חוזה שכירות של נכס

הרב עדו רכניץ

הקדמה*

השבת משפט התורה למקומו המרכזי בחיים מותנית בשיתוף פעולה של הציבור ושל בתי הדין. חתימה על חוזה הלכתי מהווה תרומה אישית של החותם עליו להחייאת משפט התורה, לעירוב התורה בחיי המסחר והכלכלה וליצירת סביבה משפטית בה יוכלו בתי הדין לפעול.

כמו כן, חוזה הלכתי מאפשר קבלת סעד מבית דין לממונות או מבית משפט במקרה של סכסוך. בנוסף, הוא כולל סעיף בוררות המחייב את הצדדים לקבוע מראש בפני מי יתבררו סכסוכים שביניהם, ובכך נמנעת האפשרות לדחות ולעכב את תחילת דיון.

לעומת זאת, חתימה על חוזה שאינו הלכתי עלולה לגרום לעגמת נפש לחותמים עליו, אם יתברר כי חלק מסעיפי החוזה אינם תקפים על פי דין תורה. במקרה כזה, לא יוכל בית הדין לתת לחותמים את הסעד אותו ציפו לקבל בעקבות החתימה על החוזה.

תודתי לכל מי שסייע וייעץ בעריכת החוזה: הרב זלמן נחמיה גולדברג, הרב ד"ר איתמר ורהפטיג, הרב ירון אונגר, עו"ד שלום אטלי ועו"ד חייא גרינבוים.

הוראות

1. קרא את החוזה בעיון, ודא שאתה מבין על מה אתה חותם!
2. שוכר, בדוק את מצב הנכס קודם שאתה חותם על החוזה!
3. סעיפים המסומנים בכוכבית (*) אינם מופיעים בכל החוזים המצויים בשוק, וניתן למחוק אותם בהסכמת שני הצדדים.
4. כל המבוא, הסעיפים המסומנים ב‑> הם סעיפים בסיסיים, ומחיקתם פוגעת בתקפות החוזה.
5. ניתן לקנות שטר-חוב (הנדרש על פי סעיף ‎19) בכל סניף דואר.
6. יש לחתום במקומות המסומנים ובצד כל מקום בחוזה שיש בו תוספת בכתב-יד (לדוגמה, במקום בו נכתב גובה דמי השכירות).
7. עותק לחתימה של חוזה זה ניתן להוריד מאתר 'דין תורה' www.dintora.org.

חוזה שכירות

(שחוקי הגנת הדייר אינם חלים עליו)

שנערך ונחתם ב _____ ביום _____ בחודש ______ שנת התש____ ( / / למניינם)

בין:         1. _____________ ת"ז _____________ 2. _____________ ת"ז _____________

כתובת: _____________________ טלפון ____________ טלפון נייד ______________

שניהם יחד וכל אחד לחוד[1] (להלן – "המשכירים")

ובין:        1. _____________ ת"ז _____________ 2. ______________ ת"ז _____________

כתובת: _____________________ טלפון ____________ טלפון נייד ______________

שניהם יחד וכל אחד לחוד[2] (להלן – "השוכרים")

א. מבוא

הואיל:      והמשכירים הינם הבעלים ו/או בעלי הזכות לחזקה ייחודית בדירה של _______ חדרים, מטבח, שירותים ו____________. או ב ____________ (מחק את המיותר) הנמצא/ת ברחוב ______________ בעיר – _______________ (להלן: "הנכס");

והואיל:     ובנכס לא מחזיק כל דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב – 1972 או כל חוק דומה;

והואיל:     והמשכירים מעוניינים להשכיר את הנכס בהתאם לתנאי חוזה זה, ובלי שהשוכרים יהיו מוגנים לפי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב – 1972 או כל חוק דומה אשר יחוקק בעתיד;

והואיל:     והשוכרים מעוניינים לשכור את הנכס בתנאים האמורים;

לפיכך, הוסכם והוצהר על ידי הצדדים כדלקמן:

1. >המבוא להסכם זה מהווה חלק בלתי נפרד ממנו ותנאי מתנאיו.
2. >הצדדים מודים בזאת, שחתמו על חוזה זה ברצון חופשי, בדעה צלולה וביישוב הדעת, אחר שקראו את החוזה, או שהוא הוקרא בפניהם והם הבינו את תוכנו.[3]

ב. השכירות ותקופתה

3. >הנכס מושכר לשוכרים.[4] תקופת השכירות היא למשך ________ חודשים, החל בתאריך ___________ ועד לתאריך ____________ (להלן – "תקופת השכירות").
4. *אופציה – הנכס, מושכר מעכשיו לתקופה נוספת, מעבר לתקופת השכירות האמורה, עד לתאריך _____________ בתנאי שהשוכרים ירצו בכך, ויודיעו על כך למשכירים בכתב, 90 יום קודם לסיום תקופת השכירות. זאת, בתוספת של עד %______ לדמי השכירות כמשמעם בחוזה זה, על פי החלטת המשכירים, אם ירצו בתוספת.[5]
5. כל זמן שאחד השוכרים בחיים,[6] והנכס ראוי למגורים סבירים[7] חייבים השוכרים בכל התחייבויותיהם, גם אם יאלצו לעזוב את הנכס מחמת אונס לפני תום תקופת השכירות. השוכרים יכולים להביא במקומם שוכרים הגונים, בעלי משפחה בגודל דומה ובעלי יכולת כלכלית דומה. זאת, לאחר שהודיעו למשכירים על כך בכתב 30 יום מראש. כל ההוצאות והטרחה שייגרמו עקב החלפת השוכרים מוטלות על השוכרים.[8]
6. >הנכס מושכר למטרת: מגורים / אחסון / ________ בלבד, ומשום כך, לא יהיו השוכרים רשאים לעשות בו שימוש לשום מטרה אחרת.[9]

ג. התמורה
(בחר באחת משתי דרכי התשלום, ומחק את המיותר):

7. >תמורת השכרת הנכס לפי חוזה זה, מתחייבים השוכרים לשלם למשכירים דמי שכירות חודשיים בסך של _______$ (במילים: ______________________ דולר ארה"ב) לכל חודש שכירות (להלן: "דמי השכירות") ואשר ישולמו בשקלים חדשים בהתאם לשער היציג של דולר ארה"ב, כפי שיהיה ידוע במועד ביצוע התשלום. שיעור דמי השכירות מותנה בביצוע כל תשלום במועדו, לפי תנאי הסכם זה.[10]

[‎7א. >תמורת השכרת הנכס לפי חוזה זה, מתחייבים השוכרים לשלם למשכירים דמי שכירות חודשיים בסך של _______ ש"ח (במילים: ______________________ ש"ח) לכל חודש שכירות (להלן: "דמי השכירות") ואשר ישולמו בשקלים חדשים, בצמוד למדד המחירים לצרכן, האחרון שיפורסם קודם לביצוע התשלום. המדד הבסיסי לחישוב ההצמדה הוא המדד האחרון שפורסם לפני חתימת חוזה זה. שיעור דמי השכירות, מותנה בביצוע כל תשלום במועדו, לפי תנאי הסכם זה.[11]]

8. >בזמן חתימת החוזה שולם סכום של _________ ש"ח, על חשבון דמי השכירות.
9. >יתרת דמי השכירות עבור כל חודש מתקופת השכירות, תשולם בכל __________ לחודש הלועזי, החל בתאריך _________, וכלה בתאריך ___________.
10. דמי השכירות, וכל תשלום אחר לפי הסכם זה, יועברו לחשבונם של המשכירים: בבנק _____________ סניף ___________ שמספרו _____, בחשבון מספר ________ על שם ______________. או באופן אחר (מחק את המיותר): _________________.
11. אם לא שלמו השוכרים את דמי השכירות, למעלה מ_________ ימים לאחר מועד התשלום שנקבע בסעיף ‎9, הרי שהחל ממועד התשלום האחרון יעמדו דמי השכירות על: דמי השכירות המקוריים, בתוספת _______$ עבור כל יום, עד לתשלום כל החובות, או עד לסיום תקופת השכירות.[12]

ד. חובות השוכרים

12. השוכרים מקבלים על עצמם בקניין המועיל, לשמור על הנכס ועל הפריטים המצויים בו, ולשלם על כל נזק או הפסד שייגרמו עקב מעשיהם, מחדלם או מעשה של מי שנמצא בדירה בהסכמתם,[13] כדין שוכר מיטלטלין,[14] זאת, למעט נזקים שגרם המשכיר או אדם מטעמו.
13. >השוכרים אינם רשאים לשנות את מבנה הנכס מבלי שקבלו רשות בכתב ומראש מאת המשכירים לכך. מלבד השינויים הבאים (מחק ו/או הוסף): התקנת מדפים, תליית תמונות _________________________________________________.
14. >השוכרים אינם רשאים למסור את החזקה בנכס או במקצתו, או לאפשר שימוש של קבע בנכס או במקצתו, לאחר, פרט לילדיהם שאינם נשואים, כמו כן השוכרים אינם רשאים להעביר זכויות לפי חוזה זה, כולן או בחלקן לאחר, פרט ל _____________________, אלא אם כן עשו זאת בהתאם למפורט בסעיף ‎5.[15]
15. השוכרים ישאו בכל התשלומים הכרוכים בשימוש שוטף בנכס, לרבות ארנונה, מסי רשות מקומית, חשבון החשמל והמים, תשלומים שוטפים[16] לוועד-בית, שימוש בגז, חשבון טלפון מספר ______________, וכדומה.[17]
16. המשכירים או שלוחיהם יוכלו להיכנס לנכס, בתיאום מראש של 48 שעות, ובמקרה של תיקונים דחופים גם ללא התראה מראש, כל זאת, במידה שאינה פוגעת באופן בלתי סביר בשימוש התקין והשלֵו בנכס.[18]
17. השוכרים אינם רשאים לעשות בנכס שימוש המפריע באופן בלתי סביר לדיירי הבית ו/או לשכנים האחרים.[19]
18. אם נשאר חוב כספי על השוכרים 90 יום לאחר תום תקופת השכירות, בין למשכירים ובין עקב ההתחייבויות המפורטות בסעיף ‎15, הרי שהשוכרים מתחייבים מעכשיו לשלם סכום נוסף בסך _______$.[20]

ה. ערבויות

19. לשם הבטחת כל חיוביהם הכספיים לפי הסכם זה, מסרו השוכרים ביד המשכירים, בעת חתימת ההסכם, שטר-חוב החתום על ידם וכן על ידי ערֵבים בסכום של ___________ ₪.[21] שטר-החוב יוחזר לשוכרים 60 יום לאחר תום תקופת השכירות, בתנאי שהם אינם חייבים עוד כסף למשכירים. וכי שולמו כל החשבונות המפורטים בסעיף ‎15.

שמות הערֵבים הם:

א. ________________ ת.ז. _______________ כתובתו __________________________.

ב. ________________ ת.ז. _______________ כתובתו __________________________.

ו. חובות המשכירים

20. מס רכוש ממשלתי על הנכס יחול על המשכירים.
21. >המשכירים יעבירו לידי השוכרים את החזקה בנכס, למטרותיה של השכירות, החל מתאריך _____________, בשעה ________ כאשר הוא פנוי לחלוטין וראוי לשימוש, כפי שסוכם, פרט לפגמים המפורטים בנספח ג'. בדירה מותקן קו טלפון / לא מותקן קו טלפון; בדירה יש הכנה לחיבור גז / חיבור לגז / אין הכנה לחיבור גז (מחק את המיותר).
22. אם תתאחר העברת החזקה בנכס, מוסכם בזאת על הצדדים, שהמשכירים יפצו את השוכרים בסכום של _______$, כערכו בשקלים חדשים, כפי השער היציג ביום ביצוע התשלום בפועל, כנגד כל יום של איחור.
23. >הרשות ביד המשכירים להעביר לאחר או לשעבד את זכויותיהם בנכס, ובלבד שהליך זה לא יפגע בזכויות השוכרים.[22]
24. *במקרה שאין מזוזות בדירה, יתקינו השוכרים מזוזות משלהם בנכס. בתום תקופת השכירות, המשכירים מתחייבים לשלם לשוכרים את שווי המזוזות, אלא אם כן הם יחליפו את המזוזות של השוכרים במזוזות משלהם.[23]

ז. תיקונים בנכס

25. השוכרים בדקו את הנכס, והם מודים שאין בו כל מום גלוי,[24] פרט לאלה המפורטים בנספח ג'.
26. המשכירים יבצעו תיקונים או ישאו בתשלומים של התיקונים הדורשים בעל מקצוע,[25] והנדרשים בכדי לאפשר לשוכר את השימוש לו הוא זכאי על פי חוזה זה, ואשר הצורך בהם לא נגרם עקב מעשיהם, או מחדלם של השוכרים.
27. המשכירים יבצעו את התיקונים להם הם אחראים בתוך זמן סביר לאחר שנודע להם על הצורך בו. אם השוכרים ביצעו את התיקון הנדרש קודם לחלוף זמן התיקון הסביר, הם יקבלו החזר בשיעור עלות תיקון הנמוכה ביותר, שהייתה אמורה להיות למשכירים.[26]
28. במקרים דחופים, או כאשר לא ניתן להודיע למשכירים על הדרוש תיקון, או במקרה של עיכוב לא סביר בביצוע התיקון מצידם של המשכירים, יהיו השוכרים רשאים לתקן את הדרוש, ולקזז את עלותו הסבירה והמוכחת של התיקון מדמי השכירות.[27]

ח. פינוי הנכס

29. >עם תום תקופת השכירות, או בכל מקרה אחר בו תבוא השכירות לקיצה לפי חוזה זה, יפנו השוכרים את הנכס, ויותירו אותו פנוי מכל מחזיק או רכוש שאינו שייך למשכירים.
30. *השוכרים מתחייבים להחזיר את הנכס למשכירים: במצב נקי ומסודר כפי שקבלו אותו / מסויד ונקי (מחק את המיותר).
31. לא פינו השוכרים את הנכס לפי סעיף ‎29, ישלמו למשכירים סכום השווה ל – _________$ כנגד כל יום, עד לפינוי הנכס. בנוסף, המשכירים ו/או מי מטעמם יהיו רשאים להיכנס לנכס ולפנות ממנו את כל החפצים של השוכרים.[28] השוכרים מתחייבים לפצות את המשכירים על כל ההוצאות, ו/או הנזקים ו/או מניעת רווח אשר ייגרמו למשכירים כתוצאה מכך, אף באופן עקיף.[29] אין בסעיף זה כדי למנוע מהמשכירים כל סעד אחר, ואין בו כדי לפטור את השוכרים מחובתם על פי סעיף ‎29.

ט. ביטול החוזה

32. הסעיפים הבאים הם תנאיו היסודיים של חוזה זה, לטובת המשכיר – ‎6, ‎7, ‎7א, ‎9, ‎10, ‎13, ‎14, ‎15.[30]
33. אם השוכרים לא ימלאו אחר התנאים היסודיים של חוזה זה, הרי שבכך תסתיים תקופת השכירות על כל המשתמע מכך.[31]
34. הודעת המשכירים על סיום תקופת השכירות על פי סעיף ‎33 תשלח לשוכרים במכתב רשום, או תימסר לשוכרים בכתב עם אישור מסירה של מי מהם. דרישה שלא נעשתה בדרך זו, בטלה.
35. אם נמנעו המשכירים להעלות את הדרישה לפינוי הנכס:

(א) בכל מקרה פרט לאיחור בתשלום, למעלה מ_______ ימים לאחר שנודע למשכירים על הפרת סעיף יסודי;

(ב) במקרה של איחור בתשלום, למעלה מ_______ ימים לאחר תשלום כל החוב;

הרי שיראו אותם כמי שמחלו על התנאי שלא קוים. השכירות תימשך, והם יהיו מנועים מלהעלות את הדרישה לסיום תקופת השכירות בשל הפרה זו.[32]

36. >אם הנכס לא יימסר לשוכרים בזמן, או שהוא לא יהיה ראוי למגורים סבירים,[33] תסתיים תקופת השכירות, על כל המשתמע מכך.[34]
37. אם נכנסו השוכרים לנכס לאחר שנודע להם על אי מילוי התנאי על ידי המשכירים, או אם נמנעו השוכרים להודיע למשכירים על כך שתקופת השכירות הסתיימה, למעלה מ _____ ימים לאחר אי מילוי התנאי על ידי המשכירים, יראו אותם כמי שמחלו על התנאי, השכירות תימשך, והם יהיו מנועים מלדרוש את סיום תקופת השכירות.[35]
38. הודעת השוכרים על סיום תקופת השכירות על פי סעיף ‎36 תועלה על הכתב, ותופנה למשכירים במכתב רשום, או במסירה אישית למשכירים עם אישור מסירה של מי מהם. דרישה שלא נעשתה בדרך זו, בטלה.

י. שטר בוררות

39. >הצדדים קבלו על עצמם את _________________________________________ כבורר מוסכם (להלן, "הבורר"), אם הבורר לא יוכל, או לא ירצה לדון בעניין, הצדדים מקבלים את מי שימונה לכך מטעמו.
40. >הצדדים קבלו על עצמם את הבורר, בין לדין תורה, בין לפשרה הקרובה לדין תורה, ובין לחייב ממון בדיני שמים.[36] וזאת, על פי שטר הבוררות של משפט והלכה בישראל. כל תביעה או טענה הנוגעת לחוזה שכירות זה, תתברר בפניו, ועל פי כל ראיה שהבורר יראה אותה כמספקת.[37]
41. >החתימה על החוזה דינה כחתימה על שטר בוררות כמשמעה על פי דין תורה וחוק המדינה.[38]
42. >הצדדים מקבלים[39] על עצמם את סברת הפוסק הסובר שיש תוקף לחוזה זה, ומחייבים[40] עצמם על פי סברתו, אפילו הוא פוסק יחיד, ולא יוכלו לטעון "קים לי" כנגדו.

יא. הערות כלליות

43. >כל סעיפי החוזה חלים מעכשיו, אלא אם צוין אחרת במפורש.[41]
44. >שינוי בחוזה יהיה תקף רק אם ייעשה בכתב ובחתימות הצדדים.[42]
45. >כל אחד מהצדדים אשר הצד השני חב לו חוב לפי חוזה זה, והבורר לא השתכנע שהחוב נפרע, נאמן כשני עדים על הצד השני, יורשיו או חליפיו, לטעון שהחוב טרם נפרע. במקרה כזה, יפרע הנתבע את החוב מיד, בלא חרם, שבועה וכדומה.[43]
46. >כל תנאי החוזה נעשו כתיקון חכמים.[44]
47. >כדי להינצל מאיסור ריבית, אם קיים, לפי חוזה זה, מודים הצדדים שכל התשלומים נעשו על פי היתר עיסקא כתקנת מהר"ם מקראקא.[45]
48. >מלבד החתימה על החוזה, הצדדים מודים בזאת, שלשם מתן תוקף הלכתי לכל האמור בהסכם זה, עשו קניין המועיל לכל סעיף כראוי לו, מעכשיו, בפני בית-דין חשוב, דלא כאסמכתא ודלא כטופסי דשטרי.[46]
49. >כתובות הצדדים לצורך חוזה זה הן כמופיע במבוא לחוזה. הודעה בכתב משמעה בחוזה זה, הודעה במכתב רשום.

ועל כל הנ"ל באנו על החתום:

יב. נספחים

1. כתב ערבות

אני הח"מ ערב לכל חיוב כספי המוטל על השוכרים עפ"י תנאי חוזה זה וסעיפיו השונים.[47] מודע אני לכך, שכערב, אני מתחייב לשלם בכל מקרה שלא יהיה ניתן לגבות מהשוכרים.[48] ערבות זו קיבלתי על עצמי בקניין הראוי, מעכשיו, בפני בית-דין חשוב, דלא כאסמכתא ודלא כטופסי דשטרי.

2. רכוש בנכס

בנכס מצויים הפריטים הבאים, אשר הם בבעלות המשכירים:

1. _____________________________________.

2. _____________________________________.

ג. פגמים במושכר (למילוי בעת העברת החזקה)

בתאריך _________ השוכרים קיבלו לידיהם את הנכס לשימושם, ובו הפריטים המפורטים בנספח ב' להסכם זה, כאשר כולם במצב תקין וטוב, פרט ל __________________________.

קריאת מונים

מונה חשמל – ________; מונה מים – __________; מונה גז – ___________

ועל כל הנ"ל באנו על החתום: