סקירת פסק דין 

שמואל פולצ'ק

בתלמוד (בעיקר במסכת בבא בתרא פרק שלישי) ובפוסקים (בעיקר בשולחן ערוך חושן משפט סימנים קמ-קנב) יש דיונים רבים בדיני ראיות על סמך החזקה בקרקע, כאשר אין ראיה כתובה לבעלות. ניתן היה לחשוב שבזמננו כאשר יש רישום מסודר של קרקעות במדינת ישראל, יהיו הלכות אלה כ"אות מתה", כי תמיד ניתן יהיה להוכיח את הבעלות לפי המרשם הרשמי. אולם מסתבר במפתיע שגם היום ישנם מקרים בהם נזקקים להכרעה על סמך הלכות אלה. כך היה במקרה שנדון בפני בית הדין של "ארץ-חמדה גזית" בבית שמש (תיק מס' 73078, בפני הדיינים: הרב אליעזר שנקולבסקי, אב"ד; הרב ניר ורגון, הרב עדו רכניץ).

התובעים והנתבעים היו בעלי דירות בבית משותף, אשר יש להם מחסן בחזקתם, שקנו יחד עם הדירה מהבעלים הקודמים. הרישום של הבית המשותף בטאבו הסתיים לאחרונה, כאשר שני הצדדים מחזיקים בדירות ובמחסנים. או אז גילו התובעים שהרישום של המחסנים הפוך מהחזקות בפועל, כך שהמחסן שברשותם, ששטחו כ-2 מ"ר רשום כשייך לנתבעים,  והמחסן שבחזקת הנתבעים ששטחו כ-7 מ"ר, רשום כשייך להם. שני המחסנים סמוכים  זה לזה ומופרדים בקיר משותף.

התובעים דרשו להחליף את החזקה במחסנים, כפי שמתחייב מהרישום, ואף לקבל דמי שכירות על המחסן הרשום כשלהם על התקופה שהיה בשימוש הנתבעים. הנתבעים, טענו שיש להשאיר את המחסנים בחזקתם, ולתקן את הרישום דווקא.

טעות ברישום

בית הדין בחן את מועד הרישום בטאבו ברשם הבתים המשותפים, ומצא שרישום זה נעשה בטעות. שכן עורכת הדין שעשתה את הרישום העידה בבית הדין כי לו ידעה על כך שהמחסנים מוחזקים באופן הפוך מהרישום, לא היתה רושמת כך.

את הרישום היא עשתה על סמך הרישום בחברה המשכנת, אך רישום זה נעשה על גבי תוכניות עבודה לביצוע של הקבלן, תוכניות שלא תאמו כלל את המצב בשטח. לפי תוכניות אלו, גודל המחסנים היה בערך 4 מ"ר ו-5 מ"ר, ולא כפי שבוצע בפועל. לעומת זאת, הרישום בטאבו נעשה לפי מדידות בשטח, ולכן הוא נעשה לפי הגודל של המחסנים בפועל.

לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין, מי שמסתמך על מרשם המקרקעין בתום לב, ורוכש זכות בקרקע, זכותו קיימת גם אם הרישום שגוי. בית הדין הסיק מכך שהחוק מכיר באפשרות של רישום שגוי בטאבו, וכך הוא המקרה הנדון. הרישום נעשה לאחר ששני הצדדים רכשו את הדירות (והמחסנים) מהדיירים הקודמים, ולכן שום צד לא הסתמך על הרישום בביצוע הרכישה. על כן, אין לרישום כל תוקף. השאלה איזה מחסן שייך לאיזו משפחה אינה יכולה להיות מוכרעת לפי התוכניות עצמן, שהן רק תוכניות של הקבלן. והשיוך של המחסנים לדירות שנעשה על התוכניות על ידי החברה המשכנת, גם הוא אינו מהווה ראיה, כי לא ברור אם הוא נעשה לפני או אחרי שהמשפחות שרכשו את הדירות מהקבלן קבלו את החזקה במחסנים. וכן עקב אי ההתאמה בין הרישום הזה לבין המציאות בשטח.

העדפת החזקה והחוזה עם ממ"י

כאשר אין ראיה לאף אחד מהצדדים, יש להשאיר כל מחזיק במה שהוא מחזיק (ע"פ שו"ע חו"מ קמו, כב; ייתכן שניתן לנמק תוצאה זו גם על פי הנאמר שם קמו, ט).

אמנם, חוזה החכירה ממנהל מקרקעי ישראל (ממ"י) הבטיח לכל משפחה מחסן בגודל של 3 מ"ר, ועל כן אין זה סביר שהקבלן יכול היה לגרוע מזכותו של הדייר ללא הסכמה מפורשת של הקונים. לפיכך, פסק בית הדין שאם כי כל צד ימשיך להחזיק במחסן בו הוא מחזיק, יש להזיז את הקיר המשותף שבין המחסנים, כך שלתובעים יגדל שטח המחסן ל-3 מ"ר שהם זכאים לו לפי חוזה החכירה עם המנהל. וכן יש לתקן את הרישום המוטעה בטאבו, הן בעניין שיוך המחסנים, והן בעניין גודלם.

פורסם במוסף צדק של מקור ראשון