שאלות על חוזה שכירות דירה כהלכה

שאלה

אני מבקש הסברים לכמה מהסעיפים בחוזה שכירות דירה המפורסם באתר.

1. בחוזה כתוב שהשוכר מקבל על עצמו אחריות לדירה כדין שוכר מיטלטלין - אינני מבין, הרי מדובר על שכירות נכס, לא מטלטלין?

2. אני מבקש הסבר לסעיף הבא: "כל אחד מהצדדים אשר הצד השני חייב לו חוב לפי חוזה זה, והבורר לא השתכנע שהחוב נפרע, נאמן כשני עדים על הצד השני, יורשיו או חליפיו, לטעון שהחוב טרם נפרע".

3. מה הכוונה ש"כל תנאי החוזה נעשו כתיקון חכמים"?

תשובה

1. מן הדין אין חיובי שמירה על מקרקעין (שולחן ערוך חו"מ שא, א), אולם, השוכר יכול לקבל על עצמו חיוב כזה בצירוף מעשה קניין (שם, ד, וש"ך שם, ז).

2. פה נקבע שעל החייב להביא ראיה שהוא שילם את חובו בהתאם לחוזה – למשל על השוכר להוכיח ששילם את שכ"ד. אם לא הוכיח הוא בחזקת חייב.

3. חכמים קבעו כללים לניסוח תנאי. כללים אלו נקראים "משפטי התנאים", וכל תנאי שלא נוסח על פיהם אינו תנאי. ראו שולחן ערוך (אה"ע לח, ב): "כל תנאי צריך להיות בו ארבע דברים, ואלו הן: שיהיה כפול, ושיהיה הן שלו קודם ללאו, ושיהיה התנאי קודם למעשה, ושיהיה התנאי דבר שאפשר לקיימו. ואם חסר התנאי אחד מהם, הרי התנאי בטל, וכאילו אין שם תנאי כלל". בשולחן ערוך (חו"מ רמא, יב) מבואר שגם אמירה כללית בסוף השטר "וקנינא מיניה כחומר כל תנאים העשויים כתיקון חכמים" מועילה (וכן כתב רמ"א אה"ע לח, ג). לעומת זאת, בפירוש חלקת מחוקק (אה"ע לח, ג) כתב שניסוח זה מייתר רק את הצורך לכתוב תנאי כפול.