סקירת פס"ד: דמי תיווך בעסקה שהתבטלה / ארץ חמדה גזית 74021

כאשר נחתם חוזה, כל הצדדים המעורבים מניחים שהעסקה תצא לפועל. על כן, כאשר מאיזו סיבה העסקה מתבטלת, עולות שאלות שלא תמיד ניתנה עליהם הדעת בשעת חתימת החוזה. אחת השאלות שיכולות להתעורר היא שאלת זכאות מי שתיווך בעסקה לדמי התיווך שהוסכם עליהם, או אף ששולמו בפועל. שאלה זו התעוררה בפני בית הדין של ארץ חמדה גזית בפתח תקוה (תיק מס' 74021, בפני הדיינים: הרב יהונתן בלס, אב"ד; הרב שלמה גרינץ; הרב עדו רכניץ).

התובעים, הורי שני בני זוג, רכשו עבור ילדיהם דירה, אותה תיווך עבורם הנתבע. אולם לאחר חתימת החוזה, כאשר ניסו לקבל הלוואת משכנתא מהבנק למימוש הרכישה, הסתבר שהבנק אינו מוכן לתת להם הלוואה כזו. וזאת, בגלל פער משמעותי בין שטח הדירה הרשום שהוא קטן בהרבה מהשטח בפועל, עקב בניית מרפסת וסגירתה באופן לא חוקי. לאור זאת, ביטלו התובעים את העסקה עם המוכר, ובדיון בבית דין אחר נפסק שזכותם לעשות זאת כי מדובר ב"מקח טעות". כעת תבעו התובעים את השבת דמי התיווך שהם שילמו למתווך, בגובה 2% ממחיר הבית.

זכאות לדמי תיווך

בית הדין קבע תחילה שזכאות מתווך לדמי התיווך קמה כבר בחתימת החוזה, ולא רק במימוש העסקה. זאת מכיוון שעל פי ההלכה שאלה זו תלויה במנהג המקום (רמ"א חו"מ קפה, י), והמנהג במדינת ישראל הוא לפי חוק המתווכים סעיף 14(א) (3) שמעניק את הזכאות לדמי התיווך בהתקשרות הצדדים "בהסכם מחייב". לפי זה, זכאי המתווך לדמי התיווך, למרות שהעסקה לא מומשה בסופו של דבר.

אמנם, כאשר מתברר שההסכם נחתם בטעות, עקב אי ידיעת פרטים מהותיים, רואים את העסקה כאילו כלל לא נחתמה, ואם כן אין למתווך זכאות לדמי תיווך ועליו להשיב את דמי התיווך שכבר קיבל. בעניין זה הסתמך בית הדין על מאמר של הרב יהודה שחור "דמי תיווך לעסק שהתברר אחר כך שהיה בהפסדים" (אבני משפט י' (כסלו תשס"ט) 58-67).

מקח טעות וזכות לביטול

במקרה זה שבו נמצאו חריגות בניה, קבע בית הדין שאין להגדיר זאת כמקח טעות בו העסקה בטלה מעיקרא, אלא כעסקה בעלת תוקף מחייב שבוטלה על ידי הקונים לפי סעיפי החוזה המחייב שנחתם בעזרתו של המתווך. לכך שתי ראיות:

הראשונה היא שבחוזה נכתב שהרוכשים מצהירים שבדקו את הנכס גם משפטית ותכנונית ומוותרים על כל טענת פגם או אי התאמה וכו'. כך שבעצם הקונים ויתרו על זכותם לבטל את העסקה מחמת ליקוי תכנוני, ואם כן לא נראה שהיתה הצדקה לביטול העסקה בגלל הפער בין הרישום למצב בשטח.

השניה היא, שבנספח לחוזה נכתב שאם לא יוכלו הרוכשים לקבל הלוואת משכנתא בגלל בניה ללא היתר תהיה להם זכות לבטל את העסקה. גם מדברי התובעים עלה שאי היכולת לקבל משכנתא היה כנראה הגורם לביטול העסקה. על כן נראה שהביטול לא היה מחמת מקח טעות אלא על בסיס מה שסוכם בחוזה ובנספח לו. על כן, זכותו של המתווך לשכרו לא נפגעה, כי הוא אכן הביא את הצדדים להסכם מחייב, והביטול נעשה אחר כך, לפי אותו הסכם.

מעמדו של פסק הדין הראשון

שימושו של בית הדין הראשון במונח "מקח טעות" כטעם לביטול העסקה אינו מחייב את בית הדין הנוכחי, כי ההכרעה שהוא נדרש לה בפסיקתו היתה לגבי עצם הביטול, שהיה שנוי במחלוקת בין הצדדים שלפניו, ולא ההכרעה מהו טעם הביטול, שנוגעת רק למתווך, שלא היה כלל צד באותו דיון.

לאור כל זאת, דחה בית הדין את התביעה להשבת דמי התיווך. 

פורסם במוסף צדק של מקור ראשון