חוזה שכירות שתם תקפו אבל השוכרים המשיכו לגור בבית ולשלם וכעת הם מבקשים לחזור בהם

השאלה: שלום הרב, היה לנו חוזה שכירות עד תאריך מסויים. לקראת סוף תקופת החוזה הראינו כוונה מול בעלת הדירה לחדש את החוזה ולהמשיך את השכירות לתקופה נוספת. ביום האחרון של החוזה דיברנו עם בעלת הדירה על הנידון והיא אמרה שהיא שוקלת להעלות את המחיר. אמרנו לה שנחשוב על זה ונדבר בהמשך. בפועל במשך מספר שבועות ובמיוחד בגלל המלחמה לא יצא לנו להגיע ולחדש מולה חוזה (המשכנו לשלם לה את הסכום החודשי כרגיל על חודש נוסף).

לאחר מספר שבועות לתוך המלחמה הבנו שלא מתאים לנו להישאר בדירה זו עקב המצב, הודענו לבעלת הדירה שאנחנו לא מעוניינים לחדש חוזה.

האם חלה עלינו חובה לשלם לבעלת הדירה עד שימצאו שוכרים חדשים? מצד אחד אנחנו ללא חוזה חתום בתוקף ומצד שני אמרנו לבעלת הדירה שאנחנו כן מעוניינים לחדש חוזה אבל בסוף חזרנו בנו בגלל המלחמה. יש לציין שבחוזה המקורי שחתמנו  יש סעיף שאומר: "במקרה והשוכרים ירצו להפסיק את קשר השכירות, ולעזוב את המושכר לפני תום תקופת השכירות יהיו חייבים בתשלום דמי השכירות והמיסים עד סוף תקופת השכירות". וסעיף נוסף שאומר "שתהיה אופציה לשוכרים להאריך את התקופה ל12 חודשים נוספים" האם זה אומר שהצהרת הכוונות שלנו בתחילה מחייבת אותנו לשלם לה עוד חודשים קדימה (עד למציאת שוכרים או אולי עד 60 יום מהרגע שהודענו על עזיבה לפי לשון החוק או אולי עוד 12 חודשים שהם האופציה בחוזה?) אפילו שלא חתמנו על חוזה לתקופה החדשה (וגם לא השבנו לה לגבי העלאת המחיר)? נקודה נוספת: 1. פרסמנו את הדירה על מנת לעזור לבעלת הדירה למצוא שוכרים חדשים, הגיעו שתי משפחות שרצו לסגור חוזה אך הם לא התאימו לסגנון שבעלת הדירה מחפשת.

תשובה

אין להשיב בדיני ממונות ללא שמיעת שני הצדדים ואנו נענה לפי מה שעולה מהנתונים שציינת בפנינו. פרטי ההלכה עשויים להשתנות במקרה שלכם אם יסתבר שהמילים שאמרתם או בעלת הבית אמרה היו שונות.  

א. האופציה- אופציה היא מושג משפטי המתפרש בדין תורה לפי המשפט הישראלי. משמעותו היא, שהשוכר רשאי להחליט האם הוא רוצה להישאר, באותם תנאים של תקופת השכירות הראשונה, ולמשכיר אין זכות להעלות את מחיר השכירות (ראו בספר עמק המשפט שכירות סימן יח, וקובץ 'חוקי התורה' שכירות מקרקעין סעי' 32).

שוכר המעוניין לממש את האופציה צריך להודיע מראש לפי הזמן שנכתב בחוזה ואם לא נכתב זמן הודעה מראש, זמן ההודעה הוא 60 יום לפני סוף תקופת השכירות (סעיף 25יב לחוק השכירות והשאילה. עמק המשפט שם כתב שניתן להודיע עד היום האחרון של השכירות על רצונו להמשיך ולממש את האופציה. דבר זה תמוה, כיוון שמשמעות האופציה היא המשמעות המשפטית, מדוע במקרה הזה המצב שונה? וכנראה שלדעתו המציאות החוקית השתנתה)

צורת ההודעה- צורת ההודעה צריכה להיעשות לפי מה שקבעו הצדדים ביניהם, בכתב או בע"פ. מהשאלה אני מבין שלא קבעתם צורה מסוימת, ולכן כל צורת הודעה תחשב הודעה.

לכן אם הודעת שאתה מעוניין בשכירות 60 ימים לפני פקיעת החוזה הראשון סעיף האופציה מופעל, ובעצם החוזה הוארך לעוד שנה נוספת לפי מה שנהגתם בשנת השכירות הראשונה עם כל התנאים ועליכם לשלם על השכירות עד שיימצא שוכר חילופי. אך אם לא הודעת שאתה מעוניין בזמן או בדרך לא מוחלטת אין פה מימוש של האופציה[1].

ב. אם סעיף האופציה לא מומש-

1. אם סיכמתם בינכם להמשיך את השכירות- כל תנאי השכירות ממשיכים (רמ"א שלג, ח "שליח צבור שהשכיר עצמו עם מנהיגי העיר לשנה בתנאי כך וכך, ואחר כך השכיר עצמו לבני העיר הזאת עם מנהיגים שניים, ולא התנה, ודאי על תנאי הראשון השכיר עצמו".  הפוסקים למדו דינים רבים משכירות פועלים לשכירות בתים, וראו ש"ך שיב, י שהביא את תשובת הריב"ש תעה דנן העוסקת בשכירות פועלים לעניין שכירות בתים).

2. אם הוויכוח היחיד היה על גובה השכירות- נחלקו הש"ך והלבוש האם התנאים האחרים ממשיכים (ראו ש"ך שלג, מב, וערוך השולחן שלג, כט פסק כש"ך שהתנאים הנוספים לא ממשיכים) וכיוון ש'המוציא מחברו עליו הראיה' נראה שבעלת הבית לא יכולה להכריח אתכם להישאר עד סוף התקופה שמא הלכה כמו הש"ך, ולכן חלה עליכם רק חובת הודעה מראש בלבד, ככל שוכר (30 יום, וראו 'חוקי התורה' שכירות מקרקעין סעי' 37, ו38). שוכר שהודיע ועזב מיד את הדירה צריך לשלם עבור זמן ההודעה מראש.

סיכום

אם סעיף האופציה הופעל- לא ניתן לשנות את התנאים.

אם סעיף האופציה לא הופעל, מלשונך נראה שהויכוח היחיד שהיה בינכם ובין בעלת הבית הוא על גובה השכירות, לכן התנאים הנוספים לא ממשיכים, ואתם מחויבים בהודעה מראש 30 יום (שולחן ערוך חו"מ שיב, ה). אולם, במקומות הקשים להשכרה עשויה תקופת ההודעה מראש להשתנות לפי הנסיבות והעניין (שו"ע שם סעי' ו).