זכות שותף לפרק שותפות

שאלה

שלום לכבוד הרבנים, אני ושותפי חתמנו על הסכם מכר לרכישת בית על ידי שנינו מאת המוכר. לצערינו, המוכר מסרב לקיים את הסכם המכר, עקב היטל השבחה גבוה מאד שקיבל, והוא דורש שאנחנו הרוכשים נשלם זאת. [אני אישית סברתי שראוי לנו להשתתף בתשלום ההיטל, שכן ככל הנראה המוכר לא היה מודע לו, בשעת המכר, אבל שותפי התעקש שלא לעשות פשרה]. למעשה, אנו הרוכשים סירבנו לשלם, שכן על פי החוזה תשלום ההיטל מוטל על המוכר [ובעקבות שותפי העמדנו שתינו עמדה אחידה בפני המוכר]. הלכנו לבוררות שפסקה לטובתינו הרוכשים. אולם המוכר עדיין מתעקש בסירובו, ומעונין ללכת לבית משפט בטענות שונות. במקביל הציע המוכר לנו הרוכשים פיצוי על מנת שנסכים לבטל את הסכם המכר. כעת נוצרה מחולקת גם ביני לבין שותפי. אני מוענין לצאת מהסיפור ואין לי זמן ללכת לבית משפט ולגרור שנים את הסיפור. אני רוצה למכור את חלקי לכל המרבה במחיר, או המוכר, או השותף השני. מאידך השותף השני טוען שאין לי זכות לעשות זאת, וכיון שקנינו יחד אין לי זכות לצאת מהעסקה בלי אישורו [והוא מוכן מקסימום לקנות את חלקי במחיר ששלמתי ולא יותר].

שאלותי הן:

1. האם יש זכות לרוכש בהסכם מכר, למכור את זכויותיו לאחר בלי הסכמת השותף.

2. האם יש זכות לרוכש בהסכם מכר, לבטל את חלקו בעיסקה [ואז זכויותיו יחזרו למוכר] בלי הסכמת השותף.

3. האם אני יכול לומר לשותף 'גוד או איגוד', ובמידה וכן, האם במחיר ערך העיסקה כיום או דווקא במחיר שקנינו. [ערך הדירה כיום גבוה ביותר]. תודה רבה

תשובה

הקדמה

א. לא ניתן לענות בדיני ממונות ללא שמיעת שני הצדדים ונשיב כפי שאתה הצגת את הדברים.

ב. במקרה והשותפים עשו ביניהם חוזה ויש בחוזה התייחסות לפירוק השותפות, יש לפסוק כפי העולה מהחוזה.

ג. עניתי מתוך הנחה שהשותפות בינכם היא שותפות בנכס ולא שותפות בעסק, במקרה של שותפות בעסק ייתכן והדין יהיה שונה.

ד. עניתי מתוך הנחה שמדובר על בית קיים שהבוררות הכריעה שנמכר ושייך לכם, ולא על זכויות עתידיות שייתכן ויוגדרו כשותפות בעסק.   

זכות שותף למכור את חלקו קודם חלוקה

1. שותף א' רשאי למכור את חלקו בנכס לאחרים אפילו אם שותף ב' מתנגד (האחרונים למדו כך מדברי השולחן ערוך חושן משפט סימן לז סעי' א בסופו, וראו פתחי חושן שותפים ומצרנות פרק ד הערה סו).  

אבל לשותף ב' יש זכות ראשונים לקנות את חלק שותף א' (שולחן ערוך חושן משפט סימן קעה סעי' ה 'דינא דבר מצרא'). אולם 'דינא דבר מצרא' לא מגביל את המוכר במחיר, והוא זכאי לדרוש מחיר הוגן בכפוף לדיני אונאה. ולכן אם אתה תדרוש מחיר גבוה, כי יש לך קונים במחיר הנ"ל- שותפך יצטרך לקנות את חלקך במחיר הנ"ל או יאבד את זכותו.  

2. אם המכירה חלה, הנכס שייך לרוכש, וכדי להעביר את הנכס למישהוא אחר צריך קניין ולא תועיל הסתלקות גרידא.

3. ניתן לפרק את השותפות בדרך של 'גוד או אגוד'. נחלקו הראשונים כיצד מבצעים בפועל את 'גוד או אגוד' (ראו פרטי הדין בשולחן ערוך חושן משפט סימן קעא סעי' ו, ובאחרונים שם). לשיטת השולחן ערוך והרמ"א הנתבע לפרק את השותפות אינו יכול לדרוש ולקבוע שהמחיר יהיה נמוך מהמחיר הראלי של הנכס (ראו את פרטי השיטות השונות באינציקלופדיה התלמודית ערך גוד או אגוד מהערה 15- הערה 27).