סקירת פס"ד: שכירות הוגנת

לקריאת פסק הדין המלא לחצו

אחת מנקודות המחלוקת בהקשר של השכרת מבנה היא כאשר המשכיר מבקש להעלות את שכר הדירה. במצב כזה עולה השאלה האם בית הדין צריך להתערב בנעשה בשוק ולקבוע מחיר מקסימאלי, והאם יש צורך להתרות בשוכר מראש? ואם כן, כמה זמן מראש? אלו היו מקצת השאלות שעמדו בפני בית הדין של ארץ חמדה גזית בירושלים (תיק 74091, בפני הדיינים הרב סיני לוי, אב"ד, הרב אריה כ"ץ, אהרן פלדמן).

ראשיתו של הסיפור לפני עשרים שנה עת השוכר שכר מבנה תעשייתי באחד היישובים. בעת השכירות, היישוב העניק הנחה נדיבה לכל מי ששכר מבנים. בנוסף, מחיר השכירות היה זול יחסית. בשנים האחרונות, היישוב העלה את המחיר באופן דרסטי, וגם ההנחה בוטלה. השוכר טען בפני בית הדין שאין ליישוב זכות להעלות מחירים בצורה דרסטית, מה עוד שביישובים סמוכים המחיר נותר זול כשהיה. זאת ועוד, השוכר טען, שלפני העלאת מחירים צריך להתריע חצי שנה מראש.

פיקוח מחירים

בית הדין קבע שאחת מחובות בתי הדין היא לפקח על המחירים (שו"ע חו"מ רל"א,כ), ואולם פיקוח המחירים מותנה בשלושה תנאים: הפיקוח מוגבל לתחום מוצרי המזון הבסיסים בלבד. השני, אין בית הדין יכול לקבוע מחיר מקסימאלי למוצרים אם אין לו יכולת אכיפה על כלל האוכלוסייה, כיוון שאכיפה סלקטיבית עלולה לפגוע באילו שנשמעים לבית הדין מצד אחד, ולא להשיג את מטרת הפיקוח מצד שני. והשלישי, קביעת המחיר המקסימאלי צריכה להתחשב בהשקעה של המוכר ובמדד המחירים, ולא להיות שרירותית. בכל שאר המקרים עלינו להניח לכוחות השוק לפעול, ולסמוך עליהם שבסופו של דבר המחיר יהיה הוגן.

במקרה הנדון, לא מדובר במוצרי מזון בסיסיים. כמו כן, אין בית דין בימינו שיכול לכפות מחירים על כלל האוכלוסייה, וממילא יש רשות ליישוב להעלות את מחיר השכירות.

בית הדין הוסיף, שאין מקום להתחשב במחירי השכירות הנוהגים בסביבה. אמנם בהלכה קיימת מניעה למכור סחורה במחיר הגבוה בשישית ממחיר השוק (אונאת ממון, שו"ע חו"מ רכז, א-ב) אולם הגבלה כזאת אינה קיימת בשכירות קרקע (שם, לב).

התראה לפני העלאת מחיר

לפי ההלכה, המשכיר חייב להתרות בשוכר אם ברצונו לפנותו, וכן אם ברצונו להעלות את מחיר השכירות בצורה משמעותית (בבא מציעא קא, א). זמן ההתראה, תלוי ביכולת של השוכר למצוא לעצמו פתרון חילופי. לכן, במשנה ובגמרא נקבעו זמני התראה שונים בהתאם לסוג הנכס, למקום בו ממוקם הנכס ובהתאם לעונות השנה.

הפוסקים הוסיפו, שהצורך בהתראה קיים בשכירות שאינה קצובה בזמן, אך בשכירות הקצובה בזמן, אין צורך להודיע מראש כיוון שהצדדים צריכים לצפות לכך שיתכן והשכירות לא תחודש (שו"ע חו"מ שי"ב, ח). ואולם, אם השכירות החלה כשכירות קצובה בזמן, וחודשה שוב ושוב, יש להתרות מראש, כיוון שהצדדים מצפים שהמציאות הקודמת תימשך ולא מעלים על דעתם שיהיה שינוי (כסף הקדשים חו"מ, שיב). במקרה דנן, השכירות החלה כשכירות קצובה בזמן, אך חודשה שוב ושוב במשך עשרות שנים ולכן יש צורך להתרות מראש.

לצורך קביעת זמן ההתראה מראש יש לבחון מהו המנהג במקרים מאין אלו. בית הדין הגיע למסקנה שבנכס לתעשייה, בהעדר הסכמה מוקדמת, יש צורך להתרות שלושה חודשים מראש.

בסיכומו של דבר בית הדין דחה את התביעה לפיקוח מחירים, אך הסכים לכך שיש להתרות על עליית המחיר מספיק זמן מראש, ואם לא נעשה כך אין תוקף להעלאת המחיר אלא בתום תקופת ההודעה המוקדמת. 

פורסם במוסף צדק של מקור ראשון גיליון 925