נזקים של נזילות בבניין דירות

השאלה

בבניין משותף התפוצץ צינור באחת הדירות וגרם לרטיבות בדירה שמתחתיה. בעלי הדירה העליונה תיקנו את הצינור והנזילה פסקה. בקירות הדירה התחתונה שנרטבו נוצר עובש. בעל מקצוע אמר שאין טעם לצבוע את הדירה התחתונה מיד אלא יש להמתין זמן עד שתיפסק הרטיבות לגמרי (מפני שגם לאחר תיקון הפיצוץ יש עדיין מים בחול שמתחת למרצפות) השאלות הן:

1. האם בעלי הדירה העליונה צריכים לשלם על השיפוץ והצביעה בדירה התחתונה?
2. בעלי הדירה התחתונה טוענים שאינם יכולים לגור בה עכשיו מחמת העובש ודורשים מבעלי הדירה העליונה לשלם להם דמי שכירות של דירה אחרת למשך חודשיים, וכן דורשים פיצוי על עגמת הנפש שנגרמה להם עקב הנזילה. יש לציין שלמרות שעברו כארבעה חודשים מהנזילה בעלי הדירה התחתונה נשארו לדור בבית ולא סיידו את התקרה. עם מי הדין?

התשובה

שלום

אין לענות בדיני ממונות לצד אחד בדרך מוחלטת. נציע כאן עקרונות בקצרה ואם יש מחלוקת צריך לפנות לבית הדין או לבורר מוסכם.

אין אדם חייב על נזקי נזילה שאירעו באונס, ללא אשמתו וללא שהייתה לו אפשרות לתקן, כגון צינור שהתפוצץ ונזלו מים ובעלי הדירה לא ידעו מכך והמים הזיקו את הדירה שמתחת (שו"ת תשובות והנהגות ג,תנו, משפטי החושן קנה,כ).

כל זאת במקרה שאין סעיף מפורש בעניין בחוזה קניית או שכירת הדירה.

אם הנזילה לא תוקנה מיד כאשר נודע עליה, ונגרמו נזקים נוספים לאחר מכן עקב העיכוב בתיקון ואי סגירת הברז הראשי, יש מקום לחייב בתשלום הנזק (אף שיש שהסתפקו האם הנזק הוא "בור", נראה יותר שהוא בגדר "גירי דיליה" (כלומר נזק ישיר של המזיק). ההשלכה לספק הוא האם לחייב על נזקי המטלטלין, שכן בבור יש פטור של כלים., ולכאורה צביעת הבית בכלל כלים, בכל מקרה ייתכן שיש חיוב לצאת ידי שמים ראה עמק המשפט ג,כח וכן יש תשובה מפורטת בתשובות מורשת, למעבר לחצו כאן).

בענין תשלום על עוגמת נפש ושכירות -  מקובל בהלכה שאין לחייב בתשלום על עוגמת נפש, וכן לא מקובל לחייב על אי שימוש בדירה כאשר ממשיכים להשתמש בה.