הרשם לקבלת עדכונים

תגיות

ערבות הדדית חיי אדם עני המהפך בחררה דיני חברות סמכות השלטון המקומי שכנים דיני עבודה נזיקין שכירות דירה פשרה תיווך טוהר הנשק העימות האסימטרי עדות טוען ונטען שבועה דינא דמלכותא - דינא חזרה מהתחייבות דיני חוזים קבלן פיטורי עובד שומרים קנסות הוצאה לפועל רישום בטאבו אודות המשפט העברי חוק הבוררות הסתמכות צדק מקור ראשון סקירת פסק דין הפרת חוזה הדין הבינלאומי על האתיקה הצבאית הוצאת דיבה ולשון הרע דוגמא אישית התמודדות עם כשלים חוזים משפטי ארץ מבוא לאתיקה צבאית גבורה מצור פדיון שבויים משמעת מכר רכב אונאה אתיקה עסקית ריבית מיקח טעות קניין חוקי המדינה צדקה זכויות יוצרים מכר דירה משטר וממשל כופים על מידת סדום ערעור אומדן הוצאות משפט בתי המשפט מנהג הלנת שכר דבר האבד גרמא ומניעת רווח מאיס עלי עדות קרובים שטר בוררות חוקה הצעות חוק כלכלה יהודית צוואה היתר עיסקא הלוואה הסכם ממון בין בני זוג שמיטה מזונות ביטוח היתר עגונה יוחסין - מעמד אישי ירושה דיני ראיות דיני תנאים גזל דין נהנה שותפות מוניטין זכיונות נישואים אזרחיים ופרטיים השקעות מחילה בן המצר - בר מצרא מקרקעין מכר עילות גירושין סדר הדין המחאה / שיק מיסים וארנונה היתר לשאת אשה שניה (מאה רבנים) השבת אבידה משמורת ילדים הדין הפלילי דיני משפחה לימודי אזרחות בתי הדין הרבניים עבודות אקדמיות שו"ת משפטי ארץ חלק א סמכות בית הדין ומקום הדיון כתובה משפט מנהלי הסדרי ראיה השכרת רכב אתיקה צבאית מתנה פרשנות חוזה חוזה לטובת צד שלישי מגורי בני זוג אונס ואיומים הקדש ונאמני הקדש חלוקת רכוש ואיזון משאבים הצמדה משפטי ארץ ד - חוזים ודיניהם תום לב פסולי דין ערך זכויות עתידיות גיור משומדים זכרון דברים עריכת דין אסמכתא חשבון בנק נאמנות אב על כשרות בניו ממזרות שיעורים במסגרת מרכז הלכה והוראה עד מומחה עד פסול מורדת פוליגרף זכות עמידה בירור יהדות כפיית גט שלום בית בוררות חיובי אב לבניו דת יהודית תקנות הדיון סופיות הדיון הסכם גירושין תלונת שווא אפוטרופסות הברחת נכסים פיקציה התחייבות מופרזת התיישנות גט מעושה אבידה ומציאה קבלת עדות בטלפון או סקייפ חיוב גבוה מסכום התביעה טענת אי הבנה בדיקות גנטיות חקירה וראיה ביוזמת בית הדין מדריך ממוני מעשי אין אדם עושה בעילתו בעילת זנות פרשת שבוע יבום חדר"ג חוות דעת לועדת שרים לחקיקה טוהר המידות צנעת הפרט תעודות רשמיות של גוים כשרות משפטית מחשבה מדינית רווחה יהודית

תקנון בית משותף מותאם לציבור שומר מצוות

הרב עמוס ראבילו, הרב עדו רכניץ
תקנון בית משותף התואם את דרישות ההלכה, ומעבר לכך יש בו התייחסות לצרכים של הציבור הדתי. ככל החוזים הקודמים באתר גם תקנון זה מהווה התאמה של התקנון המצוי לדרישות ההלכה, ובנוסף לכך יש בו התייחסות לנושאים בהם התקנון המצוי כלל לא עוסק והם מטרידים את הציבור הדתי. התקנון (ללא הערות) זמין להורדה מהאתר בקובץ וורד לצורך עריכה ושימוש.

תקנון של בית משותף לציבור הדתי

כל בית משותף זקוק לתקנון שבו ייקבעו זכויות בעלי הדירות בבניין וכללי ההתנהגות בבניין. ייחודו של התקנון בכך שהוא מחייב אישור של כל בעלי הדירות, וממילא כוחו גדול לקבוע הסדרים שלא ניתן לקבוע ברוב רגיל.

כאשר בעלי הדירות אינם מסכימים על תקנון ייחודי, יחול על הבית המשותף התקנון המצוי המהווה חלק מחוק המקרקעין. בעקבות תקנון זה, נכתבו מספר תקנונים על פי ההלכה, וכמה מהם מפורסמים באתר דין תורה (ראו כאן).

תקנון זה מהווה שלב נוסף, והוא מבוסס במידה על התקנונים האמורים. תקנון זה תואם את דרישות ההלכה, ומעבר לכך יש בו התייחסות לצרכים של הציבור הדתי. רוצה לומר, ככל התקנונים הקודמים גם תקנון זה מהווה התאמה של התקנון המצוי לדרישות ההלכה, אולם, בנוסף לכך יש בו התייחסות לנושאים בהם התקנון המצוי כלל לא עוסק והם מטרידים את הציבור הדתי. כתיבת תקנון זה נעשתה מתוך היענות לצרכים של הציבור כפי שהם ידועים לנו, ועל כן נשמח לקבל הערות על נושאים שלא טופלו או על דרך הטיפול בה בחרנו.

להלן התייחסות לכמה נקודות מרכזיות בתקנון.

הימנעות מ"קניין דברים"

באופן כללי, ההלכה אינו מאפשרת להתחייב לבצע פעולה או להימנע מפעולה (התחייבויות כאלה מכונות בהלכה "קניין דברים", ראו הרב ד"ר איתמר ורהפטיג, משפטי ארץ ד, עמ' 35-33).

במסגרת התקנון עקפנו מגבלה זו על ידי שימוש בדרך של שיור בקניין, וזאת כיוון שכל בעלי הדירות הם שותפים בקרקע וזכותם להגביל את דרך השימוש בה.

שמירת הצביון הדתי בבית המשותף

זהו התחום העיקרי בו תקנון זה מהווה חידוש ביחס לקודמיו. במסגרת זו נקבעו כללית לניהול הבית המשותף על פי ההלכה, וכן לשמיר הצביון הדתי של ברשות הרבים.

קביעת בורר מוסכם

התקנון כולל בחירה של בית דין של תורה כבורר מוסכם לכל מחלוקת בין ועד הבית לבין הדיירים או בין דייר למשנהו.

 

תודתנו לכל מחברי התקנונים בהם נעזרנו, וכן לעורך הדין הבכיר שעבר על התקנון ותיקן את מה שנדרש. התקנון שמוצג כאן כולל הערות מבארות, ניתן להוריד מהאתר תקנון ללא הערות בקובץ וורד לשימוש.

 

תקנון בית משותף

אנו החתומים מטה, דיירי הבית המשותף הנמצא ברחוב __________מספר ____ בעיר ____________ הקנינו התחייבנו וקבלנו על עצמנו באסיפה שהתקיימה בדירת ____________ בבית הנ"ל. ביום _____________________ על פי המפורט בתקנון זה.

הגדרות

  1. בתקנון  זה –

"בעל דירה" – לרבות בעל דירה שהוחכרה לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים – החוכר או חוכר המשנה, לפי העניין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלעניין התקנון לא יראו אותם כבעלי דירה.

בני זוג שהדירה רשומה על שם שניהם ייחשב כל אחד מהם כבעל דירה (לעניין הצבעה ייחשבו שניהם כקול אחד).

"רכוש משותף" – כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות ושטחים שהוצמדו להם, ולרבות קרקע (כולל קרקע החצר, מגרש חניה, הגינה), הגגות הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת.

"תאגיד" – כל צורת שיתוף כחברה בע"מ, אגודה שיתופית, עמותה וכיוצא בזה.

אסיפה כללית רגילה[1]

  1. (א)            החו"מ יקיימו אחת לשנה אסיפה כללית לשם קביעת דרכי ניהול של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור החשבונות, והסדר העניינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף.

(ב)            הנציגות תקבע את מועד האסיפה הכללית, האסיפה הראשונה תתקיים תוך שלושה חודשים מיום רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים. לאחר מכן תתקיים האסיפה לא יאוחר מחמשה עשר חודש מיום האסיפה הקודמת.     

אסיפה כללית שלא מן המניין[2]

  1. (א)            נוסף על האסיפה הכללית לפי סעיף 2, רשאית הנציגות להועיד אסיפה כללית כל אימת שהדבר יראה לו, והוא חייב להועידה אם דרשו זאת בעליהן של שליש מהדירות לפחות.

(ב)            לא הועידה הנציגות אסיפה תוך ארבע עשר יום מהיום שהוגשה לו דרישה כאמור בסעיף קטן א, רשאים בעלי הדירות שדרשו זאת להועיד את האסיפה.

כינוס אסיפה[3]

  1. (א)            הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית ומקומה תימסר לבעלי כל הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד שנקבע.

(ב)            הודעה שהוצגה במקום בולט בחצר הבית או בתוכו, רואים אותה כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום אחד לאחר שהוצגה, ולכן יש לתלות את ההודעה חמישה ימים לפני כינוס האספה.

(ג)            לבעל דירה שאינו גר בבניין יש להודיע על כינוס האספה באמצעות שיחת טלפון, דוא"ל או אמצעי דומה, לפחות ארבעה ימים לפני כינוס האספה.

המניין באסיפה[4]

  1. (א)            רואים אסיפה כללית כחוקית אם הודעה על קיומה נמסרה כאמור בסעיף 4 והשתתפו בה בעליהן של רוב הדירות לפחות, בעצמם או על ידי באי כוח.

(ב)            ההודעה על קיום האסיפה הכללית יכול שתקבע, שבהעדר מניין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום. ומשנקבע כן תהיה האסיפה שנתכנסה בשעה האחרת חוקית בכל מספר של משתתפים.

סדר היום באסיפה[5]

  1. (א)            ההודעה על מועד אסיפה כללית תפרט את סדר יומה.

(ב)            בעל דירה רשאי להוסיף נושא לסדר יומה של האסיפה, ובלבד שההודעה על כך תימסר לבעלי כל הדירות האחרות יומיים לפחות לפני מועד האסיפה, בדרך שנמסרת הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית.

(ג)             לא תדון אסיפה כללית בנושא שלא נכלל בסדר יומה, אלא אם כל בעלי הדירות הסכימו שהעניין יעמוד לדיון בה.

יו"ר ומזכיר האסיפה[6]

  1. אסיפה כללית תבחר יושב ראש ומזכיר האסיפה.

פרוטוקול[7]

  1. מזכיר האסיפה יערוך פרוטוקול וירשום בו את מהלך האסיפה והחלטותיה. (מקום האסיפה, השעה, מספר המשתתפים, סדר היום, דעות המשתתפים, ההצבעה, וההחלטה) ויחתמו על הפרוטוקול יושב ראש האסיפה והמזכיר.

דחיית האסיפה[8]

  1. יושב ראש האסיפה הכללית רשאי, בהסכמת האסיפה, לדחות את המשכה לתאריך שייראה לו, והוא חייב לדחותה אם דרשו זאת רוב הנוכחים באסיפה.

החלטות[9]

  1. (א)            החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות בעלי הדירות הנוכחים באסיפה, לרבות החלטות על גובה התשלום לנציגות הבית, וצורת הגביה.

(ב)            החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שאינם על פי דין,[10] ושלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה, אלא אם הסכים לה, ואישר את הסכמתו בחתימת ידו.

(ג)             החלטות בדבר שינויים ברכוש המשותף יתקבלו בנוהל המפורט בסימן ג(1) לחוק המקרקעין.[11]

הצבעות[12]

  1. (א)            ההצבעה באסיפה הכללית תהיה בהרמת ידיים, אך לפי דרישת רבע לפחות מבעלי הדירות הנוכחים תתקיים הצבעה בקלפי.

(ב)            בהצבעה זכאי בעלה של כל דירה לדעה אחת.[13] דייר המחזיק בשתי דירות או יותר ומשלם יותר בהתאם למספר הדירות שבבעלותו, יהיה זכאי לזכות הצבעה כמספר הדירות שמשלם עבורם.

(ג)             היו הדעות שקולות תכריע דעתו של יו"ר האסיפה.

באי כוח[14]

  1. (א)            כל בעל דירה רשאי להשתתף באסיפה כללית ולהצביע בה בעצמו או על ידי בא-כוח.

(ב)            בא כוח שנתמנה לייצג בעל דירה באסיפה כללית, יביא לפני הנציגות סמוך לפתיחת האסיפה, כתב מינוי חתום בידי בעל הדירה שמינה אותו.

(ג)             בעל דירה שהוא תאגיד, ישתתף באסיפה ובהצבעה על ידי בא כוח שנתמנה בהתאם לתקנותיו, תעודה חתומה בידי מנהל או המזכיר של התאגיד, והמאשרת שבא-כוחו נתמנה בהתאם לתקנותיו, תשמש ראיה חותכת לכך.

(ד)            היה לדירה יותר מבעל אחד ימנו הבעלים אחד מהם או אדם אחר, כבא-כוחם באסיפה הכללית. בא-כוח שנתמנה כאמור יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב מינוי חתום בידי כל בעלי הדירה. בדירה השייכת לשני בני זוג, יוכל אחד מבני הזוג לייצג את בן זוגו ללא צורך בייפוי כוח, אלא אם כן בן הזוג הודיע לנציגות על התנגדותו לכך.

(ה)            בעל דירה שהכניס לדירתו דייר בשכירות או בדרך אחרת ולא מכרה לו, אין לדייר כל זכות להופיע באסיפה הכללית, אלא אם כן קבל מינוי להיות בא-כוח מבעל הדירה.[15]

(ו)             היה בא כוח מוכר לבעלי הדירות כמייצג בדרך כלל את בעל הדירה אזי רשאים הם להחליט שאין הם נזקקים לכתב מינוי החתום על ידי בעל הבית.[16]

הנציגות וסמכויותיה[17]

  1. (א)            האסיפה הכללית הרגילה תבחר בנציגות בת שני חברים או יותר כשאחד מהם גזבר.[18]

(ב)            אסיפה כללית שלא מן המניין רשאית להחליף את הנציגות, לשנות את הרכבה, או להשלימה, אם ירד מספר חבריה מכל סיבה שהיא. נתמעט מאיזו סיבה שהיא מספר החברים משניים, יועיד חבר הנציגות הנשאר תוך שני חדשים אסיפה כללית שלא מן המניין לשם השלמת הרכב הנציגות. ואין כל תוקף לפעולות הנשארים עד שיבחר חבר אחר במקום החבר שיצא.

(ג)             תקופת כהונת הנציגות, כולל החברים שנבחרו לפי סעיף קטן (ב) הוא עד לבחירת נציגות חדש באסיפה הכללית הרגילה הבאה.

(ד)            החלטות הנציגות יתקבלו ברוב דעות. היו הדעות לגבי הצעה מסוימת שקולות, רואים את ההצעה כנדחית.

(ה)            הנציגות תנהל את כל עניני הבית המשותף בהתאם לתקנון זה,[19] ובדבר שלא מופיע בתקנון, בהתאם להחלטות האסיפה הכללית, או על פי דין התורה, או מנהג המדינה. ומעשיה מחייבים את כל דרי הבית המשותף אלא אם כן חרגה מסמכויותיה ברשלנות או בכוונה. הנציגות מורשית מכל דיירי הבית בכל דיון משפטי השייך לבית המשותף, והם נותנים לה רשות למנות מורשה במקומה, כשתמצא לנכון לעשות כן[20].[21]

(ו)             לנציגות, ע"פ החלטת האספה הכללית, יש סמכות לתת הנחה לבעלי הדירות ששילמו את חובותיהם בזמן. שילם בעל דירה את חובותיו בזמן יזכה להנחה של _______ אחוזים. איחר בחודשיים יזכה להנחה של ___________ אחוזים, איחר בחצי שנה לא יזכה בהנחה כלל.[22]

(ז)             בעל דירה אשר גרם במעשיו הוצאות לנציגות, ובכלל זה, תיקונים, ניקיון, מתחייב לשלם את עלות הביצוע על ידי חברה ברמה גבוהה, ללא קשר לעלות הביצוע בפועל.

(ח)            ההתחייבות המופיעה בס"ק (ז) כוללת גם התחייבות לשלם על נזק שגרם קטין המתגורר בקביעות אצל בעל הדירה או אורח של בעל הדירה, ובלבד שמדובר על הוצאה בעלות של עד 1000 ₪, סכום זה צמוד למדד המחירים לצרכן.[23]

חשבונות[24]

  1. (א) הגזבר יקבל חשבון לכל הוצאה ימסור קבלה לכל הכנסה וינהל פנקס הכנסות והוצאות; הגזבר יביא לאישור האספה הכללית הרגילה את הפנקס וכן יביא עמו את החשבונות והקבלות שקיבל, העתקי הקבלות שמסר והמסמכים הנוגעים להם.

(ב) הגזבר יערוך דין וחשבון כספי אחת לששה חדשים; הדין וחשבון יכלול גם את פירוט ההשקעות של ההכנסות שהצטברו.

(ג) בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי.

(ד) הגזבר יפקיד את ההכנסות בחשבון בנק על שם הבית המשותף.

(ה) שנת הכספים של הבית המשותף תתחיל ביום 1 בינואר, ותסתיים ביום 31 בדצמבר של אותה שנה; שנת הכספים הראשונה תתחיל ביום רישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים ותסתיים ביום 31 בדצמבר הראשון שלאחר יום הרישום.

שינויים, תיקונים והשכרה קצרת טווח[25]

  1. (א)            בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים או עשויים לפגוע ברכוש המשותף, או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות ערכו. לעניין זה "פגיעה ברכוש המשותף" – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית של הבניין, במובנה המקובל, כפי שהיתה בעת גמר הבנייה.

(ב)            בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת, או מסכנים או עשויים לסכן קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קבל תחלה הסכמה בכתב מבעל הדירה האחרת.

(ג)             כל שינוי או תיקון אחר רשאי בעל דירה לעשות בדירתו על דעת עצמו, אולם אם יגרמו נזקים לאחרים כתוצאה מהתיקון ע"י בעל הדירה או מי מטעמו, מתחייב בעל הדירה לפצות את הנפגע עבור הנזקים אפילו אם הם מוגדרים כנזק עקיף (גרמא) ונעשו ללא כוונה.[26]

(ד)            בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה.[27]

(ה)            בעל דירה אינו רשאי להשכיר את דירתו לתקופות קצרות של פחות מחודש ימים. השאלת דירה או החלפת דירות מותרת.[28]

 

//במקרה שבעלי הדירות מעוניינים להצמיד חלקים מהשטחים המשותפים לאחת הדירות או להעניק זכויות בנייה לאחד מבעלי הדירות יש לכתוב זאת כאן.//

 

עבודות לבדק הרכוש[29]

  1. א)               בעל דירה מתחייב להרשות שיבוצעו בדירתו העבודות ההכרחיות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ולתכלית זו רשאים חברי הנציגות, ובני אדם הפועלים בשמם להיכנס לדירתו ולבצע בה עבודות כאמור. במקרה של התנגדות בעל דירה לכניסה האמורה, יינתן אישור כניסה אך ורק על ידי הבורר המוזכר לקמן, ולא יכנס שכן לדירת שכנו אף אם על פי הצדק והיושר חייב הוא להיכנס.[30]

(ב)            פגעו העבודות האמורות בדירה, חייבים בעלי כל הדירות להשתתף בהוצאות החזרת המצב לקדמותו בשיעור שבו הם משתתפים בהוצאות החזקת הרכוש המשותף..

(ג)             בעל דירה מתחייב לבצע כל תיקון שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו של בעל דירה אחר או ברכוש המשותף, וזאת תוך זמן סביר לאחר שהתבקש לעשות זאת.

הוצאות החזקת הרכוש המשותף וחלוקתן

  1. (א)            בעלי הדירות מתחייבים לשאת בעלויות התחזוקה של הרכוש המשותף, ובכלל זה, הוצאות הניקיון והסיוד של הרכוש המשותף, התאורה (כולל עלות הפעלתה בשבת וחג), המעלית (כולל עלות הפעלת מעלית שבת), הגינון, מתקן לפחי אשפה ופחי אשפה, קניית ובדיקת מזוזות, ניקיון לפסח, שכר חדשי למנהל עניני הבית (כשאין מתנדב לזה). תיקון הרכוש המשותף שניזוק, כקלקול המעלית, הגג, הביוב, הקירות החיצוניים של הבית, המעקה, הגדרות, ההסקה וכיוצא בזה.[31]

(ב)            הוצאות אלה יתחלקו שווה בשווה בין כל בעלי הדירות, מבלי להביא בחשבון גודל הדירה, או מספר הנפשות בה, מלבד המחזיק ביותר מדירה אחת, שמתחייב לשלם בהתאם למספר הדירות שבבעלותו.[32] 

(ג)             דיירי קומת הקרקע פטורים מלשלם את ההוצאות הקשורות למעלית, אולם דיירי קומה ראשונה וכל שאר הדיירים חייבים לשאת בתשלומי המעלית שווה בשווה.[33]

(ד)            בעל דירה זכאי לדרוש ביצוע תחזוקה שוטפת ברמה המקובלת או כאשר ישנו צורך מובהק, גם אם הדבר יחייב גביית תשלומים מכל הדיירים.[34]

(ה)            האסיפה הכללית רשאית להחליט על רמת התחזוקה של הבית המשותף ובלבד שהיא תהיה בתחום המקובל, כמו כן היא רשאית להחליט מהו צורך מובהק, וכן על סדרי התשלומים.[35]

(ו)             האחריות לתשלום ההוצאות מוטלת על בעל הדירה, גם אם הדירה מושכרת, והשוכר רשאי לשלם עבור בעל הדירה.[36]

שמירת הצביון הדתי בבית המשותף[37]

  1. (א)            בעלי ושוכרי הדירות, בני ביתם ואורחיהם, רשאים להשתמש בדירותיהם או בשטח הציבורי רק באופן השומר על הצביון הדתי של הרכוש המשותף.[38] בעלי הדירות אחראים להבהיר לשוכרים, לבני ביתם ולאורחיהם את שהוסכם בתקנון.

 (ב)           הדיירים הסכימו כי כל ענייני הרכוש המשותף, ובכלל זה, הטיפול והשימוש, וכן פעולות הנציגות יבוצעו על פי ההלכה, ע"פ הפירוט הבא: ענייני טכנולוגיה – ע"פ מכון צומת, ענייני שמיטה – ע"פ מכון התורה והארץ, ענייני ממון וריבית – ע"פ מכון משפטי ארץ, כל שאר ענייני ההלכה ייקבעו על ידי רב העיר או כל רב אחר שנקבע באסיפת דיירים ברוב רגיל. הנציגות תשמור את התשובות ההלכתיות שהתקבלו.

(ג)             למען הסר ספק יובהר כי הוסכם גם כי בשבתות מועדי ישראל וחול המועד לא יועסקו נותני שירותים אלא ע"פ ההלכה.

(ד)            הדיירים הסכימו כי בבניין תפעל לפחות מעלית שבת אחת מזמן כניסת שבת וחג בעיר ___________ ועד לצאת השבת והחג. אסיפת הדיירים רשאית לצמצם את שעות פעילות המעלית ובלבד שלא יפחתו מכניסת השבת והחג למשך שלוש שעות, ומשעה 7:00 בבוקר ועד שעה 12:00, וכן שעתיים לפני צאת השבת והחג.[39]

(ה)            הדיירים הסכימו כי לאורך כל השבתות והחגים תפעל תאורה בכל השטחים המשותפים במימון הנציגות, הדלתות לא ייסגרו בסגירה חשמלית, והדיירים יהיו רשאים להשאיר עגלות ילדים בקומת הכניסה לבניין בימים האמורים.[40] 

(ז)             הדיירים הסכימו שניתן יהיה לקיים בשטח המשותף פעילות המתחייבת משמירת מצוות, כגון, הדלקת נרות חנוכה, שימוש מקובל בסוכות, ובלבד שהדבר ייעשה בצורה בטוחה, באופן שלא יפריע למעבר ובדרך שככל הניתן תצמצם את ההפרעה לדיירים. בכל מקרה של מחלוקת בעניין זה תכריע אסיפת החברים ברוב רגיל.

דירה פנויה[41]

  1. (א)       בעל דירה פנויה שאין מתגוררים בה יישא בהוצאות שוטפות, כניקיון, וכיוצא בזה, בניכוי 25%.

(ב)        בהוצאות חד פעמיות, כבניית גדר, דלת לכניסה, או תיקונים בגג, בביוב, ברכוש המשותף וכיוצא בזה, חייב בעל הדירה הפנויה להשתתף בכל ההוצאה לפי חלקו כאילו היה דר בדירה.

בעל דירה חדש[42]

  1. תקנון זה על כל סעיפיו חל אף על בעל דירה חדש, שקנה את הדירה אחר אישור התקנון. העברת בעלות על דירה מותנית בכך שמקבל הזכויות יקבל על עצמו את התקנון.

שינוי בתקנון

  1. שינוי בתקנון זה או באחד מסעיפיו יעשה רק בהסכמת כל בעלי הדירות.

בורר מוסכם ותוקף הלכתי

  1. הצדדים קיבלו על עצמם את בית הדין ________________________ כבורר מוסכם (להלן, "הבורר"), אם הבורר לא יוכל או לא ירצה לדון בעניין, הצדדים מקבלים את בית הדין שיבחר הבורר. חתימה על החוזה דינה כחתימה על הסכם בוררות כמשמעה על פי דין תורה וחוק המדינה. הצדדים קיבלו על עצמם, את הבורר, בין לדין תורה בין לפשרה, והם מתחייבים לשלם על נזקים עקיפים (גרמא) ועל מניעת רווח כפי שיקבע הבורר, במקרה שיש לבורר שטר בוררות – כפי שמפורט באותו שטר בוררות. כל תביעה או טענה הנוגעת לחוזה זה, תתברר בפניו, ועל פי כל ראיה שהבורר רואה אותה כמספקת.
  2. הבורר הוסמך על ידי בעלי הדירות להכריע בכל מחלוקת בין בעלי הדירות לבין הנציגות, בכל מחלוקת בנוגע לפרשנות התקנון, ובכל מחלוקת בין בעלי דירות הנוגעת לחיים המשותפים.
  3. הצדדים מקבלים על עצמם את דעת הפוסק המקיים הסכם זה ומתחייבים על פי דעתו, הצדדים מודים שכל ההתחייבויות וההקנאות נעשו על פי "היתר עסקא" כתיקון חכמים, ושכל התנאים נעשו על פי דיני התנאים כתקנת חכמים. כל הקניינים, החיובים ותנאי הסכם זה נעשו בקניין היותר מועיל על פי דין תורה בכלי הכשר לקנות בו בבית דין חשוב מעכשיו באופן שאין בו אסמכתא, כתקנת חכמים.
  4. כל סעיף בתקנון הוא עצמאי, וביטול חלק מהתקנון לא יפגע בתקפות שאר חלקי התקנון.

 

יום _______    לחודש _________        שנת _________    בעיר _________

                                          (חתימת בעלי הדירות)

 

נאום ___________________                    נאום ______________________

נאום ___________________                    נאום ______________________

נאום ___________________                    נאום ______________________

נאום ___________________                    נאום______________________

נאום ___________________                    נאום ______________________

נאום ___________________                    נאום______________________

 

                  (וכן יחתמו שמותם בראשי תיבות על כל דף מדפי התקנון )  

 

 


[1] מתוך התקנון המצוי.

[2] מתוך התקנון המצוי.

[3] מתוך התקנון המצוי, עם תוספות בס"ק ב, והוספת ס"ק ג.

[4] מתוך התקנון המצוי.

[5] מתוך התקנון המצוי.

[6] מתוך התקנון המצוי.

[7] מתוך התקנון המצוי.

[8] מתוך התקנון המצוי.

[9] מתוך התקנון המצוי עם תוספות.

[10] ע"פ תקנון עמק משפט בשינוי ניסוח.

[11] ע"פ תקנון עמק המשפט יש צורך בהסכמת כל בעלי הדירות. אולם, כיוון שמדובר על שותפות רבת-משתתפים יש קושי להגיע להסכמה פה-אחד ולכן יש לקבל את החלט הרוב. זאת, ברוח דברי הרא"ש (שו"ת הרא"ש כלל ו סימן ה):

"ועל כל ענין שהקהל מסכימים הולכים אחר הרוב והיחידים צריכים לקיים כל מה שיסכימו עליהם הרבים. דאם לא כן לעולם לא יסכימו הקהל על שום דבר אם יהיה כח ביחידים לבטל הסכמתם, לכן אמרה תורה בכל דבר הסכמה של רבים אחרי רבים להטות".

[12] ע"פ התקנון המצוי עם תוספות.

[13] עד לכאן מהתקנון המצוי, מכאן תוספת בכמה תקנונים ע"פ ההלכה.

[14] מתוך התקנון המצוי, למעט סוף ס"ק ד, וס"ק ה.

[15] ע"פ תקנון הרב בצרי עם שינויים.

[16] ע"פ תקנון ספר דיני הבית המשותף, סע' כב.

[17] ס"ק א-ד, מתוך התקנון המצוי.

[18] ע"פ תקנון דיני הבית המשותף סע' כח(א), כיון שבדרך כלל אין שררה פחותה משניים, אא"כ הוחלט אחרת.

[19] מופיע גם בסע' 65 לחוק המקרקעין.

[20] נושא ההרשאה מופיע בס"ק 69 לחוק המקרקעין.

[21] ס"ק זה עד לכאן מקורו בתקנון הרב בצרי עם שינויים קלים.

[22] תוספת של מכון משפטי ארץ. מטרת סעיף זה ליצור תמריץ משמעותי לתשלום בזמן.

[23] תוספת של מכון משפטי ארץ. מטרתה להטיל אחריות של הורים לנזקים קטנים של ילדיהם.

[24] מתוך התקנון המצוי.

[25] שלושת ס"ק הראשונים הם ע"פ התקנון המצוי, למעט תוספת לס"ק ג.

[26] ע"פ תקנון עמק המשפט 4(ג), עם שינויים קלים.

[27] ע"פ תקנון דיני הבית המשותף, סע' לט.

[28] תוספת של מכון משפטי ארץ. אנו מציעים לדיירי הבית המשותף לשקול האם להכניס לתקנון סעיף זה או סעיף דומה. יש לשקול היטב את האיזון בין שמירה על זכויות בעלי הדירות לבין מניעת הפגיעה בשכנים.

[29] ע"פ התקנון המצוי עם שינויים.

[30] החלק השני של הס"ק הוא ע"פ תקנון דיני הבית המשותף, סעיף מא.

[31] ע"פ תקנון הרב בצרי עם תיקונים.

[32] ע"פ תקנון הרב בצרי. בתקנון דיני הבית המשותף, סע' מד, כתב שיש לחלק ע"פ מידת ההנאה. אולם, חלוקה כזו היא קשה לביצוע ומחייבת דיון בכל נושא בנפרד ואף עלולה לגרום למחלוקות, לפיכך העדפנו את דרך החלוקה האחידה, למעט בעניין מעלית המופיע בס"ק הבא.

[33] ע"פ תקנון עמק המשפט 3(ג).

[34] ע"פ תקנון עמק המשפט 14(א).

[35] ע"פ תקנון עמק המשפט סע' 14(ג).

[36] תוספת של מכון משפטי ארץ. נועדה למנוע מצב בו יש קושי לאתר שוכר דירה שהשאיר חובות ועזב ללא השארת בטחונות.

[37] פרק זה נוסף ע"י מכון משפטי ארץ.

[38] סעיף  זה נועד לשמור על הצביון הדתי של הבניין, ולשם כך התחייבו הדיירים להימנע מפעולות הפוגעות בצביון זה, גם אם הן נעשות בתוך הדירות.

[39] זמני המינימום נקבעו ע"פ תקנות הפעלת מעלית שבת. התקנות הקיימות קובעות כי ניתן להחליט על הפעלת מעלית שבת רק כאשר יש בבית המשותף שתי מעליות, וכן ששעות הפעילות של מעלית שבת תהיינה מוגבלות. כאן ויתרנו על שתי מגבלות אלה.

[40] אם יש בבניין חדר עגלות יש להשמיט סעיף זה.

[41] ע"פ תקנון הרב בצרי ע ם שינויי ניסוח.

[42] ע"פ תקנון הרב בצרי.