השתתפות שכנים בזיפות הגג

השאלה

אנו דרים בקומה שלישית בבית משותף, לפני כ-30 שנה בנינו על הגג יחידת דיור להשכרה, ומאז לקחנו ע"ע את כל הוצאות הזיפות. 
השנה, בעקבות נזילות החלטנו לעשות יריעות ובקשנו מהשכנים להשתתף, אחד הדיירים מסרב, וטוען שאם בנינו על הגג זו הוצאה שלנו בלבד. 
נציין ששכן זה רכש את דירתו, כשהבניה כבר היתה קיימת, וגם הוא בנה יחידת דיור בחצר הבנין. 
שאלתנו היא האם חובת ההשתתפות ביריעות ובזפת חלה על כל דיירי הבנין? 
נ.ב. בבנין גם דירות מחולקות, אז מה יחס החלוקה?

התשובה

היות והשאלה מגיעה רק מצד אחד אין אפשרות לענות תשובה מדויקת. נכתוב עקרונות כלליים ואם המקרה שלכם עונה לאותם כללים התשובה תהיה תקפה גם אליכם. 

האחריות על תיקון הגג 

כתב הרמ''א (שו''ע חו''מ קסד,א) ''וכל צרכי הגג חייב בעל העלייה לתקן גם כן''. כלומר האחריות על הגג היא על הדייר בקומה העליונה. לעומת זאת השו''ע (חו''מ קנה,ד) כותב: ''אם ירדו גשמים על העלייה ויורדין למטה, על הניזק לתקן שלא יוזק''.

האחרונים העלו שתי גישות כדי ליישב את הפסקים: 

א) ב''ח וש''ך (קנה,ג) אם יש קלקול בגג הדייר העליון אחראי, במקרה של נזק לא מצוי הניזקים אחראים על התיקון. 

ב) נתיבות המשפט (קסד,ב)- בדרך כלל הניזק אחראי על התיקון אלא אם כן חילקו את הבית על דעת שהדייר העליון יתקן. 

דין הגג בבניין משותף בימינו 

בימינו נהגו בתי הדין לחייב את כל הדיירים בתיקון וזיפות הגג בבית משותף (דיני הבית המשותף עמוד 165). מכמה סיבות:

א) הדיירים נכנסים על דעת התקנון המצוי שיש לכל בניין מגורים, והחוק (מתשכ''ט) שלכל דייר יש חלק בלתי מסוים בכל הרכוש המשותף (שו''ת מנחת יצחק ז,קכו). 

ב) יש מנהג שכל הדיירים משתתפים בתיקון הגג (שו"ת מנחת יצחק שם, עמק המשפט ב, עמוד תי).

ג) בחידושי חתם סופר (על שו''ע קנה,ד) כותב שבימיו השתנתה המציאות, ומתחת לגג הרעפים היו נוהגים לעשות מחסן בו כל השכנים היו משתמשים ומניחים בו את העצים והעורות שלהם וכדומה, היות ו''יד כל בני הבית שוים בתשמיש, ומשום הכי יד כולם שווה בתיקון הגג המשופע ההוא''.

לפי דבריו גם בזמננו כל בני הבניין משתמשים בגג לפחות להנחת מנוע מזגן או דוד שמש וכדומה ממילא גם כל בני הבניין צריכים לשלם על התיקון. ונמצא שגם לפי דין תורה במקום שכולם משתמשים בגג התשלום מוטל על כולם (עמק המשפט שם, ועיין במנחת יצחק שם). 

אופן חלוקת תשלום הזיפות בבניין משותף 

יש כמה אפשרויות לחלוקת התשלום: א. לפי מידת ההנאה מהגג, כאשר בעל הדירה העליונה נהנה יותר. ב. חלוקה שווה בין הדיירים ללא התייחסות למידת ההנאה. ג. לפי גודל הדירה (במ''ר). 

בדרך כלל גובה התשלום אמור להיקבע לפי ההנאה של הדייר מהתיקון (שו''ע חו"מ קסג,ג). אולם בפועל הקובע הוא גודל הנכס כיוון שבסיוד או זיפות הגג הערך היחסי של הדירה עולה, ולכן גם חלקו היחסי הושבח יותר (פתחי חושן נזיקין טו הערה פא, דיני הבית המשותף פרק ה עמוד 86 הערות יא-יב, עמק המשפט שכנים סי' מא עמוד שמב). 

בנוסף, לפי החוק יש לשלם לפי הגודל היחסי של הדירה, היות והחלק המשותף נקבע לפי גודל הדירה והסכמת הדיירים להיכנס לבניין על דעת כן (מעבר לכלל של 'דינא דמלכותא דינא'). 

בהרבה בניינים קובעים את חלוקת התשלום לפי מספר חדרים, או שווה בשווה, ואם זה המנהג יש ללכת לפיו (פתחי החושן שם, עיין בתחומין כג עמודים 401-403, עמק המשפט שם). 

חילקו דירות לשנים 

במקום בו יש דירות מחולקות, דהיינו כאשר בעלי דירות חילקו את דירתם לשניים ואת החלק השני מכרו - הרי כל בעל דירה ישלם לפי חלקו, כי מעתה לכל אחד יש חלק ברכוש המשותף לפי חלקו. אם השכירו את החלק השני - השוכר אינו משלם על זיפות, אלא בעל הדירה המקורי (דיני הבית המשותף עמוד 88 הערה יט-כ).

מעתה יש לבחון את המנהג באותו בניין. אם החיוב נקבע לפי שטח הרי שחלוקת הדירות אינה משנה את השטח. אם החיוב נקבע לפי מספר חדרים או כל בעלי הדירות שווה בשווה יש שכתבו (משפט צדק ג' עמוד 62 ועיין הערה ל''ז) שהסכום שנקבע בתחילה לא משתנה, אך יש גם מקום לומר שיש שינוי כעת במספר הדירות או החדרים גם משתנה התשלום (ובעבר הצענו לבחון האם משתנה מספר הקולות בהצבעה לוועד בית כמבחן לשינוי) וראו עמק המשפט (שכנים עמ' שמח) שלדעתו מי שאיחד שתי דירות חייב תשלום כפול ונראה ברור שאינו מפסיד את זכות ההצבעה הכפולה שלו. 

דין גג בבעלות פרטית 

1) במקרה בו נתנו דיירי הבניין את זכויות השימוש בגג לבעלי הדירה העליונה, ולשאר הדיירים אין יותר יכולת שימוש בגג, על בעל הדירה העליונה לשאת בהוצאות הטיפול בגג 
שכן על דעת כן הדיירים נותנים לו את חלקם שהנוטל את הגג לעצמו יבנה יחידת דיור נוספת ויישא בהוצאות הגג (עיין באר החיים עמוד רמז). ומסתבר שזהו המנהג. והיות ואין להם שימוש בגג אין להם גם חובת החזקה עליו. 

2) במקרה בו הדיירים נתנו רק חלק מהגג לבעלי הדירה העליונה ועליו בנה דירה, וחלק השאירו ברשותם, ובעל הדירה העליונה משתמש בו כמרפסת או חצר שלו. 
על החלק שנתנו לו רשות לבנות רק בעל הדירה העליונה ישלם כמבואר בסעיף 1. 

על החלק השני נראה לחייב את בעל הדירה העליונה בתשלומים. זאת משום שסברת החתם סופר אינה קיימת יותר כי אפילו החלק שהשאירו ברשותם אין יד כל הדיירים שווה בו, וכן בעניין המנהג לא מסתבר שיש מנהג להמשיך ולהשתתף בהוצאות כאשר אחד השכנים נהנה מהגג בצורה משמעותית הרבה יותר מאחרים (עיין עמק המשפט שכנים עמוד תי''ג). 
בנוסף, לפי החוק כאשר יש מצב שכזה על בעל דירת הגג לשאת בתשלום הוצאות הגג כיוון שמשתמש בשאר הגג כמרפסת (עיין כתב עת אורייתא י''ח עמוד רכ''ג). 

3) במקרה בו הדיירים נתנו רק חלק מהגג לבעלי הדירה העליונה ועליו בנה דירה, וחלק השאירו ברשותם, וממשיכים להשתמש בו כמקודם, מה דין החלק שנותר ריק: 
יש לחלק בין סוגי תיקונים שונים: 
א. בלאי טבעי של הבניין שפעם בכמה זמן צריך זיפות וסיוד וכדומה.

ב. נזק הנובע מכך שהדייר בקומה העליונה בנה יחידה נוספת, ובכך הזיק לכל הגג שהוא פחות אטום ממה שהיה קודם לכן. 

על הנזקים מהסוג הראשון כל הדיירים ישתתפו בתשלומים בשווה, ועל התשלומים מהסוג השני בעל הדירה העליונה ישלם, כיוון שנגרמו כתוצאה ממעשיו (עמק המשפט שכנים עמוד רלא). 

מסקנות 

במקרה שלכם לא ברור מה היה ההסכם ביניכם ובין שאר הדיירים כאשר נתנו לכם רשות לבנות יחידה נוספת על הגג. כמו כן לא ברור מה המצב כעת ואיזה חלק מהגג נותר ברשות שאר הדיירים ואיזה חלק ברשותכם. 
מאפיין ייחודי העולה במקרה שציינתם הוא העובדה שהאחריות על הזיפות מוטלת עליכם במשך שנים רבות ואף שאין ידוע בדיוק מה היה הסיכום בין השכנים מלכתחילה, ובוודאי דייר שהגיע לאחר הבנייה אינו יכול לדעת מה היה הסיכום, הרי שדבר זה מעיד שכפי הנראה נהגתם כך לפי מה שסוכם. 

בברכה 
מכון משפטי ארץ 
עפרה