודה ע"י קבלן אחר – הנמוך מבין שניהם.[143]

ד. כאשר המזמינים הפסיקו את ההתקשרות ללא סיבה מוצדקת ע"פ דין או ע"פ החוזה, הם ישלמו למבצע את מלוא התמורה על מה שבוצע כפי שנקבע בחוזה זה, למעט עלות חומרים שטרם נקנו.[144] ומוסכם שהמזמינים לא יפצו את המבצע על הפסד הרווח כתוצאה מהפסקת העבודה למעט תשלום נזקים ישירים הנובעים מביטול החוזה.[145]

21. פרשנות

א. במקרה של סתירה בין הוראה מהוראות הסכם זה לבין הוראה ברורה ומפורשת במסמך אחר מהמסמכים המהווים את ההסכם, יכריע המפקח בשאלה איזו הוראה מבין ההוראות תהא עדיפה על רעותה, (אשר על כן יש לנהוג על פיה). לבורר תהיה סמכות לבקר את החלטתו של המפקח.

ב. גילה המבצע סתירה בין הוראות ההסכם או שהיה המבצע מסופק בפירושו הנכון של מסמך ממסמכי ההסכם או מסמך אחר הנוגע לו יפנה מיד לבורר ו/או למפקח לשם קבלת הנחיות כיצד לנהוג.

22. כתובות הצדדים יהיו כמופיעות בראש ההסכם. כל הודעה שתישלח על ידי צד למשנהו, בדואר רשום תחשב כמתקבלת כעבור 7 ימים מתאריך המשלוח אלא אם נמסרה ביד שאז תיחשב שהתקבלה במועד מסירתה.
23. הצדדים קיבלו על עצמם את ___________________________________ כבורר מוסכם (להלן, "הבורר"), אם הבורר לא יוכל או לא ירצה לדון בעניין, הצדדים מקבלים את בית הדין שיבחר הבורר. חתימה על החוזה דינה כחתימה על הסכם בוררות כמשמעה על פי דין תורה וחוק המדינה.[146]
24. הצדדים קיבלו על עצמם, את הבורר, בין לדין תורה בין לפשרה, והם מתחייבים לשלם על נזקים עקיפים (גרמא) ועל מניעת רווח כפי שיקבע הבורר,[147] במקרה שיש לבורר שטר בוררות – כפי שמפורט באותו שטר בוררות. כל תביעה או טענה הנוגעת לחוזה זה, תתברר בפניו, ועל פי כל ראיה שהבורר רואה אותה כמספקת.[148]
25. שינוי בחוזה יהיה תקף רק אם ייעשה בכתב ובחתימת הצדדים.[149] כל אחד מהצדדים אשר הצד השני חייב לו חוב לפי חוזה זה, והבורר לא השתכנע שהחוב נפרע, נאמן כשני עדים על הצד השני, יורשיו או חליפיו, לטעון שהחוב טרם נפרע. במקרה כזה, יפרע הנתבע את החוב באופן מיידי, בלא חרם, שבועה וכדומה.[150]
26. הצדדים מקבלים על עצמם את דעת הפוסק המקיים הסכם זה ומתחייבים על פי דעתו,[151] הצדדים מודים שכל ההתחייבויות וההקנאות נעשו על פי "היתר עסקא" כתיקון חכמים,[152] ושכל התנאים נעשו על פי דיני התנאים כתקנת חכמים.[153] כל הקניינים, החיובים ותנאי הסכם זה נעשו בקניין היותר מועיל[154] על פי דין תורה בכלי הכשר לקנות בו בבית דין חשוב מעכשיו באופן שאין בו אסמכתא, כתקנת חכמים.[155]
27. הסכם זה מסכם ומגבש כל הסכמה בין הצדדים ועם חתימתו אין ולא יהיה כל תוקף לכל הסכם ו/או הסכמה אחרים שנעשו בין הצדדים ולא יהיה תוקף לכל שינוי ו/או הסכמה ו/או תיקון ו/או תוספת ו/או גריעה ו/או הארכה ו/או ויתור בקשר לכל דבר ו/או עניין הקשור ו/או הכרוך בהסכם זה, אלא אם יעשו בכתב שיחתם על ידי הצדדים.
28. לא השתמש ו/או השתהה צד להסכם זה מלהשתמש בזכות מהזכויות המוקנות לו על פיו, לא יראו בכך ויתור על זכות מזכויותיו.

חתימת המבצע: _____________________

 

חתימת המזמינים: _____________________           _____________________

 

 

1. 1. 1. 2. נספח א – לוח תשלומים מוצע (אפשר לשנות בהתאם למוסכם)

הבונה ישלם רק לאחר ביצוע השלב ולא לפניו למעט המקדמה במעמד כריתת החוזה.

התשלום יהיה בגמר השלבים הבאים:

שלב הבנייה	אחוז התשלום	באלפים
יציקת יסודות +רצפה ראשונה	15%
יציקת קירות	10%
יציקת תקרה	10%
טיח פנים	7.5%
טיח חוץ	7.5%
ריצוף+חיפוי קירות	10%
אלומיניום	15%
דלתות+מטבח	10%
סניטריה וכלל האביזרים	5%
ניקיון אתר הבנייה, מסירה מלאה	7%
בדק	3%
סה"כ	100%

 

 

1. 1. 1. 3. נספח ב' – טבלת זיכויים

המזמינים זכאים לדרוש מהמבצע להביא את כל הפריטים, אם המזמינים ירכשו את אחד מהפריטים הם יהיו זכאים לקבל עליהם זיכוי מהתמורה בהתאם לשלב התקנתם, לפי הטבלה הבאה.

טבלת זיכויים – לעריכה בזמן החוזה (יש לעדכן את המחירים בהתאם למקובל)

מוצר	סה"כ זיכוי
כיור מטבח כיור מקלחת כיור כביסה	1000 ש"ח/יח' 500 ש"ח/יח' 250 ש"ח/יח'
אמבטיה	800 ש"ח /יח'
אסלה תלויה קומפלט	1200 ש"ח /יח'
ברז מטבח ברז כיור מקלחת אינטרפוץ 3 דרך אינטרפוץ 4 דרך ברז סוללה	300 ש"ח /יח' 250 ש"ח /יח' 250 ש"ח /יח' 350 ש"ח /יח' 150 ש"ח /יח'
דלתות פנים	1500 ש"ח/יח'
דלתות חוץ משניות	1,700 ש"ח/יח'
דלת חוץ ראשית	2,500 ש"ח /מ"ר
ריצוף פנים	80 ש"ח /מ"ר
ריצוף חוץ	50 ש"ח /מ"ר
דוד שמש 200 ליטר+קולטים	3,600 ש"ח/יח'

הערה:

* העבודה לא כוללת מטבח, סורגים, מזגנים, מערכת סינון ממ"ד, חיבור גז.

* העבודה תכלול תיאום ושיתוף פעולה עם בעלי המקצוע הרלוונטיים בהתאם להתקדמות העבודה ועפ"י סדר ההגעה המקובל (תיאום עם נגר לאחר גמר טיח וכדו').