תשלום למתווך רמאי

השאלה

שלום וברכה שלושה אנשים שמכרו לי שטח לבניה אמרו לי שאפשר לקנות השטח ליד, ושהם מכירים את הבעלים (שהוא גוי). אמרתי להם שאני מעוניין מאוד. אחרי חודשיים בערך, אמרו לי שהם נתנו כסף לגוי כדי לסגור את העסק במחיר 390.000 דולר ושהם רוצים 30.000 אלף כדמי תיווך, אני חשבתי שהמחיר היה מאוד גבוה ואכן אמרתי לשותפי אולי אלו משקרים במחיר שהם אומרים שסגרו? הוא ענה לי שזה דבר טיפשי לרמות ככה, כי סוף סוף נצטרך לעשות עם הגוי את החוזה וכו׳ ואם זה שקר שם נדע. לכן אמרתי שרוצה לעשות חוזה כחוק המדינה שבעוד 90 ימים אני חייב לקנות במחיר 390.000 והגוי חייב למכור, ואני נותן 25% במקום, ואם אני מתחרט אני מפסיד את זה ואם הגוי מתחרט נותן לי כפול ממה שנתתי. הם אמרו שאין בעיה ושנעשה איתו חוזה בעוד כמה ימים, לכן נתתי להם 10.000 כדי לסגור עסק. יומיים לפני יום הקבוע לחוזה הזה, אומרים לנו שצריכים לעשות את החוזה הזה על 350.000 כי באמת המחיר היה 350.000, אני מיד אמרתי שבגלל ששקרו ומנסים לגנוב לי אני לא עושה שום דבר איתם שיחזירו לי ה10.000 וזהו, הם ענו לי לא! את זה אנחנו לא נחזיר לכם רק אם הגוי מסכים להחזיר, אני אמרתי להם שהגוי בטח לא יחזיר כי הוא לא עשה שום דבר רע, מה שהוא אמר קיים, אתם שקרתם לכן אתם צריכים לשלם. לאחר שראיתי שלא יחזירו לי הכסף, אמרתי להם, אני מוכן לקנות השטח רק ב350.000 ומשלם דמי תיווך ואם לא, נראה איך אני מוציא לכם ה10.000, בסוף הסכימו ב350.000 ו25.000 דמי תיווך ודקה לפני שניתקנו הטלפון אמר תביא 30.000, אך כל זה דברנו אם א׳ מהם, אני חששתי שמא הוא לא יגיד לא׳ מהם (כי א׳ הי׳ בן דוד שלו והשני לא קשור) לכן טלפנתי לשני ואמרתי לו מה שסגרתי, כמו שחשבתי הוא לא אמר לו כלום לכן אמרתי לו שיתקשר לשני כי אני משלם רק פעם א׳. נתנו לי את הכתובת איפה שנמצא הגוי סגרנו בשעה 16:00. אני הגעתי בשעה 16:40 והם לא היו, שם ישבתי עם הגוי נתתי לו 87.500 (25%) ולפני החתימה הגיעו ולא אמרו כלום, חתמנו. כשיצאנו אמרתי אני אשלם רק בפני רב שתכתבו לי שאני לא חייב כלום,

הם אומרים לי שאני חייב להם ההבדל בין ה350.000 וה390.000 (40.000) וגם דמי התיווך (30.000). הם טוענים שא׳ הי׳ ה״קונה״ (זה שנתן 5.000 לגוי לסגור עסק) והשניים מתווכים. (זה דבר חדש שאף פעם לא אמרו עד עכשיו) ושלא הי׳ לי רשות לשבת אם הגוי לפני שהם הגיעו, ושרצו להחליף המחירים רק שאני עליתי לפני!

מה הדין? אני חושב שלא צריך לשלם להם כלום כי כל מה שסגרתי הי׳ כי לא רצו להחזיר לי הכסף, גם אני נותן להם אפשרות לקנות את השטח ושיחזירו לי ה87.500 וה10.000 והם לא רוצים!

התשובה

ראשית חשוב לזכור שלא ניתן להכריע בדין ללא שמיעת שני הצדדים, ולכן רק נפרוס את האפשרויות ולא נכריע. דיין מומחה צריך לשמוע את שני הצדדים. במקרה זה ישנם פרטים רבים שיכולים לשנות את הדין מקצה לקצה, לכן אנו ממליצים מאד שהדבר יתברר בבית דין של תורה.

א) מה המחיר, 390 אלף או 350 אלף

לפי הסיפור שאתה מספר, ברור שאתה הקונה, ולכן המחיר הוא 350 אלף. הטענה שהם טוענים שאחד מהם היה קונה והשניים האחרים מתווכים צריכה ראיה. איך קנו את הדירה, האם הם קנו על שמם? ברור שעסקה עם נכרי עושים לפי חוקי המדינה (דינא דמלכותא) ובלי זה אין סמיכות דעת. ללא עמידה בדרישות החוק, כבר כתב הרב מנדל שפרן (קובץ הישר והטוב חלק ב עמוד כב) שאין שום משמעות למכירה. שם הוא מציין מספר סיבות נוספות המקעקעות את הטענה שהפכה להיות מצויה בפי מתווכים, שהם למעשה קנו ומכרו. בנוסף, הכסף היה שלך, ואיך ייתכן שאדם אחר ייקח את הכסף שלך ויקנה את הנכס עבור עצמו, אלא אם התכוון לגזול ממך את הכסף.

למרות כל זאת יתכן שיש להם ראיות ואולי יש בסיס לטענות שלהם ולכן יש לשמוע גם אותם.

ב) גובה דמי התיווך

נראה בפשטות שסכום התיווך נקבע לפי אחוזים מהעסקה ולא כסכום קבוע. כך מנהג העולם, שמתווך מקבל אחוזים, ולכן גם פה צריך לנהוג כך. ולכאורה גם המתווכים הסכימו לכך בשיחה ביניכם.

ממילא, כיוון שמראש הסכמתם על 7.7% בערך מהעסקה. ולכן כשהתברר שהמחיר הוא 350,000 ולא 390,000 אז גם דמי התיווך אמורים לרדת בהתאם לסכום שהוא בערך 7.7%.

ג) האם יש לשלם למתווך רמאי?

כשגילית את הרמאות, לכאורה יכולת להפסיק את העסקה ולנסות להוציא מהם את הכסף ע"י בית דין. אולם, בסופו של דבר החלטת להמשיך בעסקה.

תשלום דמי תיווך מתבסס על שני דינים:

א. תשלום מצד הסכם - כדין קבלנות.

ב. תשלום עבור הנאה ממונית גם ללא הסכם (דין נהנה - יורד לשדה חברו, כפי שהבינו הרבה פוסקים מדברי הגר"א בסימן קפה, ובסימן פז, וראה שו"ת מנחת אשר חלק ב עמוד שצג שחולק).

בקובץ הישר והטוב חלק י עמוד קמד (ראו כאן) כתבו שלמתווך שמרמה לא מגיע שכר משני הדינים הנ"ל:

א. הסכם - ברור שלא על דעת זה שירמה אותו שכר את המתווך.

ב. הנאה ממונית – אין חיוב במקרה זה כיוון שצריך שמהנה יתכוון ליהנות את הבעלים ולא להזיק להם, ואין להוציא ממון מספק ראו שם. 

אולם במקרה שלך נראה שיש חיוב מצד ההסכם פועלים כיוון שהמשכת את העסקה איתם ואפילו סיכמת על מחיר חדש. זאת, אפילו אחרי שנודעה לך הרמאות. ומה שכתבת שעשית כך מתוך חשש שמא תאבד את הכסף שכבר שילמת, לא ברור שזו טענה שמתקבלת ומ"מ צריך לבררה היטב.

לכן אנחנו חוזרים וממליצים שתיגש לבית דין והדברים יתבררו בפני הדיינים.