תשלום דמי פיתוח לאגודה שיתופית

הרב שלמה לוי

בית הדין לממונות, גוש עציון

התביעה

התובעים זכו במכרז במגרש בשכונה החדשה לצורך בניית ביתם. האגודה השיתופית דרשה מהם סך השוה בשקלים ל- 56,000 דולר, כהשתתפות בהוצאות הפיתוח של השכונה, תשלום זה הינו תנאי לקבלת המגרש ולהתחלת הבניה. עוד לפני התשלום בפועל פנו התובעים לבה"ד בטענה שגובה התשלום הנדרש מהם אינו מוצדק, בה"ד בזמנו נמנע מלהתערב ודחה את בקשת התובעים עד לבירור לגופו של ענין. התובעים שילמו בלית ברירה את מלא הסכום הנדרש ועתה תביעתם היא להחזיר להם את הכסף שלטענתם נדרשו לשלם שלא כדין. התובעים נדרשו לשלם גם 20,000 דולר לצורך מבני ציבור, בנושא זה אין תביעה שהרי כל התושבים שילמו סך זהה.

עיקר טענתם מבוססת על העובדה שכמאתיים משפחות שנכנסו לאותה שכונה נדרשו לשלם הרבה פחות וא"כ למה יגרע זכותם ומדוע ישלמו יותר מכולם. יש לציין שסכום זה של דמי פיתוח נדרש רק משנים עשר מגרשים בשכונה. כמו כן יש לציין שחלק מהבתים נבנו בבניה רוויה ובפועל היו שם כ – שמונים מגרשים.

טענה אחרת שהושמעה היא שהסכום הנדרש אינו סביר יחסית להוצאות הפיתוח של השכונה ובודאי שרחוק מאד מהערכה המקורית של משרד השיכון ועל כן כנראה הסכום שאגודה דורשת עולה על הערך האמיתי של הפיתוח אותו הם מקבלים.

התובעים גיבו טענה זו במסמכים של מומחים המעידים על עלות הפיתוח המקובלת.

לצורך בירור וחיזוק טענתם דורשים התובעים מהאגודה למסור להם פירוט על המקורות הכספיים ששימשו להוצאות הפיתוח.

טענות נוספות שהושמעו יובאו במהלך בירור הדין

תשובת הנתבע

1. התשלום היה ידוע מראש והוא חלק מהמכרז, התובעים קיבלו על עצמם לשלם סכום זה ועל כן אינם יכולים עתה לחזור בהם מהסכמתם. יתר על כן ועדת הביקורת של האגודה אישרה את דרישת התשלום ולכן התובעים שהם חברי אגודה חייבים לקבל החלטה זו.
2. התשלום הנדרש נקבע לפי העלות בפועל של הפיתוח ועל כן רשאית האגודה לדרוש זאת מהם. המשפחות האחרות שילמו פחות לפי הסכם שנעשה עם משרד השיכון, הסכם זה אינו חל על המשפחות החדשות ועל כן משרד השיכון נתן הוראה לגבות ממשפחות אלו את הסכום המלא.
3. האגודה אינה מסכימה לפרט את מקורות הכנסותיה, לדבריה פירסום המקורות יכול לגרום נזק. לטענת האגודה אין קשר בין המקור התקציבי של האגודה לחובת התשלום. הנתבעים משלמים עבור מה שהם מקבלים ועל כן אין זה נוגע לשאלה מהיכן האגודה גייסה את המימון.

יש להדגיש שמדובר בתביעה שהיא במידה מסוימת תביעה יצוגית, אומנם יש רק תובע אחד אולם לפסה"ד יכולות להיות השלכות לכל שנים עשר המגרשים.

בירור הדין

סדר הדברים בפס"ד כדלהלן.

1. האם הסכמת התובעים למכרז כמוה כהסכמה לשלם את מלא הסכום הנדרש.
2. הכרעה בשאלה העקרונית האם התובעים צריכים לשלם כשאר המגרשים או שזכותה של האגודה לגבות את מלא הוצאות הפיתוח.
3. האם על האגודה לפרוש בפני התובעים את מקורות הכנסותיה.
4. החשבון המדוייק של דמי הפיתוח לפי העקרונות שנקבעו בסעיפים הראשונים.

א. הסכמת התובעים למכרז

הנתבעים טענו שהתובעים הסכימו לשלם וכלשון בא כוחם "סבר וקיבל" ועל כן אין צורך להיכנס לדיון המהותי ביחס לקביעת הסכום.

כתב הריב"ש בס' תע"ז:

"אין הקהל יכולים לעשות חוק או תקנה שלא כדין כנגד שום יחיד מן הקהל אלא א"כ הסכים הוא עימהם…"

בהמשך מביא הריב"ש מעין דברים אלו גם בשם הרשב"א בתשובה, מקור הדברים בשו"ת הרשב"א ח"ה ס' קע"ח קע"ט. ברוח זו פסק הרמ"א בחו"מ ס' ב' בשם המרדכי " אבל אינן רשאין לשנות דבר במידי דאיכא רווחא להאי ופסידא להאי או להפקיע ממון שלא מדעת כולם" אומנם הריב"ש והרשב"א כתבו שאם אותו יחיד הסכים לתקנה הרי היא מחייבת אותו, אולם בנידון דידן התובעים אולצו להסכים מכיון שזה היה תנאי לקבלת המגרש דהיינו לא מדובר כאן בהסכמה מרצון אלא בלית ברירה. על כן אם האגודה לא היתה רשאית לדרוש סכום זה, הרי שגם לא היתה רשאית להעמיד תנאי זה ועל כן אין משמעות להסכמת התובעים לתשלום.

יש להדגיש את דברינו בפסק דין קודם בקשר למגרשים אלו; המגרשים אינם שייכים לאגודה אלא למינהל ומוצעים לזכאים באמצעות הסוכנות. האגודה כשליחה של המוסדות לחלוקת המגרשים, חייבת במתן הזדמנות שוה לכל הזכאים, ואינה יכולה להשתמש במגרשים אלו לצורכי מסחר וכדומה שהרי המגרשים אינם שייכים לה. על כן ברור שהאגודה אינה רשאית להעמיד באופן שרירותי תנאי תשלום ככל העולה על רוחה ולהתנות את קבלת המגרש בהסכמת המועמדים לתשלום. עלינו להבהיר, לא נאמר כאן שהאגודה העמידה דרישה שאינה מוצדקת, שאלה זו עלינו לברר להלן, מה שנאמר כאן שאם הדרישה אינה מוצדקת אין להסכמת התובעים תוקף בנסיבות הקיימות, ולכן בה"ד דוחה את הטענה שמכיון שהסכימו לשלם אינן יכולים לחזור בהם.

גם החלטה של ועדת ביקורת שהינה גוף פנימי של האגודה, אינו מונע מהתובעים לבקש את התערבות בית הדין.

ב. גביית מלא דמי הפיתוח

השאלה העיקרית שעליה היו הנתבעים צריכים להשיב היא, מדוע דמי הפיתוח על שנים עשר המגרשים גבוה בהרבה מדמי הפיתוח שנדרשו משאר המגרשים, יש לציין שבפועל הפיתוח נעשה בבת אחת לכל השכונה, כולל המגרשים שבהם עסקינן.

בתחילת דברינו עלינו להדגיש, האגודה יונקת את זכותה על המגרשים מהסוכנות או משרד השיכון או מכל גורם ממלכתי אחר. ביסוד הבעיה עומדת שאלת היחס שבין האגודה לבין הגופים הנ"ל. ברור שלו משרד השיכון עצמו שהיה אחראי על הפיתוח היה מסיים אותו וגובה את הסכום הראוי לשיטתו, פס"ד דין זה היה מיותר לחלוטין.

בבסיס השאלה הנדונה עומדת העובדה שהגופים הממלכתיים העבירו בפועל לאגודה סמכויות מסוימות, אך לא קבעו נוהל מסודר המפרט את סמכויות האגודה וכיצד עליה לנהוג מעתה ואילך. האגודה היא גוף עצמאי, היא אינה משתייכת לגופים הנ"ל ואינה כפופה להם.

בה"ד אינו עוסק בעצם הענקת הסמכות לאגודה ובשאלות עקרוניות העולות כאן, יהיו מי שיאמרו היה עדיף שבעל הקרקע ובעל הממון דהיינו המדינה יעסקו בעצמם בחלוקת המגרשים או לפחות יקבעו קריטריונים ברורים לחלוקתם ולתשלום עבורם. אחרים יטענו שדוקא צורה זו מעניקה סמכויות ניהול לתושבים עצמם ויש בכך מן הברכה. מכל מקום ברור שמצב זה שבו התושבים עצמם צריכים לנהל משאבים שקיבלו מהמדינה ואינם שיכים להם , דורש זהירות ורגישות מרובה. במצב כזה האגודה שהיא מחד גיסא מייצגת את התושבים, היא מאידך גיסא גובה את הכספים ולכן מעוניינת לגבות מהם כמה שיותר.

כאמור בה"ד מתיחס למציאות קיימת שהרשויות אכן נותנים לאגודה מרחב פעולה גדול ביותר, שאלת הסמכות של האגודה אינה נתונה להחלטתינו אלא למי שנתן לה סמכויות אלו, ולכן איננו עומד בפנינו לדיון.

מתפקידינו לבדוק שהאגודה אינה מנצלת סמכויות אלו לרעה, להגן על זכותו של היחיד מול הרבים, ולבדוק שמעשיה אינם עומדים חלילה בניגוד לדין תורה ולמידת היושר והצדק. ברור לנו שגם הנהלת האגודה וגם הציבור אותו היא מיצגת רוצים וחפצים שכל עניני הציבור יתבססו על יסודות המוסר והאמת ללא קשר לסמכויות שקיבלו שגופים שונים.

העובדות המוסכמות על כולם הם

1. הקרקע אינה שייכת לאגודה ולכן היא אינה רשאית לגבות עליה ולו אגורה אחת.
2. הפיתוח נעשה בעיקרו על ידי משרד השיכון בשיטה של פתמ"ר, דהיינו משרד השיכון מבצע את הפיתוח וגובה מהתושבים את עלות הפיתוח.
3. עקרונית לפי שיטה זו משרד השיכון גובה את מלא העלות, כאשר המשרד מעונין לקדם ולתת עדיפות לאיזור מסויים הוא קובע את התשלום לפי המדיניות באותה העת.
4. משרד השיכון משנה לפעמים את מחירי הפיתוח באותו פרוייקט עצמו משיקולים של התיקרויות או שינוי מדיניות או כל שיקול אחר.
5. בנידון דידן משרד השיכון ביצע חלק מהפיתוח, בשלב מסויים הוא יצא מהאיזור והמשך הפיתוח נעשה על ידי האגודה.
6. במקרה דנן דמי הפיתוח שהנתבע נדרש לשלם אינם מוחזרים למשרד השיכון אלא נשארים בידי האגודה לצורך המשך הפיתוח.

הצדדים הציגו בפנינו שתי תפיסות בהתיחסות למעמד האגודה והדרישה לדמי פיתוח.

גירסת התובעים, בתמצית.

משרד השיכון סיים את תפקידו בשכונה כאשר מבחינתו השלים את הפיתוח, המשך עבודות הפיתוח נעשות על ידי האגודה וביוזמתה.

לגבי ההוצאות של משרד השיכון עליהם לשלם את החלק היחסי כפי שכל התושבים שילמו.

הפיתוח שנעשה על ידי האגודה מכאן ואילך, נעשה כנראה מתקציבים שונים שהאגודה קיבלה ומכל מקום אינה רשאית לקבל עליו החזר שהרי ממילא הם תוקצבו על ידי גורמים חיצוניים. כשם שכל שאר התושבים לא שילמו לצורך הפיתוח שהאגודה עושה, כך גם המצטרפים החדשים אינם חייבים לשלם עבור פיתוח זה. מכיון שהאגודה כבר קיבלה מימון לצורך זה לא יתכן לבקש מהם תשלום שהרי א"כ האגודה תקבל תשלום כפול עבור אותו הדבר.

גירסת האגודה

האגודה טענה שהיא בעצם שלוחה של משרד השיכון ועל כן כל סמכויות המשרד נתונות לה. משרד השיכון אומנם אינו מבצע את המשך הפיתוח בעצמו, אולם הוא לא סיים את הפיתוח אלא ממשיך לבצעו באמצעות האגודה.

התשלומים שהתושבים הראשונים נדרשו לשלם היו על בסיס של חשבון מוטעה ולכן לאחר שהתבררה העלות האמיתית של הפיתוח, על פי הוראת משרד השיכון יש לגבות את מלא הסכום. יתר על כן לטענתם לא מדובר רק על עקרונות, אלא אנשי המשרד בעצמם חישבו את הסכומים שיש לגבות.

את התשלום הנדרש מהתושבים החדשים יש לראות כתקציב שמשרד השיכון מעביר לאגודה, שהיא כאמור השליחה לו, לצורך המשך הפיתוח. לפיכך יש לראות תשלום זה כאילו שולם למשרד השיכון עצמו, והועבר על ידי המשרד לאגודה.

לפי תפיסה זו כמובן שאין מקום לטענות התובעים על מימון כפול שהרי משרד השיכון הוא שנותן לאגודה את דמי הפיתוח של המגרשים, לצורך המשך פיתוח, כפי שהוא מעביר לה סכומים שונים.

האגודה טענה שהסכום שדרשה מבטא את העלות של סך כל הפיתוח, דהיינו התובעים מקבלים בפועל פיתוח שלפחות שוה בערכו לתשלום ששילמו.

התובעים הגישו לבה"ד שני מסמכים החתומים על ידי פלוני ממשרד השיכון והמחזקים את טענתם. באחד המסמכים נאמר בפירוש שמשרד השיכון לא העביר שום סכום כסף לפיתוח לאחר סיום עבודותיו בשכונה וכן לא הורה ולא מתערב כלל בגביית התשלום עבור המגרשים החדשים.

עמדת המשרד כפי שעולה ממסמכים אלו – משרד השיכון השלים את הפיתוח ועזב את השטח, מכאן ואילך הוא אינו צד בענין.

מסמכים אלו הם הגירסה הרשמית לשאלת מעורבותו של המשרד ולכן על בית הדין לקבלה כמות שהיא. למען הסרת ספק, איננו מסוגלים לקבוע מה הדברים שנאמרו בחדרי חדרים בפגישות שבין הנהלת האגודה לאנשי המשרד ועל כן איננו טוענים שאנשי האגודה ניסו להטעות את בית הדין והציגו מצגת שוא. עם זאת אין לדיין אלא מה שעיניו רואות ועל כן אנו מחויבים לקבל את המסמכים שהוגשו.

לאור גירסה זו עלינו להתיחס בנפרד לשני השלבים של הפיתוח, עלינו לברר מה החיוב הנובע מהפיתוח של משרד השיכון ומה החיוב הנובע מהפיתוח של האגודה. לטענת האגודה התובעים צריכים לשלם לה את מלא חלקם בשני הסכומים.

הפיתוח שבוצע על ידי משרד השיכון

לפי האמור במסמך משרד השיכון, האגודה שילמה למשרד השיכון את דמי הפיתוח עבור כל המגרשים, כולל המגרש של התובעים. ברור א"כ שעל התובעים לשלם לאגודה את דמי הפיתוח בגין ההוצאות של משרד השיכון.

הפיתוח שבוצע על ידי האגודה

טענת התובעים לגבי הפיתוח שנעשה על ידי האגודה כפולה א. הרי האגודה אינה גוף עסקי ואין לה הון עצמי, את הפיתוח שביצעה מימנה בתקציבים שכבר קיבלה לצורך זה, וא"כ אין הצדקה לתביעתה שהתושבים ישלמו תמורת זאת ב. הרי שאר התושבים לא שילמו וא"כ מדוע מאיתנו דורשים לשלם.

עובדתית ברור שהתובעים צודקים, האגודה אינה מעוניינת לחשוף את מקורותיה אולם בין אם מדובר במשרד השיכון, במועצה, או בכל גוף אחר, ברור שהאגודה גייסה כבר את התקציבים הדרושים לפיתוח שביצעה.

ברם הדרישה לתשלום אינה שהאגודה זקוקה ל"החזר הוצאות" מונח שהתובעים הטביעו, אלא הטענה היא שמכיון שהתובעים בסופו של דבר מקבלים מהאגודה פיתוח בשוי זה, עליהם לשלם לאגודה תמורתו.

הנתונים אם כן הם שמישהו מימן את הפיתוח באמצעות האגודה, דהיינו הוא נתן לאגודה את התקציב הדרוש לפיתוח שנעשה והשאלה היא האם האגודה היא שתהנה מתקציב זה והזוכים במגרש ישלמו תמורת מה שהם מקבלים, או שהזוכים במגרשים הם שיהנו מהתקציב ויקבלו חלק מהפיתוח במתנה, שהרי התקציב ניתן לאגודה לצורך הפיתוח. כמובן שהטענה שהתקציב ניתן לתושבים נסמכת על העובדה שהתושבים הותיקים לא נדרשו לשלם עבור פיתוח זה אפ' אגורה שחוקה אחת.

ניתן לומר די בודאות {ובודאי לאור מכתב רפאלי} שתקציבי הפיתוח ניתנו לאגודה לצורך סיוע בפיתוח המקום, ללא התיחסות מפורשת לשאלת הגביה מהתושבים. מכיון שכאמור לעיל האגודה אינה כפופה רשמית ומעשית לשום גוף ממלכתי וגם לא קיבלה הוראות מפורטות, סביר להניח שהשאלה האם לגבות מהתושבים את מלא העלות או חלק נותרה להחלטת האגודה והגוף המממן לא התיחס לשאלה זו. האגודה אמורה לדאוג ליישוב המקום ופיתוחו ולכן אם תגיע למסקנה שכדי להביא אנשים יש להוריד את מחיר הפיתוח, היא ודאי רשאית לעשות זאת ואכן כידוע כאשר שיווק המגרשים נתקל בקשיים החליטה האגודה להקפיא את הדולר ל 4.2 דבר שהביא לביקוש. לעומת זאת אם לדעתה טובת המקום אינה דורשת הפחתת המחיר ואין צורך להוזיל את המגרשים, היא יכולה לגבות את מלא הסכום שהשקיעה ולהשתמש בכסף שתקבל להמשך פיתוח המקום, דבר שהוא בסופו של דבר ללא ספק המטרה העיקרית של נתינת התקציב.

ליתר הבהרה נמשיל זאת למוסד כלשהו נאמר מוזאון ישראל המקבל תקציב לבניית בנין. ברור שהמוזאון הוא גוף ציבורי שאינו למטרת רווח. האם רשאים מנהלי המוזאון לגבות דמי כניסה בעבור שימוש בבנין ולהשתמש בכסף זה כדי להמשיך ולפתח, או שמכיון שקיבלו תקציב לצורך בנין זה אינם רשאים לגבות דמי כניסה מהמשתמשים בבנין?

דוגמא נוספת – באחד הישובים הסמוכים הופשרו לא מזמן מספר מגרשים, שלא ניתנו לבניה עד עתה מטעמים משפטיים. משרד השיכון אינו כלל בתמונה ואינו גובה מהזוכים במגרש כסף עבור הפיתוח. יש כאן איפה פיתוח שאין לו בעלים, האם הזוכים יקבלו את המגרש בחינם או שהאגודה הנותנת להם את הזכות למגרש תגבה מהם את כסף הפיתוח {כאן היא אפ' לא השקיעה אותו}. העובדה היא שהאגודה השלימה את פיתוח המגרשים וגבתה את מלא דמי הפיתוח, החשבון נעשה ללא קשר למה ששילמו התושבים כאשר בנו את השכונה אלא לפי המחיר של הפיתוח היום כפי שנקבע על ידי משרד השיכון בשכונה החדשה. ההנחה היא שברגע שמשרד השיכון אינו תובע את המגיע לו כונתו היא לתמוך בפיתוח הישוב, ולכן האגודה היא הזוכה בזה למען המשך הפיתוח של הישוב ולא התושב שבמקרה זכה במגרש.

בית הדין מקבל באופן עקרוני את העמדה האומרת שאין סיבה שהזוכים במגרש יקבלו חלק מהפיתוח בחינם. על כן, אם האגודה מגיעה למסקנה שטובת המקום היא לגבות את מלא דמי הפיתוח רשאית היא לעשות זאת ובתנאי שאת הכסף שמקבלת תמשיך להשקיע בפיתוח המקום.

כאמור עמדה זו היא עמדה עקרונית, אולם בנידון דנן עדין יש לברר מדוע לא ביקשו גם משאר התושבים לשלם עבור פיתוח זה, בלשון התובעים איך יתכן שראובן ושמעון חברים באותה אגודה שיתופית וראובן ישלם לקופת הקהילה סכום מוגדל.

התשובה כנראה לשאלה נוקבת זו היא בציטוט אחר מהמסמך הנ"ל, התובעים קובעים ש"האגודה היא בסופו של דבר אוסף חבריה".

אם מניחים שהאגודה היא אוסף חבריה, מגיעים למסקנה שהתקציב הניתן לאגודה ניתן בסופו של דבר לחברים וא"כ אכן תמוה מדוע הרוכשים החדשים לא יהנו ממנו.

בה"ד מקבל קביעה זו באופן חלקי, ברור שמבחינות מסויימות האגודה מורכבת מחברים ואעפ"כ יש לה גם מהות משלה. הגורם המממן את הפיתוח מבין אומנם שיתכן שהחברים יהנו מכך אולם ברור שמטרתו אינו לסייע בדוקא לחברי האגודה. חשיבות השכונה וההתישבות במקום שהוא בעל חשיבות לאומית נתפסת ובצדק כצורך לאומי כללי. מטרת הגוף המשקיע הוא לסייע לפיתוח המקום. שאלת ההנאה של כל משפחה פרטית במקרה זה נגזרת מהצורך הכללי ולאו דוקא מרצון לסייע למשפחה זו או אחרת. הקריטריון לסיוע כאן לא נקבע לפי התנאים הסוציאלים של המשפחה, מספר הילדים וכדומה אלא לפי הפיתוח הנדרש כדי שמקום זה יתפתח ואנשים ירצו לבא אליו ולהתגורר בו.

לפיכך התשובה לשאלת ראובן ושמעון היא, ששמעון נכנס למקום בתקופה בה האגודה חיפשה משתכנים ולכן לא יכלה להתנות זאת בתשלום מלא הפיתוח ולהפך היא הוזילה אותו, לעומת זאת ראובן נכנס בתקופה בה ישנם קופצים רבים ולכן האגודה אינה רואה סיבה לתת לזוכים פיתוח מוזל.

במקרה דנן ההבדל שבין המתישבים נקבע לאור הצרכים המיוחדים של המקום הזה אולם ענין זה אינו חדש, ראינו בעבר שהממשלה החליטה לגבות במקום מסויים רק חצי מהפיתוח כדי לחזק את המקום, וכאשר הממשלה התחלפה היא ביטלה מידית הנחה זו ושוב שני שכנים אחד שילם סכום מסויים והשני שעדין לא חתם על החוזה שילם פי שנים. אומנם שם מדובר על שינוי פוליטי אולם לכאורה כל שכן כאשר מדובר על שינוי הנובע מצורכי המקום.

הצד השוה הוא שבשיטת הפתמ"ר עקרונית ניתן לגבות את מלא המחיר, ועל כן כל ירידה מהמחיר אינה זכות המגיע למתישב אלא זכיה התלויה בהחלטת הגוף הקובע את סכום התשלום ואת צורכי המקום.

סיכום הדברים – בה"ד קובע שהאגודה רשאית לדרוש מהזוכים במגרשים את הסכומים שהשקיעה בפיתוח השכונה, כאמור בתנאי שהכספים יושקעו בהמשך הפיתוח.

ג. מסירת דו"ח הכנסות

כאמור לעיל האגודה היא גוף עצמאי, המנהלת ומבצעת את הפיתוח באלון שבות ולכן זכותה לדרוש תשלום בעד הפיתוח שהיא מבצעת. לצורך תביעה זו עליה להוכיח את השוי של הפיתוח.

בה"ד קבע לעיל שההקצבות ניתנו לאגודה לצורך הפיתוח ולא לתושבים באופן אישי ולכן ענין ההקצבות אינו נוגע באופן ישיר לכל משפחה.

התובעים דורשים שהאגודה תפרוש בפניהם את כל הכנסותיה.

לו היינו בטוחים שגילוי כזה לא יגרום שום נזק, ולא ימנע מאותם מקורות להמשיך בעתיד את ההקצבות לאלון שבות או לישובים אחרים, יתכן שהיינו אומרים לאגודה לפרסם זאת לצורך השקיפות המוחלטת. מכיון שאיננו בטוחים מעל לכל ספק שפירסום כזה לא יפגע במקורות אלו, ומכיון שחשיפת המקורות אינה נחוצה על מנת להוכיח את השוי הראלי של הפיתוח, בה"ד דוחה את בקשת התובעים לחייב את האגודה בפירוט הכנסותיה.

איננו מתיחסים במסגרת זו לחוק האגודות השיתופיות, ולשאלה האם חוקית מוטלת האגודה חובה כזו.

ד. חשבון ההוצאות

כאמור לעיל תביעה זו מבוססת על שתי טענות עיקריות, הטענה העקרונית עוסקת בחובת השויון בין התושבים ובה עסקנו לעיל. הטענה השניה התיחסה לחשבונות של האגודה, התובעים טענו שלא יתכן שהוצאות הפיתוח תפחו למימדים שהציגה האגודה. לחיזוק טענתם הובאו עדיות של מומחים בנושא הפיתוח ונעשתה השואה לפיתוח במקומות אחרים.

כמו כן נטען שלא יתכן שמשרד השיכון טעה בהערכתו הראשונה במאות אחוזים.

לאור טענות אלו בה"ד לא הסתפק בחשבונות כלליים שנמסרו על ידי האגודה, ובסופו של דבר האגודה העבירה חשבון מפורט של הוצאות בפועל. החשבון מפרט את הש'קים שהאגודה שילמה להוצאות פיתוח, בכל שורה מצויין מספר הש'ק, הסכום שלו, וכן למי הוא שולם ובאיזה תאריך. חלק הארי של הוצאות אלו הם לפיתוח ממש כגון תשלומים לקבלן בשם ברזני שעסק בבניית כבישים ומדרכות, חלק אחר הוא ההוצאה היחסית של הוצאות המנהלה הקשורות לביצוע הפיתוח. כמו כן נוסף לחשבון החלק היחסי של הפיתוח שבוצע על ידי הקבלן של מבני הציבור.

סך כל הוצאות הפיתוח של האגודה לפי המסמך שהגישה האגודה לפי ערך הדולר ב - 5.02. מגיע לסך 12,646,451 ש"ח.

מסמך זה נידון בישיבת בה"ד בט"ז במרחשון תשס"ד בנוכחות הדיינים והצדדים, במהלך הדיון התקבלו הסברים לגבי אופן החישוב, כמו כן נמסר פירוט עבודות הפיתוח שבוצעו על ידי הקבלן של מבני הציבור, ובעצם לא נשמעו טענות לגופו של ענין נגד מסמך זה. הטענה העיקרית שהתובעים העלו היא כאמור לעיל, הצורך בהגשת גם חשבון ההכנסות, התובעים טענו שללא חשבון זה אין אפשרות לקבוע את חובת התשלום שלהם, טענה שהתיחסנו אליה לעיל.

במסמך שהועבר לבה"ד בכ"ה במרחשון {לאחר הישיבה הנ"ל}, התובעים מעלים ספקות לגבי חלק מהחשבון, בה"ד לא רואה בספקות אלו דבר שהאגודה לא ענתה עליו. מסקנת הדברים א"כ שבה"ד מקבל את החשבון המפורט של האגודה. יש לציין שהוצאות אלו שעליהם אנו מבססים את החיוב, כוללות את התשלומים בפועל עד ל – 01.09.03 חשבון זה אינו כולל את המשך ההוצאות להשלמת הפיתוח, שלדברי האגודה יגיעו לפחות לסך מליון שקל נוספים.

על סכום זה יש להוסיף כאמור לעיל את ההוצאות של משרד השיכון בסך – 20,479,840. יש לציין שהוצאות אלו של משרד השיכון לא הוצמדו לדולר או למדד ובעצם נשארו לפי ערכם בשקלים.

ערך הפיתוח שבעלי המגרשים מקבלים לפי חשבון זה שהתקבל על ידי בית הדין, ימדד לפי ההנחה שההוצאה הכללית לפיתוח עמדה על סך 33,123,291. ש"ח. לפי הדולר ב 05.02.

התובעים טענו כאמור לעיל שהחשבון של האגודה בלתי סביר לחלוטין. כפי שיובהר להלן חלק מהטענות נובעות כנראה מטעות חשבונית של האגודה, לפי החשבון הנכון חשבונות האגודה נראים סבירים למדי. מכל מקום, חשבון זה כאמור מסתמך על מסמך מאוד מפורט ומדוייק ועל כן בה"ד סובר שלא ניתן לפרוך אותו בהערכות והשערות כלליות.

לאחר שבה"ד הגיע למסקנה שגם לפי סכום הפיתוח שהאגודה הגישה, החיוב היחסי של משפחת אבנרי אינו מגיע לסך 56000 דולר כפי שהם נתבעו לשלם, ביקש בה"ד מהמהנדס המחזיק את התוכנה המחשבת את טבלת הצדק, לנקוב בסכום המדוייק של החיוב היחסי.

בית הדין לא יכל לבצע חשבון זה בצורה מדוייקת, מכיון שלא ברור בדיוק לפי איזה סכום של פיתוח חושבה הטבלה הראשונה.

תשובת המהנדס היתה, החלק היחסי שעל התובעים לשלם הוא 212,551 שקלים. סכום זה שוה ב – 05.02 ל – 43,645 דולר.

סכום זה תואם באופן כללי את הסכום שבה"ד הגיע אליו ללא התוכנה של האגודה.

נמצא שהאגודה טעתה, הסכום שבקשה גבוה בסך 12,355 דולר מהעלות הראלית של הפתוח לפי הסכום שהאגודה עצמה קבעה. ברור לנו שטעות זו נבעה משגיאה בחישוב ההצמדה לדולר. טעות זו תוקנה במקצת בהעמדת שער הדולר על סך 4.2 ש"ח.

הסכום שמגרש זה היה אמור לשלם לפי האומדן הראשון ב"טבלת הצדק" היה 89,930 ש"ח, ב – 3/98 היה שוה סכום זה 26,450 דולר.

משמעות הדברים שהיחס בין האומדן המקורי לבין הסכום העכשוי הוא 1.6

ההבדל א"כ אינו כפי שסברו תחילה בטעות במאות אחוזים. אם ניקח את הסכום שמשרד השיכון עצמו הודה ששילם, אנו כבר מוצאים תוספת נכבדה יחסית להערכה הראשונה וברור לכו"ע שמשרד השיכון לא השלים בעצמו את הפיתוח והאגודה אכן השלימה חלק נכבד.

ההפרש בין ההערכה הראשונה להוצאה בפועל, נובע כנראה מטעויות בהערכה ובביצוע, וכן מפיתוח ברמה יותר גבוה ממה שמשרד השיכון התכוון לתת לכתחילה.

על מנת לסבר את האוזן ולהראות שסכום כזה אינו בלתי סביר לחלוטין, נוסיף את הדוגמא שהתובעים עצמם ציינו. אם ניקח את הסכום הנקוב לעיל בדולרים, המחיר כאן זול ממה שמשרד השיכון מבקש היום על פיתוח במקומות אחרים.

מסקנה

האגודה מלכתחילה טענה שהסכום הכולל הוא כ 34 מליון שקל, והיא אכן הצליחה להוכיח את טענתה לגבי הערך הכללי של הוצאות הפיתוח, עם זאת התובעים צדקו בטענתם שהסכום הנדרש מהם גבוה. התובעים לא הצליחו להוכיח בשום מקרה שהסכומים שהאגודה הציגה בבית הדין לא היו מדוייקים. התובעים העלו במהלך הדיון אפשרות שהאגודה הגישה דיווחים כפולים או שקבעה סכום לתשלום לשם רווחים, ללא קשר לעלות בפועל. בה"ד דוחה לחלוטין טענות אלו, כאמור האגודה הוכיחה את טענתה בקשר לסכום שהוציאה.

האגודה שגתה בחושבה שבחשבון הוצאות כזה, החלק היחסי של משפחת אבנרי עולה לסך 56,000 דולר.

משפחת א' צדקה בטענתה שהוצאות הפיתוח לא עלו לכדי 56,000 דולר למגרש, ולכן טוב עשתה שפנתה לבה"ד לצורך בירור החשבון.

פסק דין

1. האגודה אינה רשאית לחלק את המגרשים למרבה במחיר, ולגבות מהמשתכנים הוצאות פיתוח גבוהות מהערך האמיתי.
2. האגודה רשאית לגבות מהמשתכנים את ערך הפיתוח אותו הם מקבלים, גם כאשר הפיתוח בוצע בתקציבים הבאים מגופים ממשלתיים או אחרים.
3. האגודה רשאית לגבות ממשתכנים חדשים את מלא העלות של הפיתוח, גם כאשר המשתכנים הראשונים קיבלו הנחות ושילמו פחות מהעלות האמיתית.
4. על האגודה להשיב לתובעים סך 23,030 ₪ צמוד למדד בתוספת חמישה אחוז.
5. פסק דין זה נוגע רק למש' התובעים שהגישה את התביעה, עם זאת ברור לבה"ד שלפסק זה יכולות להיות השלכות גם לאחד עשר המגרשים הנוספים.
6. בה"ד סבור שראוי שכל המשפחות הנהנות מפסק דין זה, יפצו את מ' התובעים עבור ההשקעה המרובה בדיון זה, בסך 5% מהסכום אותו יחסכו כתוצאה מפסק הדין.