הרשם לקבלת עדכונים
האם יש לשוכר זכות ראשונים לקנות את הדירה בה הוא גר?
הרב אלעזר גולדשטיין
למעשה בעל הדירה צריך ולהציע את הבית למכירה קודם לשוכר, ביחוד במקרה שהשוכר גם בעל הדירה המקורי. מאידך, לכל הדעות דין בר מצרא לא מקנה זכות לקבוע מהו ערך הנכס אלא רק זכות ראשונים בקניין.
השאלה
מכרתי את דירתי לפני מס' שנים ואני מתגורר בה בשכירות. בעל הדירה הודיעני כי הוא מעונין למכור את הדירה וכי אני קודם, שמחתי מאד על הבשורה כיון שאני מאד קשור לדירה וכל המכירה הייתה בגלל אילוץ כלכלי. הצעתי לו מחיר אך הוא רוצה מעט יותר. ולי אין את האפשרות. שאלתי, האם בדין כזה יפה עושים המתווכים שיודעים את העניין ופועלים בדורסנות להכניס אנשים שאולי יתנו יותר? האם אין בזה דין של עני המהפך בחררה?? תודה מראש
התשובה
בשאלתך יש לדון בשתי סוגיות: דין "בר מצרא" הנגזר מדין "ועשית הישר והטוב" (שהתבאר בהרחבה בשו"ע חו"מ קע"ה), ודין "עני המהפך בחררה" (שהתבאר בחו"מ רל"ז).
לפי דין "בר מצרא" חובה על המוכר להציע את הנכס דבר ראשון לבעל המיצר, כלומר לשכן של הנכס. ומבארת הגמרא שיסוד החיוב הוא הציווי "ועשית הישר והטוב".
ונחלקו הראשונים האם גם לשוכר יש זכות ראשונים, לדעת הרמב"ם אין לשוכר זכות ראשונים, ואילו לדעת הרא"ש גם לשוכר יש דין "בר מצרא". השו"ע (חו"מ קעה, ס) הכריע כדעת הרמב"ם, ואילו הרמ"א הכריע כדעת הרא"ש.
במקרה שלך יש מקום גם לדון האם למוכר ראשון יש דין "בר מצרא" וראה שם סעיף לז שגם למוכר ראשון יש זכויות אך הם פחותות מזכותו של בן המיצר ולכן במקרה שלך המגורים בדירה מקנים זכויות גדולות יותר מאשר זכות הראשונים.
למעשה וודאי שראוי לנהוג כפי שנהג בעל הדירה ולהציע את הבית למכירה קודם לשוכר (ביחוד במקרה שלך שאתה גם בעל הדירה המקורי). מאידך, לכל הדעות דין בר מצרא לא מקנה זכות לקבוע מהו ערך הנכס אלא רק זכות ראשונים בקניין.
כלומר, בעל הדירה יכול למכור למרבה במחיר אלא שחובה עליו להציע לשוכר לקנות בסכום זהה את הדירה. מאידך, מוסכם שאם השוכר לא יכול להרשות לעצמו את הסכום שדורש המשכיר (שם סעיף ט) ואפילו אם אין לו את הסכום באופן מיידי בטל דין בר-מצרא וזכותו של בעל הנכס לחפש רוכש שיתן לו את אשר הוא דורש. לאור זה אין כל בעיה להביא רוכשים אחרים לדירה גם אם נשמרת זכות הראשונים לשוכר אך אין לא כל זכות להגביל את מחיר הדירה.
גם לגבי דין "עני המהפך בחררה" אי אפשר לכנות את המתווכים רשעים כיוון שעיקרון זה רלוונטי רק אם יש כבר עיסקה מוסכמת על המכירה וחסרה רק פעולת הקניין כדברי הרמ"א (חו"מ רלז):
"...וכל זה לא מיירי אלא כשכבר פסקו הדמים שביניהם, ואין מחוסרין אלא הקנין. אבל אם מחוסרין עדיין הפסיקה, שהמוכר רוצה בכך והקונה רוצה יותר בזול, מותר לאחר לקנותו..."
מעבר לכך יש דעות (שו''ת מהר''ם אלשיך סז; שו''ת מהרש''ל לו) שלבעל הדירה מותר לחפש הצעות חילופיות גם לאחר שהגיעו לעמק השווה, וממילא זכותו לפנות לבעלי מקצוע לחפש לקוחות חדשים כל עוד לא עשו קניין.
למעשה כיון שבמקרה שלכם בעל הבית דורש מחיר גבוה מהצעתכם, זכותו לעמוד על המקח ולהביא לקוחות חדשים שיקנו במכיר שהוא מעוניין.
לאור כל זאת נראה וודאי שראוי לתת לך זכות ראשונים לקנות את הנכס, אולם אין בכוחך למנוע את העלאת ערך הדירה, וכל עוד לא סכום על מחיר מותר לאחרים להתעניין בדירה ולהציע מחיר ככל העולה בדעתם. במקרה שכזה נשארת לך עדיין זכות הראשונים לקנות במכיר המלא אך לא לקבוע את ערך הדירה.
ראה בהרחבה על דין זה תחת התגית: בן המצב - בר מצרא, למשל, במאמר שכתב יו"ר המכון הרב אברהם גיסר בקישור הבא.
בהצלחה רבה,
הרב אלעזר גולדשטיין
מנהל אתר דין תורה.
