אונאה בגודל הדירה

השאלה:

שכרתי דירת 5 חדרים בירושלים ב6300 ₪ לחודש למשך שנתיים. המשכיר פרסם ביד 2 ששטח הדירה הינו 130 מ"ר ועל דעת כן הסכמתי למחיר. לאחר חצי שנה נודע לי כי שטח הדירה הינו רק 110 מ"ר דירות בשטח כזה מושכרות במחיר הרבה יותר נמוך(בכ700-1000 ₪ פחות) יש לציין כי בחוזה נאמר: "השוכר מצהיר כי ראה ובדק את הדירה ומצא אותה במצב טוב ותקין ומתאים לדרישותיו והשוכר מוותר על כל טענת אי התאמה או טענה בגין הדירה או בגין פגם או מום גלוי או נסתר למעט פגמים שהמשכיר לא יידע אותו בהם ולא נכתבו בחוזה" שאלתי היא : א. האם אני יכול לדרוש שהמשכיר יוריד את המחיר לפי ערכה האמתי? ב. האם זאת עילה להפרת החוזה ואוכל לצאת ממנה כבר אחרי שנה?

תשובה

בדיני ממונות לא ניתן לפסוק ללא שמיעת שני הצדדים ואנו משיבים באופן כללי ולפי הנתונים שמסרת לנו.

אונאה בקרקעות בדבר שבמידה

א. אע"פ שאין אונאה בקרקעות, אבל בדברים שקשורים למידה ומניין יש אונאה. וזה לשון השולחן ערוך[1]:

"המוכר לחבירו במדה ובמשקל או במנין, וטעה בכל שהוא, חוזר לעולם, שאין אונאה אלא בדמים אבל בחשבון חוזר. כיצד, מכר לו מאה אגוזים בדינר ונמצאו ק"א או צ"ט, נקנה המקח ומחזיר הטעות ואפילו אחר כמה שנים".

עיין בסמ"ע סק"ב שגם דברים שאין בהם אונאה כמו קרקעות במידה יש אונאה.

יש מחלוקת בין הפוסקים האם כאשר יש אונאה כזאת שלא ניתן לתקן אותה ניתן לתבוע רק את ביטול העסקה או לתבוע את המחיר הנכון. לדעת הסמ"ע[2] בשם הרמב"ן האפשרות היחידה העומדת בפני מי שאונו אותה במידה שלא ניתן להשלים אותה היא לחזור מהעסקה לגמרי, אך בפתחי חושן אונאה פרק יא הערה נב הביא את ספר אבן האזל שהוכיח שניתן לתבוע את המחיר הנכון.

במקרה שלך נראה לענ"ד שכו"ע יודו שניתן לתבוע את המחיר הנכון. הרי מדובר על שכירות, וכיוון שיבטלו את המקח כלומר יגידו שהיה מקח טעות, יהיה צריך להחזיר את ההפרש ממילא, כי זו המשמעות של ביטול מקח בשכירות. כי כבר גר במקום והשתמש והמציאות של המגורים לא ניתן להחזירה.

באונאה כזאת שלא יכולת לבדוק אין משמעות לזה שכתבת בחוזה שראית והסכמת וכו'.

ביטול מקח בעקבות האונאה

ב. לפי מה שכתבנו לעיל ניתן לתבוע את ביטול המקח, או את המחיר הנכון.

אך, באונאה של מידה, והשתמש בנכס אחרי שידע על האונאה נחלקו הפוסקים האם יכול לחזור בו ולבטל את המקח. דעת הב"ח בסימן רלב שם שאם המשיך והשתמש אינו יכול לחזור בו, ולכן לא תוכל לבטל את המקח לאחר זמן, כי כבר השתמשת. אך אם היה קשה למצוא דירה באמצע השנה או שקשה להעביר את המשפחה, ייתכן שאין בהמשך השימוש מחילה (עיין בפת"ש רלב,א). כמובן כל זה עד סוף השנה .

אמנם יש חולקים על הב"ח וסוברים שבמקרה בו המקח קיים אין לראות בשימוש מחילה, (עיין דברי גאונים כלל ו', ובתשובת לבושי מרדכי חו"מ סימן יט). הערך ש"י קיבל את דברי הב"ח רק במקרה בו המקח בטל.

לכן נראה שאם אתה רוצה לבטל את המקח עכשיו אתה יכול אולם אם ברצונך לבטל לאחר זמן לא תוכל לעשות כך לפי הערך ש"י.

מסקנה:

א. ניתן לתבוע את המחיר האמיתי של הדירה, או את ביטול המקח מייד. ב. אם לא תגיד דבר עכשיו, ואח"כ תרצה לבטל את המקח בנוגע לשנה החדשה לא תוכל לעשות כך.