חלוקת או מכירת דירה משותפת

כבוד הרבנים שליט"א אנו שלוש אחיות קיבלנו בירושה דירה של הורים. שתי אחיות רוצות למכור את הדירה כדי שלא לשלם מיסים עבורה וכן על מנת לשלם חובות בנק של הנפטר שבינתיים צוברים ריבית. האחות השלישית אינה מעוניינת למכור את הדירה אלא רק בחלוף שנה. מה הדין לאחות המסרבת? האם חייבת בתשלום המיסים והריביות שיתווספו עד ליום המכירה? בתודה ובכבוד רב

תשובה:

שלום וברכה,

האחות המסרבת למכור לא צריכה לשאת בהפסדים.

א. ההתנגדות למכירת הדירה בגלל שנה ראשונה לאבל

אם ההתנגדות של האחות היא בגלל שלדעתה יש איסור למכור דירה בשנה הראשונה לאבל- אין לכך כל מקור, ומותר למכור דירה בשנת האבל. זאת ועוד, כאשר יש חובות של הנפטר - ודאי שיש חובה ומצווה לפרוע חובות, ומצווה זו מוטלת על כתפי האחיות (שולחן ערוך חושן משפט סימן קז סעי' א), ולכן כדאי לקיים את המצווה כמה שיותר מהר. למרות זאת תהא הסיבה שהיא לא רוצה למכור אשר תהא, הסעיפים הבאים רלבנטיים לעניינכם.

ב. האם האחות יכולה להתנגד למכירה?, האם היא חייבת לשאת בהפסדים?

שלוש האחיות הן שותפות בדירה (רמב"ם הלכות נחלות פרק ט הלכה א). כאשר שני שותפים רוצים למכור את הנכס המשותף ושותף שלישי לא מעוניין למכור לא ניתן להכריח אותו למכור. ואפילו אם נגרמים נזקים לשאר השותפים, רשותו להמשיך להחזיק בנכס. הגמרא (בבא בתרא יג ע"א- ע"ב) מספרת על שני אחים שירשו מאביהם בית מרחץ האחד היה עשיר שהיה לו מה לעשות בבית המרחץ והשני עני שאין לו שימוש בבית המרחץ, ואע"פ כן אין לעני זכות לומר לעשיר אני מפסיד כי אין לי שום שימוש בירושה, תישא בהפסדים שלי או תמכור מיד את הנכס. וזאת משום שהנכס שייך גם ליורש העשיר והוא יכול להשתמש בנכס שלו כרצונו.

ג. חלוקת שותפות  

למרות זאת שותף יכול לדרוש משותפו לפרק את השותפות ביניהם. ישנן כמה סוגי שותפות וכל אחת מהן מפרקים בצורה שונה. במקרה שלכם, שלא ניתן לחצות את הדירה בצורה פיזית, אם האחיות רוצות לפרק את השותפות הן יכולות להכריח את האחות השלישית לעשות כן בדרך הנקראת: "גוד או אגוד" (בבא בתרא שם). הכוונה היא שהאחיות הרוצות לפרק יציעו מחיר בעד החלק של האחות המסרבת. לאחות יש זכות ראשונים לקנות את חלק האחיות האחרות[1] (גוד) ואם היא מסרבת היא חייבת לאפשר לאחיות לקנות את חלקה (אגוד).

במקרה בו השותף המעוניין בפירוק אומר לחברו: קנה את חלקי, או אמכור אני לאחרים את כל הנכס ואתן לך את חלקך, דעת הרמב"ם והשולחן ערוך (שם סעי' ו) שיכול לכפות את חברו על כך, ודעת הרא"ש והרמ"א שלא יכול. במקום בו יש הפסד גדול נחלקו האחרונים האם הרמ"א יודה שמותר למכור (ראו ב"ח קעא, כזו ש"ך קעא, ז).

בסמ"ע (יד, וכן כתוב במפורש ברא"ש) מבואר שמותר לשותף למכור את חלקו שלו לאחרים. כמו כן לכל הדעות מותר לשותף ללוות כסף מאחרים על מנת לעשות "גוד או אגוד" (סמ"ע טו).

אולם אם תפעלו בדרך זו ותכריחו את האחות לפרק שותפות ייתכן ולא יהיו לכם הטבות מס.