ב"ה י"ט טבת תשס"ה                                                 

פסק דין

י' תבע ממ' 4155 ש'ח עקב הפרת חוזה שכירות.

שניהם חתמו בפנינו על שטר בוררות המסמיך את בית הדין לדון או לפשר.

התביעה מורכבת משלושה חלקים:

א.סכום של 3180 ש'ח עבור חוב שכר דירה למשך חודש ושלושה שבועות.

ב.סכום של 475 ש'ח עבור החזר הוצאות ישירות שהוציא המשכיר כדי לכסות חובות שהשאיר השוכר בדירה. [טלפון וחשמל ועוד]

ג.סכום של 500 ש'ח עבור סיוד הדירה.

לאחר שמיעת הטענות ובירור הדין לפי תורתנו הקדושה, התקבלה טענת התובע בסעיפים א,ב. לגבי סעיף ג יש לבית הדין ספק מה היה מצב הדירה בעת שהוחזרה. לכן, לא ניתן לחייב את השוכר מעבר למה שהוא עצמו הודה.

להערכתנו הסכום הוא 100 ש"ח.

סיכום-השוכר צריך לשלם 3755 ש"ח בהקדם.

מתוכם, ישנה חובה ברורה לשלם מיידית את ההחזר על ההוצאות הישירות 475 ש"ח.

אנו שבים וממליצים לאמץ את הפשרה שהציע בית הדין ובכך לחסוך עגמת נפש לשני הצדדים ולקיים את הפסוק "והאמת והשלום אהבו".

על החתום: הרב פנדל , הרב טוויל  , הרב בר-אלי .

נימוקי פסק הדין

השוכר חתם על הסכם שכירות לשנה, ולאחר שלושה חודשים הגיעה למסקנה שאין לו יכולת לשלם ולכן עזב את הדירה. הדירה עמדה חודשיים רקה עד שהמשכיר מצא שוכר חדש.

מקרה

תשלום עבור חודשיים שכר דירה על סך 3600 ש'ח. החזר כל תשלומי החשמל והמים והטלפון עבור שלושת חודשי השכירות. תשלום עבור סיוד על סך 500 ש'ח.

טענות המשכיר

בחוזה מפורש שעל השוכר לשלם את כל השכר השנתי , אלא אם כן המשכיר מסכים לקבל שוכר חדש במקומו. אני השתדלתי ככל יכולתי למצוא שוכר חדש ורק כעבור חודשיים מצאתי. אומנם המתווך העלה בפני שתי הצעות אבל הם לא היו רלוונטיות. הצעה אחת מטעם כספי –לשוכר לא היו צ'קים. הצעה שנייה לא התאימה לאורח חיי-מדובר באדם שאינו הולך עם כיפה ויש לו חברה ,היות והבית המושכר גובל ביתי ,איני מוכן לחנך את ילדי ליד שכנים כאלה.

טענות השוכר

הדירה עמדה ריקה ועשיתי ככל יכולתי למצוא שוכר אחר. ההצעות שהעליתי היו רציניות שהרי גם לי אין צ'קים ובכ'ז הוא הסכים להשכיר לי .לגבי ההצעה של האדם הרווק ,מדובר על אדם מסורתי ששומר שבת ,בנוסף הוא לא רצה לגור עם חברתו בדירה אלא להתגורר לבד.

ניסיון לפשרה

היה ניסיון מצד הדיינים ליזום פשרה, הסכום היה על דעת שני הצדדים סך 2300 ש'ח. אלא שהמשכיר לא הסכים לפרוס את הסכום בתשלומים ולכן השוכר לא רצה בפשרה.

בירור ההלכה

אדם ששכר דירה לשנה והתחיל לגור בה הרי נחשב הדבר כאילו קנה את הדירה למשך שנה ואינו יכול לחזור בו. כן כתב הרשב'א בתשובה [מובאת בסוף סימן שי'ב  בבית יוסף] והנימוק הוא "שכירות לזמניה ממכר הוא". יעויין קונטרס הספקות כלל ז שבקרקע כולם מודים שהקנין של השוכר חל לכל משך תקופת השכירות ודומה הדבר למכר לזמן.

במקרה שלנו יש להוסיף סיבה נוספת והיא החוזה. על פי החוזה ישנה התחייבות מפורשת של השוכר לשלם את שכירות כל השנה גם אם הוא עוזב את הדירה [בסעיף 11 מובא שאם השוכר עוזב באמצע התקופה הרי הוא מתחייב לשלם את כל השכר השנתי אלא אם כן הוא מוצא שוכר במקומו שמקובל על המשכיר]. התחייבות זו יוצרת שעבוד הגוף על השוכר.

יש לדון על האפשרות המוזכרת בחוזה להביא דייר חילופי במקומו. לפי החוזה הדבר מותנה בהסכמת המשכיר, נשאלת השאלה האם הדברים כפשטם? האם המשכיר יכול לפסול כל שוכר חילופי ללא כל סיבה?

לכאורה התשובה פשוטה, המובן הפשוט של החוזה הוא שכל החלטה היא ביד המשכיר. בכל זאת נראה שאין לפרש כך את החוזה. ההלכה היא שהשוכר רשאי להשכיר לאחר ללא רשות המשכיר [ חו'מ סימן שט'ז]. לאור זה נראה שהחוזה בא להגביל את זכותו של השוכר למצוא לו מחליף ולהשאיר ביד המשכיר זכות וטו כנגד.

לעומת זאת נראים הדברים שהשוכר שהסכים למגבלה זו, הסכים רק כאשר ישנו הגיון סביר העומד אחרי החלטת המשכיר .

ניתן להביא דוגמא כעין זה [שאנו מגבילים התחייבות של אדם לגבולות סבירים] את הדין המובא בסימן רכ'ה סעיף ב הקובע שעל אף שאדם התחייב לפצות בכל מקרה אונס, אף על פי כן, הוא פטור באונס שאינו שכיח.

"כל תנאי שבממון אומדים דעת המתנה ואין כוללים באותו התנאי אלא דברים הידועים שבגללן היה התנאי והם שהיו בדעת המתנה בעת שהתנה".

א.   האם הטענות של המשכיר שסירב להכניס שוכרים חדשים הם טענות שאינם סבירות?

הטענה שלדייר החדש אין צ'קים היא טענה סבירה בהחלט [אין אפשרות ללמוד ממה שהסכים פעם אחת להשכיר ללא בטחונות, זכותו ללמוד מהניסיון ולשנות את דעתו].

הטענה שהדייר החדש אינו מקובל על המשכיר בגלל אורח חייו החילוני, מתקבלת לאור הנתון שהמשכיר עצמו גר בצמוד לבית המושכר והוא אינו חפץ בשוכר חדש המחלל שבת וכדומה.

באשר לטענת השוכר שהדייר הוא מסורתי לעניות דעתי אין בטענה זו כוח אפילו ליצור ספק.

היות ומדובר באדם שאינו חובש בכיפה ויש לו חברה הגרה איתו, אי אפשר לסמוך על דיבורו כי הוא יגור שם לבד. זכותו של המשכיר להקפיד על כך.

[הערה-נראים הדברים שאף אם באמת היה נוצר ספק ואז השוכר טוען היות ואני מוחזק יש לקבל את טענתי כי הדייר שהצעתי אכן ראוי להחליף אותי ואתה גרמת לעצמך הפסד בכך שלא קיבלת את הדייר החדש.  עם כל זאת לא נקבל את טענת השוכר, היות והמוחזקות הממונית שלו אינה יכולה לסייע לו כנגד התנאי המפורש בחוזה. התנאי על פניו נותן כח גמור למשכיר להחליט האם הוא חפץ בדייר החדש או לא. אף אם ישנה אומדנה המגבילה את זכות המשכיר ואומרת שהוא צריך לתת סיבה טובה להתנגדות שלו לדייר החדש, בכל זאת כשישנו ספק נעדיף את הדברים המפורשים בחוזה על פני האומדן ונאמר שוודאי שהמשכיר שמר לעצמו את ההכרעה במקרי ספק. אם כן השוכר הוא המחדש פה! הדבר דומה לטענת מחילה על חוב שצריך מיגו כדי להיות נאמן בה.אף כאן השוכר נמצא בעצם בחזקת חיוב ממילא כל טענתו היא טענת פירעון.ומספק הוא חייב-כמבואר בב'ק קי'ח ובר'ף שם משום שאין ספק מוציא מיד וודאי.]

ב. לגבי ההוצאות הישירות אין ספק שהשוכר חייב לשלם עבורם.

ג. חיוב על הוצאות הצביעה.

לגבי הוצאות הצביעה, נראה שיש לפשר ולחייב במחצית הסכום היות והשוכר רצה בעצמו לסייד את הדירה, וממילא הוא מודה שהיה צריך לעשות תיקון מסויים. שהמשכיר טוען שבפועל הוא לא עשה שום דבר למרות בקשותיו.

בנוסף השוכר טוען שלא היה צריך סיוד מקצועי כל כך שהרי הוא גר רק שלושה חודשים בדירה. לעומתו טוען המשכיר שא'א היה להשכיר דירה בצורה כזו ומפורש בחוזה שהדירה צריכה להימסר בפי שניתנה. היות ויש פה ספק מציאותי מה היה מצב הדירה וברור שסיוד מסויים היה צריך לעשות נראה שתשלום של חצי סיוד מקצועי הוא החיוב המתבקש, דהיינו 250 ש'ח.

מסקנה - על השוכר לשלם את שכר הדירה עבור החודשיים וכן את כל ההוצאות שהמשכיר תבע כולל חצי מסכום עלות הסיוד.

                                                                        אריאל בר-אלי