בעיית איטום, זוכה בדין תורה וחויב בבית משפט

השאלה:

קניתי דירה ונודע לי בדיעבד שיש במרפסת בעיית איטום קשה (הקיימת מאז מסירת הדירה ע"י הקבלן) שמטפטפים מי גשמים לדירה מתחת, והמוכר הסתיר זאת ממני. לטענת המוכר, הוא זוכה בבי"ד מול הדייר התחתון ולכן לא ראה צורך לעדכן אותי. עכשיו, הדייר התחתון (אדם חרדי) תבע אותי בערכאות וחוייבתי בתיקון האיטום במרפסת. (השופטת לא קיבלה את הטענה ששהעליון זוכה בבי"ד, מכמה סיבות שאכמ"ל) לטענת המוכר הוא פטור מכיוון שע"פ דין תורה הוא יצא זכאי ונפסק שעל התחתון לתקן וא"כ הוא מכר לי דירה שע"פ דין תורה היא בלי מום?! נא פסק מנומק- תודה רבה!

תשובה

בדיני ממונות אין אפשרות להשיב ללא שמיעת שני הצדדים. נברר רק את עקרונות ההלכה בדין זה.

א. תיקון האיטום בדירה:

מכיוון שבדין תורה הקודם הוטל על השכן התחתון לתקן את האיטום נראה שאין לחייב את בעל הדירה לתקן את הבעיה עצמה, שהרי לקונה עצמו אין בעיה להשתמש בדירה ולגבי החשש שהשכן סובל כבר נפסק שאין העליון חייב בתיקון.

ב. טענת מקח טעות בשל התביעה המשפטית:

יש לדון האם המציאות של תביעה משפטית על הדירה מהווה מקח טעות ומבטלת את כל הקניה.

טענת מום במקח תלויה בכמה דברים- מום שאינו מחייב החלפת המקח אינו עילה לטענת מקח טעות (שו"ע חו"מ סימן רלב' ה', עקירת דלתות וכדומה בבית אינה הופכת את המקח למקח טעות, אלא המוכר יכול לתקן את הנזק והמקח קיים, בניגוד לכותל רעוע שמחייב בניה מחודשת).

בנוסף לכך הדבר תלוי במנהג המדינה (שם סעיף ו') ואם הסכום שבתביעה אינו גורם בדרך כלל לביטול העיסקה אין כאן טענת ביטול מקח, ואע"פ שאפשר שערך הבית ירד בעקבות המצב הזה- אין בקרקעות טענת אונאה. ולכן נראה שתביעה משפטית אינה סיבה לביטול המקח לגמרי, אלא לכל היותר מהווה פגם שדורש פיצוי.

ג. דרישת פיצוי כספי:

יש לדון האם המוכר חייב לפצות את הקונה כדי לתקן את ה"נזק" של החיוב שנגרם לו על ידי בית המשפט, משום שאע"פ שהתביעה אינה מוצדקת על פי דין תורה עצם העובדה שיש תביעה משפטית מהווה פגם במקח, שעל המוכר לתקנו.

במסכת ב"מ יד ב אומרת הגמרא שהקונה שדה ויצאו עליה מערערים יכול לחזור בו כל עוד לא החזיק בה, וכן פסק השו"ע (סימן רכו' ה'):

"המוכר קרקע לחבירו, ואחר שקנה הלוקח באחד מהדרכים שקונים בהם, קודם שישתמש בה, יצאו עליו מערערין, ה"ז יכול לחזור בו, שאין לך מום גדול מזה, שעדיין לא נהנה בו ובאו התובעים. לפיכך יבטל המקח ויחזיר המוכר את הדמים, ויעשה דין עם המערערים. ואם נשתמש בה הלוקח כל שהוא, ואפילו דש המצר שלה ועירבו עם הארץ, אינו יכול לחזור בו, אלא עושה דין עם המערער, ואם הוציאה מידו בדין יחזור על המוכר, כדין כל הנטרפין".

כלומר, עצם העובדה שיצא ערעור על השדה די בה כדי להוות מום במקח רק אם עדיין לא נהנה וכבר באו תובעים כי בוודאי על דעת כן לא ירד למקח, אע"פ שעדיין לא התברר אם התביעה מוצדקת, אבל אם כבר השתמש במקח אז עצם התביעה המשפטית אינה עילה לביטול מקח, ואז דנים ככל דיני אחריות של מוכר כלפי לוקח ("כדין כל הנטרפין"). משמע מכאן שלא די בעובדה שיש תביעות משפטיות על הנכס כדי לטעון כנגד המוכר. ואע"פ שהקונה הפסיד במשפט האזרחי שהתנהל כנגדו, אין לחייב את המוכר בנזק שנגרם לו על ידי השכן או ביהמ"ש, אלא אם יש סעיף שמחייב זאת בהסכם המכירה.

מסקנה:

נזק שנגרם לקונה בגלל תביעה משפטית העומדת על הנכס כשאינה מוצדקת- אינו מהווה סיבה לביטול מקח או לדרישת פיצוי, אלא אם הוסכם מראש שהמוכר יישא בעלות של תביעות משפטיות על הנכס.