חוזה שכירות – דירת מגורים

הרב עדו רכניץ

מבוא

חוזה שכירות דירה הוא מהחוזים הנפוצים ביותר, ובמקרים רבים הוא נחתם אף ללא מעורבות של עורך דין. לפיכך, מוטלת על הצדדים לחוזה אחריות להבין את תוכן החוזה ואת החובות שהוא מטיל עליהם. ניתן לזהות בהקשר של חוזה שכירות דירה כמה סוגיות מרכזיות. להלן סקירה שלהן ולאחר מכן נוסח של חוזה עם הערות מבארות.

א. מעשה קניין בשכירות

שכירות דירה מקנה לשוכר זכות שימוש בנכס.[1] העברת זכות זו לידי השוכר מחייבת ביצוע מעשה קניין אשר זהה למעשה הקניין הנדרש לשם קניית הנכס. לפיכך, מעשה הקניין המועיל בשכירות קרקע הוא כל מעשה קניין המועיל במכירת קרקע. אלא שלדעת התוספות[2] קניין סודר אינו מועיל בשכירות קרקע, וכך כותב השולחן ערוך:

בדרכים שהקרקע נקנה בהם, שכירות ושאלת קרקע נקנין... ויש אומרים שאינם נקנים בקנין סודר.[3]

הרמ"א פסק בניגוד לתוספות שגם קניין סודר מועיל:

קרקע נקנה באחד מארבעה דברים: בכסף, בשטר, בחזקה ובקנין סודר.

הגה: וכדין המקח כך דין שכירות קרקע כל ימי השכירות.[4]

בחוזה שלפנינו הצדדים מודים שעשו מעשה קניין מועיל, והודאה זו מועילה גם אם לא עשו קניין בפועל כיוון שהודאת בעל דין כמאה עדים דמי.[5]

ב. תחולה מאוחרת של החוזה

לפעמים הדירה אינה פנויה בזמן חתימת החוזה, והעברת החזקה בדירה אמורה להתבצע זמן מה לאחר ביצוע מעשה הקניין. כאן אנו נתקלים בעיקרון הנקרא "כלתה קנינו". כלומר: מעשה הקניין מעביר זכויות רק בשעת עשייתו, ואי אפשר לדחות את חלות הקניין לזמן אחר, וכך פסק הרמב"ם: "האומר לחבירו משוך פרה זו ולא תקנה אלא לאחר שלשים יום ומשך לא קנה".[6] כך הדין גם בקניין סודר כמו שכתב השולחן ערוך:

יש אומרים שאין הקנין מועיל אלא אם כן מקנה לו החפץ הנמכר או הניתן מיד, אבל אם אמר לו הקונה תקנה סודר זה ותקנה חפצך לי לאחר שלשים, לא קנה מפני שבשעה שיש לו לקנות כבר החזיר הסודר לקונה.[7]

הפתרון לבעיה זו הוא על ידי הבהרה שהעברת הזכויות תתבצע בעת מעשה הקניין. משמעות הדברים היא שגם אם חוזה השכירות נחתם זמן מה לפני שהשוכר מקבל את החזקה, ואף אם הדירה מאוכלסת על ידי המשכיר או על ידי שוכר אחר בעת חתימת החוזה – העסקה נחתמת בעת החתימה על החוזה. וכך כתב הש"ך: "יכול להשכירו לאחר תוך זמנו לכשיגיע הזמן".[8]

בספר נתיבות המשפט כתב שגם אם בעת ביצוע מעשה הקניין לא נאמר במפורש שהעברת הזכויות תיעשה "מעכשיו" – העסקה תחול, ואלו דבריו:

...דאפילו אם השכיר לו סתם דהוי כאומר מעכשיו, דדוקא בדבר שאי אפשר לחול תיכף, או אפילו אפשר לחול מ"מ כשתלה הקנין כגון שאמר אל תקנה אלא לאחר שלשים או קנה לאחר ל', אבל אם השכיר לו סתם או שאמר לו אני צריך עוד לישב בו עוד זמן או שמושכר כעת, הוי כאומר מעכשיו, דסתם כאומר מעכשיו דמי דבכדי לא הוה עביד...[9]

לסיכום, ניתן לחתום על חוזה שכירות, גם אם מועד העברת החזקה יהיה מאוחר למועד החתימה וגם אם בעת החתימה מחזיק במבנה שוכר אחר. לכתחילה רצוי לציין שהעסקה חלה "מעכשיו" אולם בדיעבד גם ללא אזכור כזה העסקה בעלת תוקף. ברור שחובות השוכר לשלם ולשמור על הנכס מתחילות רק עם קבלת החזקה.

ג. התחייבות של שניים יחד

במקרים רבים, כאשר השוכרים או המשכירים הם בני זוג, שני בני הזוג חתומים על החוזה. לגבי משמעותה של התחייבות משותפת זו נחלקו ראשונים. בנוגע לשותפים שהתחייבו יחד, כגון שלוו מאחד או שאלו מאחד, יש סוברים שכל אחד מהם חייב את מלוא הסכום, והמלווה יכול לגבות מכל אחד מהם את ההלוואה כולה,[10] ויש סוברים שכל אחד מהם חייב במחצית ההלוואה בלבד.[11] לפי הדעה האחרונה המלווה אינו יכול לתבוע מאחד השותפים את כל הסכום, אבל אם תבע משניהם, ומאחד מהם לא ניתן לגבות, אזי הוא רשאי לתבוע את השותף מדין ערב, וכך נפסק בשולחן ערוך.[12]

בחוזה שלפנינו הנוסח הוא ששני השוכרים ושני המשכירים מתחייבים "שניהם ביחד וכל אחד לחוד". נוסח זה מטיל את מלוא ההתחייבויות על כל אחד מהשוכרים וכן על כל אחד מהמשכירים.

ד. אחריות השוכר לשלמות הנכס המושכר

על פי דין תורה שוכר מיטלטלין חייב בתשלומים במקרה של נזק כשומר שכר,[13] ולכן הוא חייב אם המושכר נגנב או אבד. לעומת זאת שוכר קרקע פטור מתשלומים כשומר שכר,[14] ובכלל זה כל דבר המחובר לקרקע.[15] דירה היא דבר המחובר לקרקע ולכן השוכר פטור על נזקים שנגרמו לה.[16] לגבי חיוב שומר בפשיעה בקרקע נחלקו הפוסקים.[17]

אולם, השוכר יכול לקבל על עצמו להתחייב באחריות על קרקע, ובלבד שיעשה מעשה קניין כדי להתחייב.[18] בחוזה שלפנינו יש סעיף המחייב את השוכר בתשלומים על נזקים שנגרמו לדירה עקב מעשיו או מחדליו, והשוכר מקבל על עצמו התחייבות זו במעשה קניין.

ה. העברת השכירות ושכירות משנה

לגבי מיטלטלין שהושכרו נאמר בגמרא: "כאן שנה רבי אין השואל רשאי להשאיל ואין השוכר רשאי להשכיר".[19] הטעם הוא שהמשכיר או המשאיל יכולים לומר "אין רצוני שיהיה פקדוני ביד אחר".[20] נחלקו אמוראים[21] מה הדין כאשר השוכר עבר על האיסור והשכיר לאחר ואירע אונס, שאילו אירע אצל השוכר המקורי הוא היה פטור. לדעת רב אין מחייבים אותו בשל כך באונסים, כיוון שלדעתו "שומר שמסר לשומר – פטור", ואילו לדעת רבי יוחנן "שומר שמסר לשומר – חייב" גם באונס.

התוספות[22] הסבירו שלדעת רב ש"שומר שמסר לשומר – פטור" האיסור על השוכר להשכיר את הנכס לאחר הוא לכתחילה בלבד, אבל אם השוכר עבר על האיסור והשכיר לאחר אין מחייבים אותו בשל כך באונס.

לשיטה ש"שומר שמסר לשומר – חייב" נאמרו שני נימוקים: לדעת רבי יוחנן הנימוק הוא משום טענת בעל הפיקדון: "אין רצוני שיהא פקדוני ביד אחר", כלומר, השומר אינו רשאי להעביר את הפיקדון לשומר אחר ללא רשות. אם בכל זאת העביר לשומר אחר הוא חייב באחריות מוגברת הכוללת גם פיצוי במקרה של נזק באונס.

לעומת זאת, לדעת רבא הנימוק הוא משום: "את מהימנת לי בשבועה והאיך לא נאמן לי בשבועה", כלומר, השומר השני אינו נאמן כדי להיפטר בשבועה. לפי נימוק זה, אם יש עדים על האונס ואין צורך בנאמנותו של השומר השני, אזי השומר הראשון יהיה פטור, כך סבר גם הרי"ף.[23]

בספר מחנה אפרים[24] למד מדברי הרי"ף שלמרות שלכתחילה השוכר אינו רשאי להשכיר את הנכס לאחר, בדיעבד הנכס מושכר, והמשכיר אינו יכול להוציאו מידי השוכר השני.

עד כאן עסק הדיון בשאלת השכרת משנה של מיטלטלין, לגבי השכרת משנה של מקרקעין נחלקו ראשונים: לדעת הרמב"ם[25] יש להבחין בין מיטלטלין לבין קרקעות. לדבריו, הנימוק "אין רצוני שיהא פקדוני ביד אחר" כוחו יפה במיטלטלין, אבל בקרקעות או בספינה אין אומרים כן "שהרי בעלה עמה". לעומתו הראב"ד סובר שגם בקרקעות אומרים "אין רצוני שיהא פקדוני ביד אחר", כיוון "שיש בני אדם שמחריבים בית בדירתם".[26] בשולחן ערוך[27] פסק כדעת הרמב"ם.

מחלוקת זו היא כאשר אין הסכם מפורש בין הצדדים, אבל אם הצדדים הסכימו במפורש בנוגע לשכירות משנה הולכים אחר הסיכום המפורש על פי הכלל "כל תנאי שבממון קיים".[28] ואכן בחוזה זה הוגדר במפורש ששכירות משנה אינה אפשרית.

ו. אונס שמונע מהשוכר להמשיך בשכירות

במקרה של מות השוכר ח"ו עולה השאלה, האם יורשיו או המשכיר רשאים להפסיק את השכירות?

לדעת מהר"ם מרוטנבורג[29] היורשים רשאים להפסיק את השכירות וממילא הם אינם חייבים לשלם מעבר לתקופה שבה גר המוריש בבית. לעומתו כתב הרשב"א[30] בשם הראב"ד שהיורשים אינם יכולים להפסיק את השכירות ועליהם לשלם עד סוף תקופת השכירות. שתי הדעות הובאו על ידי הרמ"א שהכריע כך:

מי ששכר בית לדור בו, ומת בתוך זמן השכירות, אין צריך לשלם לו רק מה שדר בו, דבעל הבית הוי כפועל והוי ליה להתנות. מיהו יש חולקין. לכן אם קבל השכר כולו, אין צריך להחזיר כלום, כן נראה לי.[31]

כלומר, כיוון שיש מחלוקת בעניין, אזי רק אם השוכר שילם מראש את דמי השכירות לכל תקופת ההסכם, יורשיו אינם יכולים לבטל את ההסכם מיום מותו ולקבל את יתרת דמי השכירות בחזרה. לעומת זאת, הש"ך[32] פסק כדעת מהר"ם שהשכירות בטלה.

לגבי אירועים אחרים המונעים מהשוכר להמשיך בשכירות, כתב בספר פתחי חושן[33] שרק פטירה היא עילה לבטל הסכם שכירות, ולא כל אונס אחר.[34] אמנם, בספר מחנה אפרים[35] כתב "כי מת השוכר או חלה שאינו יכול לדור שם". מניסוח זה עולה, שלדעתו גם מחלה היא עילה לביטול.[36] בכל מקרה מסתבר ששינוי נסיבות שגורם לשוכר להעדיף את הפסקת השכירות איננו בגדר אונס.

כדי להבהיר את התנאים לצדדים הדברים הוגדרו בחוזה בסעיף ‎4 לחוזה המוצע.

ז. תיקונים במושכר

על פי השולחן ערוך המשכיר חייב להעמיד לשוכר בית ראוי לדירה, ולתקן כל דבר שהוא "מעשה אומן והם עיקר גדול בישיבת הבתים והחצרות".[37] כל דבר שאינו מעשה אומן השוכר חייב לעשותו.[38]

נימוקי יוסף[39] כתב בשם הריטב"א שהמשכיר לחברו בית מסוים ("בית זה") חייב להעמיד לו דלתות בתחילת השכירות, אבל אם אחר כך במשך זמן השכירות נתקלקלו הדלתות אינו חייב לתקן לו. מלשון הרמ"א[40] משמע שגם הוא מסכים לכך: "תקן המשכיר דברים אלו, ונשברו תוך ימי השכירות, אם אמר ליה: בית זה, אין צריך להעמיד לו אחר".

לעומת זאת שיטת הרא"ש[41] היא שאם נשברו קורות הבית ומסוכן לדור בו, אזי המשכיר חייב לתקן, כיוון שהבית קיים ויש עליו שם "בית", אלא שמסוכן לדור בו ומסתמא הוא עומד לתיקון. בשולחן ערוך[42] פסק כשיטת הרא"ש. קצות החושן[43] תמה מדוע הרמ"א, שכאמור פסק כשיטת הריטב"א, לא חלק על כך. בסיום הדברים כתב הרמ"א[44] "ובכל אלו הענינים הולכים אחר מנהג המדינה".

לגבי השאלה האם השוכר רשאי לתקן את הליקויים בעצמו ולנכות את עלות התיקון מדמי השכירות כתב המאירי:

...כן הדין בכל אלו אם שכרן והיה הכל ראוי ודר שם הרבה ונתקלקל שהמשכיר חייב לו לתקנם ואם תקן שוכר מעצמו מנכה לו מן השכירות...[45]

וכך כתב בספר נתיבות המשפט:

...וממילא מוכח דמכל שכן אם דמי השכירות ביד השוכר שיכול השוכר לתקן מדמי שכירותו...[46]

מדבריהם עולה שהשוכר רשאי לתקן בעצמו את ליקויי הדירה כיוון שהמשכיר אינו עומד בהתחייבותו. ועיינו בדברי ד"ר מיכאל ויגודה[47] שטען כי ניתן למצוא "רמז" לחובתו של השוכר להודיע על הליקוי לפני שהוא מתקן בעצמו, ולחובתו של המשכיר לתקן ללא שיהוי, בדבריהם של אחרונים. אולם, מעבר לרמז לא מצאנו.

למעשה, גם כאן בחרנו להגדיר את הדברים בחוזה (בסעיפים ‎28-‎30), תוך התייחסות למקרים שבהם המשכיר אינו מבצע את חובתו תוך זמן סביר.

ח. ריבית בשכירות

ריבית היא כל תשלום שנותן אחד מן הצדדים להתקשרות (שהוא בגדר לווה) לצד השני (שהוא בגדר מלווה) תמורת ההיתר להשתמש בכספו לצרכיו. והדברים אמורים לא רק ביחסי מלווה-לווה אלא גם ביחסי לקוח-סַפָּק, אם התמורה והתשלום אינם חלים בו-זמנית.[48] התמורה יכולה להיות עבודה או השכרת נכס או מכירת נכס.

בשכירות, התמורה ניתנת לאורך זמן, מפני שבכל רגע ורגע של תקופת השכירות השוכר מקבל את הנכס מן המשכיר, לכן, אם המועד המוסכם לתשלום הוא במהלך תקופת השכירות, אין שהות של זמן בין התשלום לקבלת התמורה. לפיכך, הנחה או תוספת אינן מהוות תשלום על הימצאות כספו של המשכיר אצל השוכר ולהיפך.[49]

אבל אם התשלום נעשה לפני תחילת השכירות או אחרי סיומה, הריהו בגדר תשלום שלא במועד מתן התמורה, ובגלל איסור ריבית אסור להוסיף על המחיר המקובל בשוק בגלל האיחור בתשלום או לתת הנחה בגלל הקדמת התשלום.[50]

משמעות הדברים היא שניתן לסכם בחוזה שכירות על שינוי בגובה שכר הדירה במהלך תקופת השכירות. בדרך כלל הדברים אמורים כאשר השוכר מתחייב לשלם דמי שכירות מוגדלים אם לא ישלם בזמן, כאשר התחייבות זו איננה בגדר ריבית. לעומת זאת, תוספת תשלום לאחר סיום תקופת השכירות עקב איחור בתשלום היא בגדר ריבית דרבנן (כיוון שהיא מותנית ואינה ודאית).[51]

ט. הוראות כלליות לחותמים על החוזה

1. קרא את החוזה בעיון, וודא שאתה מבין על מה אתה חותם.
2. שוכר, בדוק את מצב הנכס קודם שאתה חותם על החוזה.
3. ניתן למצוא שטר חוב (הנדרש על פי סעיף ‎19) במרשתת.

חוזה שכירות – דירת מגורים עם הערות מבארות

חוזה שכירות – דירת מגורים

שנערך ונחתם ב ____________ ביום _________ בחדש _________ שנת התש___________ (___________)

בין:       

1. _____________ ת"ז _____________

2. _____________ ת"ז _____________

כתובת: _________________________________

טלפון ____________ טלפון נייד ______________

שניהם יחד וכל אחד לחוד[52] (להלן, "המשכירים")

ובין:      

1. _____________ ת"ז _____________

2. ______________ ת"ז ______________

כתובת: __________________________________

טלפון ____________ טלפון נייד ______________

שניהם יחד וכל אחד לחוד[53] (להלן, "השוכרים")

מבוא

הואיל:        והמשכירים הינם הבעלים ו/או בעלי הזכות לחזקה ייחודית בדירה בת _______ חדרים מטבח שירותים ו____________________________.

הנמצאת ברחוב ______________ בעיר – _______________ קומה ________ (להלן: "הדירה" או "הנכס");

והואיל:        והמשכירים מצהירים כי אין כל מניעה להשכיר את הדירה לשוכרים בהתאם לחוזה זה;

והואיל:        והמשכירים מעוניינים להשכיר את הנכס בהתאם לתנאי חוזה זה, ומבלי שהשוכרים יהיו מוגנים לפי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב – 1972 או כל חוק דומה אשר יחוקק בעתיד;

והואיל:        והשוכרים מעוניינים לשכור את הנכס בתנאים האמורים;

לפיכך, הוסכם והוצהר על ידי הצדדים כדלקמן:

1. המבוא לחוזה זה מהווה חלק בלתי נפרד ממנו ותנאי מתנאיו.
2. הצדדים מודים בזאת, שחתמו על חוזה זה ברצון חופשי, בדעה צלולה וביישוב הדעת, אחר שקראו את החוזה או שהוא הוקרא בפניהם והם הבינו את תוכנו.[54]

השכירות ותקופתה

3. המשכירים משכירים את הנכס לשוכרים, והשוכרים שוכרים את הנכס מהמשכירים[55] בהתאם לתנאי חוזה זה, למשך _____ חודשים, החל בתאריך ___________ ועד לתאריך ___________ (להלן, "תקופת השכירות"). הצדדים מודים שעשו מעשה קניין[56] מעכשיו,[57] והחזקה תימסר לשוכר ביום תחילת תקופת השכירות.
4. (>סעיף רשות) אופציה – הנכס מושכר מעכשיו לתקופה נוספת מעבר לתקופת השכירות, עד לתאריך _____________ (תקופה נוספת זו תיקרא: "תקופת האופציה") בתנאי שהשוכרים ירצו בכך, ויודיעו על רצונם למשכירים בכתב לפחות 90 יום לפני סיום תקופת השכירות, ובתנאי שהשוכרים עמדו בכל התחייבויותיהם לפי חוזה זה עד למתן ההודעה האמורה. דמי השכירות בתקופת האופציה יהיו כדמי השכירות בקופת השכירות, בתוספת % _____, כל יתר הוראות חוזה זה יחולו גם בתקופת האופציה.
5. השוכרים רשאים לבטל את החוזה במתן הודעה בכתב למשכיר בהתראה של 10 ימים, במקרה של מניעה פיזית למגורי השוכרים בדירה, כגון, במקרה שהדירה אינה ראויה למגורים סבירים[58] או במקרה של מחלה משמעותית[59] של אחד מבני משפחת השוכרים שאינה מאפשרת מגורים בדירה.
6. הנכס הושכר למטרת מגורים בלבד, ומשום כך, לא יהיו השוכרים רשאים לעשות בו שימוש לשום מטרה אחרת ללא קבלת רשות מראש מן המשכיר.[60]

התמורה (בחרו באחת מאפשרויות התשלום, ומחקו את המיותר):

7. תמורת השכרת הנכס לפי חוזה זה, מתחייבים השוכרים לשלם למשכירים דמי שכירות בסך של _______ ש"ח (במילים: ______________________ ש"ח) לכל חודש שכירות (להלן: "דמי השכירות") ואשר ישולמו בשקלים חדשים. גובה דמי השכירות, מותנה בביצוע כל תשלום במועדו, לפי תנאי חוזה זה.[61]

[‎7א.      תמורת השכרת הנכס לפי חוזה זה, מתחייבים השוכרים לשלם למשכירים דמי שכירות חודשיים בסך של _______$ (במילים: ______________________ דולר ארה"ב) לכל חודש שכירות (להלן: "דמי השכירות") ואשר ישולמו בשקלים חדשים בהתאם לשער היציג של דולר ארה"ב, כפי שיהיה ידוע במועד ביצוע כל תשלום. גובה דמי השכירות, מותנה בביצוע כל תשלום במועדו, לפי תנאי חוזה זה.[62]]

8. בזמן חתימת החוזה שולם סכום של _________ ש"ח, כמקדמה על חשבון דמי השכירות של החודש הראשון.
9. יתרת דמי השכירות עבור כל חודש מתקופת השכירות, תשולם בכל ___________ לחודש הלועזי, החל בתאריך ____________, וכלה בתאריך ____________.
10. דמי השכירות, וכל תשלום אחר לפי חוזה זה (מחקו את המיותר): יופקדו או יועברו לחשבונם של המשכירים: בבנק _____________ סניף ___________ שמספרו __________, בחשבון מספר ____________ על שם__________________ /ישולמו באמצעות הפקדת שיקים דחויים בידי המשכיר עבור מלוא תקופת השכירות. ______________________________________________________________.
11. אם לא שילמו השוכרים אחד או יותר מתשלומי דמי השכירות או כל תשלום שהם חייבים לשלם בהתאם להוראות חוזה זה, למעלה משבעה ימים לאחר מועד התשלום שנקבע בסעיף 9, או אם שיק שהפקידו השוכרים בידי המשכירים והוצג לפירעון במועד, לא כובד על ידי הבנק, הרי שהחל ממועד התשלום האחרון יעמדו דמי השכירות על: דמי השכירות המקוריים, בתוספת _______ש"ח[63] עבור כל יום, עד לפירעון החוב במלואו. כן רשאים המשכירים להודיע לשוכרים על ביטול חוזה השכירות, בהתאם להוראות סעיף ‎36 להלן.

חובות השוכרים

12. השוכרים מקבלים על עצמם בקניין המועיל, לשמור על הנכס ועל הפריטים המצויים בו, ולשלם למשכירים על כל נזק או הפסד שייגרמו עקב מעשיהם או מחדלם או עקב מעשה של מי שנמצא בדירה בהסכמתם,[64] כדין שוכר מיטלטלין,[65] זאת, למעט נזקים שגרם המשכיר או אדם מטעמו.
13. השוכרים אינם רשאים לבצע שינויים כלשהם בדירה אלא אם קיבלו רשות בכתב ומראש מאת המשכירים לכך. האמור לא יחול על השינויים הבאים לגביהם המשכירים נתנו רשות מראש (מחקו ו/או הוסיפו): התקנת מדפים / תליית תמונות____________________________________________________________________________________________________________________________________________________.
14. השוכרים אינם רשאים למסור את החזקה בנכס או במקצתו, או לאפשר שימוש בנכס או במקצתו, לאחר, פרט לילדיהם שאינם נשואים. כמו כן השוכרים אינם רשאים להעביר זכויות לפי חוזה זה כולן או בחלקן לכל אדם ו/או גוף משפטי אחר. ואולם, רשאים השוכרים לארח אורחים בדירה כמקובל.
15. במקרה שהשוכרים מעוניינים להפסיק את השכירות לפני תום תקופת השכירות, רשאים הם לעשות זאת, ובתנאי שהעמידו במקומם שוכרים הגונים שישכרו את הדירה בתנאי חוזה זה, ובלבד שהם בעלי משפחה בגודל דומה ובעלי יכולת כלכלית דומה. זאת, לאחר שהודיעו למשכירים על כך בכתב 30 יום מראש.[66] השוכרים מתחייבים לפצות את המשכירים על ההוצאות, ההפסדים והטרחה שייגרמו עקב החלפת השוכרים.
16. השוכרים יישאו בכל התשלומים הכרוכים בשימוש שוטף בנכס, לרבות ארנונה, מסי רשות מקומית, חשבון החשמל והמים, תשלומים שוטפים[67] לוועד בית, שימוש בגז, חשבון טלפון מספר ______________, וכדומה.[68]
17. השוכרים יעבירו על שמם את החשבונות הרלוונטיים, ובכלל זה, חשבון הארנונה ברשות המקומית, חשבונות חשמל, מים וגז.
18. המשכירים או שלוחיהם רשאים להיכנס לנכס, בתיאום מראש של 48 שעות, ובמקרה של תיקונים דחופים גם ללא התראה מראש, כל זאת, במידה שאינה פוגעת באופן בלתי סביר בשימוש התקין והשלֵו בנכס.[69]
19. השוכרים אינם רשאים לעשות שימוש בנכס, המפריע באופן בלתי סביר לדיירי הבית ו/או לשכנים האחרים.[70]
20. אם נשאר חוב כספי על השוכרים 90 יום לאחר תום תקופת השכירות, בין למשכירים ובין עקב ההתחייבויות המפורטות בסעיף ‎14 שנתבעו מהמשכירים,[71] הרי שהשוכרים מתחייבים מעכשיו לשלם למשכירים סך _______ש"ח עבור כל יום איחור.[72]
21. לשם הבטחת כל חיוביהם הכספיים לפי חוזה זה, מסרו השוכרים למשכירים בעת חתימת החוזה זה, שטר חוב / שיק ביטחון בסכום של _______ ש"ח.[73] שטר החוב יוחזר לשוכרים 60 יום לאחר תום תקופת השכירות, בתנאי שהשוכרים שילמו למשכירים את כל התשלומים שבהם הם חייבים לפי הוראות חוזה זה. כן ימציאו שני ערבים לשטר החוב ו/או לשיק, להנחת דעת המשכירים, אשר יחתמו גם כערבים לכל התחייבויות השוכרים לפי חוזה זה.

חובות המשכירים

22. מס רכוש שיחול על הנכס, אם יחול, ישולם על ידי המשכירים.
23. המשכירים יעבירו לידי השוכרים את החזקה בנכס, למטרותיה של השכירות, החל מתאריך _____________, בשעה ________ כאשר הוא פנוי מכל אדם וחפץ (מלבד הפריטים שנרשמו להלן בנספח ב') וראוי לשימוש על פי מה שסוכם, פרט לפגמים המפורטים בנספח ג'.
24. בדירה מותקן קו טלפון / לא מותקן קו טלפון; בדירה יש הכנה לחיבור גז / חיבור לגז / אין הכנה לחיבור גז (מחקו את המיותר).
25. עבור כל יום של איחור בהעברת החזקה בנכס, שלא מחמת אונס גמור, מוסכם בזאת על הצדדים, שהמשכירים יפצו את השוכרים בסכום של ____ ש"ח.[74]
26. הרשות ביד המשכירים להעביר לאחר או לשעבד את זכויותיהם בנכס, ובלבד שהליך זה לא יפגע בזכויות השוכרים.[75]
27. (>סעיף רשות) במקרה שאין מזוזות בדירה, הרי שהשוכרים יתקינו מזוזות משלהם בנכס. בתום תקופת השכירות, המשכירים מתחייבים לשלם לשוכרים את שווי המזוזות, אלא אם כן הם יחליפו את המזוזות של השוכרים במזוזות משלהם.[76] אם היו מזוזות בדירה רשאים השוכרים לקחתם לבדיקה, על חשבונם. ואם יימצאו מזוזות פסולות, חייבים המשכירים להתקין מזוזות כשרות.

תיקונים בנכס

28. השוכרים בדקו את הנכס, והם מודים שאין בו כל מום גלוי,[77] פרט לאלה המפורטים בנספח ג'.
29. אם יתגלו פגמים במהלך השכירות הדורשים תיקון, יודיעו השוכרים על כך למשכירים בהקדם האפשרי לאחר גילוי הפגם. המשכירים יבצעו תיקונים או יישאו בתשלומים עבור תיקונים הדורשים בעל מקצוע,[78] והנדרשים כדי לאפשר לשוכר את השימוש לו הוא זכאי על פי חוזה זה, והצורך בהם לא נגרם עקב מעשה או מחדל בלתי סביר של השוכרים. השוכרים יתקנו על חשבונם כל פגם אשר התגלה במהלך תקופת השכירות אשר נובע ממעשה ו/או מחדל שלהם.
30. המשכירים יבצעו את התיקונים להם הם אחראים תוך זמן סביר לאחר שנודע להם על הצורך בו.[79] אם השוכרים ביצעו את התיקון הנדרש קודם לחלוף זמן התיקון הסביר, הם יקבלו החזר בגובה עלות התיקון הנמוכה ביותר שהיו המשכירים יכולים להשיג.[80]
31. במקרים דחופים, או כאשר לא ניתן להודיע למשכירים על הדרוש תיקון, או במקרה של עיכוב בלתי סביר בביצוע התיקון מצדם של המשכירים, הרי שהשוכרים רשאים לתקן את הטעון תיקון, ויוכלו לקזז את עלותו הסבירה והמוכחת של התיקון מדמי השכירות.[81]

פינוי הנכס

32. עם תום תקופת השכירות, או בכל מקרה אחר שבו תבוא השכירות לקיצה לפי חוזה זה, יפנו השוכרים את הנכס, ויותירו אותו נקי ומסודר, ופנוי מכל מחזיק או רכוש שאינו שייך למשכירים.
33. השוכרים מתחייבים להחזיר את הנכס למשכירים: במצב נקי ומסודר כפי שקיבלו אותו / מסויד ונקי (מחקו את המיותר).
34. לא פינו השוכרים את הנכס לפי סעיף ‎32, ישלמו למשכירים סכום המהווה 200% מדמי השכירות היומיים, עבור כל יום, כדמי שימוש, עד לפינוי הנכס. בנוסף, המשכירים ו/או מי מטעמם יהיו רשאים להיכנס לנכס ולפנות ממנו את כל החפצים של השוכרים.[82] השוכרים מתחייבים לפצות את המשכירים על כל ההוצאות, ו/או הנזקים ו/או מניעת רווח אשר ייגרמו למשכירים כתוצאה מכך, אף באופן עקיף.[83] אין בסעיף זה כדי למנוע מהמשכירים כל סעד אחר, ואין בו כדי לפטור את השוכרים מחובתם על פי סעיף ‎32.[84]

ביטול החוזה

35. הסעיפים הבאים הם תנאיו היסודיים[85] של חוזה זה לטובת המשכיר – ‎5, ‎7, ‎7א, ‎10, ‎13, ‎14, ‎16.[86]
36. אם השוכרים לא ימלאו אחר התנאים היסודיים של חוזה זה, רשאי המשכיר לבטל את החוזה על כל המשתמע מכך.
37. הודעת המשכירים על סיום תקופת השכירות על פי סעיף ‎36 תישלח לשוכרים במכתב רשום, או תימסר לשוכרים בכתב עם אישור מסירה של מי מהם. דרישה שלא נעשתה בדרך זו, בטלה.
38. אם הפרו השוכרים סעיף יסודי של חוזה זה, אך נמנעו המשכירים להעלות את הדרישה לפינוי הנכס למעלה מעשרה ימים לאחר שנודע להם על הפרתו, הרי שיראו אותם כמי שמחלו על הזכות להביא את ההסכם לסיום עקב התנאי שלא קוים. לפיכך, השכירות תימשך, והמשכירים יהיו מנועים מלהעלות את הדרישה לסיום תקופת השכירות בשל הפרה זו.[87] זאת, מבלי לגרוע מזכותם של המשכירים לדרוש את הפסקת החוזה בכל מקרה של הפרה נוספת או מתמשכת.
39. אם הנכס לא יימסר לשוכרים בזמן, או שהוא לא יהיה ראוי למגורים סבירים,[88] רשאי השוכר לבטל את החוזה, על כל המשתמע מכך.[89]
40. אם נכנסו השוכרים לנכס לאחר שנודע להם על אי מילוי התנאי על ידי המשכירים, או אם נמנעו השוכרים להודיע למשכירים על ביטול השכירות, למעלה מעשרה ימים לאחר אי מילוי התנאי על ידי המשכירים, יראו אותם כמי שמחלו על התנאי, השכירות תימשך, והם יהיו מנועים מלדרוש את סיום תקופת השכירות.[90]
41. הודעת השוכרים על סיום תקופת השכירות על פי סעיף ‎39 תועלה על הכתב, ותופנה למשכירים במכתב רשום, או במסירה אישית למשכירים עם אישור מסירה של מי מהם. דרישה שלא נעשתה בדרך זו, בטלה.
42. השוכרים מודעים לכך שהמשכירים לא ביטחו את רכושם של השוכרים בפוליסת ביטוח, ואם הם מעוניינים בכך, הם רשאים לבטח את רכושם בפוליסת ביטוח רכוש.
43. השוכרים אינם רשאים להכניס בעלי חיים לדירה אלא ברשות המשכירים.

הסכם בוררות ותוקף הלכתי

44. הצדדים קיבלו על עצמם את ___________________________________ כבורר מוסכם (להלן, "הבורר"), אם הבורר לא יוכל או לא ירצה לדון בעניין, הצדדים מקבלים את בית הדין שיבחר הבורר. חתימה על החוזה דינה כחתימה על הסכם בוררות כמשמעה על פי דין תורה וחוק המדינה.[91]
45. הצדדים קיבלו על עצמם, את הבורר, בין לדין תורה בין לפשרה, והם מתחייבים לשלם על נזקים עקיפים (גרמא) ועל מניעת רווח כפי שיקבע הבורר,[92] במקרה שיש לבורר שטר בוררות – כפי שמפורט באותו שטר בוררות. כל תביעה או טענה הנוגעת לחוזה זה, תתברר בפניו, ועל פי כל ראיה שהבורר רואה אותה כמספקת.[93]
46. שינוי בחוזה יהיה תקף רק אם ייעשה בכתב ובחתימת הצדדים.[94] כל אחד מהצדדים אשר הצד השני חייב לו חוב לפי חוזה זה, והבורר לא השתכנע שהחוב נפרע, נאמן כשני עדים על הצד השני, יורשיו או חליפיו, לטעון שהחוב טרם נפרע. במקרה כזה, יפרע הנתבע את החוב באופן מיידי, בלא חרם, שבועה וכדומה.[95]
47. הצדדים מקבלים על עצמם את דעת הפוסק המקיים הסכם זה ומתחייבים על פי דעתו,[96] הצדדים מודים שכל ההתחייבויות וההקנאות נעשו על פי "היתר עסקא" כתיקון חכמים,[97] ושכל התנאים נעשו על פי דיני התנאים כתקנת חכמים.[98] כל הקניינים, החיובים ותנאי הסכם זה נעשו בקניין היותר מועיל[99] על פי דין תורה בכלי הכשר לקנות בו בבית דין חשוב מעכשיו באופן שאין בו אסמכתא, כתקנת חכמים.[100]
48. כתובות הצדדים לצורך חוזה זה הן כמופיע במבוא לחוזה. הודעה בכתב משמעה בחוזה זה הודעה במכתב רשום.

ועל כל הנ"ל באנו על החתום:

נספחים

א. כתב ערבות

אני הח"מ ערב לכל חיוב כספי המוטל על השוכרים ע"פ תנאיו וסעיפיו השונים של חוזה זה, ובכלל זה את סמכות הבורר שמזכר בחוזה.[101] מודע אני לכך, שכערב, אני מתחייב לשלם למשכירים כל סכום שחייבים בו השוכרים לפי חוזה זה, בכל מקרה שהשוכרים אינם משלמים את הסכום בתוך פרק זמן סביר.[102] ערבות זו קיבלתי על עצמי בקניין הראוי, מעכשיו, בפני בית דין חשוב, לא כאסמכתא ולא כטופסי דשטרי.

ב. רכוש בנכס

בנכס מצויים הפריטים הבאים, אשר הם בבעלות המשכירים:

1. _____________________________________.

2. _____________________________________.

3. _____________________________________.

4. _____________________________________.

5. _____________________________________.

6. _____________________________________.

ג. פגמים במושכר (למילוי בעת העברת החזקה)

בתאריך ______________ השוכרים קיבלו לידיהם את הנכס לשימושם, ובו הפריטים המפורטים בנספח ב' לחוזה זה, כאשר כולם במצב תקין וטוב, פרט ל________________________________________________________________________.

ד. קריאת מונים

מונה חשמל – ________

מונה מים – __________

מונה גז – ____________

ועל כל הנ"ל באנו על החתום: