הרשם לקבלת עדכונים

תגיות

ערבות הדדית חיי אדם עני המהפך בחררה דיני חברות סמכות השלטון המקומי שכנים דיני עבודה נזיקין שכירות דירה פשרה תיווך טוהר הנשק העימות האסימטרי עדות טוען ונטען שבועה דינא דמלכותא - דינא חזרה מהתחייבות דיני חוזים קבלן פיטורי עובד שומרים קנסות הוצאה לפועל רישום בטאבו אודות המשפט העברי חוק הבוררות הסתמכות צדק מקור ראשון סקירת פסק דין הפרת חוזה הדין הבינלאומי על האתיקה הצבאית הוצאת דיבה ולשון הרע דוגמא אישית התמודדות עם כשלים חוזים משפטי ארץ מבוא לאתיקה צבאית גבורה מצור פדיון שבויים משמעת מכר רכב אונאה אתיקה עסקית ריבית מיקח טעות קניין חוקי המדינה צדקה זכויות יוצרים מכר דירה משטר וממשל כופים על מידת סדום ערעור אומדן הוצאות משפט בתי המשפט מנהג הלנת שכר דבר האבד גרמא ומניעת רווח מאיס עלי עדות קרובים שטר בוררות חוקה הצעות חוק כלכלה יהודית צוואה היתר עיסקא הלוואה הסכם ממון בין בני זוג שמיטה מזונות ביטוח היתר עגונה יוחסין - מעמד אישי ירושה דיני ראיות דיני תנאים גזל דין נהנה שותפות מוניטין זכיונות נישואים אזרחיים ופרטיים השקעות מחילה בן המצר - בר מצרא מקרקעין מכר עילות גירושין סדר הדין המחאה / שיק מיסים וארנונה היתר לשאת אשה שניה (מאה רבנים) השבת אבידה משמורת ילדים הדין הפלילי דיני משפחה לימודי אזרחות בתי הדין הרבניים עבודות אקדמיות שו"ת משפטי ארץ חלק א סמכות בית הדין ומקום הדיון כתובה משפט מנהלי הסדרי ראיה השכרת רכב אתיקה צבאית מתנה פרשנות חוזה חוזה לטובת צד שלישי מגורי בני זוג אונס ואיומים הקדש ונאמני הקדש חלוקת רכוש ואיזון משאבים הצמדה משפטי ארץ ד - חוזים ודיניהם תום לב פסולי דין ערך זכויות עתידיות גיור משומדים זכרון דברים עריכת דין אסמכתא חשבון בנק נאמנות אב על כשרות בניו ממזרות שיעורים במסגרת מרכז הלכה והוראה עד מומחה עד פסול מורדת פוליגרף זכות עמידה בירור יהדות כפיית גט שלום בית בוררות חיובי אב לבניו דת יהודית תקנות הדיון סופיות הדיון הסכם גירושין תלונת שווא אפוטרופסות הברחת נכסים פיקציה התחייבות מופרזת התיישנות גט מעושה אבידה ומציאה קבלת עדות בטלפון או סקייפ חיוב גבוה מסכום התביעה טענת אי הבנה בדיקות גנטיות חקירה וראיה ביוזמת בית הדין מדריך ממוני מעשי אין אדם עושה בעילתו בעילת זנות פרשת שבוע

אחריות לתיקון תקלות בדירה מושכרת

הרב עדו רכניץ
לקראת הקיץ מומלץ לחתום על חוזה שכירות כהלכה - ראו באתר זה - ובו התייחסות לשאלת חלוקת האחריות בין השוכר והמשכיר

לקראת מעברי הדירה הרבים המתרחשים בקיץ, זה הזמן לחתום על חוזה שכירות דירה. מלבד הדגשים המשפטיים, חשוב לשים לב לכמה דגשים הלכתיים בעת חתימת החוזה. במסגרת זו נעסוק בשאלת האחריות לתיקון תקלות במושכר.

חלוקת האחריות

אחת מנקודות המחלוקת השכיחות היא בנוגע לתיקון תקלות במושכר. לעתים ישנה מחלוקת בשאלה אילו תקלות הן באחריות המשכיר ואילו באחריות השוכר. בעניין זה עסקה כבר המשנה (בבא מציעא קא, ב), ובעקבותיה קבע הרמב"ם (שכירות ו, ג): שהמשכיר אחראי לדברים "שהן מעשה אומן והם עיקר גדול בישיבת הבתים והחצרות". וכן נפסק בשולחן ערוך (חושן משפט שיד, א).

הרמ"א (שם, ב) הוסיף על כך תוספת משמעותית: "ובכל אלו העניינים הולכים אחר מנהג המדינה". ערוך השולחן (חושן משפט שיד, ד) פירט בהרחבה את המנהג שהיה רווח בימיו: "בכל מקום ומקום לפי מנהגו חייב המשכיר לתקן דברים הקבועים, כמו במדינתנו לעשות חלונות כפולים בימי החורף, ולתקן תנורי בית החורף עם כל השייך להם, ולהטיח הכתלים מבחוץ בימי הסתיו, ולשפוך עפר סמוך לכתלים שלא יכנוס הקור להבית, וכל כיוצא בזה".

מנהג המקום משפיע על הלכה נוספת. בשו"ע (חו"מ שיב, טז) פסק שהמשכיר אחראי גם לתקלות שאירעו במהלך השכירות. לעומתו, הרמ"א (שם שיד, ב) פטר את המשכיר מתקלות כאלה. אולם, למעשה כתב בערוך השולחן (חושן משפט שיד, ד): "והמנהג אצלנו שאם נתקלקלו דברים כאלו במשך ימי השכירות, מתקנם המשכיר, אם לא שהיה בפשיעת השוכר או אחד מבני ביתו דאז אין על המשכיר לתקן".

כאשר המשכיר אינו מתקן

מה הדין כאשר ברור שתקלה מסוימת נמצאת באחריות המשכיר אולם הוא לא מתקן אותה תוך זמן סביר?

כאן עומדות לשוכר האפשרות לתקן בעצמו ולהפחית את עלות התיקון מדמי השכירות. אפשרות זו מופיעה כבר בדברי המאירי (בית הבחירה בבא מציעא קא, ב) שכתב: "ואם תקן שוכר מעצמו מנכה לו מן השכירות".

המאירי עסק בשוכר שתיקן תקלה מבלי להודיע למשכיר, ואכן, גם במקרה כזה הוא זכאי להחזר כספי. אולם, החזר זה יהיה מינימאלי, כגון, עלות החומרים. זאת, כיון שבחלק מהמקרים יוכל המשכיר לומר שהיה מתקן בעצמו ללא עלות נוספת.

אולם, במקרה שהמשכיר אינו עומד בהתחייבות שלו ואינו מתקן תוך זמן סביר, יוכל השוכר לקבל החזר מלא של עלות תיקון סביר. לשם כך כדאי כמובן לשמור אסמכתאות לעלות התיקון (קבלות).

בעניין זה יש להעיר כי חובת התיקון של המשכיר מוגבלת מבחינה כמותית לגובה שכר הדירה השנתי כפי שכתב בספר נתיבות המשפט (שיב, יא). טעמו, שהרי לא יתכן שהמשכיר יתחייב לתקן תקלה בעלות חצי משווי הדירה בשל חוזה שכירות שתמורתו קיבל עשירית מסכום זה.

כאשר עלות התיקון גבוהה כל כך והמשכיר פטור ממנה, כמובן שהשוכר יכול לסיים את הסכם השכירות (ע"פ שו"ע חו"מ שיב, יז).

סיכום

על פי ההלכה משכיר חייב לתקן תקלות המחייבות הזמנת בעל מקצוע (אומן) ונוגעות ל"עיקר ישיבת הבתים". אלא שאחריות זו מוגבלת לתיקונים שעלותם עד שווי שכר הדירה השנתי בלבד. בנוסף, יש ללכת בעניין זה אחר המנהג המקובל. כאשר המשכיר לא מתקן את התקלות תוך זמן סביר, יכול השוכר לתקן בעצמו את התקלה ולקזז את עלות התיקון משכר הדירה.

כדי למנוע מחלוקות, כדאי להגדיר היטב בחוזה את היקף האחריות של המשכיר, את משך הזמן שניתן לו לביצוע התיקון ואת האפשרות של השוכר לתקן בעצמו ולקבל החזר. זאת, בנוסף לפרטים הלכתיים חשובים אחרים, ובראשם, קביעת בית דין לממונות כבורר במקרה של מחלוקת.

 

פורסם במקומון ארץ בנימין גיליון סיון תשע"ה