על מי מוטל להרוס בנייה בלתי חוקית, על השכנים שמעוניינים בשטח או על הבונה הפולש?

 על מי מוטל להרוס בנייה בלתי חוקית, על השכנים שמעוניינים בשטח או על הבונה הפולש?

שאלה

שאלה: שכן שגר בקומת קרקע ומעליו 3 קומות, והוא בנה לפני שלושים שנה תוספת לדירתו על החצר המשותפת לכל השכנים, בניה של קירות לבנים וגג אזבסט, (ללא רשיון, וגם חורג במידתו מגבול הבניה עפ''י חוק באופן שאין אפשרות לכאורה לקבל ע''ז רשיון). וכאשר בנה הוא לא הלך לכל השכנים לשאול אותם רשות על הבניה, וכ''ש שלא החתים אותם, והשכנים לא מיחו בו. (ובהנחה שעל העובדות האלו אין ויכוח). כעת השכנים מעוניינים לבנות על מקום הבניה ממ''ד, - כידוע שאין אפשרות היום לקבל רשיון בניה בלי ממ''ד ולצורך זה חייבים להרוס את הבניה שעשה בשעתו בכדי שיכולו לבנות ממ''ד תיקני. אך השכן טוען היות שכבר בנה וטוען שאין צריך לממ''ד וגם לא צריך בניה חוקית, לכן אם השכנים רוצים לבנות מסכים רק בתנאי שיבנו עבורו את הממ''ד כולל גימור. כעת שאלה א. האם יכול לעכב עלינו מלבנות ולהרוס את בניתו, ב. מי צריך לשלם הוצאות הריסת המבנה הקיים שבנה לפני 30 שנה, ג. והאם יכול לדרוש שעל השכנים לבנות עבורו את הממ''ד את השלד, ואת הגימור.

תשובה

שלום רב.

אין לענות בדיני ממונות ללא שמיעת שני הצדדים בבית דין, ולכן רק נפרוס את היריעה בפניכם.

החצר המשותפת שייכת לכל השכנים כשותפים, ולכן אין שכן רשאי לבנות ללא אישור שכניו.

חזקת שלוש שנים ללא טענה, ובניגוד לטאבו ולתקנות

 שותף שבנה ללא רשות על שטח של אחרים ולא מיחו בידו אין בכך חזקה. אמנם אדם שישב בקרקע שלוש שנים ולא מיחו בידו יש לו חזקה (בבא בתרא כח ע"א), אך במקרה שלפנינו אין הדין כן, כיוון שהשכן הפולש לדבריכם לא טוען שקיבל רשות מהשכנים ועשה קניין כדין, אלא טענתו היא שהם לא מיחו בידו והוא לא רואה כלל צורך לשאול אותם ולבקש את רשותם. דבר זה נקרא: 'חזקה שאין עימה טענה' והיא לא חזקה (שולחן ערוך חו"מ סימן קמו,ט ואפילו צריך להחזיר את הפירות שאכל ראו שם בסמ"ע קמו,יט). זאת ועוד, כיוון שאין אפשרות להשיג רישיון לבנייה זו, ברור שלא נתנה הסכמה של השכנים ומה שלא מחו זה משום שאין סיבה למחות, אם יום יבוא והרשויות עצמן ימחו בו ויחייבו אותו להרוס את הבנייה. זאת ועוד, ישנה שאלה בין הפוסקים האם יש חזקת שלוש שנים בניגוד למה שכתוב בטאבו, כיוון שהתובע יכול לטעון שהסיבה שלא מחה היא כי לא השתנה הטאבו וסמך עליו ולכן אין בשתיקתו שום ראיה לכך שבאמת היתה מכירה.

הוצאות ההריסה, והשתתפות בבנייה החוקית

מאחר והוברר שהשכן שבנה לא כראוי אין לו חזקת שלוש שנים, וממילא אפשר לתבוע ממנו לפרק את המבנה, עליו לשאת במלוא העלות של הריסת המבנה, ופינוי הפסולת (ראו פסקי דין ירושלים כרך ד עמוד פ וכרך ה עמוד קנ הסבר מה בין תקופת חז"ל ותקופתנו).

אם רוצה לבנות בנייה חוקית חייב להשתתף במלוא העלות והוא לא יכול לומר רצוני בבנייה לא חוקית הרבה יותר זולה ומה לי להוציא הוצאות. ברור שלגזול יותר זול מאשר לקנות ביושר ולשלם, ולא שייך כלל לומר שניחא לו בבנייה שדינה להיהרס.

ועל כן למסקנה, אין לו שום זכות בקרקע מעבר לשאר השכנים, ואם רצונו לקבל ממ"ד עליו לשאת במלוא העלויות כמו שאר השכנים, זאת מלבד עלויות הרס המבנה ופינוי הפסולת.