שוכר התקין דלת ממ"ד ללא היוועצות עם המשכיר, האם המשכיר חייב לשלם?

שאלה

בס"ד שלום וברכה, חנוכה שמח. שאלה ביחס לשוכר ומשכיר שכר דירה. מדובר בדירה בירושלים בחוזה כתוב שלדירה X חדרים מטבח וכו' לא מוזכר שיש בדירה ממ"ד בעת חתימת החוזה הממ"ד לא היה תקין (לא היה דלת של ממ"ד) דבר שלא הפריע לשוכר שלא חשב שיהיה צורך בממ"ד בירושלים, החוזה נחתם לפני פרוץ מלחמת חרבות ברזל.

בעקבות ארועי שמחת תורה תשפ"ד השוכר רצה להכשיר את הממ"ד, המשכיר באותו הזמן היה בשרות מילואים כך שלא יכל לטפל בזה. השוכר עשה על חשבונו את הדלת לממ"ד. השאלה היא, על מי מוטל לשלם את הוצאות תיקון הדלת? טענת המשכיר היא שכיוון שלא מוזכר בחוזה ממ"ד, והשוכר ראה את הדירה כשהיא בלי ממ"ד והסכים לשכור אותה כמו שהיא, אין הוא מחויב לדאוג לממ"ד טענת השוכר היא שבזמן חתימת החוזה הוא לא חשב שיצטרך ממ"ד אך עכשיו ברור לו שצריך והחובה על המשכיר. כמו כן האם אפשר לחייב את המשכיר מדין יורד לשדה חברו שלא ברשות, שסוף סוף הדירה השתבחה בעקבות הממ"ד התקין. אציין שהמשכיר מוכן לשלם חצי מעלות הממ"ד אך השוכר טוען שהכל מוטל על המשכיר. תודה מראש, אברהם.

תשובה

אין להשיב בדיני ממונות ללא שמיעת שני הצדדים ואנו עונים לפי העולה מהשאלה. כמו כן אנו יוצאים מנקדת הנחה שהותקנה דלת רגילה בממ"ד.

שוכר ששיפץ דירה על חשבונו

המשכיר מחוייב להעמיד לשוכר דירה ראויה למגורים, ובלשון השולחן ערוך (חושן משפט סימן שיד סעיף א): "... שהם מעשה אומן ועיקר גדול בישיבת הבתים".  אפילו אם השוכר ראה את הדירה ולא אמר דבר, עדיין המשכיר מחוייב לכך, וכפי שכתב הרמ"א (שם): "ואע"פ שנכנס שם השוכר וראה שלא היו דברים אלו לא אמרינן דנתפייס", והסביר הסמ"ע (ו) שהשוכר היה בטוח שהמשכיר יתקן לאחר מכן את הדירה.

שוכר ששיפץ דירה לא תקינה- רשאי להפחית מדמי השכירות את השווי של התיקון (כסף הקדשים חושן משפט שיד, א, עמק המשפט שכירות סימן לה אות כו).

אולם ממ"ד איננו מוגדר כ'עיקר גדול בישיבת הבתים' שכן בדירות רבות במדינת ישראל אין ממ"ד. גם השוכר שלפנינו מודה שכאשר ראה את הדירה הוא לא ראה צורך בממ"ד שכן באותו הזמן לא היתה מלחמה, הרי שברור שמחל (ולכן סברתו של הסמ"ע לא קיימת במקרה זה.)

יורד לשדה חברו

אדם שהשביח את נכסי חבירו ללא ידיעתו זכאי לתשלום: השולחן ערוך (חושן משפט סימן שעה, סעי' א) כתב: "היורד לתוך שדה חבירו שלא ברשות ונטעה, אם היתה שדה העשויה ליטע, אומדים כמה אדם רוצה ליתן בשדה זה לנוטעה ונוטל מבעל השדה, ואם אינה עשויה ליטע, שמין לו וידו על התחתונה".

ובסעיף ב כתב השולחן ערוך: "אמר ליה בעל השדה עקור אילנך ולך שומעין לו..." והסביר הסמ"ע (שם, ד) שהשולחן ערוך עוסק אפילו בשדה העשויה ליטע.  

הגדרת דלת הממ"ד כעשויה ליטע או לא עשויה ליטע

'עשויה ליטע'- נראה שכאשר מדובר על בית שיש בו ממ"ד והדלת אינה תקינה זו ראיה שהבית מוגדר כ'עשויה ליטע', ויש ציפייה שהדירה תהיה עם ממ"ד. בנוסף, המצב בשוק הדירות כעת כאשר המלחמה נמשכת היא שהביקוש לדירות עם ממ"ד עולה, אף אם בעתיד המציאות תשתנה, דירות עם ממ"ד מושכרות ביתר קלות מאשר דירות בלי ואולי אף נמכרות ביתר קלות. ועל כן נראה שמי שיש לו אפשרות להתקין ממ"ד יעשה זאת.

טול את הדלת

המשכיר יכול לומר לשוכר שייקח את דלת הממ"ד ויחזיר את הדלת הרגילה. הרא"ש (בבא מציעא פרק ח סימ' כג), הובא בטור (חושן משפט סימן שעה): "מסתברא טעמיה היכא שלא היה משתמש בחורבתו ויש לו משלו שראוי לבנות בנין כזה בלי קיפוח פרנסתו דאז ודאי תואנה הוא מבקש כדי להפסיד לבעל הבנין, ואין שומעין לו. הא לאו הכי, שומעין לו". האחרונים הסבירו מדוע בודקים את כנות טענתו של ה'יורד'. כאשר ל'יורד' יש הפסד ונזק ממוני, ואילו לבעל הקרקע אין שום הפסד ואדרבה יש לו רווח, ובנוסף יש לו אפשרות כלכלית מעשית לשלם עבור הפעולה, אנו מבינים שכל מטרת אמירתו היא להזיק לשני, ולנצל את מצבו שהוא זקוק לתוספת הזו, ולכן היא אינה מתקבלת[1].

גובה התשלום

אם המשכיר מעוניין בדלת, כיוון שמדובר ב'שדה העשויה ליטע' פסק השולחן ערוך ש"אומדים כמה אדם רוצה ליתן בשדה זה לנוטעה ונוטל מבעל השדה". דהיינו, ההוצאות, או מחיר השבח (כולל רווח קבלני). אם השבח גדול מההוצאות- להלכה ה'יורד' מקבל את השבח^[2], ואם השבח קטן מההוצאות נחלקו האחרונים בדעת השולחן ערוך האם גובה כפי שיעור ההוצאות[3], ולכאורה המוציא מחבירו עליו הראיה, ולא ניתן לגבות מבעל הקרקע את הסכום הגבוה יותר.

למסקנה, המשכיר יכול לומר לשוכר שאינו מעוניין בדלת הממ"ד ושייקח אותה. במידה והמשכיר לא אמר לשוכר ליטול את הדלת עליו לשלם לשוכר לפחות את ההוצאות.