אחריות לתיקון אבני קיר חיצוני בבית משותף

השאלה

שלום רב. יש באחריותי דירה בבניין מגורים בירושלים. הבניין ישן, וכמה מאבני הציפוי החיצוניות נפלו, וכמה אחרות רופפות ועלולות ליפול. הדבר כמובן מסכן את בעל החצר שמתחת. השאלה היא מי אחראי לתקן את הדבר - הדייר שאבני הציפוי מצפות את הקיר החיצוני של ביתו, או שזו אחריות משותפת של כל הדיירים. לפי חוו"ד משפטית הקירות החיצוניים של בית משותף שייכות הן רכוש משותף, ולפיכך חובת התיקון מוטלת על כל הדיירים. כך נאמר בסעיף 52 לחוק המקרקעין: "רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת. השאלה שלי היא מה עמדת ההלכה בעניין (מדובר בבניין שכל תושביו חרדים). באופן עקרוני בדיני שכנים הכלל הוא "הכל כמנהג המדינה". מאידך גיסא החוק אינו קובע בהכרח מנהג, ובפרט בעניינים שאינם שכיחים, כמו שאלה זו - למי שייכים הקירות החיצונים, לבעלי הדירה שהקיר סוגר או לכל הדיירים. מה אם כן ההלכה בעניין?

תשובה

הקיר החיצוני הוא רכוש משותף השייך לכל הדיירים, כיוון שהקבלן מוכר לכם את הדירה לפי הגדרות החוק, וכן רושם אותה כך בטאבו. בסעיף 52 לחוק המקרקעין מוגדר הרכוש המשותף כך: "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת". ובסעיף 55 (א) מוגדר חלקו של כל דייר ברכוש המשותף: " לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף". דין זה מחייב אף לפי דין תורה ועיין בספר 'משפטי שכנים' (עמ' יב) שהסיבה לכך היא מפני שהקרקע שעליה עומד הבניין היא קרקע משותפת לכולם, ולפיכך צריך כל שותף להשתתף בכל הצרכים הדרושים להחזקת הרכוש המשותף שגם הוא משתמש בהם, ואינו יכול להיפרד מהשותפות ברכוש בלא הסכמת שאר השותפים. ועיין עוד בפתחי חושן חלק ז (שותפים) פרק ד הערה ט בנוגע לפתיחת חלונות בקיר החיצוני.

מסקנה

כל דיירי הבניין צריכים להשתתף בתיקון הקיר החיצוני ע"י וועד הבית.

עמוס ראבילו