משכיר שאינו מתקן את התקלות שבאחריותו

הקדמה

מאמר זה הוא מאמר שלישי מתוך ארבעה העוסקים בסוגיות יסוד בדיני שכירות דירה. ב'אמונת עתיך' 111 (עמ' 101–107) עסקנו בהגדרת השכירות, בדרכים שהיא נוצרת בהן ובדמי השכירות. בגיליון 113 (עמ' 77–83) דנו בחובה לספק דירה תקינה לשוכר, ובחובת התיקונים במקרה של תקלות. במאמר זה נעסוק בכלים העומדים לרשות השוכר, כאשר המשכיר אינו מתקן את התקלות שבאחריותו. במאמר האחרון בסדרה נעסוק בדרכי סיום השכירות ובאפשרות להעביר את השכירות לשוכר חלופי. בעתיד צפויים כל המאמרים להתפרסם בספר הכולל עניינים אקטואליים בחושן משפט, מנוסחים בשפה תמציתית ושווה לכל נפש, תוך נגיעה במנהג ובחוק במדינת ישראל כיום. כאשר ישנה תקלה שתיקונה באחריות המשכיר, אך הוא אינו עושה את המוטל עליו, עומדות בפני השוכר שלוש אפשרויות: לתקן בעצמו ולקזז את העלות מדמי השכירות; להפחית מדמי השכירות כל זמן שהתקלה לא תוקנה; ואף לבטל את החוזה ולפנות את הדירה לפני תום השכירות. נדון באפשרויות אלה.

א. תיקון על ידי השוכר וקיזוז מדמי השכירות

הפתרון הפשוט ביותר למצב הוא שהשוכר יתקן את התקלה בעצמו, או ישכור לשם כך בעל מלאכה מטעמו. אלא שיש לשאול: האם במקרה כזה השוכר יהיה זכאי לקבל החזר מהמשכיר, או לעכב אצלו חלק מדמי השכירות כנגד עלות התיקון, אף על פי שהמשכיר לא אישר לו לבצע את התיקון? כתשובה לשאלה זו, יש להקדים ולומר שעל פי הדין, אדם שגרם הנאה ממונית לחברו – זכאי לקבל בעבורה תשלום, אפילו אם לא סיכמו ביניהם מראש על תשלום. כך הם דברי הרמ"א (חו"מ סי' רסד סעי' ד):

וכן כל אדם שעושה עם חבירו פעולה או טובה, לא יוכל לומר: בחנם עשית עמדי הואיל ולא צויתיך, אלא צריך ליתן לו שכרו.

לכן ברור שגם במקרה זה המשכיר יהיה חייב לשלם לשוכר על ההנאה שנגרמה לו מתיקון התקלה. השוכר רשאי גם לקזז את שווי ההנאה הזו מדמי השכירות, כפי שכתב המאירי (בית הבחירה בבא מציעא קא ע"ב): 'אם תקן שוכר מעצמו מנכה לו מן השכירות'.^[1] כעת יש לשאול מה יהיה גובה ההחזר: האם השוכר יהיה זכאי להחזר הוצאות מינימלי ביותר, בעלות הנמוכה ביותר שניתן לבצע בה את התיקון, או שמא יהיה זכאי להחזר בעבור כל ההוצאות שהיו לו לצורך התיקון? שאלה זו נכונה באופן כללי לגבי כל אדם שהסב הנאה ממונית לחברו וזכאי לתשלום עליה, ולא סיכמו ביניהם מראש על מחיר. נושא זה מכונה בהלכה 'דין נהנה'.[2] לאור עקרונות דין נהנה, במקרה דנן יהיה הדין כך: אם השוכר הודיע למשכיר על התקלה, והמשכיר משתהה בתיקונה במשך זמן בלתי סביר (כל תקלה לפי עניינה) – רשאי השוכר להזמין איש מקצוע שיטפל בתקלה, ובכל מקרה יהיה זכאי להחזר על העבודה כפי המקובל בשוק, כדין 'יורד ברשות'.^[3] אם השוכר לא הודיע למשכיר על התקלה, יהיה השוכר זכאי להחזר בגובה ההוצאות שהיה המשכיר מוציא לצורך תיקון התקלה בלבד. לכן אם המשכיר היה יכול לתקן את התקלה בעצמו והשוכר הזמין בעל מקצוע – השוכר יקבל החזר רק על חלקי החילוף. כמו כן, אם למשכיר יש ביטוח שאמור לשאת בעלות התיקון, השוכר לא יהיה זכאי להחזר מהמשכיר, ויהא עליו לשאת ולתת עם חברת הביטוח. לפיכך כדאי מאוד לשוכר להודיע למשכיר על התקלה, ולאפשר לו לתקן בתוך זמן סביר. חשוב לציין שבכל מקרה כדאי לשוכר לשמור תיעוד של סוג התקלה והתיקון, וקבלה על הסכומים ששילם. כמו כן כדאי לשוכר לקבל הצעות מחיר מכמה בעלי מלאכה, כדי שיידע מהו מחיר השוק.

ב. הפחתת שכר הדירה כאשר המשכיר התרשל

כאשר התקלה לא תוקנה, עשוי השוכר לדרוש הפחתה מדמי השכירות. האם דרישה זו מוצדקת? נבחן את המקרים השונים: כשהמשכיר היה צריך לתקן והתרשל במילוי חובתו, הרי שהפר את ההסכם בין הצדדים. התרשלות זו גרמה נזק לשוכר: הוא רצה לשכור דירה תקינה ושמישה, ולמעשה קיבל דירה מקולקלת. יתרה מזאת, דמי השכירות שנקבעו בהסכם היו בעבור דירה תקינה ולא בעבור דירה מקולקלת, ומתוך הנחה שאם יהיו תקלות – המשכיר יטפל בהן. לכן זכאי השוכר להפחתה מדמי השכירות.[4] לגבי שיעור ההפחתה, זו תהיה לפי ירידת ערך הדירה בשוק הדירות המושכרות, ובהתאם למשך הזמן שהתקלה לא טופלה. למשל, אם התקלקל המזגן, יהיה על המשכיר להוריד מדמי השכירות את הפער בין עלות שכירת דירה שיש בה מזגן לעלות שכירת כזו שאין בה מזגן. אם התקלה אינה מורידה מערך הדירה, לא יהיה השוכר זכאי להפחתה, אף שהתקלה עלולה להסב לו נזקים כספיים^[5] או סבל.

ג. הפחתת שכר הדירה כאשר המשכיר לא התרשל

ישנם מקרים שבהם המשכיר לא התרשל, ויש לבחון אם גם בהם יוכל השוכר לדרוש הפחתה.

נדגים זאת בשני מקרים: במקרה הראשון עלות התיקון גבוהה מדמי השכירות, וכפי שראינו לעיל,[6] המשכיר חייב לתקן רק אם עלות התיקונים שווה לדמי השכירות שהשוכר שילם כמקדמה בתחילת חודש השכירות, או נמוכה מהם.[7] במקרה השני נוצר מצב שהמשכיר אינו חייב לטפל בו, כגון נזילה מהגג שתיקונה באחריות ועד הבית. בנוגע למקרים אלו ישנה מחלוקת בין הפוסקים. המחלוקת עוסקת במקרה דומה, שגם בו אין חובה לתקן – כאשר הבית כולו נפל. מקור הדיון בגמרא (בבא מציעא קג ע"א), שם מבואר שאם הבית המושכר נפל, אין על המשכיר חובה להעמיד בית אחר לרשות השוכר, כי המשכיר התחייב להעמיד לרשות השוכר דווקא את הבית שנפל, ולא בית אחר (מטעם זה המשכיר גם אינו מחויב לבנות מחדש את הבית שנפל – כי כבר יהיה זה בית אחר).

הראשונים נחלקו אם במקרה הזה, שהמשכיר אינו נותן בית חלופי לשוכר, עדיין צריך השוכר לשלם את דמי השכירות. לדעת הרמב"ן[8] על השוכר לשלם רק על התקופה שהתגורר בדירה, ולא על התקופה שאחר נפילת הבית. הריטב"א[9] מסביר שלדעת הרמב"ן, גם אם השוכר שילם כבר – על המשכיר להחזיר לו את כספו, וכן דעת הרא"ש.[10] לעומת זאת, לדעת רבנו שמשון ב"ר אברהם[11] על השוכר לשלם גם על התקופה שלאחר נפילת הבית: 'דברשותו נפל, דכל ימי שכירות הבית ברשותו...'. כלומר שכירות דירה דומה לקניית דירה, וכשם שהקונה בית אינו יכול לחזור בו מהעסקה אם הבית נפל, ועליו לשלם את כל דמי המכר, כך גם השוכר אינו יכול לחזור בו מהשכירות אם הבית נפל, ועליו לשלם את כל דמי השכירות.^[12] מחלוקת זו לא הוכרעה הלכה למעשה: ה'שלחן ערוך'[13] פסק כרמב"ן וכרא"ש, שעל השוכר לשלם רק על התקופה שהתגורר בבית, ואם שילם יותר – על המשכיר להחזיר לו את העודף. אולם האחרונים התלבטו בפירוש דברי הרמ"א.[14] לדעת הסמ"ע[15] ו'נתיבות המשפט'[16] – הרמ"א לא הכריע בין שתי השיטות, ולפיכך 'המוציא מחבירו – עליו הראיה'. ואילו לדעת 'ערוך השלחן'[17] גם הרמ"א פוסק כרוב הראשונים שהשוכר פטור מלשלם על התקופה שהבית חרב. בדומה לכך, בכל מקרה שבו התיקון אינו באחריות המשכיר, ישנה מחלוקת אם השוכר חייב במלוא דמי השכירות: לדעת ה'שלחן ערוך' השוכר חייב באופן חלקי בלבד, ואילו לדעת הסמ"ע ו'נתיבות המשפט' – 'המוציא מחבירו – עליו הראיה'.

ד. תקלה שלא תוקנה

פעולה נוספת, קיצונית יותר מאשר הפחתת דמי השכירות, היא ביטול השכירות כולה באופן חד צדדי, מצד השוכר. האם פעולה זו מוצדקת כאשר ישנה תקלה בדירה?

חשוב לציין שעצם קיומה של תקלה אינו מהווה עילה לביטול ההסכם, שהרי מטבע הדברים במהלך הזמן נוצרות תקלות שיש לתקן, ועל דעת כן השוכר שכר את הדירה. למשכיר עומדת הזכות לתקן את התקלה ולהעמיד דירה ראויה לשימוש, כפי שהתחייב.^[18] אפילו אם המשכיר משתהה בתיקון התקלה, אין זו עילה שתצדיק תמיד את ביטול ההסכם, כי השוכר יכול לתקן בעצמו ולקזז מדמי השכירות.^[19] אבל אם השוכר לא יכול לקזז מדמי השכירות את עלות התיקון, זכותו לבטל את ההסכם. למשל במקרה שכבר שילם למשכיר את כל דמי השכירות, ויצטרך לקבל החזרים מהמשכיר על התיקון.^[20] יתר על כן, גם כאשר השוכר יכול לתקן ולקזז, אם המשכיר מפר באופן סדרתי את חובתו לתקן את התקלות בדירה, תתקבל טענת השוכר שההסכם הופר,^[21] ולכן זכותו לבטלו.^[22]

כאשר אי אפשר לתקן את התקלה בזמן סביר,^[23] והיא מקשה מאוד על השוכר^[24] – יוכל השוכר לבטל את השכירות.