פיצול דירות ומכירת דירה לאדם מאוכלוסיה מוחלשת

שאלה

שלום לכבוד הרבנים,

יש לי שאלה תיאורתית בדיני ממונות (וכן הדוגמאות אם כי הם יכולות להופיע במציאות)

אם בבעלותי נכס בבניין דירות מסוים, ובעקבות פעולות שאני עושה ערך הדירות האחרות יורד? 

2 דוגמאות פרקטיות-

-          '' ביצעתי פיצול של הדירה ל-2 ולכן ערך הדירות ירד כי יש יותר דיירים בבנין (בהינתן שיש אישור עיריה וכו` וכו`)

-          '' מכרתי את דירתי לגורם מסוים (לדוגמא לאוכלוסייה שנחשבת מאוד מוחלשת) ועכשיו אם השכנים ינסו למכור גם הם את דירתם, אנשים יסכימו לשלם פחות כסף בגלל השכנים (גם אם יתכן שלא בצדק) ובעצם שווי הנכס שלהם נפגע.

האם מותר לי לעשות פעולות כדוגמאות אלו או האם לחלופין  וכן האם ניתן לתבוע אותי בנזיקין על כך על פי ההלכה? מה הדין במקרה זה?

תקציר התשובה

שלום וברכה,

השאלה הינה תיאורטית, וכן גם תשובתנו. בכל שאלה ספציפית יש לפנות לבי"ד המוסמך לדון דיני ממונות.

א. ישנם מקרים בהם ניתן לתבוע את המֶשָנֶה על הורדת ערך הדירות של שכניו, כגון במקרה של תוספת בנייה שנעשתה בצורה מכוערת.

ב. אסור לפצל דירה אחת לשתי דירות ולהשכיר או למכור את הדירה לאחרים, אף אם לא פותח פתח חדש לחדר המדרגות, אם ע"י מכירה או השכרה זו יתרבו הדיירים בבניין. ואם קיבל אישור מרוב הדיירים ומהרשויות באופן המועיל לפי החוק, וקנו את הדירה אחרי חקיקת החוק- מותר לפצל אפילו ללא הסכמת כל הדיירים.

ג. מותר למכור או להשכיר דירה לאדם מאוכלוסייה מוחלשת. ואם אורחות חייו של הקונה אינם תואמים לאורחות חיי השכנים בבניין- יש פוסקים שאסרו למכור.

תשובה מפורטת

הרבה פוסקים סוברים שאסור לאדם לעשות מעשה הגורם להורדת ערך הדירות של שכניו אפילו אם מה שגרם לירידת הערך נעשה בתוך ביתו או חצרו של המזיק, ולא יוכל המזיק לטעון שמכיוון שעושה בתוך שלו אינו חייב להיזהר בערכן של דירות שכניו. (עיינו בספר 'עמק המשפט' ח"ג סימן כ"ד, אך עיינו ב'פסקי דין ירושלים' דיני ממונות א, עמ' ר"ו, ובשו"ת 'עטרת פז' חלק א כרך ב  יורה דעה סימן ט).

המקור לדעת הפוסקים האוסרים הוא, הבנתם בשו"ת הרא"ש (כלל ה סימן ז, ונפסק בשו"ע חו"מ קעא, א): 'רבים היושבים על ספסל אחד בבית הכנסת והיושב בראש רוצה להוסיף עוד מקום אחד אצל מקומו. והיושב לידו רוצה למחות באמרו שעכשיו הוא שני אצל הראש ואם יוסיף יהיה שלישי, הדין עמו ויכול למחות'. בשו"ת 'חתם סופר' (או"ח כו) ביאר, שכוונת הרא"ש היא, שאם בעקבות הוספה זו יאלץ השני למכור את מקומו בפחות כסף- יכול למחות בחברו שלא להוסיף עוד מקום. אך אם אין הפסד כספי בעקבות השינוי אלא שיש בכך משום פחיתות כבוד גרידא– אין בכך כדי למנוע את השינוי.

דברי הרא"ש שימשו בסיס לדיון הלכתי באילו מקרים אסור לגרום להורדת ערך, ובאילו מקרים מותר כיוון שעושה בתוך שלו (עיינו בספר 'עמק המשפט' ח"ג סימן כ"ד, וראו גם תחומין ג' עמ' 265).

פיצול דירה

במשנה (ב"ב ג, ז) מובא: "בנה עלייה על גבי ביתו לא יפתחנה לחצר השותפין אלא אם רצה בונה את החדר לפנים מביתו ובונה עלייה על גבי ביתו ופותחה לתוך ביתו".

הראשונים נחלקו בביאור הסוגיא:

לדעת רשב"ם (ב"ב נ"ט ע"ב ד"ה ופותחה לתוך ביתו), התירה המשנה לפצל את חלל הדירה לשתי דירות, והתירה להכניס לשם דיירים נוספים, אך אסרה תוספת בניה. לפי דעה זו, מותר לפצל דירה אחת לשתיים ולהכניס לשם משפחה נוספת אם אינו מוסיף בבנייה, אלא מחלק אחרת את חלל הדירה (כך ביאר החזו"א חו"מ סימן י"ב סעיף ה' ד"ה מיהו).

דעת הרמב"ם (הלכות שכנים ה, ח) הפוכה: הותרה תוספת בניה אך נאסר להוסיף דיירים, ולפתוח פתח חדש לחצר. לפי דעה זו אסור לפצל דירות ולהכניס משפחה אחרת. 

בגמרא מוסבר שהסיבה לאיסור היא 'משום שמרבה עליהם את הדרך', והכוונה שמחמת ריבוי הדיירים מתרבה הרעש, הלכלוך, ובזמננו ניתן לטעון, שמחמת הדיירים החדשים פחתו מקומות החנייה סמוך לבניין, והמעלית נעשתה עמוסה, וכדומה.

להלכה נפסק שמותר להוסיף על הבניין אם לא פותחים פתח חדש לחצר או לחדר המדרגות, ונחלקו השו"ע והרמ"א האם מותר  לבעל דירה להוסיף דיירים בתוך דירתו שלו. ואולם אם מבצע תוספת בניה או מפצל דירה ומוסיף דיירים- אף הרמ"א אסר (עיינו בשו"ע חו"מ סימן קנ"ד,ב, ובספר 'עמק המשפט' ח"ג ס"ח).

יש שהעלו טענה להתיר לפצל דירה בימינו. להבנתם, רק בחצרות שהיו קיימים בזמן הגמרא והראשונים ניתן היה למחות במי שמרבה דיורין, כיוון שהיו משתמשים בחצר לכביסה ובישול וכדומה, וריבוי הדיירים מפריע לשימוש הזה. אבל בחדרי המדרגות בזמננו לא משתמשים כן, ולכן הם דומים יותר למבוי, בו אין טענת ריבוי בדיורין (ראו בכתב עת 'פעמי יעקב' נ"ה תשס"ד עמוד פ"ו, ובכתב עת 'מבית לוי' י"ח תשס"ה עמוד ר"ד). אמנם רוב הפוסקים סוברים שאע"פ שישנו הבדל בין חדר מדרגות וחצר, לעניין זה של ריבוי בדיורין- חדר מדרגות דומה לחצר ולא למבוי ('פעמי יעקב' שם בשם ספר משכן שלום).

אף בחוק תכנון ובניה (סעיף  145) נקבע כי שינוי פנימי (המותר) הוא "שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבניין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת שטח של מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור". לדעת כמה פוסקים יש לחוקי התכנון והבנייה תוקף כמנהג מדינה בדין תורה (עיינו בשו"ת משפטי ארץ ח"א עמ' 338-340).

אף אם התקבלו אישורים מהעירייה לפצל דירה, והתקבלה הסכמה של רוב הדיירים, אין הדבר מועיל, לפי שבדין תורה יש צורך לקבל את הסכמת כל הדיירים ואפילו שכן אחד יכול למחות. ואולם, אם הבניין נבנה אחרי התיקון בחוק המקל על פיצול דירה ניתן לסמוך על כך שרוב הדיירים מסכימים, כיוון שעל דעת כן בנו את הבניין ונכנסו לדור בו (עיינו בספר 'עמק המשפט' ח"ג סימן נ"ז).

מכירת דירה לאדם מאוכלוסייה מוחלשת

הסמ"ע (חו"מ סימן קנ"ד סק"ח) כתב, שלכל אחד מהשותפים הדרים בבית אחד שמורה הזכות למכור את חלקו בדירה לאדם אחר, ואין השותף השני יכול לטעון- 'איני יכול לדור אלא עמך ולא עם הקונה החדש'. הסמ"ע ביאר, שאם הקונה החדש אינו מוצא חן בעיני השותף, עומדת לו הזכות לחלק את השותפות לגמרי, או בדרך של 'גוד או אגוד' (= קנה אתה את חלקי או אני אקנה את חלקך). זו הסיבה שלשוכר לא שמורה הזכות להכניס שוכר חדש במקומו (חו"מ שט"ז,ב) כיוון שאין לשוכר זכות לומר 'גוד או אגוד'.

לפי זה, בדירות בבניין משותף, אסור למכור את הדירה למי שמפריע לדיירים, אך סביר שצריך לשם כך סיבה מוצדקת ולא סתם כך, כיוון שלא ניתן לחלק את הרכוש המשותף בבניין, וממילא בבניין משותף המצב דומה לשכירות, שאסור להכניס שוכר חדש לבית.

המנהג אינו כן, ועל דעת כן כל אחד נכנס לדור באותו בניין, מתוך ידיעה ברורה שהשכנים עלולים להתחלף ביום מין הימים, ולרוב כך נכתב בחוזה הקנייה במפורש (עיינו ב'מבית לוי' ח' תשנ"ו עמ' קלז). ולכן מותר למכור לאוכלוסייה מוחלשת.

התשובה נכתבה נערכה ע"י הרב עמוס ראבילו והרב חיים בלוך